Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
|
Скачать 2.12 Mb.
|
|
§2. Право собственности на земельный участок. История знает многочисленные примеры конструирования правовых отношений по поводу земли и недвижимого имущества. «Земельные отношения, отношения земельной собственности, существуют во всяком обществе, ибо земля является всеобщим средством труда и основным средством производства при всех социально-экономических формациях»1. Проблема собственности есть, по существу, проблема земельной собственности. Отношения, близкие к современному понятию собственности, могли облекаться в различные правовые формы, как и указывает А.В. Венедиктов2. Разнообразие подходов, нашедших воплощения в нормах писанного или обычного права стран Древнего мира, очень велико. В некоторых государствах эти конструкции зиждились на праве, подобном праву частной собственности (Древняя Индия)3. В Месопотамии, напротив, институт частной собственности на землю не сложился: «Земля рассматривалась правом в категориях свободного и зависимого владения, пользования»4. Частное землевладение в большинстве случаев обусловлено повинностями или службой5. Конструкции, отличные от права частной собственности, основанные на производных, ограниченных вещных правах, использовались и в Древнем Китае6. При этом традиционно собственность на постройку рассматривалась отдельно от собственности на землю: эти объекты могли принадлежать разным лицам7. Традиционно наиболее развитым правом Древнего мира считается право Древнего Рима. Именно эта правая система оказала наибольшее влияние на право средневековой Европы и гражданское право Европы Нового времени. Древний Рим знает различные – и частнособственнические, и публично-правовые – приемы регулирования отношений по поводу земли и недвижимости. Право собственности в Римском частном праве имеет первичное и основополагающее значение. В праве собственности в его древнеримском понимании традиционно выделяют несколько полномочий, но вместе с тем и подчёркивают его неразрывную природу: будучи лишён одного или нескольких полномочий, собственник не перестаёт быть таковым. После отпадения обременений и ограничений право собственности восстанавливается в полном объеме. Все полномочия и отдельные элементы права собственности суть проявления его в обороте, в то же время право собственности оборотом не исчерпывается1. Поземельное имущество в римском праве изначально публичное, поэтому и право собственности на него также не частное, а общественное право римских граждан – право квиритов2. Это объясняется тем обстоятельством, что в ранний период самой мелкой единицей, которую знало Римское государство и защищало право, была семья3. Домовладыка (отец семейства – paterfamilias) хоть и действовал единолично, но от лица всей семьи. Отдельные аспекты отцовской власти приобрели позже отдельные названия: власть над вещами стала зваться mancipium (еще позднее – dominium). Все приобретенное домочадцами считалось достоянием их владыки1. Частная собственность на то, что в современном праве называется недвижимостью, в Древнем Риме была не индивидуальной (т.е. частной в собственном смысле слова), а семейной. Гражданское право царского периода и ранней Республики носит семейный характер2. Поэтому справедливо утверждение, что «недвижимость (земля) первоначально находилась в том или ином коллективном обладании»3. Зарождение частной собственности многие авторы привязывают в соответствии с римской традицией к наделению Ромулом каждого римского гражданина 2 югерами земли в т.н. heredium4. Остальная земля представляла собой fundus, бывший не столько участком территории в отделенном пользовании, сколько «божественным жребием» одной из римских (квиритских) семей. Это было проявлением публичного порядка: право на землю определялось гражданством Рима. Heredium и fundus не содержали существенного элемента абсолютного вещного права – свободы распоряжения. Распоряжение не могло иметь места вопреки публичному порядку (для fundus), но публичный акт мог изменить земельные отношения вопреки воле домовладыки (передел участков)5. Позднее квиритская собственность по полноте правомочий фактически стала полной частной собственностью. В классический период индивидуальная автономия собственника представлена как привилегия римского гражданина – т.н. dominium ex iure Quiritum6. Для закрепления прав провинциальных землевладельцев использовались производные вещно-правовые конструкции: землевладельцы считались лишь пользователями или узуфруктуариями, «практически же владельцы провинциальной земли пользовались полномочиями собственников»1. Практическое и теоретическое различие сохранялось довольно долго: так, res mancipi считались только земельные участки в Италии (praedia), остальные были res nec mancipi2. Рецепция римского права была в той или иной степени характерна для стран Западной Европы. Именно рецепцией объясняются многие особенности построения соответствующих современных правовых систем (общность институтов, системы права, основных принципов)3. Российское государство, несмотря на тесную связь с Восточной Римской империей (Византией), было меньше подвержено рецепции4. В первоначальный период фактическое владение рассматривалось наиболее полным и единственным способом владения землей, основанием которому была «старина» и установившийся порядок использования земли общиной. С началом княжеского периода ситуация несколько меняется: основанием обладания становится княжеская инвеститура, владение землей приобретает характер личного. Древнерусское право имеет государственное происхождение и тесно связано с участием в осуществлении публичных функции государства (в виде службы князю). Подобный характер поземельных отношений проявляется на всех уровнях социальной структуры. Связь крестьян с землей была личной, а не вещной; они переходили с одной земли на другую и приобретали право обрабатывать землю под условием отбытия повинностей в пользу феодала. Это же характерно и для черных крестьян, и для тяглых посадских5. Для более привилегированных социальных групп – служилых классов – утверждение более обширных, вотчинных прав на землю оформлялось жалованными грамотами (XIV, XV века). Вотчинное право и в этот период тяготеет к праву публичному, поскольку вотчинник обладал и известной политической властью. Ленное право – феодальная собственность – на землю связано с обладанием политической властью, вещное право не отделяется здесь от суверенитета и верховенства1. В этот же период наряду с вотчинным развитие получает и поместное право. Древнерусская система поземельных отношений это вотчинное право, которое «нельзя подвести ни под одну из римских категорий»2. Это не было право собственности в полном его понимании. Оно было расчленено на идеальную часть, принадлежавшую верховному собственнику, и реальную, охватывающую права ленного землевладельца3. Реальная сторона постепенно расширялась, в том числе формально-юридически, пока, наконец, не образовала полного права собственности. Особенностью России при этом был государственный характер верховной собственности, а равно личный характер обязанности служить. Землевладение было следствием службы, а не наоборот. Землевладение было одновременно и необходимым условием службы: нельзя было служить не с земли4. Слияние различных видов прав и расширение объема поземельных прав для дворянского сословия до права собственности связывается с рубежом XVII – XVIII вв., в особенности – с реформами Петра I. Но лишь с того момента, когда публичная служебная повинность как условие землевладения была снята жалованными грамотами Петра III и Екатерины II Великой, «можно сказать, только что начинается гражданская история русского права собственности»5. Это право по существу распространялось сначала в полной мере лишь на личное и потомственное дворянство, а значит, не было в полной мере «гражданским», как выражается К.П. Победоносцев, поскольку носило сословный характер. Впрочем, в противоположность взглядам К.П. Победоносцева на древнерусское землевладение как публично-правовое состояние, связанное с личной службой или повинностью и верховной собственностью государя, можно назвать противоположную точку зрения. Н. Дювернуа пишет, что в XII веке княжеская земельная собственность не отличается от частной по характеру приобретения и объему полномочий1. При этом частная собственность на недвижимость носит характер семейной2. Г.Ф. Шершеневич критикует подобную точку зрения3. По-видимому, правильным будет считать, что полнота вотчинного владения в разные периоды русской истории была неодинаковой. Условный характер древнейшего вотчинного землевладения – зависимость от службы князю – как ущемление феодальной власти аристократии развивается не в одночасье и не сразу, а постепенно, в течение XV века4. Во второй половине XVII века (после принятия Соборного уложения 1649 г.) одной из основных тем законотворчества является землевладение и землепользование. Этой проблематике было посвящено более 330 актов из 1458, изданных в соответствующий период5. Большая часть актов говорит о пожаловании поместий. Обычной была практика издания указов, стимулировавших освоение новых земель. Порожние земли отдавались под условием уплаты оброка и горожанам1. Земли городов могли находиться на вотчинном, или поместном, или черном (тяглом) владении. Первые два вида владений относятся к т.н. «белым слободам». За владельцами черных дворов признается право владеть участком и пользоваться им (включая застройку)2. Собственность в городах приравнена к поземельной, в т.ч. в обороте. Переломным в истории русского вещного права стал XVIII век. Одной из первых вех стал Указ от 23 марта 1714 г. о единонаследии. Этот Указ устанавливает единую категорию недвижимого имущества, оформив состоявшееся сближение правовых режимов. Понятие «недвижимости» по объему приравнивалось к прежнему – «вотчина» (продажа при необходимости, передача в приданое, по наследству). «Однако вплоть до конца XVIII в. о полном праве собственности на недвижимость закон умалчивал»3. Только Екатерина II сделала дворян неограниченными собственниками земли, недр и лесов4. Она же ввела и термин «собственность»5. Дворяне как собственники земли обладали полнотой права как по пространственным, так и по распорядительным возможностям: «это та форма собственности, при которой земельный собственник может поступать с землей подобно тому, как всякий владелец товара может поступать со своим товаром»6. Но эта полнота обладания носит сословный характер. Окончательное формирование догмы русского гражданского права и в особенности права частной собственности происходит в первой половине XIX века. Право «полной» частной собственности на землю становится почти универсальным, не охватывая только крепостных крестьян (Указ о вольных хлебопашцах 1803 г.)1. Здесь следует особенно отметить издание в 1832 г. и вступление в силу в 1835 г. Свода действующих законов Российской империи. Свод законов Российской империи был главным кодифицированным актом русского законодательства периода Империи. Именно с принятием этого акта связывается формирование отдельных различаемых отраслей законодательства, в т.ч. гражданского (Х том Свода законов)2. Впервые в русской истории давалось определение термина «право собственности» как права «исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться оным (имуществом) вечно и потомственно»3. Содержание права собственности на земельные участки (поземельной собственности) в описываемый период характеризуется чрезвычайной полнотой. Это право распространялось «на все произведения на поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности»4. Русское право знало и право общей собственности. Законодательно это право не было проведено последовательно5. Ситуация общей собственности характеризовалась совместным нераздельным обладанием одной вещью. Каждому из собственников принадлежало нечто, для чего применялись концепции и материальной, и идеальной доли вещи, и доли в праве собственности. Законы Империи формально признавали право на идеальную долю. Фактическое пользование общим имением осуществлялось без оглядки на размеры долей, но доходы от имения распределялись пропорционально долям. Распоряжение и определение порядка пользования имением возможно было лишь с согласия всех сособственников. Сособственники пользовались правом преимущества в приобретении отчуждаемой одним из них доли. Доля приобреталась остальными участниками по оценочной стоимости1. Главным способом приобретения земельных участков являлась передача (ввод во владение) на основании договора. Ввод во владение представлял собой особое формализованное действие, осуществляемое должностным лицом (приставом) в присутствии смежных владельцев, сельского старосты, свидетелей и арендаторов. О введении во владение составлялся вводный лист. На этом основании в реестр крепостных дел вносилась дата ввода во владение, которая и считалась началом действительной передачи и укрепления прав2. Кроме приобретения по договору различались приобретение по давности владения и путем приращения3. Важно отметить, что «при принадлежности земли и строительного материала различным лицам, застроение создает право собственности в лице собственника земли […] Сравнительная ценность участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности»4. Как видно, русскому дореволюционному праву известен принцип superficies solo cedit. Декретом «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917 г. вся земля была объявлена всенародным достоянием, право частной собственности на землю прекращалось. Приоритет, согласно Декрету ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли», отдавался коллективным формам хозяйствования и обладания землей. Декрет от 20 августа 1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» все права на городскую недвижимость передал местным Советам. Система вещных прав на землю предельно упрощалась. Единственным абсолютным правом становилось право государственной собственности на землю. Это характерно для всей эпохи советского земельного права: отношения собственности на землю оставались неизменными (исключительная государственная собственность), менялись только формы землепользования, главными из которых было индивидуальное и коллективное бессрочное пользование1. Упразднялось деление на движимое и недвижимое имущество в связи с тем, что оно подразумевало понимание земли как товара2. Вводился принцип целевого назначения имущества. Исчерпывающая характеристика права государственной социалистической собственности дана А.В. Венедиктовым в одноименной работе. Основные характеристики этого права сводятся к следующему3:
Существовала концепция соединения в лице советского государства как верховной власти (территориального верховенства или суверенитета), так и права государственной собственности. Эти категории рассматривались в единстве1. Л.И. Дембо охарактеризовал право государственной социалистической собственности на землю так: «В социалистическом государстве право государственной собственности на землю и право территориального верховенства слиты: земля является одновременно и объектом территориального верховенства, и объектом исключительной государственной собственности»2. Земля есть территория, т.е. сфера абсолютного господства публичного начала в лице советского государства3. Хотя в советскую эпоху отрицалось деление права на публичное и частное, можно сделать вывод, что отношения по поводу земли были целиком изъяты из сферы действия частного права. Регулирование земельных отношений лежало вне сферы действия гражданского права, действие которого исчерпывалось применением последствий недействительности ничтожных сделок. Даже споры о правах землепользования решались исключительно административным порядком4. Любые попытки совершения сделок, вовлекающих землю прямо или косвенно в гражданско-правовой оборот, преследовались уголовным, административным и гражданско-правовым законом5. Управление составляет важную часть права государственной собственности на землю – именно ту его часть, которая не может быть описана гражданско-правовыми терминами (учет, определение целевого назначения, контроль, предоставление участков)6. Это обусловливает то, что исторически подавляющее большинство земель в Российской Федерации находится в государственной собственности, что в полной мере относится и к землям поселений, включая зоны жилой застройки: земельные участки под многоквартирными жилыми домами принадлежали советскому государству и передавались на праве землепользования предприятиям коммунального хозяйства местных Советов или соответствующих ведомств1. В связи с принятием Земельного кодекса РФ и Закона о разграничении государственной собственности на землю2 появилась возможность разделить весь государственный фонд земель на независимые фонды: единый (неразграниченный) государственный3, федеральный, субъектов Федерации и муниципальный. Ст. 5 Закона о разграничении специально подчеркивала, что в муниципальную собственность передаются государственные земельные участки из состава земель поселений, на которых расположено находящееся в частной собственности недвижимое имущество4. По мере приватизации жилых помещений в многоквартирных жилых домах в поселениях складывалась ситуация, при которой собственники жилых помещений не обладали правами на земельные участки под соответствующими зданиями. Закон о разграничении не решал этой проблемы, единственное изменение касалось смены единой государственной собственности на собственность местного муниципалитета. Земельные участки по-прежнему оставались в ведении коммунальных предприятий. С принятием первой части Гражданского кодекса эта ситуация стала нелегитимной, что усугубилось вступлением в силу главы 17 ГК РФ и Земельного кодекса. Ст. 272 ГК РФ устанавливает, что при прекращении права на земельный участок, предоставленный собственнику недвижимости, и при отсутствии соглашения между собственником земельного участка и собственником недвижимости последствия прекращения права (включая снос недвижимости) определяются судом по требованию заинтересованных лиц. Предусмотрена оговорка о запрете сноса жилых домов. Однако земельный участок под многоквартирными домами собственникам помещений никогда не предоставлялся, поэтому говорить о распространении на них этой оговорки было бы спорным. При невозможности снести недвижимость собственник ее по решению суда либо мог приобрести землю в собственность (за плату), либо продолжать пользоваться землей в соответствии с новыми условиями, установленными судом (тоже за плату). Очевидно стремление законодателя упорядочить земельные отношения таким образом, чтобы каждый землепользователь обладал легальным титулом и недвижимость не была «подвешенной»1. С правом собственности на земельный участок связывалось, по общему правилу, правомерное обладание всем, что на этом участке расположено (п. 3 ст. 261 ГК РФ). Решение этой проблемы – предоставление собственникам жилых помещений соответствующих участков на праве собственности или ином праве, благо в распоряжении законодателя есть целый набор вариантов. Исключительное право на приобретение участка в частную собственность стало первым механизмом, который законодатель применил для разрешения проблемы частных строений на государственной земле. Закон о товариществах собственников жилья (о ТСЖ) позволял гражданам приобретать земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, в собственность в составе кондоминиумов (особых комплексов недвижимого имущества). Закон о ТСЖ имел заложенные в тексте норм недостатки. Во-первых, чрезвычайную искусственность такого объекта, как кондоминиум. В качестве самостоятельного кондоминиума могла выступать часть жилого здания, никоим образом от него неотделимая. Для этой части формировался отдельный земельный участок, охватывавший, фактически, только подъезд к соответствующему блоку. Во-вторых, даже в существующей застройке земельные участки дробились. Нормативная территория передавалась в собственность бесплатно и зачастую только она и составляла часть кондоминиума. Сверхнормативная территория – по существу, дополнительный земельный участок, – могла быть приобретена в собственность за плату или в аренду, но очень часто не приобреталась. Таким образом, территория участка застройки, фактически предназначенного для эксплуатации дома, дробилась. Наконец, передача земельных участков в собственность фактических землепользователей была поставлена в зависимость от воли этих лиц. При этом воля предполагалась коллективная, организованная, что при общем низком уровне правосознания, правовой культуры и гражданственности едва ли достижимо. Это практически сводило на нет возможность массового формирования кондоминиумов. Подобная логика получила закрепление в нормах ст. 36 ЗК РФ. Эта статься ввела новый институт российского права – исключительное право на приобретение в частную собственность или в аренду земельного участка собственниками объекта недвижимости. В части участков жилой застройки эта статься отсылала к Закону о ТСЖ. Освещение особенностей права частной собственности на земельный участок позволит прояснить стремление законодателя. Право частной собственности обычно определяется как право наиболее абсолютным образом владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по своему усмотрению. Традиционно перечисление отдельных правомочий собственника не рассматривалось как умаление его права, исходя из принципа полноты права собственности. Из полноты права собственности выводится признак «эластичности», способности восстанавливать объем по мере отпадения ограничений. Право частной собственности характеризуется исключительностью, бессрочностью и неприкосновенностью1. Концепция полноты или неограниченности права частной собственности – это система взглядов на право частной собственности как на явление, не поддающееся правовому ограничению, как на естественное право человека, которое не может быть подвержено вмешательству норм положительного права. Этот подход обоснованно критиковался еще в XIX веке. Право частной собственности не может быть тотально полным или неограниченным. Право собственности обладает относительной (по сравнению с другими правами), а не абсолютной полнотой. Как подчеркивает А.В. Венедиктов, легальные ограничения права частной собственности всегда существовали, особенно в том, что касается недвижимости2. Без учета установленных ограничений, пишет Л.М. Минкина, невозможно охарактеризовать содержание права собственности3. Земельные участки – особый вид недвижимого имущества, что предполагает особенности права частной собственности на них. Эти особенности обнаруживаются в первой же статье Гражданского кодекса, посвященной вопросам собственности (ст. 209). Право частной собственности заведомо устанавливается Гражданским кодексом как относительно полное4. Первое ограничение права частной собственности вообще – позитивное: действия собственника не должны противоречить законам и иным правовым актам (ст. 36 и ст. 55 Конституции устанавливают возможность ограничения права частной собственности только на основании федерального закона). Второе ограничение можно назвать естественно-правовым: действия собственника не должны нарушать права и законные интересы прочих лиц (что тоже предусмотрено Конституцией). Право частной собственности построено на основе принципа «все незапрещенное разрешено» (непризнанное противоправным считается правомерным). Право частной собственности на землю по Гражданскому кодексу обладает особенностями. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственником свободно, но при соблюдении ограничений (п. 3 ст. 209, ст. 260 ГК РФ). Во-первых, это все те же легально установленные запреты. Во-вторых, права и законные интересы других лиц. В-третьих, условие о соблюдении правил оборота (ст. 129 ГК РФ содержит презумпцию ограниченной оборотоспособности земельных участков). Наконец, формулируется новое условие: экологическая безопасность как требование при осуществлении права частной собственности на землю. Устанавливается запрет на нецелевое использование земель (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Аналогичные положения содержит Земельный кодекс РФ (ст.ст. 42, 43). Право частной собственности на земельный участок можно охарактеризовать следующим образом:
Право частной собственности на земельный участок предполагается, таким образом, более ограниченным (или менее полным), чем право частной собственности на большинство прочих вещей. Право собственности на земельный участок содержит только те правомочия, которые охватываются целевым назначением участка и его оборотоспособностью. Не только право государственной и муниципальной собственности на землю является целевым, но и право частной собственности подчинено определенной направленности. Разница состоит в том, что публичные субъекты часто сами определяют целевое назначение участков (при этом должны руководствоваться задачами и функциями публичной власти), а частные лица связаны тем целевым назначением, которое установлено для их участков независимо от них. Собственник земельного участка может выбирать любой вариант разрешенного использования своего участка, но исключительно в пределах целевого назначения (ст. 37 ГСК РФ, ст. 85 ЗК РФ). Собственник участка вправе ходатайствовать об изменении целевого назначения участка, но это вряд ли можно относить к содержанию права частной собственности: изменение целевого назначения есть административно-техническая процедура. Аналогичные ограничения установлены для немногих других видов имущества. Например, для жилых помещений (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Правомочие распоряжения собственника земельного участка ограничено не только оборотоспособностью объекта, но и полным отсутствием отдельных возможностей. Например, совершенно невозможно для собственника с юридической точки зрения не только уничтожить земельный участок, но и вообще как-либо ухудшить его качество. Это правило распространяется и на составные части участка (особенно почву). Земельные участки подчиняются правилам делимости вещей (ст. 133 ГК РФ). Как особая вещь, земельный участок признается делимым, если он может быть разделен на части без перевода в состав земель иной категории. Поскольку собственник не может изменить назначение участка, он не может повлиять и на его делимость. Если участок предназначен для строительства и последующей эксплуатации постройки, то он является по существу неделимым, пока существует постройка или пока не изменен ее характер, что позволило бы пересмотреть требования к размеру участка. С этим непосредственно связано правило ст. 33 ЗК РФ о нормативных размеров земельных участков. Нормирование размеров участков является традиционным для российского законодательства1. Недопустимы по общему правилу ситуации, при которых размер участков меньше минимального или больше максимального размера (ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ст.ст. 30 и 36 ГСК РФ для земель поселений). Более того, сфера земельной собственности – это, по-видимому, единственная область российского права, где существуют ограничения количественного характера. Это касается земель сельскохозяйственного назначения (Закон об обороте). Бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) для собственника земельного участка также имеет свои особенности. Земельная собственность обременяет как никакая другая: это и обязанность внесения платежей за землю, и обязанность несения расходов на мероприятия по охране земель, по очистке, предотвращению деградации и благоустройству земель, по сохранению специальных знаков и т.п. (ст. 42 ЗК РФ). Положительная сторона права частной собственности на земельные участки связана в основном с пространственными пределами этого права. Собственнику земельного участка принадлежит (если иное не установлено законом) право собственности на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Также собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Это могут быть общераспространенные полезные ископаемые, растительность и прочее (ст. 261 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 20 ЛК РФ). Содержание прав на плоды, продукцию и доходы для собственника земельного участка также дополнено. Все произрастающее на земельном участке собственника принадлежит собственнику (если одновременно нет вторичного титула на этот участок). Это же касается, по общему правилу, и построек (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Право застройки как правомочие собственника. земельного участка заслуживает более пристального рассмотрения. Право застройки, предусмотренное ст. 263 ГК РФ, является нововведением Гражданского кодекса РФ. Право застройки по этому закону следует рассматривать как специфическое правомочие, составляющее право частной собственности на земельный участок наряду с классической триадой правомочий. Право застройки содержит черты других правомочий, но не сводится ни к одному из них. Право застройки является своего рода вариантом распоряжения земельным участком, определения его судьбы: собственник решает осуществлять строительство самому или разрешает делать это другим лицам. Застройка участка может поглотить правомочие владения: обладание строением означает обладание участком. Реализация права застройки всегда связана с использованием земельного участка. В ходе осуществления строительства другое использование участка зачастую невозможно. По окончании застройки использование участка сводится по существу к эксплуатации и обслуживанию постройки, проездов и коммуникаций. Право застройки по современному Гражданскому кодексу нельзя приравнивать к праву застройки, известному дореволюционному гражданскому и раннему советскому земельному законодательству. Историческое право застройки – самостоятельный титул, аналог суперфиция – представляет собой ограниченное вещное право, причем не только на земельный участок, но и на постройку. Для современного права застройки подобного характера установить не удается: «Институт застройки в качестве самостоятельного ius in re aliena в действующем законодательстве нигде прямо не упоминается»1. Отличия состоят, прежде всего, в правах на постройку: право застройки как самостоятельный титул давало застройщику не право собственности, а лишь ограниченное вещное право на саму постройку. Если в настоящее время застройка осуществляется не собственником земельного участка, но с его разрешения, то застройщик приобретает право собственности на постройку, что прямо упоминается в ст. 263 ГК РФ (п. 2). Отсюда следует вывод, что разрешение собственника на застройку является лишь реализацией его особого правомочия и само по себе не может служить достаточным гражданско-правовым основанием для осуществления строительства. Основанием должна стать передача собственником застройщику участка на каком-либо праве, т.е. приобретение застройщиком самостоятельного титула (права аренды и т.п.). В некоторых случаях использованные законодателем правовые конструкции напоминают право застройки, использованное как суперфиций. Так, при разрушении постройки права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления постройки в течение трех лет (ст. 39 ЗК РФ). Тем не менее, самостоятельного титула «право застройки», предназначенного именно для организации отношений в связи со строением на чужой земле, в современном российском праве не существует. Реализация правомочия застройки собственником земельного участка осуществляется не по его усмотрению, а в соответствии с правилами землепользования и застройки и с соблюдением целевого назначения участка. Так, земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий застройке вообще не подлежат. Земельные участки в черте поселений, как правило, по определению предназначены для застройки (за исключением особых территорий – парков, свалок и т.п.). Для большинства таких участков правомочие застройки уже фактически реализовано. Способы возникновения частной собственности на земельные участки подчиняются правилам как гражданского, так и земельного законодательства. В литературе справедливо отмечается, что основаниями возникновения земельных прав могут служить только те юридические факты, что прямо названы в законе1. Применимы способы возникновения прав, предусмотренные ст. 8 ГК РФ2. Все основания можно в общем свести к случаям универсального или сингулярного правопреемства, приобретательной давности, предоставлению или приватизации земельных участков, исполнению судебных решений. Сингулярное правопреемство – переход права собственности на земельный участок по договорам (и иным сделкам). Некоторые договоры, объектом которых являются земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (договоры аренды и субаренды земельного участка, а также договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок не менее, чем один год). Приобретательная давность применима только к земельным участкам, находящимся в частной собственности3 (поскольку земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью, п. 2 ст. 214 ГК РФ). Приобретение участка по давности владения возможно только при беститульном непротивоправном добросовестном открытом и непрерывном владении участком в течение 15 лет. Предоставление земельного участка касается, напротив, только государственных и муниципальных земельных участков. Предоставление земельного участка – это административная процедура, результатом которой является возникновение у заявителя права частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования1 или аренды на существующий или заново сформированный земельный участок. Детали процедуры могут разниться в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (ст.ст. 30 – 34 и 38 – 38.2 ЗК РФ). Как правило, участки предоставляются желающим лицам на торгах, в заявительном порядке – в отдельных случаях. Приватизацией земельных участков в литературе называют ситуации, когда лицо, приобретающее государственный или муниципальный участок в частную собственность, уже фактически владеет этим участком в связи с обладанием или приобретением расположенного на участке объекта недвижимости2. Особенности приватизации земельных участков установлены Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 28). Предприятия и объекты недвижимости должны приватизироваться одновременно с земельным участком. К этому же основанию возникновения права частной собственности на землю следует отнести и реализацию исключительного права на приобретение в собственность участка собственником расположенной на нем постройки (ст. 36 ЗК РФ). Особенность приватизации в отличие от предоставления участка состоит в том, что при приватизации происходит преобразование и упорядочивание уже существующих земельных отношений (например, преобразование права пожизненного наследуемого владения по ст. 221 ЗК РФ или легализация землепользования по ст. 36 ЗК РФ) либо одновременно переходит право собственности на постройку. Приватизация предполагает волевое отношение приобретателя участка. В рамках процедуры предоставления и приватизации земельного участка, особенно если они связаны с формированием его как объекта прав, могут вводиться дополнительные условия и требования к владению участком (ст. 30 ЗК РФ и др., ст. 14 Закона о приватизации). Право частной собственности на земельные участки подлежит обязательной государственной регистрации и возникает (или переходит) с момента такой регистрации. Регистрация права собственности на земельный участок является логическим завершением прочих этапов установления правового режима земельного участка. Земельный участок должен быть тотально различим не только как юридически созданная вещь и потенциальный объект прав, но и как объект конкретных, существующих в тот или иной момент времени прав. Регистрация права есть административная процедура, завершающаяся юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о регистрации прав). Само государство не участвует в судьбе или реализации регистрируемых прав, оно лишь подтверждает их существование, изменение и переход, как до того в рамках другой административной процедуры (кадастрового учета) подтвердило существование самого объекта права. Система государственной регистрации тесно связана с системой кадастрового ответа, что проявляется, прежде всего, в обмене данными (ст.ст. 1, 12, 17 Закона о регистрации прав, ст. 4 Закона о ГЗК). Как и система государственного кадастра, система регистрации основывается на принципах открытости и публичной достоверности. Публичная достоверность означает, что сведения соответствующей системы должны приниматься как единственно верные вопреки каким-либо другим данным, пока обратное не будет надлежащим образом установлено. Право частной собственности на земельные участки отличается от права частной собственности в общем смысле своим целевым характером. Содержание правомочий собственника определяется целевым назначением и разрешенным использованием участка, а также расположенными на участке постройками. Подобная природа права частной собственности на земельные участки объясняется неповторимым социально-экономическим значением земли1. Поэтому содержание права частной собственности на землю во многом определяется в процессе формирования земельного участка, а также при некоторых способах приобретения права (предоставлении и приватизации). Категория и целевое назначение предопределяют и ограничения оборота участка. Право частной собственности в современных условиях не может быть неограниченным, это связано и с идеей социальной функцией собственности, и с историческими особенностями образования собственнической сферы (приватизацией)2. Возможность реализации права частной собственности на земельные участки как института частного права определяется и обеспечивается системой мер публично-правового характера, а равно рядом организационно-технических мероприятий, главными из которых являются землеустройство и государственный кадастровый учет. При отсутствии надлежащего правового оформления данных публично-правовых институтов частнособственнические отношения остаются вне сферы воплощения права. |
Похожие:
 |
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
 |
Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных... |
|
Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо» |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах... |
|
Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ... |
|
«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,... |
|
Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного... |
|
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий... |
|
Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет... |
|
Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная... |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах... |
|
Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей... |
|
Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения... |