Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
|
Скачать 2.12 Mb.
|
| §1. Понятие придомового участка. Для обозначения земельного участка, застроенного жилым домом, использовались различные термины: приусадебный, усадебный, придомовой, селитебный, дворовый, застроечный. Термин «придомовой», по мнению В.П. Балезина, был наиболее удачным, поскольку отражал специфику участка как территории, на которой расположен многоквартирный или индивидуальный жилой дом и подсобные постройки1. В этом значение термин употреблялся и в некоторых нормативных актах того времени (обычно упоминалась «придомовая территория»)2. Этот термин и будет использоваться в настоящее работе3. Ст. 36 ЖК РФ говорит о земельном участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом. На этом участке расположены и другие объекты – «элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты». Но эти объекты, по тексту ЖК РФ, не определяют придомовой участок. Напротив, отнесение объектов к «общему имуществу в многоквартирном доме» непосредственно связано с их нахождением на придомовом участке, поскольку в законе они определяются как «объекты, расположенные на указанном земельном участке». Ст. 36 ЖК РФ определяет состав и объем общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от расположения отдельных элементов этого имущества на придомовом участке. Пункт 1 ст. 16 Вводного закона к ЖК, напротив, устанавливает, что «в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Вводный закон здесь описывает земельный участок, занятый своего рода составным объектом, включающим в себя не только многоквартирный дом, но и некие «входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества». Иными словами, использован обратный подход: объем земельного участка определяется в зависимости от объема объекта, на нем находящегося. В обоих случаях придомовой участок определяется через многоквартирный дом, следовательно, понимание придомового участка как объекта и дальнейшее изучение его правового режима невозможно без изучения многоквартирного дома. С другой стороны, Вводный закон предлагает учитывать и иные недвижимые объекты, помимо самого дома. Имущество, расположенное на участке, представляет собой «сложный объект», поэтому состав этого объекта приобретает принципиальное значение. В описании этого сложного объекта нормы ЖК и Вводного закона обнаруживают существенное расхождение: неясно соотношение «общего имущества в многоквартирном доме» (ЖК) и «входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества» (Вводный закон). Жилищный кодекс определяет общее имущество в многоквартирном доме как помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Общее имущество в многоквартирном доме является составным объектом, включающим в себя как недвижимое (здание, земельный участок, многолетние насаждения), так и движимое имущество. При этом Кодекс перечисляет и такие материальные объекты, которые в юридическом смысле не могут быть самостоятельными вещами (крыши, несущие конструкции и т.д.)1. Понятие «помещение» – одно из ключевых в данном случае. Жилищный кодекс (ст. 15) устанавливает, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. При всем удобстве этого определения для жилищного законодательства, с имущественно-правовых позиций оно ничего не проясняет, поскольку также содержит отсылку к категории «недвижимого имущества», к общим нормам гражданского права. Однако жилые помещения по определению не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Определений же терминов «нежилое помещение» или «вспомогательное помещение» Жилищный кодекс не содержит. Обращение к общим положениям Гражданского кодекса становится необходимым и неизбежным. Ст. 130 ГК РФ устанавливает презумпцию движимого характера имущества (п. 3). Режим недвижимости вещам может быть придан только федеральным законом, это основной подход Гражданского кодекса: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»2. Второй подход – отнесение вещи к недвижимой по совокупности признаков («все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»). В литературе отмечается, что Гражданский кодекс фактически исчерпывающе перечисляет вещи, отнесенные к недвижимости, тем самым делая не вполне нужным использование определения по признакам. Также неоднократно отмечалась и практическая трудность и неоднозначность применения названных признаков недвижимости. Гражданский кодекс не использует термин «нежилое помещение» в качестве обозначения самостоятельной недвижимой вещи1 и упоминает лишь здания и сооружения. Но и законодательство (см. ст. 1 Закона о государственной регистрации), и сложившаяся практика правоприменения исходят из того, что нежилым помещением можно назвать только обособленную вещь2. Жилищный кодекс не упоминает об обособленности или необособленности помещений. В определении из 36-й статьи даже не используется эпитет «нежилое». Эта статья говорит о помещениях, принадлежащих собственнику, и прочих помещениях. Таким образом, термин Жилищного кодекса «помещения, не являющиеся частями квартир» не совпадает по объему с термином гражданского права «нежилое помещение», обозначающим недвижимую вещь. Отчасти такой вывод подтверждается и судебной (арбитражной) практикой, которая разделяет как объекты нежилые помещения и так называемые «места общего пользования» или «общее имущество здания»3. Следовательно, «помещения, не являющиеся частями квартир», не являются и обособленной недвижимой вещью – нежилым помещением. Ст. 290 (п. 1) ГК РФ устанавливает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В данном случае нигде не упоминается, что общие помещения здания (многоквартирного дома) являются недвижимым имуществом (вещами). Следует сделать вывод, что нежилые помещения соотносятся с «помещениями, не являющимися частями квартир», так же, как сами квартиры. Квартиры (жилые помещения) и нежилые помещения представляют собой самостоятельные объекты, остальные помещения – часть общего имущества. Общее имущество в многоквартирном доме можно рассматривать как некий имущественный комплекс1, не образующий, тем не менее, самостоятельного объекта2. Подобный подход обнаруживался в Законе о ТСЖ3, что можно использовать при толковании норм Жилищного кодекса. Закон о ТСЖ (ст. 1) оперировал понятием «кондоминиум», понимаемым как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В этом комплексе отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности у различных лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Здесь общее имущество также не включает в себя помещений жилых и нежилых («предназначенных для иных целей»), принадлежащих лицам на праве собственности. Общее имущество не включает недвижимых вещей, входящих в состав здания, но включает «остальные части» жилых зданий и иные объекты недвижимости. Это общее имущество могло считаться недвижимостью лишь как часть общего комплекса – кондоминиума. Иными словами, кондоминиум – «комплекс недвижимого имущества, состоящий из самостоятельных объектов вещных прав, наделенных различным правовым режимом, но имеющим физическую и эксплуатационную общность»1. Статья 36 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что общее имущество в многоквартирном доме не совпадает по объему с кондоминиумом и не является недвижимостью в юридическом смысле. Общее имущество в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ не включает в себя жилых и нежилых помещений (как вещей, принадлежащих лицам на праве собственности), но включает придомовой участок и насаждения. Однако очевидно, что многоквартирный дом включает в себя жилые помещения – квартиры, комнаты и их части (ст. 16 ЖК РФ), и нежилые помещения – вещи. Следовательно, многоквартирный дом включает в себя все помещения – вещи (находящиеся в собственности разных лиц), прочие помещения (не вещи), конструкции и оборудование – и это все вместе составляет собой здание, а также земельный участок, многолетние насаждения и т.п.! Следовательно, многоквартирный дом не является недвижимой вещью, как и объектом гражданских прав2. Многоквартирный дом по ЖК РФ – жилищно-правовая конструкция, объединяющая гражданско-правовые объекты (вещи): помещения, здание, земельный участок и т.п. Трактовка понятия «многоквартирный дом», извлекаемая из Гражданского кодекса (ст.ст. 289, 290), не содержит подобной логической ошибки, поскольку по Гражданскому кодексу многоквартирный дом, очевидно, совпадает с понятием «здание» и не включает земельных участков и иже с ними. В этом смысле нормы Жилищного кодекса тяготеют к отмененным нормам Закона о ТСЖ по поводу кондоминиума. Нормы ст. 16 Вводного закона не прибавляют ясности. Здесь придомовой участок суть участок, на котором расположен не только многоквартирный дом, но и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Т.е. согласно Вводному закону придомовой участок и многоквартирный дом – разные объекты. Однако и Вводный закон отягощен наследием Закона о ТСЖ: в многоквартирный дом включены также иные (по сравнению с жилым зданием) недвижимые объекты. Многоквартирный дом по нормам ЖК РФ и Вводного закона есть жилое здание и совокупность тесно связанных с ним прочих, движимых и недвижимых, объектов. Многоквартирный дом – это сложная правовая конструкция: не будучи одной вещью в правовом смысле1, многоквартирный дом это свойство свое сообщает и основной своей составляющей – жилому зданию. Здание в юридическом плане разделено на некоторое количество вполне самостоятельных объектов и не образует единого объекта прав, хотя является физически одной вещью2. Во-первых, это недвижимые вещи, т.е. жилые и нежилые помещения, у каждого из которых может быть отдельный независимый собственник (и даже несколько собственников). Во-вторых, – общее имущество собственников этих отдельных в юридическом аспекте недвижимых вещей1. Если к юридической конструкции здания присоединить тесно связанные со зданием объекты, упоминаемые Жилищным кодексом и Вводным законом, в т.ч. земельный участок, то выйдет особый объект – многоквартирный дом2. Этому особому сложному объекту соответствует сложная конструкция вещно-правовых отношений (в первую очередь, отношений собственности), или «сложноструктурная модель собственности»3. Исходя из одних лишь норм Жилищного кодекса и Вводного закона невозможно определить, что есть придомовой участок, является ли он самостоятельным правовым телом или лишь компонентой многоквартирного дома. Необходимо обратиться к общим нормам земельного и гражданского законодательства. Земельный и Гражданский кодекс содержат некоторые нормы о строениях на чужой земле (ст.ст. 35 – 36 ЗК РФ, ст.ст. 271 – 275 и 552 – 553 ГК РФ). Для понимания существа придомового участка важен тот объект прав, который законодатель использовал в конструкциях этих норм. Новеллы ЖК РФ и Вводного закона являются их продолжением. В ст. 271 ГК РФ упоминается право собственника недвижимости на часть земельного участка. К приобретателю недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования (ст. 273 ГК РФ). Покупателю недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ). Аналогичным образом построены нормы ст. 35 ЗК РФ: приобретатель недвижимости получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования. Конструкция «занятой и необходимой части» является особым случаем нормирования предельных размеров земельных участков, хотя и предполагает установление границы «по забору», а не наоборот1. Ст. 36 ЗК РФ содержит специальное правило (п. 2), непосредственно касающееся собственников помещений в многоквартирных жилых домах, измененное с принятием ЖК РФ (в обеих редакциях пункт носит отсылочный характер). До внесения изменений правило гласило о «земельных участках, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения». Земельный участок определялся как пространственный базис для единого имущественного комплекса – кондоминиума2. Конструкции земельного и жилищного законодательства, отсылающие друг к другу, далеки от юридико-технического совершенства. Оперируя термином «многоквартирный дом», ни один из этих актов не позволяет установить юридическое наполнение столь важного объекта. Многоквартирный дом по смыслу приведенных норм есть подобный кондоминиуму имущественный комплекс, не являющийся, тем не менее, единым объектом прав3 и, тем более, единой вещью. Легко представить себе ситуации, когда в «многоквартирный дом» можно включить только жилое здание или даже его часть. Например, в качестве кондоминиума до отмены Закона о ТСЖ могли быть зарегистрированы части (блоки) жилых зданий. Возникает также вопрос о правомерности включения, как это сделано в ст. 36 ЖК РФ, в состав «многоквартирного дома» самого земельного участка. Как будет показано ниже, приобретение домовладельцами права собственности на придомовой участок вообще может не произойти. В этом случае определение статьи 36 ЖК РФ никак не реализуется, хотя по смыслу нормы земельный участок составляет центральную часть общего имущества. Включать земельный участок в «многоквартирный дом» тем более неправомерно, так как и фактически, и отчасти юридически земельный участок – куда более фундаментальный объект, чем «многоквартирный дом» и само жилое здание. Права на земельный участок сохраняются за его правообладателем (даже не собственником) независимо от гибели недвижимой вещи на участке (ст. 39 ЗК РФ). Многоквартирный дом (с его «индивидуальным» и «общим» имуществом) и земельный участок – разные, хотя и неразрывно связанные, объекты1. Это предположение согласуется с подходом Земельного кодекса РФ (принцип единой судьбы). Практически единственным руководством, дающим ключ к понятию придомового участка как объекта прав, являются положения Гражданского кодекса. Следовательно, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – часть поверхности земли, на которой расположены образующие «многоквартирный дом» жилое здание и эксплуатационно тесно связанные2 со зданием объекты, границы которой описываются и устанавливаются в процессе формирования исходя из принципов занятости, необходимости и достаточности для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Придомовой участок в любом случае не может войти в состав общего имущества и «многоквартирного дома» до его формирования, и до его формирования не возникает на него права долевой или иной собственности. Поэтому допущенное вопреки буквальному прочтению Жилищного кодекса разделение придомового участка и «многоквартирного дома» оправдано и не приведет к искажению смысла изучаемых правовых явлений. В дальнейшем в настоящей работе термин «придомовой участок» будет использован именно в объявленном значении на равных с легальным «земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом». Если рассматривать придомовой участок как земельный участок со строением, то необходимо подчеркнуть, что в этом случае правомерно говорить об участке с расположенным на нем жилым зданием, подсобными постройками и сооружениями и элементами благоустройства. Многоквартирный дом – не строительная, а правовая конструкция. |
Похожие:
 |
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
 |
Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных... |
|
Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо» |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах... |
|
Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ... |
|
«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,... |
|
Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного... |
|
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий... |
|
Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет... |
|
Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная... |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах... |
|
Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей... |
|
Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения... |