Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
|
Скачать 2.12 Mb.
|
§3. Придомовой участок как часть общего имущества в многоквартирном домеПравовой режим придомового участка обладает следующими принципиальными особенностями: придомовой участок является частью общего имущества в многоквартирном доме и разделяет его режим; как земельный участок он является объектом земельных отношений, подчиняется градостроительным нормам и установленному целевому назначению. Придомовой участок является одновременно объектом отношений, урегулированных гражданским, земельным, жилищным и градостроительным законодательством, сводимых к двум группам, имущественным (частным) и административным (публичным). Основу регулирования имущественных отношений составляет Гражданский кодекс РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу (ст. 3 ЗК РФ). Гражданское законодательство определяет основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, а также другие имущественные отношения. К имущественным отношениям по поводу земельных участков гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Жилищный кодекс закрепляет собственный приоритет по отношению к прочим нормативным правовым актам, составляющим жилищное законодательство (п. 8 ст. 5 ЖК РФ): «При возникновении правовых коллизий применяются именно положения Кодекса»1. В литературе специально отмечается приоритет Жилищного кодекса по отношению к другим федеральным законам2. Приоритет Жилищного кодекса действует только в сфере жилищного законодательства, т.е. совокупности нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, а именно отношения по поводу: пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; а также управления многоквартирными домами и другие (ст. 4 ЖК РФ). По общему правилу приоритеты Жилищного кодекса и Гражданского кодекса складываются в разных сферах соответственно предметам регулирования. Гражданский кодекс, например, имеет приоритет в вопросах возникновения права частной собственности на жилые помещения, а Жилищный кодекс – в вопросах пользования этими помещениями. Область действия Гражданского кодекса охватывает и порядок осуществления права собственности, включая пользование вещью. Жилищный кодекс, с другой стороны, также выходит за рамки собственно отношений по использованию жилых помещений (например, нормы ст. 33 ЖК РФ весьма существенно дополняют положения раздела V ГК РФ). Особенно следует отметить нормы, посвященные общему имуществу в многоквартирном доме (ст.ст. 36, 37 и др. ЖК РФ). Поэтому имущественные отношения по поводу придомового участка урегулированы гражданским законодательством субсидиарно, за теми изъятиями, которые установлены законодательством земельным и жилищным1. Содержание имущественно-правового режима придомового участка определяется комплексом законодательных актов. Административные отношения по поводу придомового участка – это отношения, урегулированные на императивных началах жилищным, земельным и градостроительным законодательством, обычно не связанные с оборотом участка, но определяющие порядок его использования. Сюда относятся земельные отношения, существо которых составляет использование и охрана земель, и тесно связанные с ними градостроительные отношения (по планированию и развитию территории). Для характеристики имущественного режима придомового участка необходимо: 1) определить вещное право, возникающее у домовладельцев, 2) определить условия оборота придомового участка. (1) Первой особенностью вещного права домовладельцев на придомовой участок является способ его возникновения. Нормы ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Вводного закона к нему не предполагают зависимости возникновения права от воли и действий каких бы то ни было субъектов права, как публичных, так и частных (домовладельцев и иных лиц)1. Если придомовой участок сформирован и внесен в Единый государственный реестр земель, то с 01 марта 2005 г. в силу п. 2 ст. 16 Вводного закона такой он перешел в долевую собственность домовладельцев. Этот переход носит объективный характер по отношению как к домовладельцам, так и к публичным образованиям, а равно по отношению к прочим лицам. Если к 01 марта 2005 года придомовой участок не сформирован, то право собственности домовладельцев возникает со дня, следующего за днем внесения в ЕГРЗ записи о возникновении придомового участка (п. 3 ст. 14 и п. 5 ст. 16 Закона о ГЗК). При этом придомовой участок может быть сформирован независимо от их волеизъявления. Право долевой собственности домовладельцев на придомовой участок возникает непосредственно в силу закона в связи с фактом обладания на праве собственности помещением в многоквартирном доме. Ранее возникновение доли в праве на общее имущество было связано с волевым актом (приобретением жилого помещения)2, а не состоянием, и не распространялось на земельные участки. Наличие сформированного придомового участка является единственным условием возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на него. Для возникновения этого права не требуется обязательной по общему правилу государственной регистрации. Государственная регистрация прав на общее имущество, предусмотренная ст. 23 Закона о государственной регистрации, носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер: регистрируемое право существует не с момента государственной регистрации, а возникло до нее и независимо от такой регистрации1. Подобная конструкция затрудняет регистрацию ограничений и обременений прав на придомовой участок (включая сервитуты) даже в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 36 ЖК РФ. Отсутствие самостоятельной государственной регистрации прав ставит под сомнение возможность реализации домовладельцами правомочия распоряжения участком. Следует внести в законодательство изменения (ст. 23 Закона о регистрации прав), изложив п. 2 названной статьи в следующей редакции: «2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах (земельный участок и иные входящие в состав общего имущества объекты недвижимости) осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на жилое или нежилое помещение. При формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, государственная регистрация права общей долевой собственности на этот участок осуществляется на основании сведений, предоставленных органом исполнительной власти, осуществляющим кадастровый учет земельных участков, и имеющихся в Едином государственном реестре прав сведений о помещениях в данном многоквартирном доме и их принадлежности». Объем права долевой собственности домовладельцев сформулирован в п. 2 ст. 36 ЖК РФ. Право долевой собственности домовладельцев подчиняется многим нормам, определяющим содержание права частной собственности (ст.ст. 209 – 213 ГК РФ), общей собственности (ст.ст. 244, 248, 249 ГК РФ, глава 17 ГК РФ). Домовладельцам как сособственникам придомового участка принадлежит его поверхностный (почвенный) слой и растения (ст. 261 ГК РФ). Они вправе осуществлять застройку придомового участка (в той мере, в какой это допускают его размеры и расположение на нем многоквартирного жилого дома). Земельный кодекс дополняет содержание права собственности на участок в основном обязанностями, составляющими бремя собственника. Это обязанности по целевому использованию придомового участка (а его назначение – эксплуатация многоквартирного дома), по охране окружающей среды (недопущение захламления и деградации поверхности участка, загрязнения почв), по внесению земельного налога, по соблюдению обязательных нормативов (пожарных, строительных, санитарных) (ст. 42 ЗК РФ). Застройка участка может осуществляться в соответствии с правилами градостроительства, которые являются обязательными для собственников (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Так, реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Домовладельцы приобретают право общей долевой собственности. Приобретаемое домовладельцами право можно охарактеризовать так: по роду прав это субъективное право является вещным, по виду – правом общей собственности, а именно долевой его разновидностью, по объему – наиболее абсолютным, т.е. предоставляющим своему обладателю наиболее широкий набор полномочий и наиболее широкое поле для усмотрения. Его содержание (объем) более детально описан в гл. 16 и 17 ГК РФ. Таким образом, можно было бы сделать вывод о том, что право долевой собственности домовладельцев и право общей долевой собственности по гражданскому законодательству – одно и то же. Это не совсем так, их характеристики отличаются, некоторые авторы даже указывают, что это не общая долевая собственность, а особое вещное право1. С последним сложно согласиться2, поскольку уже ГК РФ предусматривает особенности права общей долевой собственности для домовладельцев (ст. 290 ГК РФ). Для целей сравнения вещное право, описанное нормами Гражданского кодекса, будет именоваться ниже «право общей долевой собственности», а право, основанное на новеллах – «долевой собственностью домовладельцев». Необходимо выяснить круг субъектов права долевой собственности домовладельцев. Ими могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме (п.1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Вводного закона к нему). П. 1 ст. 1 ЖК РФ специально указывает на равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Помещения могут принадлежать на праве собственности практически любому субъекту права, что подтверждается и п. 2 ст. 19 ЖК РФ. Многоквартирный дом может включать и нежилые помещения, принадлежащие также разным собственникам (п. 3 ст. 22, п. 10 ст. 23 ЖК РФ). Домовладельцами и участниками права долевой собственности домовладельцев могут равным образом быть как частные, так и публичные субъекты права. Такие же субъекты могут быть и участниками общей долевой собственности3. Отличие состоит в следующем: участниками права общей долевой собственности могут быть любые лица1, в то время как участниками долевой собственности на придомовой участок могут быть (и непреодолимо ими являются) домовладельцы, могущие быть любыми лицами. Круг лиц тем самым сужен: участие в долевой собственности домовладельцев неразрывно связано с обладанием статусом домовладельца. Законодательство знает иные примеры, когда круг возможных участников общей долевой собственности сужен посредством привязки такой возможности к особому статусу лица. Например, при наследовании имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (ст. 1164 ГК РФ). Здесь общая долевая собственность возникает в силу закона и также ограничен круг лиц, способных стать участниками общей собственности: это только наследники. Однако, чтобы стать наследником, необходимо совершить сделку – принять наследство. Чтобы стать участником долевой собственности домовладельцев, никакой сделки не требуется. Далее, наследник может отказаться от наследства, в том числе в пользу третьего лица, до того наследником не являвшегося, домовладелец, как участник долевой собственности, этого не может, не лишаясь одновременно права собственности на помещение. Статус наследника как участника общей собственности не связан со статусом наследника как обладателя какого бы то ни было иного имущества. Участниками общей собственности на земельный участок, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, могут быть только физические лица, являющиеся членами этого КФХ (п. 3 ст. 6 Закона о КФХ2). Членами же КФХ, в свою очередь, могут быть, в основном, только родственниками (ст. 3 Закона о КФХ). Здесь круг субъектов вещного права связан с личным статусом, а не с вещно-правовым, как в случае с домовладельцами. Иными словами, способность быть участником долевой собственности домовладельцев определяется не характеристиками субъекта, а составом и свойствами принадлежащего ему имущества. В этом проявляется важнейшая черта правовой конструкции новелл, а именно: неразрывная связь придомового участка и дома, прав на придомовой участок и прав на дом. Фактически, определение круга субъектов долевой собственности домовладельцев через указание на статус единственно возможных и допустимых участников этой собственности предопределено логикой законодателя, воплощенной в конструкции «многоквартирного дома»: общее имущество в многоквартирном доме, включающее и придомовой участок, предназначено для эксплуатации помещений в составе многоквартирного дома, а потому подчинено им в плане правового режима. Круг потенциальных домовладельцев характеризуется еще одной особенностью. Помещение в многоквартирном доме может принадлежать нескольким лицам. Во-первых, это касается коммунальных квартир. Во-вторых, обыкновенная квартира также может находиться в долевой собственности (в результате приватизации, например)1. В-третьих, квартира может находиться в совместной собственности супругов. В-четвертых, нежилое помещение может принадлежать лицам на праве общей долевой собственности. Специфика режима многоквартирного дома проявляется в том, что в названных случаях сособственники для целей формирования придомового участка, определения долей в праве на общее имущество дома и участия в управлении им часто рассматриваются как один домовладелец. Сособственники помещения обладают помещением совместно или в долях. Размер доли домовладельца в общем имуществе определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения (ст. 37 ЖК РФ). Специальной нормы для множественности лиц на стороне собственника помещения нет, кроме положений ст. 42 ЖК РФ о коммунальных квартирах. Для сособственников помещений определяется общая для них доля в праве. Они в этом смысле выступают как единый собственник. Эта конструкция повторяет концепцию общей собственности, разработанную наукой гражданского права: общая собственность предполагает два вида отношений – относительные и абсолютные1. Относительными являются отношения между сособственниками, а абсолютными – между сособственниками и третьими лицами. В абсолютных отношениях сособственники выступают как единый субъект права собственности в противоположность неограниченному кругу третьих лиц2. В случае такой множественности лиц на стороне домовладельца конструкция фактически удваивается, появляется два уровня. Один уровень («внешний») включает абсолютные отношения между всеми домовладельцами и третьими лицами и относительные отношения внутри общности домовладельцев. «Внутренний» уровень содержит отношения абсолютные между сособственниками помещения как «единым» домовладельцем и всеми иными лицами, равно как и относительные – между сособственниками помещения. Единство сособственников помещения как «домовладельца» проявляется а) в том что они совместно реализуют полномочия домовладельца, предусмотренные ЖК РФ3, б) размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома для сособственников помещения определяется как для одного домовладельца. Эта доля принадлежит сособственникам помещения в «поддолях», равных их долям в общей собственности на само помещение. При совместной собственности дальнейшего дробления долей не происходит. Для коммунальных квартир действует иной подход: собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональная сумме размеров общей площади комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади общих помещений данной квартиры (п. 2 ст. 42 ЖК РФ). Этот подход менее выдержан с точки зрения науки права и юридической техники. Удобство его заключается в отсутствии «внутреннего» уровня долевой собственности. Недостатков же два: во-первых, расчет «площади общих помещений данной квартиры, соответствующих доле в праве на квартиру», как это предлагается законодателем, тяготеет к применению концепции «реальной» доли, которая неоднократно подвергалась обоснованной критике; во-вторых, отсутствие второго уровня только кажущееся, ведь отдельная комната также может принадлежать нескольких долевым или совместным собственникам. Наконец, возможны ситуации, когда коммунальная квартира принадлежит не собственникам отдельных комнат, а находится вся целиком в долевой собственности. Это сближает ее с прочими помещениями, но по названию объекта отношения механически подпадают под действие ст. 42 ЖК РФ. Можно предложить более удобный вариант: закрепить общую для любых помещений норму, описывающую ситуацию принадлежности помещения нескольким собственникам: «В случае, если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей собственности двум и более лицам, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определенная в соответствии с п. 1 ст. 37 настоящего Кодекса для соответствующего помещения, распределяется между этими лицами пропорционально принадлежащим им долям в праве общей собственности на это помещение». Иллюстрацией необходимости именно такого решения послужит ситуация, когда помещение принадлежит на праве совместной собственности супругам. При разделе совместного имущества разделить помещение в натуре невозможно. Поэтому помещение перейдет в долевую собственность, доли супругов при этом презюмируются равными. Однако супругам совместно принадлежит и связанная с помещением доля в праве на общее имущество дома – независимо от того, на кого оформлен правоустанавливающий документ1, – которая также подлежит разделу в случае раздела совместного имущества супругов. Как делить эту долю, если не в той же пропорции, что и квартиру2? При этом никаких оснований для применения ст. 42 ЖК РФ (о коммунальных квартирах) нет. Определение долей домовладельцев подчинено особым правилам. По общему правилу (ст. 245 ГК РФ) доли считаются равными, если не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников долевой собственности (презумпция равенства долей участников долевой собственности)3. В случае установления размеров долей законом соглашение сособственников, если нет особой оговорки в законе, не может их изменить. Это следует из принципа соотношения договора и закона (ст. 422 ГК РФ). При определении размеров долей сособственников возможные руководства следует применять в такой последовательности: 1) закон, специально устанавливающий соотношение долей, 2) соглашение самих сособственников, 3) презумпция равенства долей (ст. 245 ГК РФ). Почти единственным законом, устанавливавшим нормативное соотношение долей, был Закон о ТСЖ, который допускал определение долей самим сособственникам по их общему согласию. Доля участия каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением домовладельцев не установлено иное (ст. 9 Закона о ТСЖ). Доля участия собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире могла быть определена в единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев могла быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Новеллы жилищного законодательства определили размер доли в общем имуществе для каждого домовладельца в зависимости от общей площади принадлежащего ему помещения. Нормы новелл императивны: распределение долей не может быть изменено по соглашению домовладельцев, в т.ч. не может быть рассчитано пропорционально только жилой площади помещений1. Императивные указания новелл на этот счет не имеют обратной силы. Соглашение (или решение), принятое до 01 марта 2005 года, устанавливающее иное соотношение долей, сохраняет свою силу. Это позволяет не пересматривать распределения долей, установленного в соответствии с Законом о ТСЖ. Неясно, могут ли домовладельцы привести распределение долей в соответствие с новыми нормами, если захотят. На страницах юридической литературы высказывается мнение о существовании такой возможности2. Данное утверждение представляется недостаточно обоснованным. Нормы ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона к нему императивно полностью исключают усмотрение домовладельцев в этом вопросе, что укладывается и в иерархию, предусмотренную ст. 245 ГК РФ: если закон устанавливает правила распределения долей, никакого усмотрения сторон не может быть. В данном случае нормы новелл продолжают логику Гражданского кодекса. Эта логика просматривается и в дальнейших нормах законодательства. Гражданский кодекс предусматривает возможность изменения долей в праве общей долевой собственности в случае изменения самого общего имущества. Во-первых, соглашением всех сособственников может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Во-вторых, доля сособственника, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, прирастает соответственно улучшениям, если те были внесены правомерно. Первый случай можно сразу же сузить: многоквартирный дом уже «образован» и вклады сособственников уже состоялись. Вклад каждого из них – это цена, выплаченная при приобретении соответствующего помещения, что подразумевается и п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве1: у участника долевой собственности при приобретении объекта долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. На случай приращения и улучшения общего имущества новеллы не содержат отдельных норм. Оговаривается только уменьшение общего имущества в случае реконструкции (перепланировки) помещения: если это изменение помещения влечет уменьшение общего имущества, необходимо получение согласия всех домовладельцев (ст. 40 ЖК РФ). Более того, уменьшение общего имущества возможно только в виде реконструкции (перепланировки) многоквартирного дома или его отдельных частей по общему согласию домовладельцев (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Как же в этом случае быть с долями в праве долевой собственности домовладельцев? Поскольку специальное нормативное руководство отсутствует, остается применять исключительно ст. 37 ЖК РФ, которая не предполагает усмотрения домовладельцев. Следовательно, возможно два варианта. Если площади отдельных помещений, принадлежащих домовладельцам, остались неизменными, т.е. уменьшение общего имущества произошло не за счет изменения границ помещений, то и доли домовладельцев в праве на общее имущество должны остаться неизменными, поскольку пропорция, предусмотренная п. 1 ст. 37 ЖК РФ, не меняется. Если же уменьшение общего имущества произошло за счет изменения границ (увеличения площади) отдельных помещений, то доли в праве на общее имущество должны измениться пропорционально новым площадям помещений в собственности домовладельцев. Это происходит на основании общего согласия домовладельцев на реконструкцию многоквартирного дома или отдельного помещения и отражается проектной документацией и материалами технической инвентаризации. Для других вариантов недостает нормативных оснований. Можно было бы утверждать, что доли остаются неизменными1, но это бы полностью противоречило смыслу ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона. Изменение доли одного или нескольких домовладельцев – например, тех, по чьей инициативе произошло уменьшение общего имущества – также не имеет опоры на правила Жилищного кодекса или иного закона. Перераспределение долей при уменьшении общего имущества в полной мере соответствует конструкции института общей долевой собственности, основанной на категории «доля в праве». Поскольку каждому домовладельцу не принадлежит «реальной доли» общего имущества, т.е. вещественного объекта, то он не может распорядиться конкретной частью общего имущества, тем самым уменьшив свою долю (например, присоединив к квартире часть лестничной площадки в счет своей доли). Его доля и не идеальна, поэтому домовладелец не может сохранить стоимостной баланс, уменьшив стоимость своей доли в счет увеличения стоимости своего же отдельного помещения. Доля домовладельца – это доля в праве, все общее имущество принадлежит всем домовладельцам одновременно. Поэтому соотношение долей должно следовать изменениям того показателя, который положен в основу определения долей. Логика законодателя, зафиксированная в нормах ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона, неразрывно связывает размер доли с размером помещения, принадлежащего домовладельцу. Можно назвать этот подход «принципом пропорциональности». Этот принцип воплощен и в ст. 245 ГК РФ, пункт 1 которой определяет доли сособственников равными. Только по Гражданскому кодексу в основе пропорции лежит количество участников долевой собственности, а Жилищный кодекс основывает пропорцию на размерах помещений. Принцип пропорциональности имеет основополагающее значение для всей системы жилищных отношений, предусмотренной Жилищным кодексом. Количество голосов, приходящихся на домовладельца при решении общих вопросов, определяется его долей в праве (п. 3 ст. 48 ЖК РФ): «Фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат»1. Содержание общего имущества также подчинено принципу пропорциональности2: размер участия каждого домовладельца в общих обязательных расходах определяется его долей в праве на общее имущество (т.е. площадью помещения). Это положение императивно, поэтому домовладельцы не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания3. Логика пропорциональности прав и обязанностей домовладельца размеру его помещения является универсальной для жилищных отношений. Поэтому уменьшение общего имущества за счет увеличения помещений должно сопровождаться перерасчетом долей. В противном случае, если бы доли остались прежними, одни домовладельцы получили бы своего рода неосновательное обогащение за счет других: их помещение увеличилось за счет общего имущества, а доля в общих расходах осталась бы неизменной. Прочие домовладельцы были бы ущемлены. Например, по решению домовладельцев произведена реконструкция дома и оборудованы мансардные помещения, которые проданы третьим лицам – новым домовладельцам. Если не использовать принцип пропорциональности, можно прийти к выводу, что новые домовладельцы вообще не приобрели доли в праве на общее имущество и тем самым освобождены от бремени сособственника. Очевидно, это противоречит логике закона. Образование из общих помещений самостоятельных объектов права собственности влечет уменьшение доли в праве общей долевой собственности каждого из сособственников1. Та же логика применима к увеличению общего имущества: если увеличение происходит без изменения помещений отдельных домовладельцев, соотношение долей должно остаться неизменным, если же увеличение связано с изменением помещений, доли должны перераспределиться пропорционально новым площадям помещений. Существует и противоположная точка зрения: участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, это может быть домовладелец, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.2 Представляется, что это противоречит императивной норме ст. 37 ЖК РФ. Доля домовладельца определяется не вкладом, а площадью его помещения. Утверждение это противоречит, кроме того, тому смыслу, который законом вложен в понятие «содержание общего имущества в многоквартирном доме» (ст. 39 ЖК РФ). Расходы по содержанию общего имущества – бремя домовладельцев. В настоящее время применимы Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР1. Согласно п.п. 16 – 21 Правил в содержание жилого дома и придомовой территории входят как раз ремонт общего имущества, поддержание надлежащего состояния оборудования, элементов благоустройства и уборка территории. Поэтому внесение улучшений, относящихся к содержанию общего имущества, не может рассматриваться как внесение улучшений от лица одного из домовладельцев. Это составная часть общих расходов по содержанию общего имущества и потому отличается от «приращения» и «улучшения» в смысле Гражданского кодекса2. Не любое внесение улучшений в общее имущество путем ремонта или надстройки правомерно, поскольку порядок внесения таких изменений предусмотрен непосредственно законом. Принятие решений по подобным вопросам отнесено к компетенции общего собрания домовладельцев (ст. 44 ЖК РФ). Отсюда следует отсутствие увеличения доли сособственника, внесшего несанкционированные изменения. Собрание же может принять решение об осуществлении соответствующих действий, но не может изменить принцип пропорциональности в определении долей. Реконструкция связана с расходами, которые по смыслу являются общими для домовладельцев. Эти расходы должны быть учтены в смете товарищества собственников жилья (подп. 2) п. 1 ст. 137 ЖК РФ), которая оплачивается за счет всех домовладельцев (ст.ст. 151 – 152 ЖК РФ). Поэтому оснований для увеличения доли отдельных домовладельцев нет. Доли должны распределяться также как и при уменьшении общего имущества: пропорционально изменившимся площадям помещений. Право долевой собственности домовладельцев имеет и содержательные отличия от права общей долевой собственности. Правомочие распоряжения для домовладельцев сужено. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ домовладелец не вправе 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (тождественное правило сформулировано в ст. 296 ГК РФ). Доля домовладельца в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на соответствующее помещение, принадлежащее домовладельцу. Это подчеркивается п. 3 ст. 37 ЖК РФ и ст. 38 ЖК РФ: при переходе права собственности на помещение доля в праве на общее имущество нового домовладельца равна доле в праве предшествующего домовладельца. Ясно, что прежний домовладелец не может передать новому б |
Похожие:
 |
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
 |
Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных... |
|
Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо» |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах... |
|
Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ... |
|
«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,... |
|
Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного... |
|
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий... |
|
Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет... |
|
Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная... |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах... |
|
Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей... |
|
Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения... |