Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
|
Скачать 2.12 Mb.
|
| ольшую долю в праве на общее имущество, чем у него была: никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Приведенное правило имеет смысл как запрет на дробление доли в праве на общее имущество. Прежний домовладелец, продав помещение, не может передать новому меньшую долю в праве на общее имущество, чем приходится на это помещение по формуле п. 1 ст. 37 ЖК РФ, оставляя за собой, тем самым, некую часть принадлежащей ему доли. Представляется ошибочным утверждение, что «доля в общем имуществе в многоквартирном доме может рассматриваться как принадлежность главной вещи – жилого помещения в многоквартирном доме. Принадлежность обслуживает главную вещь»1. Автор допускает подмену понятий, используя термин «доля в общем имуществе» вместо термина «доля в праве на общее имущество» – несмотря даже на очевидное противоречие с буквальным текстом комментируемой нормы. Закон имеет в виду не вещь, а вещное право – долю в праве на общее имущество, а не само имущество. Доля в праве не может считаться принадлежностью помещения, поскольку принадлежность может быть только вещью (ст. 135 ГК РФ). Следование доли в праве на общее имущество за правом на помещения нельзя объяснить с позиций главной вещи и принадлежности. Общее имущество – комплексный объект. Рассмотренный в единстве, он обнаруживает одно предназначение: обслуживание помещений. Поэтому все общее имущество в многоквартирном доме, как комплекс, можно было бы назвать принадлежностью. Однако возникают проблемы с определением главной вещи: это одно помещение или все вместе? Но помещения не образуют ни единого объекта, ни имущественного комплекса. Более того, само общее имущество представляет собой негомогенную совокупность объектов, некоторые из которых являются вполне самостоятельными вещами. Сложно утверждать, что тополь, произрастающий на придомовом участке, является принадлежностью какого-либо помещения. Связь общего имущества и помещений определяет и связь прав на эти объекты: суть вещей наполняет содержание прав. Многоквартирный дом – это правовая конструкция, представляющая из себя имущественный комплекс. Связь доли в праве на общее имущество и права на отдельное помещение есть правовое отражение физической связи объектов и юридическое закрепление их хозяйственного единства. Это юридический инструмент, предотвращающий возникновение неразрешимых ситуаций. Это объясняет и невозможность требовать выдела в натуре. Данное правило имеет более широкий смысл, поскольку подразумевает и запрет на выплату компенсации, которая в противном случае могла бы быть истребована в силу невозможности физического раздела имущества. Тем самым ст. 37 ЖК РФ составляет изъятие из ст. 252 ГК РФ. Право долевой собственности домовладельцев имеет и содержательные отличия от права общей долевой собственности. Итак, в отличие от участника общей долевой собственности домовладелец в отношении своей доли в праве не может: 1) отчуждать ее или ее часть в виде самостоятельного объекта сделок, что означает также неприменение правила о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ); 2) выделять ее в натуре или требовать выплаты взамен компенсации, 3) не передавать ее или ее часть при отчуждении помещения под страхом ничтожности соответствующих сделок (п. 2 ст. 38 ЖК РФ); 4) увеличить или уменьшить свою долю по соглашению с другими домовладельцами или внесением в общее имущество улучшений, если это делает долю непропорциональной площади принадлежащего ему помещения. Наконец, уникальная особенность права долевой собственности домовладельцев состоит в том, что правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом частично поглощены институтом управления многоквартирным домом. По правилам Гражданского кодекса названные правомочия осуществляются по соглашению сособственников, по их общему согласию. Общим имуществом в многоквартирном доме (и придомовым участком) домовладельцы распоряжаются в ином порядке. Общее собрание домовладельцев является органом управления многоквартирным домом и потому вправе принимать решение по вопросам, связанным с реализацией права долевой собственности: 1) о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) о передаче в пользование общего имущества и др. Особенность состоит не только в установлении специального органа и определении его компетенции, но и в том, что для принятия соответствующих решений не требуется согласия всех домовладельцев. По названной тематике достаточно квалифицированного большинства (в две третьи голосов). Само собрание правомочно в случае присутствия домовладельцев, обладающих более чем половиной голосов. Решение общего собрания домовладельцев является обязательным для всех домовладельцев, даже для тех, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Это расширяет содержание бремени и риска собственника: расходы, которых домовладелец мог не желать, его обременяют, он несет и риск принятия и исполнения неугодного ему решения. В целом содержание права общей долевой собственности может быть структурировано в три группы отношений: 1) Отношения по поводу реализации правомочий участников общей собственности, включая раздел общего имущества. 2) Отношения по осуществлению общего бремени собственности (содержание общего имущества, включая распределение расходов). 3) Отношения по реализации преимущественного права по покупке доли другого сособственника1. Как видно, отношения третьего рода в праве долевой собственности домовладельцев отсутствуют, отношения первого рода подвержены чрезвычайным ограничениям, а отношения второго рода – императивной регламентации. (2) Оборот придомового участка также обладает отличиями. В отношении земельных участков действует презумпция ограничения их оборота. Придомовые участки не названы изъятыми из оборота или ограниченными в обороте (ст. 27 ЗК РФ). Ограничения оборотоспособности придомового участка установлены земельным и жилищным законодательством посредством распространения на него режима общего имущества в многоквартирном доме. Домовладелец не может произвести отчуждение своей доли в праве на общее имущество отдельно от принадлежащих ему помещений. Вправе ли все домовладельцы продать придомовой участок, по отношению к которому они будут выступать как единый собственник? Это возможно только при одновременном отчуждении и всех помещений в многоквартирном доме вместе с остальным общим имуществом. Придомовой участок в этом случае необходимо рассматривать как обычный участок, на котором расположено строение. Действующий закон не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем недвижимого объекта, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ). Без отчуждения отдельных помещений отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни домовладельцы, ни их объединения (ТСЖ), общее имущество также не может быть передано в собственность товарищества собственников жилья1. Подпункт 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ ЗК РФ позволяет отчуждать недвижимый объект без прав на участок в случае, если отчуждаемая часть объекта не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Это положение формально охватывает случаи отчуждения помещений в многоквартирном доме. Следует сделать вывод, что оно не действует в отношении придомовых участков. Придомовой участок все же может быть объектом сделок: по решению домовладельцев он может быть передан в пользование иным лицам (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Вопреки отдельным мнениям это может происходить и по решению общего собрания домовладельцев, принятому квалифицированным большинством (ст.ст. 44 и 46 ЖК РФ), а не по консенсусу сособственников2. Особый род сделок представляет собой установление сервитутов в отношении придомового участка. Возможность обременения придомового участка не только допускается, но предполагается, что он будет обременен. Иными сделками могут быть договоры аренды придомового участка и договоры ссуды1. Существенным требованием ко всем сделкам является обозначение передаваемых в пользование частей земельного участка на кадастровом плане придомового участке. Объектом сделки следует рассматривать весь придомовой участок. Очевидно, что весь придомовой участок не может быть объектом пользования третьих лиц: часть его всегда занята многоквартирным домом. Но объектом сделок выступает весь участок, а не его часть. Обозначение границ части участка является пространственным определением пределов пользования. Придомовой участок может быть обременен и публичными сервитутами, а также быть объектом ограничений, основанных на административных актах. Публично-правовая часть режима придомового участка определяется, прежде всего, земельными законами. Все земли в Российской Федерации должны быть отнесены к одной из категорий земель (ст. 7 ЗК РФ). Категоризация земель является принципом земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ): определение категории земель «является решающим фактором, определяющим их правовой режим»2. Придомовые участки относятся к категории земель поселений. Правовой режим этой категории установлен главой XV ЗК РФ. Наиболее важной чертой режима земель поселений является территориальное зонирование (п. 2 ст. 83 ЗК РФ). Территориальное зонирование предопределяет порядок использования земель поселений на основе специальных нормативных актов (правил землепользования и застройки). По предмету регулирования в данной сфере земельное законодательство тесно смыкается с градостроительным. Земельное законодательство применяется к градостроительным отношениям только если данные отношения не урегулированы специальным законодательством. В целом нормы о зонировании территорий поселений Земельного и Градостроительного кодекса повторяются (ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 ГСК РФ). Придомовые участки по определению относятся к жилой зоне (п. 5 ст. 85 ЗК РФ и п. 3 ст. 35 ГСК РФ), но это отнесение не монопольно. Отдельные жилые дома – а следовательно, и придомовые участки – могут включаться в состав общественно-деловых зон (п. 6 ст. 35 ГСК РФ). Для каждой индивидуальной жилой зоны, установленной в поселении правилами землепользования и застройки (п. 4 ст. 30, ст. 34 ГСК РФ) должен быть установлен градостроительный регламент (абз. 2 п. 3. 85 ЗК РФ, п. 6 ст. 30 ГСК РФ). Этот регламент должен быть единым для всех земельных участков в пределах конкретной жилой зоны. Значение градостроительного регламента как инструмента правового регулирования трудно переоценить. Это «ключевой документ для определения правового режима земельного участка в поселении»1. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (абз. 3 п. 2 ст. 85 ЗК РФ и ст. 36 ГСК РФ). Регламент является общеобязательным и имеет все черты нормативного правового предписания (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Градостроительные регламенты могут содержать самые различные требования к придомовым участкам и объектам недвижимости, но должны учитывать существующую застройку и фактическое землепользования (подп. 1) п. 2 ст. 36 ГСК РФ). Особое значение имеет установление основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования. Домовладельцы могут использовать участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Основным и практически исчерпывающим во многих ситуациях видом разрешенного использования для придомовых участков будет строительство и эксплуатация многоквартирного дома. Наличие на участке многоквартирного дома определяет содержание и градостроительных отношений. Разрешенное использование любого земельного участка выступает в качестве критерия для признания этого участка делимым (ст. 6 ЗК РФ)1. Применительно к придомовым участкам это имеет особое значение. Существо придомового участка, определяющее его размер и причину его существования, состоит в его необходимости и достаточности для эксплуатации многоквартирного дома. Придомовой участок следует признать неделимым: его деление по определению должно приводить к невозможности осуществления предназначения. Законодательство исходит именно из принципа один дом – один участок. Если придомовой участок возможно поделить, вычленить из него другой такой же участок, значит, принцип нарушен. Если же отделяемая часть приобретает другое самостоятельное назначение и разрешенное использование, значит в состав придомового участка с самого начала была включена излишняя территория. Следует признать, что изменение размеров и границ придомового участка возможно только в том случае, когда изменяется здание или отличное от участка общее имущество в многоквартирном доме (предполагается, что изначально участок сформирован так, что достаточен для эксплуатации многоквартирного дома в его текущем состоянии). Например, в результате пристройки дополнительных помещений или при переустройстве помещений может понадобиться дополнительное пространство для размещения машин и оборудования. В любом случае для изменения границ и размеров придомового участка необходимо совместное решение домовладельцев. Градостроительный регламент может содержать предельные размеры придомовых участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции существующих объектов. В условиях существования градостроительного регламента оказываются заданными такие существенные параметры придомовых участков, как минимальные отступы от границ участков в целях определения мест допустимого размещения объектов, за пределами которых запрещено строительство; предельное количество этажей или предельную высоту объектов; максимальный процент застройки в границах участка и т.п. (ст.ст. 37 – 38 ГСК РФ). Могут устанавливаться и перечни возможных сервитутов и ограничений. Приведенные положения наполняют нормы Жилищного кодекса конкретным содержанием. Уменьшение (как и увеличение) размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех домовладельце путем реконструкции. Пределы реконструкции заданы градостроительным регламентом (например, домовладельцы не смогут пристроить дополнительный этаж, если это нарушает требования, предъявляемые к этажности). Может иметь место и строительство хозяйственных построек и т.п., ремонт и реконструкция уже существующих объектов общего имущества в многоквартирном доме – но без превышения допустимой плотности застройки. Нормы градостроительства определяют внешние пределы отдельных аспектов вещных прав домовладельцев. Показательно решение вопроса об изменении целевого назначения придомового участка и, соответственно, основного разрешенного вида использования. Существование в пределах жилой зоны нежилых объектов допустимо (п. 3. ст. 35 ГСК РФ). Изменение назначения придомового участка по определению возможно только при одновременном изменении режима здания, расположенного на участке. Жилые здания и жилые помещения прежде всего предназначены для проживания граждан, встроенные нежилые помещения имеют лишь дополнительное значение. Например, запрет на размещение в жилых домах производств является традиционным для отечественного законодательства. Назначение участка в данном случае определяется наличием многоквартирного дома. Чтобы участок перестал быть «придомовым», необходимо физически или юридически устранить многоквартирный дом. Это возможно в результате сноса здания или реконструкции, например, при изъятии для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 83 ЗК РФ): выкупая участок, публичный субъект обязан выкупить и здания (п. 2 ст. 281 ГК РФ). После этого публичное образование, как собственник и одновременно субъект определения правового режима, вправе совершать со участком и зданием практически любые действия. Многоквартирный дом может прекратить свое существование по инициативе частных субъектов или вне зависимости от их воли: при разрушении здания, признании его аварийным или переводе всех помещений из жилого фонда в разряд нежилых. В этом случае придомовой участок остается без объекта, определяющего его правовой режим. Участок уже не часть общего имущества в многоквартирном доме, но продолжает составлять общую долевую собственность тех же лиц, что имели статус домовладельцев (и в тех же долях) или их преемников. Имущественный режим участка не меняется. Сособственники вправе застроить его вновь, восстановив многоквартирный дом или построив новый. С другой стороны, сособственники не связаны уже режимом многоквартирного дома и могут изменить назначение участка (в административном порядке в пределах регламента) и построить, к примеру, бизнес-центр. При переводе всех помещений дома в нежилые с момента прекращения режима многоквартирного дома прекращается и режим придомового участка. Представляется, что это должно сопровождаться изменением целевого назначения участка. Изменение режима придомового участка невозможно при сохранении режима здания как многоквартирного дома. Правовой режим придомового участка складывается из частноправовой и публично-правовой частей и урегулирован несколькими отраслями законодательства. Основной отличительной чертой правового режима придомового участка является особое проявление принципа единства судьбы земельного участка и тесно связанных с ним объектов. В отношении придомового участка действует режим сложносоставного имущественного комплекса – многоквартирного дома. Участок является частью общего имущества в многоквартирном доме. На его вещно-правовой режим распространяются соответствующие положения, определяющие право долевой собственности домовладельцев. Следующим отличием является то, что участок связан с судьбой не объекта недвижимости, непосредственно с ним связанного (здания), а с судьбой отдельных помещений в этом доме. Доля в праве собственности на участок следует праву собственности на помещения. Наконец, изменение отдельных элементов правового режима участка (размер, назначение) возможно только при условии изменения режима здания. Правовой режим придомового участка подчинен правовому режиму многоквартирного дома, при этом вещно-правовой режим участка зависит от режима отдельных помещений в этом доме. Это расширяет принцип единства судьбы и приближает его к принципу единого объекта. Придомовой участок не просто выступает в совместном обороте с недвижимыми вещами. Правовой режим участка и помещений тесно связан и имеет много общего. В данном случае выход за пределы принципа единства судьбы придомового участка и постройки еще более очевиден: правовая судьба и правовой режим участка объединяются с режимом не постройки, лишенной характера недвижимой вещи, а ее частей, помещений. С другими вещами, составляющими общее имущество в многоквартирном доме, придомовой участок такой связи не обнаруживает. Заключение Настоящее исследование содержит анализ нововведений российского законодательства, застрагивающих различные отрасли права: жилищное, земельное, гражданское. Рассмотрены исторические аспекты правового регулирования отношений по поводу строения на чужой земле. Проведено изучение советского земельно-правового регулирования, как этапа исторического развития и непосредственной предпосылки современного российского законодательства. Изложена система взглядов, формирующих основу современной правовой доктрины, воплощенной в правовом регулировании отношений по поводу недвижимого имущества, включая постройки и земельные участки. Анализ новелл произведен в соответствии с выработанными положениями. Регулирование отношений по владению постройками имеет тенденцию к совмещению титулов обладания земельным участком и постройками в лице одного субъекта. Главной вещью обычно считался земельный участок: собственник участка обладал всем, что находилось на этом участке. По этим причинам регулирование отношений по поводу строения на чужой земле строилось с использованием ограниченных вещных прав. Как правило, такое право служило титулом обладания и участком, и постройкой (суперфиций). Собственник участка при этом довольствовался «голым титулом», который распространялся и на участок, и на постройку. Обладатель ограниченного титула владел и участком и постройкой, отстраняя собственника и был свободен как во владении, так и в распоряжении имуществом. Советский этап отечественной истории характеризуется монопольной государственной собственностью на землю и подавляющее большинство недвижимости. Единственным титулом было право постоянного пользования. Если участок был застроен, то главная вещь определялась по-разному: в землях населенных пунктов главной вещью признавалась постройка, как более ценное имущество, в сельской местности – участок. В связи с национализацией городских земель и недвижимых имуществ система отношений была построена таким образом, что в некоторых случаях лица, фактически осуществляющее землепользование, отстранены от титульного обладания землей и недвижимостью. Граждане, проживающие в многоквартирных домах, на квартиры обладали обязательственным правом, но никакими правами на придомовую территорию они не обладали. Юридически субъектом права землепользования выступали домоуправления. Эта оторванность фактического землепользователя от юридических отношений по поводу земли сохранилась до настоящего времени в связи с раздельной приватизацией жилья и земли. От советской правовой науки унаследована категория «правового режима земельного участка», являющаяся незаменимым инструментом изучения права. Правовой режим земельного участка – это мера должного и возможного поведения субъектов земельных отношений и органов государственного управления по поводу земельного участка; совокупность прав и обязанностей участников сложившихся правоотношений. Правовой режим земельного участка включает публичную и частную (имущественную) части; публичное начало определяет частное. Современное законодательство знает больший набор титулов, применяемых в сфере земельных отношений, в том числе право частной собственности на земельные участки. Анализ законодательства и его изменений за последние годы позволяет обнаружить тенденцию, направленную на уменьшение количества неполных титулов – ограниченных вещных прав (таких, как право пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования). Объектом субъективных прав по современному законодательству является земельный участок. Земельный участок – искусственно созданный объект правоотношений, являющийся недвижимой вещью. Земельный участок как объект прав появляется в результате специальной процедуры – формирования участка. В формирование участка входит и определение физических параметров, и установление правовых свойств объекта. В ходе формирования определяются основы правового режима, в том числе имущественной его части. Формирование завершается кадастровым учетом. С правами на земельный участок связано, как правило, правомочие застройки. В современном российском праве институт права застройки не представляет собой самостоятельного титула и как субъективное право может быть реализован лишь при обладании тем или иным вещным или обязательственным правом на застраиваемый участок. Земельный кодекс РФ декларирует принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов». Этот принцип не получил ни последовательного воплощения в законодательстве, ни единого понимания в литературе. Принцип единства судьбы следует понимать прежде всего как совместный оборот участка и постройки; отдельные нормы законодательства направлены на совмещение за одним лицом титулов обладания участком и постройкой. В литературе встречается концепция «единого объекта», однако обычно эта концепция критикуется и делается вывод о невозможности ее воплощения в современных условиях. С этим следует согласиться, однако необходимо признать, что именно рассматриваемые в настоящем исследовании новеллы жилищного законодательства ближе всего к воплощению названной концепции. Новеллы жилищного законодательства оперирует понятием «земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (придомового участка). Понятие придомового участка раскрывается через анализ многоквартирного дома и общего имущества в многоквартирном доме с учетом существующих общих положений земельного законодательства. Многоквартирный дома является объектом правового регулирования, но не является единым объектом прав. Многоквартирный дом – это имущественный комплекс, включающий самостоятельные вещи (жилые и нежилые помещения) и другие объекты (отличные от помещений части здания, насаждения, элементы благоустройства и т.п.), составляющие общее имущество. Придомовой участок является самостоятельной вещью в составе общего имущества в многоквартирном доме. Придомовой участок – это часть поверхности земли, на которой расположены образующие многоквартирный дом жилое здание и эксплуатационно тесно связанные со зданием объекты, границы которой описываются и устанавливаются в процессе формирования исходя из принципов занятости, необходимости и достаточности для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Придомовой участок состоит из двух принципиально различных частей: занятой зданием многоквартирного дома и необходимой для эксплуатации здания и проживания в нем (включая сюда территорию, занятую входящими в состав многоквартирного дома объектами, отличными от здания). Формирование придомового участка является принципиальным для всей конструкции отношений по поводу придомового участка. Формирование придомового участка осуществляется административным субъектом, как правило, по инициативе домовладельцев. Участие домовладельцев в процедуре формирования по существу номинально. При возможном отсутствии градостроительной документации и почти полном отсутствии законодательных ориентиров единственным способом определить размеры придомового участка является административная дискреция. Главным законодательным ориентиром определения границ и размеров придомового участка проявляется в том, что участок должен охватывать все объекты, хозяйственно связанные с многоквартирным домом и входящие в состав общего имущества. Недостаточность правового регулирования порождает соответствующие правовые проблемы, связанные с тем, что одни и те же объекты и территории могут использоваться при эксплуатации нескольких многоквартирных домов. Кроме того, отсутствует преемственность в регулировании с ранее создававшимися в составе кондоминиумов земельными участками (кондоминиумы могли охватывать как несколько многоквартирных домов, так и часть многоквартирного дома). Предлагаемые законодателем на федеральном и региональном уровнях способы решения возможных конфликтов (судебная и административная юрисдикция, установление сервитутов) нельзя признать достаточными. Пороки заложены в подходе к определению придомового участка, в принципе «один многоквартирный дом – один придомовой участок». Формирование придомового участка принципиально и тем, что с завершением формирования придомового участка законодатель связал момент возникновения права долевой собственности домовладельцев на придомовой участок. Если участок сформирован ко дню вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то с 01 марта 2005 года этот участок перешел в собственность домовладельцев. Если участок не сформирован к этому моменту, то собственность домовладельцев на него наступает по окончании государственного кадастрового учета земельного участка. Домовладельцы приобретают придомовой участок независимо от своей воли. Совокупность юридических фактов, влекущих за собой возникновение долевой собственности домовладельцев, тяготеет к событиям. Анализ законодательства позволяет также прийти к выводу, что придомовой участок может быть сформирован и при отсутствии инициативы домовладельцев. Помимо воли – непосредственно в силу закона – прекращаются и права прежних собственников придомового участка. При этом в противоречие Конституции РФ прежним собственникам не полагается компенсации, необязательно и получение решения суда. С другой стороны, прежние правообладатели, отличные от собственников (арендаторы), сохраняют свой титул, но он становится производным от титула домовладельцев. Отсутствие преемственности в регулировании прослеживается и здесь: неясно, как сочетать права домовладельцев – собственников участка в составе кондоминиума, не совпадающего с придомовым участком по новеллам, и права домовладельцев, желающих выделить придомовой участок. Право долевой собственности домовладельцев на придомовой участок имеет существеннейшие отличия от права общей долевой собственности по Гражданскому кодексу РФ. Это и ограниченный по имущественному признаку круг возможных субъектов, и императивный порядок определения долей, и возможность существования нескольких уровней долевой собственности, и ограничение возможности распоряжения придомовым участком, и частичное поглощение правомочия распоряжения институтом управления многоквартирным домов. Содержание бремени и риска собственности для домовладельцев расширено: решения общего собрания обременяют домовладельцев даже при их неучастии или несогласии. Самостоятельную проблему составляет регистрация прав домовладельцев на придомовой участок. Согласно новеллам регистрация права долевой собственности домовладельцев необязательна и производится в особом порядке (при регистрации прав на помещение). Это порождает дополнительные трудности при обременении придомового участка. Оборот придомового участка невозможно объяснить с позиций традиционного понимания принципа единства судьбы как главенства одной из вещей в паре «участок – постройка». Доли в праве на придомовой участок следуют не за долями в собственности на здание, которое вообще на является самостоятельным объектом прав, а за правами собственности на конкретные помещения. Придомовой участок может выступать и в целом как самостоятельный объект. В этом случае им распоряжаются, напротив, не собственники отдельных вещей-помещений (домовладельцы), а общее собрание домовладельцев. Изменение целевого назначения или разрешенного использования придомового участка возможно только при изменении режима многоквартирного дома. Если здание перестает быть жилым или разрушается, придомовой участок перестает подчиняться режиму, установленному Жилищным кодексом РФ. При этом сохраняется изначально установленное в соответствии с площадями помещений соотношение долей, но отпадают связанные с режимом общего имущества в многоквартирном доме ограничения. Придомовой участок и расположенный на нем многоквартирный дом не просто совместно участвуют в обороте. Изменения правового режима затрагивают оба объекта: и имущественный комплекс многоквартирного дома, и подлежащий ему земельный участок. Принцип единства судьбы применительно к паре «многоквартирный дом – придомовой участок» проявляется более обширно, чем правило о совместном обороте. Можно констатировать единство правовых режимов. Поэтому правовое регулирование отношений по поводу придомового участка и многоквартирного дома наиболее близко к концепции единого объекта. Для устранения выявленных проблем в исследовании обосновывается внесение изменений в Жилищный кодекс РФ. Следует последовательно воплотить заложенные в законе подходы. Поскольку размеры придомового участка определяются сферой хозяйственной подчиненности (эксплуатационной зависимости) для данного дома, то имеет смысл формировать единые придомовые участки для многоквартирных домов, у которых совпадают хозяйственно необходимые территории и объекты. Кроме того, необходимо урегулировать преемственность в правах прежних обладателей придомового или частично совпадающего с ним участка и домовладельцев, привести в соответствие с Конституцией России условия и порядок прекращения прав прежних частных собственников. Список использованной литературы |
Похожие:
 |
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
 |
Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных... |
|
Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо» |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах... |
|
Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ... |
|
«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,... |
|
Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного... |
|
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий... |
|
Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет... |
|
Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная... |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах... |
|
Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей... |
|
Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения... |