Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
|
Скачать 2.12 Mb.
|
| §4. Принцип «единства судьбы» земельного участка и постройки. Исторически оборот земельных участков опосредовался различными формами (договорами, завещательными распоряжениями и т.п.). Оборот участков всегда сопровождался особенностями в том случае, если на участке располагался объект недвижимости. Римское право, как было показано, не допускало раздельного оборота участка и строения (исходя из принципа superficies solo cedit). Российское законодательство и правовая традиция также исходили из признания строения и участка единым имущественным комплексом – имением. Вопрос о строении на чужой земле имел для советского права определяющее значение, поскольку строения могли принадлежать не только государству, но и кооперативам, колхозам, гражданам, а земля – только государству. В советской науке строение не мыслится вне связи с земельным участком: «Обособленность строения предопределяет и выделение земельного участка под строение и при строении, отграничение его от прилегающих земельных участков»1. Единство земельного участка и строения полагалось строительно-техническим и хозяйственно-эксплуатационным. Строение предопределяло и параметры участка: «Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения». При этом под строением (или владением) понималось не только здание как объект капитального строительства, а скорее основное строение и эксплуатационно связанные с ним подсобные постройки (единый хозяйственный объект)2. Этот подход был положен в основу законодательного регулирования: застроенные участки, состоявшие из земель под самыми постройками и земель, предназначенных для их обслуживания, закреплялись в пределах их фактических границ (ст. 9 Положения о земельных распорядках в городах, утв. Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР 13.06.1925)1. Это напоминает подход дореволюционного законодателя и юристов, когда термином недвижимость обозначалось все неотделимое от земли, в т.ч. и постройки как ее принадлежности. В отличие от дореволюционного права в советскую эпоху соотношение прав на строение и прав на участок решалось двояко. В городах применялось правило о следовании прав на землю за строением. Этот принцип был основным. Строения на колхозной земле, напротив, следовали за правом землепользования. Иногда участок предоставлялся для строительства одному лицу, а после постройки – другому, тому, которому на баланс передавалась завершенная постройка2. Это также было проявлением принципа следования земли за строением. Следование земли за строением (формальный приоритет строения3), зависимость размера участка от строения, совместная регистрация строений и землепользований, особая форма сделок (нотариальная с последующей регистрацией), особое место исполнения обязательств (по месту нахождения строения), особая подсудность, необходимость получения согласия супруга на отчуждение строения и т.п. свидетельствуют о том, что в советском праве строение и участок подчинялись совместному особому правовому режиму4. Этот совместный режим возникал не с момента предоставления участка для строительства, а с момента регистрации строения и предоставления участка в бессрочное пользование для эксплуатации возведенного объекта. Связь права на строение и права землепользования видна и в том, что при несовпадении по субъекту права землепользования с правом на строение любое строение признавалось самовольным1. Эта связь касалась только строений, принадлежащих лицам на праве собственности (или оперативного управления)2. Аренда и наем имущества рассматривались вне связи с земельными отношениями3. В условиях отсутствия личной собственности на жилые помещения в многоквартирных жилых домах наниматели жилья не были землепользователями. Они не были субъектами прав на ту землю, которая фактически ими использовалась в связи с использованием жилых помещений4. Субъектами права землепользования на участки под многоквартирными жилыми домами были органы коммунального хозяйства при исполкомах Горсоветов или предприятия, в ведении которых были соответствующие дома, а также те предприятия, которым жилые дома и участки были переданы впоследствии из непосредственного ведения Советов (обычно домоуправления)5. Домоуправления являлись основными землепользователями застроенных земель в городах6. Наниматели жилых помещений в многоквартирных жилых домах вправе были использовать соответствующий земельный участок. Это не означало признания за ними титула: фактическое землепользование граждан не рассматривалось как умаление права постоянного пользования, принадлежащего домоуправлению7. Каждый наниматель имел возможность получить придомовую территорию в пользование, но лишь по решению домоуправления. Не допускалось закрепление за гражданами каких-либо долей в земельном участке или праве на него. Любое землепользование жильцов прекращалось, как только принималось решение об ином использовании участка в общественных и других целях. Доктрина и судебная практика не признавали за гражданами прав собственности на подсобные строения, возведенные на придомовой территории даже с разрешения домоуправления. Эти строения должны были передаваться на баланс домоуправления в государственную собственность1. При приватизации объектов недвижимости, включая квартиры в многоквартирных домах, произошел и закрепился, как отмечается в литературе, юридический разрыв строения и земельного участка2. В современной российской правовой действительности, с учетом направленности регулирования на унификацию системы титулов, динамика земельных отношений должна постепенно упрощаться. Изъятие правомочия распоряжения у обладателей ограниченных титулов практически выводит соответствующие участки из оборота. Оборот земельных участков, следовательно, практически не дифференцирован в зависимости от титулов обладания участками. Анализ законодательства показывает, что динамика земельных отношений в действительности разнится в зависимости от того, располагаются ли на земельном участке какие-либо тесно связанные с ним объекты и какие именно это объекты. В этой связи отдельный род земельных отношений составляют отношения по поводу оборота застроенных земельных участков. Как видно, раздельный оборот построек и земельных участков обусловлен исторически: в ходе реформ начала 1990-х годов частная собственность на постройки складывалась вне зависимости от прав на землю1. Гражданское законодательство регулирует оборот и правовой режим участка и постройки раздельно, но в то же время признает их физическую и юридическую связь2. Закрепление этого в законах (ст.ст. 271, 273, 552, 553 ГК РФ) является вынужденной мерой3, рассчитанной, «прежде всего, на уход от старого правового порядка и несвободной от черт паллиатива и временности»4. По-видимому, следует признать аксиомой положение о невозможности раздельного оборота объектов недвижимого имущества вне всякой связи с земельным участком. Земельный участок является центральной вещью в системе недвижимого имущества. Связь строения и земельного участка является системообразующей составляющей для всей системы недвижимости. Вне связи с земельным участком строение не является юридически объектом недвижимости (самовольная постройка)5. В литературе оборот земельных участков и построек часто предлагается рассматривать сквозь призму «главная вещь – принадлежность». Главной вещью обычно признают земельный участок6. Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5) п. 2 ст. 1 ЗК РФ)все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Это положение закона формально подтверждает высказываемую в литературе точку зрения о главенстве земельного участка, но анализ многих иных положений законодательства опровергает ее. Например, в пользу признания земельного участка главной вещью можно привести норму п. 2 ст. 281 ГК РФ: при выкупе земельного участка для публичных нужд одновременно выкупаются и расположенные на участке постройки, хотя основным объектом выкупа является именно земельный участок. В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Во многих нормах предполагается, что участок следует судьбе постройки, а не наоборот. П. 2 ст. 271 ГК РФ при смене собственника постройки на чужом участке, новый собственник становится преемником не только в правах на недвижимость, но и в правах на участок. Поскольку данная норма императивна, нет даже необходимости оговаривать соответствующее условие в договоре. С другой стороны, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Эта норма повторяется и в ст. 552 ГК РФ. Земельный кодекс подтверждает этот подход (п. 1 ст. 35). Главенство постройки по отношению к участку проявляется и в норме ст. 271 ГК РФ в том, что приобретатель недвижимости, расположенной на государственном или муниципальном участке, в любом случае приобретает право постоянного пользования участком (в настоящее время эта норма фактически «обездвижена»1). Трансформация ограниченных прав на земельные участки в право частной собственности также может быть рассмотрена с позиций принципа единства судьбы участка и постройки. П. 4 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ устанавливает, что граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года № 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами о преобразовании права постоянного пользования в право собственности (однократно и бесплатно). Согласно абз. 3 п. 2 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ при продаже зданий, построек, расположенных на земельных участках, принадлежащих ненадлежащим юридическим лицам на праве постоянного пользования, это право подлежит переоформлению покупателем на право аренды. Альтернативой является выкуп участка покупателем постройки. В случае, когда земельный участок под постройкой находится в государственной или муниципальной собственности, собственнику постройки принадлежит исключительное право на выкуп участка или его аренду (ст. 36 ЗК РФ). Подчиненность в правовом отношении участка постройке подтверждается тем, что права собственника участка (государства или муниципалитета) ущемляются в пользу собственника недвижимости, расположенной на таком участке. Юридическое лицо, переоформляющее свое право постоянного пользования участком, само вправе выбирать, приобретать участок в собственность или аренду1. Более того, собственнику постройки, расположенной на уже арендованном государственном или муниципальном земельном участке, принадлежит исключительное право на выкуп арендованного участка. Это вытекает из ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 Закона о приватизации2. В этом случае публичный субъект – собственник – лишается права определять судьбу участка. Ее определяет собственник постройки. Следование постройки судьбе участка является декларацией1. Однако названные нормы можно расценивать и по-другому. Основания для альтернативного рассмотрения можно увидеть в следующих нормах. Во-первых, п. 7 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ и ст. 28 Закона о приватизации императивно предписывает одновременную приватизацию построек и соответствующих земельных участков. Во-вторых, императивное правило о совместном одновременном отчуждении участка и постройки, принадлежащих одному лицу, содержится в п. 4 ст. 35 ЗК РФ. В-третьих, еще в Гражданский кодекс была включена норма (диспозитивная), предполагающая, что при отчуждении постройки лицом, которое является собственником и участка, и постройки, одновременно происходит отчуждение права собственности на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 271 и п. 2 ст. 552 ГК РФ). Наконец, тот же подход усматривается в административных нормах законов и подзаконных актов: решение о приватизации участка под постройкой могут принимать органы того же уровня, что и органы, принимавшие решение о приватизации самой постройки (п. 14 ст. 43 Закона о приватизации, п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю2). Можно утверждать, что совместный оборот построек и земельных участков является логикой и целью законодателя. Правила, касающиеся оборота построек и земельных участков, содержащиеся в принимаемых с 2001 года нормативных актах, полагают необходимым совместное участие в обороте постройки и участка. Принцип единства судьбы участка и постройки нельзя сводить к установлению соотношения участка и постройки как главной вещи и принадлежности или наоборот. Позиция законодателя по вопросу «главной вещи – принадлежности» крайне противоречива1. Основным содержанием принципа единства судьбы является единство оборота, а не главенство одного из объектов («шаткое единство»2). Единство судьбы земельных участков и построек нельзя рассматривать как единство объекта: земельный участок и постройка – разные вещи3. Это же соображение высказывалось советскими учеными, которые указывали, что участок и строение не могут рассматриваться как один объект, хоть и соединены единой правовой судьбой4. По-видимому, это утверждение справедливо и в настоящее время. Принцип единства судьбы приобретает все более широкое значение. Следует отметить, что некоторые советские ученые все же придерживались иной точки зрения. Так, в литературе отмечалось, что домовладение (земельный участок с возведенным жилым домом) являются единым объектом прав и регистрации5. Раздельный оборот участка и постройки разрешен только тогда, когда участок изъят или ограничен в обороте и не может быть объектом права частной собственности. Отчуждение постройки означает отчуждение участка или передачу прав аренды на этот участок. Отчуждение участка предполагает отчуждение принадлежащей продавцу постройки. В этой связи особую актуальность приобретают высказываемые мнения о понимании связи «участок – строение» как связи частей сложной вещи (ст. 134 ГК РФ)1. В некоторых случаях строение и земельный участок образуют не сложную вещь, а имущественный комплекс2. Право застройки в свете принципа единства судьбы приобретает новый смысл. Правовые режимы незастроенного и застроенного участка совершенно различны. Застройка земельного участка означает кардинальное изменение правового режима участка: после появления на участке объекта недвижимости происходит объединение двух вещей в обороте. С точки зрения права собственности это, действительно, разные вещи, но с точки зрения оборота – один объект. Нельзя не признать, что принцип единства судьбы все еще объективно непоследовательно проведен в законодательстве. Так, ипотека постройки без участка не допускается, а ипотека участка без постройки может иметь место (ст.ст. 64 и 69 Закона об ипотеке). Арендатор постройки вправе пользоваться не только самим зданием, но и земельным участком без дополнительной оплаты (ст.ст. 652, 653 ГК РФ). Ситуация с арендой участка, на котором расположены принадлежащие арендодателю же постройки, вообще неурегулирована. Очевидно, что в данном случае объектом аренды весь земельный участок может быть только одновременно с арендой зданий. В противном случае необходимо определять пространственные пределы правомерного арендного использования участка, не ущемляющего права собственника построек на их эксплуатацию. В российском праве происходит унификация прав частных лиц на землю. Основой частноправового режима земельных участков должно стать право частной собственности. Целевой характер всех прав на земельные участки предполагает соответственным образом направленное наполнение правомочий правообладателей, особенно – собственников. Реализация правомочий собственника подчинена публично-правовому режиму участка, но есть и обратная связь. Застройка собственником участка означает изменение правового режима участка, который этим фактом неразрывно связывается с возведенной постройкой в обороте. Дальнейший оборот участка и постройки подчиняется особому принципу – принципу единства судьбы. Этот принцип означает подчинение участка и постройки единому правовому режиму и их непременный совместный оборот. Это парадигма развития правового регулирования отношений по поводу строения на чужой земле в российском праве: постройка и земельный участок в рамках изложенной логики образуют комплексный правовой объект. Участок и постройка могут быть раздельными объектами с точки зрения правовых титулов, но в обороте они должны представать в единстве. Принадлежащие одному лицу участок и постройка могут выступать самостоятельными объектами отдельных сделок только тогда, когда не предполагается или не допускается разделение титулов. Такой подход отвечает истории правового регулирования земельных отношений. Все это позволяет упорядочить земельные отношения по поводу строения на чужой земле. Для отношений фактического землепользования собственников жилых помещений, несоединенного с обладанием правами на землю, требуются правовые решения особого рода. Глава 2. Правовой режим придомовых участков |
Похожие:
 |
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
 |
Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных... |
|
Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо» |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах... |
|
Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ... |
|
«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,... |
|
Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного... |
|
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий... |
|
Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет... |
|
Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная... |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах... |
|
Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей... |
|
Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения... |