Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах

Скачать 2.12 Mb.

Название	Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
страница	4/13
Тип	Автореферат

rykovodstvo.ru > Руководство эксплуатация > Автореферат

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 13

§3. Ограниченные права на земельный участок.

Земельный участок, находящийся в собственности, может быть объектом прав лиц, отличных от собственника. В этом случае принято говорить о правах на чужое имущество (участок).

Древнему Риму были известны т.н. «права по соседству». Этот институт представлял собой ограничения по расположению зданий и других построек относительно межи: сосед имел право требовать переноса постройки или прекращения деятельности, несущей ему или его участку угрозу¹. «Права по соседству» носили предупредительный, охранительный характер (собственник, осуществляя свое право, не должен стеснять соседа); они возникали в силу публичного порядка. В настоящее время подобный институт можно было бы отнести к ограничениям права собственности, т.е. не к правам на чужую вещь, а к изъятиям из права собственности. Такие публичные, внешние ограничения собственник обязан соблюдать независимо от требований других или причинения кому-либо вреда, эти ограничения действуют для него всегда. Эти ограничения устанавливаются в публичном интересе, а потому действуют независимо и от воли соседей, чьи интересы в каждом конкретном случае защищаются. Ограничения, тем самым, не могут быть устранены соглашением сторон. Однако в Древнем Риме «права по соседству» имели сходство и с ius in re aliena: собственник участка или постройки не был обязан заботиться о чужих интересах, но был «обязан уважить их, как скоро они заявлены ему»². Существует и противоположная точка зрения³. «Права по соседству» не защищали соседа от эффектов нормальной деятельности собственника, которую сосед обязан был терпеть подобно явлениям природы (критерий терпимости).

Институт сервитута есть ограниченное вещное право на чужую вещь, призванное компенсировать недостатки другой вещи¹.

В романистике содержательная сторона сервитута определяется следующим образом: «Собственник служащей вещи был обязан или воздерживаться от определенного воздействия на нее, какое он бы оказывал на свою вещь, будь она свободна от прав третьего лица […] или терпеть – pati – действия другого лица по отношению к вещи, которые собственник мог бы устранить, если бы вещь не была обременена сервитутом»².

Поземельный сервитут отличается от «прав по соседству» тем, что последние возникали как общность обладания чужой вещью по закону (хотя претворялись в жизнь и защищались только по требованию заинтересованного лица), а сервитуты – это общность обладания, установленная добровольно (по соглашению сторон)³. Д.В. Дождев указывает и на такое отличие: сервитут является ущемлением прав конкретного собственника, а «права по соседству» – ущемление прав всех собственников⁴.

Сервитут принадлежит не лицу, а участку, и следует за ним независимо от смены собственника. В то же время обладатель сервитута – собственник господствующего участка – имеет защиту своего сервитута «против всех», т.е. вещным иском⁵. Сервитут представляет из себя utilitas fundi (полезность господствующему участку), поэтому он неделим: если имеется множественность на господствующей стороне, каждый из сособственников господствующего участка вправе осуществлять сервитут, и наоборот, каждый из сособственников служащего участка связан сервитутом⁶.

Основным способом установления сервитута был договор (сделка). Сделка могла быть непосредственно направлена на установление сервитута, а могла оговаривать сервитут за стороной по сделке в изъятие из передаваемых прав (например, право дороги за продавцом участка – т.н. «вычет сервитута»¹, excepto servitutis). Кроме того, сервитуты устанавливались судебным решением (при разделе имения), завещательным отказом – легатом, а также в силу приобретательной давности². Те же факты служили основаниями и для прекращения сервитутов.

Эти сервитуты назывались также вещными. Вслед за ними некоторые ученые выделяют т.н. личные сервитуты или узуфрукты³. Д.В. Дождев ставит под сомнение возможность существования личных сервитутов как разновидности сервитутов, считая их самостоятельными, отдельными ограниченными вещными правами на чужую вещь ⁴.

Отличия вещных и личных сервитутов состоят в следующем: во-первых, вещный сервитут опосредует связь двух вещей, одно имение служит другому независимо от собственников и владельцев, а личный сервитут – связь между вещью и лицом, не являющимся ее собственником; во-вторых, узуфрукт «устанавливается в пользу конкретного лица и не может быть ни отчужден, ни передан по наследству, отчего является непременно срочным: его продолжительность во времени ограничена по крайней мере жизнью выгодополучателя»⁵. Вещный же сервитут является бессрочным.

Потребность в узуфрукте определялась семейной жизнью, первейшим основанием возникновения узуфрукта был легат.

Объем узуфрукта охватывает права пользоваться чужой непотребляемой плодоносящей вещью с присвоением приносимых ею плодов без права отчуждения либо изменения хозяйственного назначения вещи и с возложением на узуфруктуария бремени расходов, связанных с вещью¹. Собственник вещи сохраняет за собой титул – т.н. «голая собственность, голое право» (nuda proprietas, nuda ius), но лишен практически значимых полномочий, в т.ч. и права распоряжения (в части установления новых обременений и изъятия из оборота). Узуфруктуарий мог передать вещь в аренду, но не передать сам узуфрукт².

По мере расширения территории Республики появлялись пустующие общественные земли. Естественный интерес Римского государства был в использовании земли, поэтому земли обращались в общественные пастбища, которые назывались также ager vectigales³.

Изначально общественные земли были вне оборота (res extra commercium). Однако лица, заинтересованные в публичном признании своего фактического землепользования, использовали земельную ренту (vectigals), которая позднее стала отдаваться на откуп частным лицам. «Сделка частного оккупанта с официальным откупщиком влекла за собой фиксацию размеров «арендованного» участка и его принадлежности держателю на соответствующий срок»⁴. Арендатор мог даже обременять участок сервитутами и узуфруктами, завещать. Арендатор не мог быть устранен, пока уплачивал вектигал (ius in perpetuum). Вектигал, однако, считался не арендной платой в современном понимании, а публичной повинностью⁵.

В восточной части Римской Империи вектигальная аренда получила распространение как эмфитевзис, особое вещное право. Содержание этого права заключается в пожизненном и наследственном владении и пользовании чужим земельным участком в целях его сельскохозяйственной обработки. Сходство этого права с известным российскому законодательству правом пожизненного наследуемого владения позволяет некоторым авторам использовать термины как практически тождественные¹. Объектом эмфитевзиса могли быть только земли, предназначенные для сельскохозяйственной обработки (как правило, еще не обработанные земли). Кроме того, обладатель эмфитевзиса нес вместо собственника земли все публичные повинности, но за счет этого размер собственно арендной платы – платежей в пользу собственника – был меньше, чем при обычном найме². Обладатель эмфитевзиса приобретал право собственности на плоды, приносимые участком и пользовался вещно-правовой защитой.

Основаниями возникновения эмфитевзиса служил обычно особый договор (чаще всего сопровождавшийся особым публичным актом для переложения публичных повинностей), судебное решение (при разделе имения) или легат.

В поселениях применялся особый вещно-правовой институт – суперфиций. В литературе указывается на использование суперфиция как средства решения проблемы отношений по поводу уже существующей постройки на чужой земле³. Суперфиций (буквально – надстройка) был особым ограниченным вещным правом на чужую вещь. Суперфиций означал право построить на чужом земельном участке постройку и пользоваться ей.

Суперфициарий не приобретал права собственности на постройку в силу сквозного принципа Римского частного права superficies solo cedit: «все, что выстроено, посеяно или посажено на чужой земле становится собственностью землевладельца»⁴. Тем самым римляне упрощали проблемную ситуацию: не было «строения на чужой земле»; и земля, и строение принадлежали одному лицу, но это последнее не могло реализовывать свои права: суперфиций означал изъятие из права собственности всех полномочий по владению и пользованию постройкой и землей, собственнику же оставалось голое право¹.

Суперфициарий пользовался вещной защитой, которую предоставляло ему государство. Интерес государства в защите суперфициев достаточно прозрачен: во-первых, суперфициарий был лучшим плательщиком податей, чем собственник земли, который едва ли мог сам ей пользоваться, во-вторых, сокращались неиспользуемые земли². Наконец, легализовывалось фактическое землепользование в поселениях.

Суперфиций состоял в следующем: а) право возводить постройку на чужой земле, б) право эксплуатировать и изменять эту постройку, в) право на защиту «против всех», г) право обременять имущество сервитутами и узуфруктами³, д) право распоряжения (в т.ч. по контрактам, но с согласия собственника⁴) и передачи по наследству (в т.ч. и путем завещания).

Суперфиций был связан с возложением на суперфициария обязанностей, тождественных обязанностям эмфитевты: несение вместо собственника бремени публичных повинностей, связанных с участком и постройкой, а также уплата в пользу собственника особой ренты – solarium⁵. Суперфициарий мог быть связан условием о возведении постройки в определенный срок⁶. Главным способом приобретения суперфиция был договор, который обязательно должен был сопровождаться передачей вещи⁷.

В виде эмфитевзиса эти институты пережили Римскую Империю и были распространены в Византии¹, а также в Средние века, став моделью для конструирования феодальной собственности².

Ограниченные права на землю в Древней Руси зарождались как права на чужую вещь, представлявшие собой отказы, вычеты из права собственности (вотчинного права). Эти права тяготели к древнеримскому узуфрукту: отказ для кормления «до живота», «до замужества». Встречалась такая форма, как оставление за продавцом права пожизненного пользования имением при его отчуждении³.

Помимо подобных «вычитаемых» прав существовали и арендоподобные длящиеся отношения, например, оброчное пользование, напоминающее древнеримский эмфитевзис. Наконец, древнерусскому праву были знакомы и своего рода сервитуты, именуемые угодьями (право санного пути, право прохода в лес). Они приобретались посредством договоров⁴.

В эпоху Соборного уложения эти права получили развитие⁵.

Права участия общего – ограничения права собственности «в пользу всех без изъятия», как, например, всеобщее право использования бечевника и общих дорог. Право участия частного, напротив, ограничения в пользу соседей (запрет устройства запруд, плотин, влияющих на водный режим соседнего участка, недопустимость вывода окон в чужой двор и т.п.)⁶. Право участия частного по содержанию близко к древнеримскому институту «прав по соседству». Права участия представляют собой внешний предел права собственности, установленный «легальным порядком»¹. Вещные сервитуты традиционно именовались «правами угодий в чужих имениях», а не «правами участия»².

К личным сервитутам относился институт «пользовладения» – передачи имения в пользование и владение другому лицу, которое реализовывало эти полномочия по своему усмотрению, при этом не могло существенно, сверх нормально необходимого, изменять полученное имущество, и обязано было нести все бремя собственника (кроме производства капитального ремонта³), в т.ч. и публичные повинности. От обычного имущественного найма пользовладение отличалось, прежде всего, долгосрочностью и неотчуждаемостью. Максимальный срок аренды недвижимости по закону 1824 г. составлял всего 12 лет, срок пользовладения – от пожизненного до неограниченного.

Оснований к возникновению сервитутов допускалось три: а) сделка (договор или завещание), при этом сервитут возникал только по укреплении и утверждении его старшим нотариусом, б) в силу закона, в) давность (на территории некоторых регионов)⁴.

Помимо прав собственности русское дореволюционное право знало права, заменяющие право собственности во всей его полноте, кроме титула. Эти права во многом подобны древнеримскому эмфитевзису и суперфицию. В качестве аналога эмфитевзиса упоминается «бессрочное пользование крестьян казенной землей или отдача оброчных статей в долгосрочное содержание»⁵. Поскольку крестьяне фактически пользовались и не могли не пользоваться землей, была введена подобная конструкция, заменяющая передачу или продажу государственной земли крестьянам в собственность. Сходное эрзац-право применялось в городах: до городового уложения 1870 г. выгоны предоставлялись городам на праве владения, не собственности.

Проблема строения на чужой земле имела место и в России. Уже в Московской Руси можно найти установления, охраняющие постройки на чужом участке, который переходит к новому хозяину, оговаривающие право владельца постройки (застройщика) пользоваться постройками¹.

Долгое время в праве не проводилось последовательно принципа о принадлежности здания на чужой земле, подобного superficies solo cedit. Это характерно и для законодательства петровской эпохи: известны указы о предоставлении земли внаймы «под хоромы», в которых вопрос о собственности на постройку вообще не упоминается².

В XVIII в. обнаруживается тенденция к устранению конкуренции прав – но не в пользу собственника земли, а в пользу застройщика. «Так, Межевая инструкция Екатерины II от 25.05.1766 предусматривала ликвидацию этих прав [прав пользования], но не в пользу хозяина, а на стороне застройщика, который обязывался уплатить собственнику стоимость земли под зданием [курсив мой – Ю.Х.] вследствие чего он и становился единственным собственником почвы и ее поверхности. Возможно, здесь законодатель руководствовался ценностью построек и сравнительной дешевизной пустующих казенных земель»³. Речь, фактически, идет о принудительном выкупе земель. Разницу в стоимости постройки и участка легко проиллюстрировать примером из юридического быта второй половины XIX в.: железная дорога выкупила обремененный чиншем земельный участок у собственника. Собственнику было заплачено 600 руб., чиншевику – 26 000 руб., в т.ч. за строения 12 000 руб. (при размере чинша около 6 руб.)⁴.

Однако и этот курс не был выдержан последовательно. Применялись различные конструкции: наследуемое и отчуждаемое пользовладение за «поземельные деньги» и даже понятие «неполной собственности» (застройщик предполагался как бы собственником). Принципиального решения не получил вопрос о собственнике постройки¹.

В начале ХХ в. право застройки было пересмотрено кардинально. 23 июня 1912 г. был принят Закон о праве застройки. Право застройки по новому закону составляло «вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение»².

Срок права застройки составлял от 36 до 99 лет; максимальный срок был введен, чтобы не превращать право собственности в голый титул.

Право застройки могло устанавливаться только соглашением собственника участка и застройщика. Закон специально упоминал невозможность возникновения его в силу давности, легата или решения суда.

Договор об установлении права застройки подлежал укреплению под страхом ничтожности. Право застройки возникало именно с момента утверждения крепостного акта старшим нотариусом, хотя действие этого права могло быть распространено и на прошлое.

Вопрос о правах застройщика на постройки также получил решение. Прав собственности на строение застройщик не приобретал. Его права на постройки стремятся к праву собственности, но не достигают его полноты. Во-первых, это права срочные, они прекращаются одновременно с правами на земельный участок. Во-вторых, распоряжение строением было возможно и без согласия собственника земли, однако продажа была возможна только на снос, т.е. строение рассматривалось как стройматериалы. В-третьих, по прекращении права застройки застройщик не мог самостоятельно определять дальнейшую судьбу построек. По общему правилу он обязан был их снести.

Праву застройки корреспондировали обязанности застройщика:

а) осуществить застройку участка в оговоренный срок,

б) вносить собственнику участка периодические платежи,

в) уплачивать вместо собственника связанные с землей публичные повинности и сборы,

г) а также снести постройки по окончании срока действия права и вернуть участок в пригодном для использования виде, либо

д) передать постройки собственнику участка одновременно с участком, если собственник участка не менее, чем за один год до истечения срока заявил такое требование.

Как видно, и за собственником земельного участка Законом не признавалось права собственности на постройки без выполнения определенных условий. Застройщику при переходе строений в собственность землевладельца полагалась компенсация, однако размер ее определялся не стоимостью постройки как недвижимости, а разницей между стоимостью включенных в нее материалов и затратами на ее снос¹: «собственник земли имеет право потребовать оставления в его пользу застройщиком построек за вознаграждение, соответствующее той выгоде, которой лишается застройщик, утрачивая право снесения построек» (п. 3 ст. 19 Отд. I Закона²).

Закон специально оговаривал возможность применения права застройки к муниципальным (городским) и казенным землям, устанавливая правовые акты, служащие основанием для заключения с застройщиком договора (ст. 7 Отд. I Закона).

Закон был направлен в основном на будущие отношения, однако содержал и переходные правила, касавшиеся заключенных до обнародования Закона договоров найма недвижимых имуществ для возведения построек.

Временные эти правила сводились к следующему: не ранее, чем спустя три года с начала срока действия договора имущественного найма (аренды), но не позднее, чем за один год до истечения этого срока наемщик мог потребовать у наймодателя (хозяина земли) возмещения стоимости строений при оставлении последних за хозяином земли (ст. 1 Отд. II Закона) и одновременном соблюдении трех условий (ст.ст. 2 – 4 Отд. II Закона):

а) строения носят не временный, а постоянный характер,

б) строения к моменту заявления требования не снесены и сносу не подлежат, а также не «обветшали до непригодности»,

в) стоимость строения определяется с учетом износа и окупаемости затрат наемщика на строительство.

Как можно убедиться, Закон 1912 года решал проблему застройки механически, создавая потенциально неразрешимые юридические сложности. Особенно это касается неясной природы прав застройщика на постройку и судьбы построек по истечении срока действия права застройки. Однако история не позволила накопить практику применения этого Закона.

Гражданскому кодексу РСФСР 1922 г. также известен институт права застройки, регулирование которого очень схоже с дореволюционным. Право застройки основывалось на нотариально удостоверенном договоре, срок его устанавливался в зависимости от характера постройки. Право застройки означало право возвести строение и право владеть, пользоваться и распоряжаться им в пределах срока, т.е. было унифицированным титулом обладания и землей, и строением¹. Застройщик обладал и обязанностями: вносить плату, застроить в срок, снести постройку и вернуть участок².

Право постоянного пользования сначала охватывало только те земли, на которых были возведены постройки еще до революции. Новое строительство основывалось в основном на праве застройки. С 1930-х годов сфера применения права застройки все больше суживается, нивелируясь до специфического титула для индивидуального жилого строительства¹. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949 и Постановлением Совета Министров РСФСР от 01.03.1949 №152 институт права застройки был упразднен и заменен административным институтом. Земельный участок предоставлялся на основании административного акта в постоянное (бессрочное) пользование, в т.ч. и для индивидуального жилищного и кооперативного строительства. Этому правилу была придана обратная сила².

Поводом к отмене послужило противоречие конструкции права застройки Конституции СССР 1936 г. По истечении срока права застройки строение переходило в собственность государства, а право пользования участком прекращалось. И в то же время Конституция гарантировала право личной собственности граждан на индивидуальный жилой дом³.

Индивидуальный жилой дом мог принадлежать застройщику на праве личной собственности. Допускалась кооперативная собственность на жилые здания. Таким образом, была введена конструкция сочетания права личной (частной по существу) собственности на постройку и неограниченного по времени, но ограниченного по объему права на землю. Подход Закона 1912 г. противоположен. Фактически, советское государство ущемило свои права как собственника земли в пользу собственника (владельца) постройки.

В городах после отмены права застройки допускалось три формы пользования землей: 1) непосредственное использование Советом (помимо управления этот орган мог осуществлять фактическое пользование землей), 2) землепользование отдельных физических и юридических лиц (на праве землепользования), 3) бесплатное общее землепользование⁴. В более позднее время указывается, что от лица государственных органов землепользование осуществляют исключительно предприятия и учреждения¹. Земельные отношения в городах не обходились без участия исполкомов Советов в лице отделов коммунального хозяйства²: основанием возникновения прав был административный акт. Договоры имели вспомогательное значение.

Право землепользования – это основанное на административном акте отвода земельного участка право и обязанность целевого использования земельного участка. Это право обычно было бессрочным. Владеть земельными участками можно было только на праве землепользования: без этого титула не могло быть законного владения. Фактическое осуществление землепользования одновременно было условием сохранения титула³.

Право землепользования возникало в результате сложного юридического состава, т.е. решения о предоставлении участка (об отводе) и его фактического отвода. Объектом права мог быть только индивидуализированный участок. Основными признаками индивидуализации были размер и местонахождение, границы, установленные на плане и в натуре. Все данные об участке закреплялись в данных государственного учета (кадастра)⁴. Право землепользование закреплялось государственной земельной регистрацией (записью), включавшей в себя обособление земельного участка, достоверное установление его границ и установление субъекта права. Регистрация строений органами инвентаризации соединялась в городах с регистрацией землепользований⁵.

Право землепользования представляло собой очень объемное право, лишенное только правомочия распоряжения. Еще в Земельном кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 25) закреплялось, что все соединенное с участком земли, находящимся в пользовании землепользователя, принадлежит ему (в т.ч. постройки, посадки, посевы и т.п.)¹.

Право пользования участком под строением ограничивалось в общественных интересах и интересах соседей (однако «права по соседству» должного развития не получили²). Частноправовых конструкций (сервитутов) советский законодатель не применял, основанием введения ограничений всегда служили административные акты³.

Российское земельное законодательство унаследовало от советского земельного права набор ограниченных вещных прав на земельные участки. Это право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования, или право землепользования, в советскую эпоху было практически единственным титулом: владеть землей до 1990 г. можно было только на этом праве. Субъектами этого права были и юридические лица, и граждане. Содержание права сводилось к правомочиям владения и пользования, исключалось какое бы то ни было распоряжение участком. Право постоянного пользования включало и правомочие застройки (с согласия собственника).

В настоящее время наблюдаются две тенденции. Во-первых, к уменьшению объема права постоянного пользования, во-вторых, к уменьшению сферы применения этого права.

Объем права постоянного пользования в первые пореформенные годы был даже расширен относительно советской эпохи. Согласно ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование (с согласия собственника участка).

Земельный кодекс РФ полностью исключил правомочие распоряжения: граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Кроме того, Земельный кодекс значительно сузил круг потенциальных субъектов права постоянного пользования. Субъектами этого права являются только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия и органы власти. Гражданам и большинству юридических лиц земельные участки на этом праве заново предоставлены быть не могут.

Земельный кодекс не содержит прямо сформулированного правила о прекращении права постоянного пользования у ненадлежащих субъектов. Граждане сохраняют это право в течение неопределенного срока, о чем свидетельствует их бессрочное право однократно бесплатно приобрести принадлежащие им на этом праве участки (п. 5 ст. 30 ЗК РФ). Для ненадлежащих юридических лиц предусмотрено не право, но обязанность «переоформить» право постоянного пользования в установленный срок на право аренды или право собственности (п. 2 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ). Это право организации осуществляют за плату, в отличие от физических лиц. Тем не менее, и Вводный закон к ЗК РФ не содержит указания на автоматическое прекращение права постоянного пользования по истечении срока на его переоформление. С учетом состоявшегося неоднократного продления этого срока следует сделать вывод о сохранении возникшего до вступления в силу ЗК РФ права постоянного пользования за юридическими лицами до его переоформления. С другой стороны, поскольку переоформление права постоянного пользования для ненадлежащих субъектов-организаций является обязанностью, следует прийти к заключению, что собственник соответствующей земли вправе понудить их к этому через суд. Конституционный Суд, тем не менее, высказался прямо противоположным образом, указав на невозможность понуждения¹.

Право пожизненного наследуемого владения является заменителем права частной собственности, введенным в качестве социального компромисса в правовую действительность Основами законодательства Союза ССР и союзных республик от 28.02.1990. Современное законодательство также характеризуется тенденцией к сужению сферы применения этого права.

Право пожизненного наследуемого владения не предполагает какого-либо распоряжения земельным участком, кроме завещательного (ст. 21 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения сохраняется за гражданами бессрочно. Землевладелец вправе однократно бесплатно приватизировать свой участок.

Нормы Гражданского и Земельного кодексов, описывающие содержание прав постоянного пользования и наследуемого владения, противоречат друг другу в части определения возможности возникновения этих прав заново, круга субъектов этих прав и возможности распоряжаться соответствующими участками. Гражданский кодекс предоставляет землепользователям и землевладельцам гораздо большие правомочия и шире определяет их круг (ст.ст. 264 – 270 ГК РФ). Вопрос о решении конкуренции норм в пользу того или иного кодекса является дискуссионным и обычно сводится к проблеме соотношения действия отраслей законодательства и предметов гражданского и земельного права².

В силу того обстоятельства, что Гражданский кодекс содержит множество изъятий в пользу земельных законов (ст.ст. 129, 209, 258,260, 261, ст. 13 Вводного закона к ч. II ГК РФ), и с учетом нормы о приоритете Земельного кодекса (ст. 3 ЗК РФ) следует признать наиболее вероятным вывод о том, что регулирование спорных вопросов вещных прав и других подобных отношений должно осуществляться по правилам Земельного кодекса. Судебная практика подтверждает такой вывод, на что прямо указывается в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"¹. Подобная позиция является в настоящее время доминирующей². Нельзя забывать также, что Гражданский кодекс предполагает отсутствие правомочия распоряжения участком у лиц, не являющихся собственниками, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 264 ГК РФ). В литературе иногда высказывается и прямо противоположное мнение: о приоритете Гражданского кодекса³.

Содержание прав постоянного пользования и наследуемого владения земельными участками аналогично содержанию права частной собственности (за соответствующими производной природе этих прав изъятиями). Возможности и обязанности землепользователей и землевладельцев обусловлены публично-правовой составляющей правового режима земельного участка.

И право постоянного пользования, и право пожизненного владения допускают строительство на соответствующем участке и в этом смысле являются гораздо боле обширными титулами, чем историческое право застройки. Согласно п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ землевладелец и землепользователь приобретают право собственности на возведенную ими на чужом участке постройку. Право пользования и право владения с точки зрения стабильности владения застроенным участком и безопасности оборота постройки можно считать достаточными титулами, поскольку они бессрочны и не могут быть прекращены по воле собственника земли.

Права владения и пользования земельными участками возникают из сделок (в основном наследование) и из предоставления и подлежат обязательной государственной регистрации.

Право срочного пользования земельным участком существует в российском законодательстве в возмездном (аренда) и безвозмездном (ссуда) виде. К безвозмездному срочному пользованию применяются основные правила об аренде (ст. 689 ГК РФ). Правовая природа ссуды аналогична аренде.

Аренда является не вещным, а обязательственным отношением. В связи с этим право аренды в отличие от права собственности, постоянного пользования и пожизненного владения, носит срочный характер и не подлежит государственной регистрации.

Стабильность арендным правам на участки и их обороту придает правило об обязательной государственной регистрации договоров аренды и ссуды земельных участков, заключенных на срок, равный или превышающий один календарный год. Регистрация договора (сделки) не подразумевает регистрации права аренды или безвозмездного срочного пользования, однако сведения о существовании этих прав заносятся в раздел «Обременения» ЕГРП по сданному в аренду участку (ст.ст. 1, 4, 12 Закона о регистрации прав), что не позволяет собственнику в дальнейшем злоупотребить своим положением и заключать сделки с участком, скрывая наличие аренды.

Содержание права аренды земельного участка раскрывается §1 гл. 34 Гражданского кодекса, ст.ст. 22, 41 – 42 ЗК РФ. Арендатор вправе пользоваться (и владеть) земельным участком в пределах, предусмотренных договором. Договорными условиями регулирование прав арендатора не исчерпывается, поскольку он подчинен тем же ограничениям, вытекающим из публично-правового режима участка, что и собственник.

Нормы, регулирующие аренду, не содержат указание на то, обладает арендатор правом застройки или нет. Право застройки принадлежит арендодателю как собственнику. Но собственник может разрешить застройку другим лицам, в т.ч. арендатору. Арендатор обладает правом застройки только в том случае, если это специально предусмотрено договором аренды или особо разрешено собственником участка.

В части правомочия распоряжения право аренды согласно ст. 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ оказывается шире вещных титулов (постоянного пользования и владения). При передаче прав аренды по договору субаренды появляется «вторичный» зависимый титул субаренды (ответственным перед арендодателем остается первичный арендатор). При перенайме или внесении права аренды в уставный фонд организации также происходит не отчуждение участка, но передача права аренды (титула), в связи с чем имеет место перемена лица в обязательстве. В исключение из общего правила Гражданского кодекса передача арендных прав возможна без согласия собственника (арендодателя), но с его уведомлением (п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ). Арендатор земельного участка по общему правилу обладает большим объемом правомочий, чем арендатор любого другого имущества.

Арендатору принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, арендатор располагает преимущественным правом на приобретение этого участка в собственность в случае его продажи (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Если в собственности арендатора находится расположенный на участке объект недвижимости (например, жилой дом), то арендатор обладает исключительным правом на приобретение участка в собственность (ст. 36 ЗК РФ, ст. 28 Закона о приватизации).

Права постоянного пользования, наследуемого владения и срочного пользования земельным участком являются самостоятельными титулами – основаниями владения чужим земельным участком. Однако к правам на чужой участок относятся и ограниченные права пользования чужим земельным участком, называемые земельными сервитутами.

Согласно ст. 23 ЗК РФ различаются частные и публичные сервитуты.

Частный сервитут возникает на основании решения суда или договора сторон (собственника обременяемого участка и собственника другой недвижимости). Условием установления сервитута является необходимость: реализация прав на господствующий участок или иной объект недвижимости должна быть невозможна или чрезвычайно затруднена без использования обременяемого (служащего) земельного участка. С отпадением необходимости прекращается и сервитут (по новому соглашению сторон или по решению суда). Сервитут подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что сторонами соглашения об установлении сервитута могут быть не только собственники участка, но и землевладельцы и землепользователи (ст. 274 ГК РФ).

Характерной особенностью сервитута, отличающей его от других вещных прав, является неустранение собственника обремененного участка от владения и пользования участком: «Сервитут есть право на частичное пользование вещью, пользование ею в том или ином отношении»¹.

Сервитут состоит в обязанности собственника обременяемого участка либо терпеть чужие действия (положительный сервитут), либо воздерживаться от собственных действий (отрицательный сервитут). Сервитут не может состоять в активной обязанности собственника, т.е. собственник не может быть обязан совершать в пользу обладателя сервитута действия, направленные на удовлетворение потребностей последнего¹.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для собственника обремененного участка (п. 5 ст. 23 ЗК РФ).

Существуют различные точки зрения на природу публичного сервитута. Этот сервитут понимается как особое вещное право, отличное от частного сервитута², либо называется комплексным явлением гражданско-правовой и административной природы³, либо характеризуется как ограничение права собственности, поскольку возникновение отношений происходит в силу нормативно-правового акта и в целях обеспечения «общего интереса»⁴, и кроме того, отсутствуют и сервитуарий, субъект сервитута, и сам «господствующий участок»⁵.

Признаками публичного сервитута являются:

а) способ установления – не соглашение сторон, а нормативный акт,

б) цель установления – удовлетворение общего (публичного) интереса⁶,

в) императивный характер по отношению к собственникам обременяемого имущества,

г) отсутствие «господствующего» земельного участка, для реализации правомочий собственника которого и требуется установление сервитута.

Ключевым признаком, определяющим природу публичного сервитута в качестве, является его направленность на общий интерес. Общий интерес - государственный, муниципальный интересы и (или) интересы местного населения, т.е. неопределенного круга частных лиц, проживающих и (или) временно пребывающих в районе нахождения недвижимости, в отношении которой устанавливается сервитут¹. Представляется, что точку зрения Н.М. Малеиной следует дополнить: в неопределенный круг лиц необходимо включить не только лиц, проживающих или пребывающих на территории, но и лиц, владеющих объектами (участками, зданиями) расположенными на соответствующей территории. Например, лицо может владеть квартирой, но не проживать в ней, при этом публичный сервитут устанавливает благоприятные условия и для этого лица.

Исходя из вышесказанного, к частному сервитуту можно отнести использование нескольких соседних участков для проведения коммуникаций к зданию одного собственника. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки проводятся коммуникации для вновь застраиваемой территории, это случай публичного сервитута².

Действующее законодательное регулирование публичного сервитута практически не дает возможности отличить его от ограничений вещных прав (ст. 56 ЗК РФ). И для публичного сервитута, и для ограничения прав характерны (ст.ст. 23 и 56 ЗК РФ): 1) обязательный характер, 2) нормативное основание, 3) независимость от воли собственника, 4) возможность судебного обжалования, 5) возможность установления на срок или бессрочно, 6) следование за земельным участком, 7) государственная регистрация, 8) общеполезные цели, 9) денежная компенсация за установление.

По существу следует согласиться с теми авторами, которые считают публичный сервитут частным случаем ограничения прав³. Для этой точки зрения есть и нормативное основание. Согласно п. 2 ст. 56 список ограничений не является закрытым, могут устанавливаться иные ограничения в случаях, предусмотренных законами. Такими случаями и являются публичные сервитуты (п. 3 ст. 23 ЗК РФ: размещение специальных знаков, дренажные работы и т.п.).

Ограничения прав и сервитут сходны в том, что и в том, и в другом случае не предполагается возложение на собственника обременяемого участка активных обязанностей. Если закон возлагает на собственника или иного владельца земельного участка какую-либо обязанность по совершению активных действий, это не ограничение права, а бремя, связанное с обладанием правом (ст.ст. 210 – 211 ГК РФ)¹.

Права на чужой земельный участок по объему содержащихся в них правомочий подобны праву частной собственности. Главными отличиями являются ограничения круга субъектов, правомочий распоряжения участком или сроков существования прав.

Анализ законодательства позволяет говорить о направленности правотворчества на сокращение отличающихся от права собственности вещных прав на земельные участки². С этим связано крайнее сужение круга потенциальных субъектов ограниченных вещно-правовых титулов, почти полная невозможность их возникновения заново, введение правовых норм, позволяющих или понуждающих преобразовать эти титулы в иные права. По-видимому, конечной целью законодателя является унификация земельных отношений с участием частных субъектов права и построение этих отношений на основе права частной собственности и срочного пользования (аренды и ссуды). При полном воплощении такой правовой политики производные от права публичной собственности титулы сохранятся только для специфических субъектов (также публичных), а частные субъекты смогут использовать государственную землю либо на арендных началах, либо приобретать в собственность при необходимости.

Способ прекращения производных титулов, выбранный законодателем (безвозмездность трансформации прав для граждан) противоречит принципу платности использования земли, но объясняется социальной направленностью регулирования. Регулирование трансформации титулов для юридических лиц непоследовательно. Но и в том, и в другом случае преобразование титула определяется волей гражданина или организации.

Дополнительными инструментами построения земельных отношений являются частные земельные сервитуты и ограничения прав на землю, носящие публичный характер.

Названные средства правового регулирования направлены в основном на организацию статики земельно-правовой сферы. Динамика земельных отношений, или земельный оборот, имеет собственную специфику.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 13

	Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них		Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных...
	Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них		Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них
	Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них		Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо»
	Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах...		Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ...
	«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,...		Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного...
	Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий...		Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет...
	Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная...		Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах...
	Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей...		Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения...

Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах

Похожие: