Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Российский государственный педагогический
университет им. А.И. Герцена»
На правах рукописи
Халимовский Юрий Анатольевич
Правовой режим земельных участков при
многоквартирных жилых домах
Специальность:12.00.03 – гражданское право; предпринимательское
право; семейное право; международное
частное право
Диссертация
на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель – кандидат юридических наук, доцент
Тебряев Александр Александрович
Санкт-Петербург - 2007
СОДЕРЖАНИЕ
|
Стр.
|
Введение
|
3
|
|
|
Глава 1. Общие черты правового режима земельного участка
|
12
|
§1
|
Земельный участок как объект прав
|
12
|
§2
|
Право собственности на земельный участок
|
28
|
§3
|
Ограниченные права на земельный участок
|
51
|
§4
|
Принцип «единства судьбы» земельного участка и постройки
|
75
|
|
|
Глава 2. Правовой режим придомовых участков
|
86
|
§1
|
Понятие придомового участка
|
86
|
§2
|
Формирование придомового участка
|
96
|
§3
|
Придомовой участок как часть общего имущества в многоквартирном доме
|
119
|
|
|
Заключение
|
147
|
|
|
Список использованной литературы
|
154
|
Введение.
Актуальность диссертационного исследования обусловлена вступлением в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации1 и Вводного закона к нему2. Новеллы радикально изменяют подход законодателя к правовому регулированию отношений, связанных с порядком предоставления земельных участков, занятых многоквартирными домами, правилами и принципами оформления прав собственников помещений на эти участки, а равно привносят существенную новизну в содержание и механизм возникновения и реализации вещных прав. Действие новых норм охватывает чрезвычайно широкий круг субъектов, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, затрагивая наиболее существенные их интересы. Это особенно важно в связи с тем, что для большинства подобных субъектов – а это граждане, чья социальная защита является одной из функций Российского государства, – их жилая недвижимость составляет основу благосостояния.
Необходимость подобного реформирования связана с интенсификацией гражданского оборота, построенного на частноправовых началах. В современных условиях России приходится выстраивать новую систему отношений, искать и проводить в законодательстве и практике новые принципы построения оборота недвижимого имущества, связывать его с оборотом земельных участков. Поскольку жилая недвижимость составляет значительную долю всего рынка недвижимости и имеет огромное социальное и экономическое значение, регулирование этих отношений приобретает особую значимость.
Исторически обусловлено разделение в обороте и в сфере вещных прав многоквартирных домов и земельных участков. Это следует рассматривать как переходную меру, исключение из нормального гражданского правопорядка, направленное на оперативный ввод в оборот недвижимых объектов. Разделение земли и строений позволяло отсрочить решение остро дискуссионного вопроса о частной собственности на землю.
В жилищной сфере в течение нескольких лет проводился эксперимент по внедрению института кондоминиума как сложного имущественного недвижимого комплекса. С 01 марта 2005 года этот институт был отменен. Вступивший в силу Жилищный кодекс заменил его новым институтом – многоквартирным домом.
Жилищный кодекс и Вводный закон к нему заложили основы частноправового регулирования в системе отношений по поводу жилья. Направленные на регулирование, в первую очередь, жилищных отношений, эти акты очень существенно затрагивают также гражданские и земельные отношения – отношения, касающиеся одного из самых обширных массивов застройки, многоквартирных жилых домов. Жилищный кодекс вводит новые правила, касающиеся практически всего комплекса отношений, возникающих в связи с нахождением многоквартирного дома на соответствующем земельном участке, и кардинально реформирует существующий в этой сфере правопорядок.
Новые правила организации оборота строений и участков не нашли достаточного и соответствующего их важности отражения в юридической литературе. Проблемы, вызванные новеллами Жилищного кодекса, практически не получили освещения. Идеи, заложенные в новеллах, не встретили не только должного внимания со стороны юристов, но не нашли и понимания среди лиц, составляющих круг их действия – а это почти все собственники жилья. Представляется, что круг отношений, затрагиваемый новеллами, порождаемые изменения в правовой действительности и возможные проблемы, связанные с реализацией новелл, имеют высокую важность и требует внимательного изучения в качестве самостоятельной темы исследования. Названные обстоятельства определяют актуальность темы диссертации и охватываемую ей область исследования.
Степень разработанности темы в настоящее время нельзя признать достаточной. Практически отсутствуют специальные научные работы, посвященные анализу правовой системы «многоквартирный дом – земельный участок». Всемирная и отечественная истории содержат множество примеров регулирования сходных отношений, этот опыт необходимо использовать при анализе новелл жилищного законодательства.
Обширные сведения о регулировании сходных отношений по поводу земли и строений в Древнем мире можно почерпнуть у таких дореволюционных юристов как Н.П. Боголепов, Н. Дювернуа, С.А. Муромцев, Н.А. Покровский. Замечательный анализ исторических данных в свете изучения развития правовых взглядов и подходов и их влияния на современность проведен А.В. Венедиктовым, Л.И. Дембо, Д.В. Дождевым, И.Б. Новицким и И.С. Перетерским. Труды Г.Ф. Шершеневича отличаются глубоким изучением исторического и современного автору материала и наличием теоретического обоснования всех рассматриваемых проблем. Среди современных работ, посвященных исторической тематике, следует отметить составленную на основе тщательного изучения самого богатого материала монографию А.В. Копылова «Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве».
Различные аспекты регулирования земельных отношений в советскую эпоху исчерпывающе описаны у В.П. Балезина, И.Л. Брауде, И.И. Евтихиева, Б.В. Ерофеева, Н.И. Краснова, Г.Н. Полянской, А.А. Рускола. На основе проделанного названными авторами анализа советского земельного законодательства и практики его применения можно сделать выводы о непосредственных причинах возникновения современной ситуации, а также проследить преемственность в правовом регулировании земельных отношений. Для изучения земельного законодательства особую ценность представляют теоретические положения о понятии «правового режима земельного участка», выработанные Н.И. Красновым и развитые другими советскими учеными. Труды современных авторов представлены теоретическими и научно-практическими работами таких ученых, как Б.В. Ерофеев, И.А. Иконицкая, О.И. Крассов, Н. А. Сыродоев. Вопросы, непосредственно связанные с новеллами ЖК РФ, затрагиваются в трудах «Недвижимость: права и сделки» Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой, а также комментариях к ЖК РФ О.А. Городова и Л.Ю. Грудцыны.
Универсальное научное значение для изучения любых имущественных отношений имеют работы А.В. Венедиктова, О.С. Иоффе, Н.И. Краснова Н.И., К.П. Победоносцева, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича.
Объектом исследования являются имущественные, земельные и другие тесно связанные с ними отношения по поводу системы «земельный участок – строение» применительно к многоквартирному дому и придомовому участку.
Предмет исследования составляют нормы гражданского, земельного, жилищного и иного применимого законодательства, и закрепленные в них правовые идеи и конструкции, посвященные регулированию отношений с участием собственников помещений в многоквартирных домах по поводу земельных участков, которые используются при эксплуатации этих объектов недвижимости, а также нормы, регулирующие близкие правовые институты и практика их применения.
Целью исследования является выявление модели правоотношений, заложенной в правовых нормах новелл гражданского, жилищного законодательства, и создание теоретических положений, описывающих и объясняющих режим придомового участка как части имущественного комплекса многоквартирного дома, правовую связь жилого здания и придомового участка. Цель предопределяет постановку и решение основных задач исследования:
изучить историю правового регулирования сходных правоотношений в России и за рубежом,
проанализировать подходы современного законодательства и правовой доктрины к конструкции «строение – земельный участок»,
сравнить основные положения новелл жилищного законодательства и ранее действовавшие нормы,
определить, насколько новеллы законодательства соответствуют современным воззрениям правовой науки,
исследовать процедуру формирования придомового участка и способ приобретения домовладельцами прав на него,
назвать основные черты правового режима придомового участка как части имущественного комплекса многоквартирного дома,
предложить пути разрешения обнаруженных правовых проблем.
Методологическую основу исследования составляют методы современной науки, применяемые в познании социальных отношений и феноменов. Для достижения поставленной цели и решения сопутствующих задач на отдельных стадиях исследования применялись общие и специальные научные методы познания правовой действительности: методы анализа и синтеза, индукции и дедукции; исторический, сравнительно-правовой и системно-структурный методы; методы моделирования, абстрагирования, логический, метод грамматического толкования и др.
Теоретическую основу исследования составляют монографические труды и научные статьи по проблемам всеобщей и отечественной истории права, теории государства и права, науки гражданского и земельного права.
Нормативная база исследования охватывает нормативные и правоприменительные акты практически всех уровней юридической силы, а также акты, содержащие положения технического, методического и рекомендательного характера. Среди наиболее важных актов следует назвать Конституцию РФ, Гражданский, Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы, иные законодательные акты (Вводный закон к ЖК РФ, законы о регистрации прав, о государственном земельном кадастре, о ТСЖ и др.). Также были использованы подзаконные акты федеральных и региональных органов исполнительной власти, устанавливающие элементы правового режима придомового участка и судебная практика по различным вопросам, связанным со строением на земельном участке.
Научная новизна диссертации состоит в том, что в ней произведен последовательный системный анализ правовых норм и правоотношений в системе «земельный участок – строение» на примере придомового участка и многоквартирного дома в свете новелл современного гражданского и жилищного законодательства, выработаны теоретические положения, касающиеся основных институтов, введенных новеллами. Предложена формулировка определения понятия «придомовой участок», уточнено положение придомового участка среди прочих элементов общего имущества в многоквартирном доме. Выявлено содержание принципа единства судьбы земельного участка и тесно связанных с ним объектов применительно к придомовому участку и многоквартирному дому. Установлены особенности права долевой собственности домовладельцев. Выявлены противоречия и пробелы, связанные с новым правовым порядком, и предложены пути их устранения, в том числе посредством внесения изменений и дополнений в законодательство.
Основные положения и выводы, выносимые на защиту:
Придомовой участок – земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – это часть поверхности земли, на которой расположены образующие «многоквартирный дом» жилое здание и эксплуатационно тесно связанные со зданием объекты, границы которой описываются и устанавливаются в процессе формирования исходя из принципов занятости, необходимости и достаточности для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
Домовладельцы обладают законным интересом в формировании придомового участка, но по характеру процедуры лишены возможности влиять на формирование придомового участка как собственного будущего имущества, в особенности в случае столкновения интересов домовладельцев разных многоквартирных домов. Предлагается внести изменения в законодательство, учитывающие интересы домовладельцев при создании их будущего имущества. В статье 36 Жилищного кодекса РФ необходимо описать понятие «совместного фактического землепользования собственников помещений двух и более многоквартирных домов», определив его как территорию, на которой расположены объекты, необходимые и используемые при эксплуатации этих многоквартирных домов и (или) которую собственники помещений в этих многоквартирных домах или уполномоченные ими лица использовали при эксплуатации принадлежащих им помещений и соответствующего общего имущества до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Отдельным пунктом следует описать судьбу совместного фактического землепользователя и совместно используемых объектов общего имущества, а именно: передавать это имущество в долевую собственность домовладельцев всех затрагиваемых многоквартирных домов.
Особенный способ возникновения прав домовладельцев противоречит правилам об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Для решения этих проблем предлагается внести в законодательство изменения в п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, изложив его в новой редакции: «2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах (земельный участок и иные входящие в состав общего имущества объекты недвижимости) осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на жилое или нежилое помещение. При формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, государственная регистрация права общей долевой собственности на этот участок осуществляется на основании сведений, предоставленных органом исполнительной власти, осуществляющим кадастровый учет земельных участков, и имеющихся в Едином государственном реестре прав сведений о помещениях в данном многоквартирном доме и их принадлежности».
Право долевой собственности домовладельцев имеет существенные отличия от права общей долевой собственности в обычном виде, предусмотренном ГК РФ. Круг возможных субъектов ограничен по признаку обладания жилыми и нежилыми помещениями, что является проявлением принципа единства судьбы земельного участка и тесно связанных с ним объектов.
Особое воплощение принципа единства судьбы как часть правового режима придомового участка проявляется также в специальном порядке определения и изменения долей в праве долевой собственности на придомовой участок, императивно привязанном к площади жилых и нежилых помещений и независящем от воли домовладельцев.
Конструкция отношений по поводу «придомовой участок – многоквартирный дом» является специальным случаем проявления принципа единства судьбы. В этой конструкции единство судьбы проявляется не только как единство объектов в обороте, но и единство правового режима, что делает ее наиболее близкой к концепции «единого объекта». Правовой режим придомового участка подчинен режиму помещений в многоквартирном доме и вне последнего невозможен.
Теоретическая значимость исследования проявляется в пополнении учения о правовом режиме и обороте застроенных земельных участков. Анализ правовых ситуаций и предложения, приведенные в настоящей диссертации, возможно использовать при разработке проектов новых нормативных правовых актов, направленных на регулирование сходных правоотношений. Мы предполагаем привлечь внимание к проблемам совместного оборота строений и земельных участков и выработанным подходам к решению соответствующих проблем для их дальнейшего использования при разработке аналогичных правовых конструкций и совершенствования юридической техники российского законодательства.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования достигнутых результатов в правотворческой деятельности в сфере гражданского, жилищного и земельного законодательства. Сформулированные выводы и предложения можно использовать при разрешении некоторых практических ситуаций, а также в дальнейших научных разработках и преподавательской деятельности.
Апробация основных положений и выводов исследования была проведена в ходе обсуждения на заседании кафедры гражданского и международного права Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Положения диссертации были использованы в рамках преподавания курса гражданского, земельного права. Научные разработки нашли отражение в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях (Общероссийская научно-практическая конференция РАЮН «Правовые проблемы экономической, административной и судебной реформы в России» в Москве 20 – 21 декабря 2004 г., Х Всероссийской конференции «Фундаментальные исследования в технических университетах» на базе ГОУ ВПО «СПб ГПУ» 18 – 21 мая 2005 г., Недели науки в ГОУ ВПО «СПБ ГПУ» в 2005 и 2006 гг., научно-практические семинары на юридическом факультете ГОУ ВПО «СПб ГПУ» в 2004, 2005 и 2006 гг., Герценовские чтения).
Структура работы. Диссертация состоит из введения и двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы и приложений.
Глава 1. Общие черты правового режима земельного участка
|
