Правовой режим земельных участков при многоквартирных жилых домах
|
Скачать 2.12 Mb.
|
|
§2. Формирование придомового участка Домовладельцы приобретают право долевой собственности на придомовой участок по завершении его кадастрового учета, последней стадии формирования участка как объекта правоотношений. Формирование придомового участка непосредственно предшествует приобретению участка домовладельцами, как причина предшествует следствию. В процессе формирования определяются физические и юридические характеристики участка, а потому формирование застрагивает самое существо прав домовладельцев. Жилищное законодательство в вопросах формирования отсылает к земельному, земельное же (п. 2 ст. 36 ЗК РФ) понуждает обратиться вновь к жилищному1. Акты законодательного уровня позволяют лишь выявить два основных руководства к формированию придомового участка: фактический и нормативно-технический критерии. Фактический критерий предполагает необходимость учитывать фактическое землепользование и существующую застройку, что особенно важно, поскольку большая часть многоквартирных жилых домов уже создана и существует. Мерой размера придомового участка и пределом его границ должны служить критерии занятости этой части земли многоквартирным домом и необходимости этой части для его использования. Сочетание в придомовом участке двух составляющих, условно названных «занятой» и «необходимой» частями, обусловлено природой отношений: «Обособленность строения предопределяет и выделение земельного участка под строение и при строении»2. «Занятая часть» означает ту часть земной поверхности, которая расположена непосредственно под объектом, накрыта им. Включение ее в придомовой участок не вызывает сомнений, в противном случае жилой дом оставался юридически бы вне неразрывной связи с земной поверхностью (подпункт 1) п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Использование занятой части придомового участка исчерпывается эксплуатацией здания. Невозможно довольствоваться лишь занятой частью, для нормального проживания и эксплуатации жилого дома объективно требуется большее пространство. Определение пределов «необходимой» части определяет направление исследования. Требуется выявить, что фактически относится к необходимой части, и что может использоваться для эксплуатации жилого дома в соответствии с нормативными актами и составлять «нормативно-необходимую» часть. Фактическое землепользование в пределах существующей застройки означает, что домовладельцы пользуются не только самим зданием, но необходимыми для нормального проживания объектами, эксплуатационно связанными со зданием, а равно соответствующей частью земной поверхности, на которой все эти объекты расположены. Используемая территория не образует земельный участок и используется без надлежаще оформленных документов1. Для такого положения дел есть несколько исторически обусловленных причин. Во-первых, упоминавшееся отсутствие юридической связи между фактическими землепользователями (жильцами) и земельным участком. Во-вторых, застройка участков не одиночными домами, а жилыми массивами, как до революции, так и в советское время2 (новеллы ЖК РФ не предполагают нахождение нескольких самостоятельных многоквартирных домов на одном участке). Наконец, имели место нарушения и отступления от правил оформления земельных отношений, правил землеустройства, планировки и иных подобных нормативов, до сих пор многие участки в поселениях не прошли кадастровый учет. Все это сопровождается неодинаковой плотностью и этажностью застройки и различной обеспеченностью граждан территорией1. Пределы фактического землепользования очевидны: они определяются общим имуществом многоквартирного дома. Нормативное определение состава общего имущества многоквартирного дома предвосхищает характеристики придомового участка. Придомовой участок в любом случае ограничивается т.н. «красными линиями» (п. 11 ст. 1 ГСК РФ). Красные линии являются основой для разбивки и установления на местности других линий градостроительного регулирования, в том числе и границ землепользований2. За пределами красных линий находится территория общего пользования, на которой не может быть объектов общего имущества многоквартирного дома. Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества в самом общем виде. Законодательные и подзаконные акты уточняют состав имущества и необходимой территорий: подходы (не менее 1 м. шириной) и проезды (не менее 3,5 м.)3, площадки для хранения автомобилей, хозяйственные и рекреационные площадки, придомовые зеленые насаждения4, хозяйственно-бытовые постройки и площадки (в т.ч. для сушки белья, дровяные сараи, навесы и т.п.)1, санитарное оборудование, включая мусоросборники и мусорные площадки2 и т.п. Здесь обнаруживается проблема разграничения «сфер необходимого использования» двух и более многоквартирных домов. Достаточно представить типичную для Санкт-Петербурга ситуацию: многоквартирные дома выстроены в ряд и имеют общие стены3. Как правило, эти дома обращены фасадом к улице, а имеющиеся в некоторых из них проезды ведут во дворы. При такой тесной, блокированной застройке4 «необходимые части» для соседствующих (смежных) домов пространственно совпадают. Эти дома имеют общий двор и иные общие элементы (озеленение, мусорные площадки и т.д.). Новеллы ЖК РФ не позволяют создавать общее имущество для двух и более многоквартирных домов, поэтому совместно используемые элементы «общего имущества» необходимо распределить между домами. Совместные «необходимые части общего имущества» согласно названным градостроительным ориентирам могут принадлежать как к одному, так и к другому дому5. Отнесение «необходимой части» к общему имуществу лишь одного из домов замещает эту проблему другой: каким образом урегулировать права домовладельцев оставшегося дома? Обустройство подобного имущества отдельно для каждого дома по многим причинам невозможно (прежде всего, из-за отсутствия свободных пространств, особенно в зоне исторической застройки1). Также возможно просто исключить «спорные» и совместно используемые части из «общего имущества», но неясно, по какому принципу. Неясно также, чем останется содержательно наполнять «общее имущество» и «придомовой участок». Эта проблема имеет и субъективное выражение: в зависимости от того, как разделяется общая фактически используемая территория, меняются права и обязанности домовладельцев как собственников. На этом фактический критерий исчерпывает себя. Проблему совместного фактического землепользования возможно разрешить только путем обращения к нормативно-техническому критерию (градостроительной, землеустроительной документации и нормам соответствующих актов). Если дом является новым, все это учтено в проектно-строительной документации, как и предусмотрено регламентирующими документами2 (в этом случае, впрочем, придомовой участок уже сформирован, что априори снимает проблему). Однако во многих случаях документация отсутствует или неполна. В литературе, как правило, отсылают к нормативному регулированию кондоминиумов3, включая региональные акты. Так, в Санкт-Петербурге действовали: Порядок взаимодействия при регистрации кондоминиумов4, Положение по определению состава инфраструктуры1, Инструкция по составлению паспорта домовладения2. По-видимому, следует признать, что все акты, касающиеся кондоминиумов, для проблем придомовых участков имеют лишь научное значение. Самое важное, что можно почерпнуть из актов о кондоминиумах для настоящего исследования – принципиальное построение процедуры. Процедура формирования участка для кондоминиума инициировалась домовладельцами и происходила за их счет. Формирование участка осуществлялось различными органами государственной власти Санкт-Петербурга, ведущим был КЗРиЗ. Состав инфраструктуры и, соответственно, пределы фактического землепользования определялись различными документами: паспортом домовладения, составлявшимся ПИБ, заключение ГУ ЖА о составе инфраструктуры, предварительной схемой границ участка, выдававшейся КГА. Некоторые авторы отмечали, что «основанием для включения объектов в состав общего имущества являются сведения о назначении помещений в документах ОТИ [т.е. организаций технической инвентаризации]»3. Домовладельцы не имели возможности определять состав этих документов. Учитывая отсутствие четких критериев, соответствующим органам при составлении документов приходилось руководствоваться собственным усмотрением. В литературе отмечали пробелы в законодательстве по вопросам определения границ участков в кондоминиумах1. С принятием в 2005 году органами власти Санкт-Петербурга соответствующих документов необходимость ориентироваться на акты о кондоминиумах отпала. Однако существо процедуры новые регламенты не изменили. В соответствии с новыми документами процедуру формирования придомового участка можно изложить следующим образом. Домовладельцы самостоятельно совершают действия, необходимые для получения документов, удостоверяющих права на придомовой участок (п. 2.1. Инструкции по утверждению границ). Обращение может исходить от любого лица, уполномоченного общим собранием домовладельцев (п. 3 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ). Решение об обращении к административному субъекту с заявлением о формировании придомового участка может быть принято на любом собрании домовладельцев2. Решение по этому вопросу будет правомочно, если вопрос был отражен в повестке дня (п. 2 ст. 46 ЖК РФ), собрание имело кворум (п. 3 ст. 45 ЖК РФ), и решение принято простым большинством голосов (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Для принятия решения достаточно четверти от общего количества голосов домовладельцев, для остальных трех четвертей решение собрания будет обязательным (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что неучастие в общем собрании является своего рода риском домовладельца3. Решение по этому вопросу целесообразнее было бы принимать по соглашению домовладельцев, как то предусматривает Гражданский кодекс (п. 1 ст. 246, Жилищный кодекс имеет приоритет4). При отсутствии соглашения домовладельцев расходы будут распределяться между домовладельцами пропорционально принадлежащей каждому из них доле в праве собственности на общее имущество дома, т.е. в зависимости от общей площади принадлежащего такому домовладельцу помещения (ст. 249 ГК РФ и ст.ст. 37, 39 и 158 ЖК РФ). Представитель домовладельцев-заказчиков, обеспеченный доверенностью и протоколом собрания, обращается с заявлением в КЗРиЗ. К заявлению должны прилагаться различные документы (выписка из протокола общего собрания, справка о размерах площадей помещений, документы о правах на помещения, доверенности и т.п.). КЗРиЗ проводит проверку заявления и приложений к нему, затем направляет запросы в иные органы власти. КЗРиЗ запрашивает КГА и КГИОП об ограничениях (обременениях, сервитутах) придомового участка. КГА предоставляет заключение о границах придомового участка и его ограничениях с обязательным приложением схемы участка, на которой указываются его ориентировочные границы. КЗРиЗ на основании заключения КГА выдает уточненную схему земельного участка с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами проведения топогеодезических и проектно-планировочных работ, необходимых для разработки проекта границ. Эта схема передается исполнителю топогеодезических и землеустроительных работ. КЗРиЗ выдает исполнителю техническое задание на производство работ по межеванию (определение границ участка на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты; закрепление на местности местоположения границ участка межевыми знаками и определение их координат; изготовление плана придомового участка). После приемки работ по межеванию КЗРиЗ издает распоряжение об утверждении границ придомового участка. Затем проводится его кадастровый учет. С этого момента участок считается сформированным. Копия распоряжения об утверждении границ и кадастровый план придомового участка передаются домовладельцам. Ключевым моментом процедуры является заключение КГА (и иногда КГИОП) о границах участка и установленных ограничениях и обременениях, в т.ч. сервитутах. Например, пункт 2.12. Инструкции по утверждению границ уполномочивает КГА определить ограничения и сервитуты, имеющие своим объектом формируемый участок или его часть. Как видно, и новая процедура не предполагает существенного участия домовладельцев в определении их собственного будущего имущества. Процедура формирования придомового участка полностью основана на административной дискреции. Между тем, эта процедура содержит множество возможностей для возникновения споров. Домовладельцы могут не согласиться с устанавливаемыми ограничениями (пункт 3.10. Инструкции по утверждению границ). Большое значение также имеет совпадение воли домовладельцев-заказчиков и домовладельцев-соседей, осуществляющих совместное землепользование. Даже не формируя и не намереваясь формировать свой собственный придомовой участок, домовладельцы-соседи могут не согласиться с границами придомового участка заказчиков или потребовать установления сервитута в свою пользу. Воля домовладельцев-соседей учитывается при межевании: согласование границ участка со смежными землепользователями обязательно (п. 4 ст. 69 ЗК РФ, ст. 17 Закона о землеустройстве, п. 4.1. Инструкции по утверждению границ, п. 9 Положения о проведении территориального землеустройства1). Легко представить, что при недостижении согласия2 или неуведомлении домовладельцев-соседей возникнут споры, разрешаемые обычно в судебном порядке, в том числе по оспариванию правовых актов, утверждающих проекты границ и результаты межевания. Это вызовет проволочки и задержку в приобретении прав на придомовой участок. В целом возможны юридические конфликты следующих видов:
Для целей настоящей работы наиболее интересны конфликты третьего рода. В этом случае речь идет о необходимости раздела совместного фактического землепользования. Законодательство не содержит определения понятия «земельный спор». Земельным спором можно называть спор, вытекающий из земельных отношений, связанных с нарушением субъективных прав, возмещением убытков, с предоставлением и прекращением прав на земельные участки, изъятием участка и ограничением правомочий обладателя субъективных прав на земельный участок1. Все названные виды конфликтов при формировании придомового участка относятся к земельным спорам, поскольку подлежат разрешению в юрисдикционном порядке2. Очевидным способом разрешения конфликтов является обращение сторон в суд в соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 64) и гражданским процессуальным законодательством. Судебный порядок представляется достаточно громоздким. Кроме того, отношения в данном случае являются достаточно необычными и потребуют от суда специальных знаний, а, значит, привлечения специалистов и экспертов. Поэтому в Санкт-Петербурге установлен административный порядок рассмотрения таких споров. Положение о Комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге1 наделяет Комиссию полномочиями по досудебному урегулированию споров, связанных с формированием придомового участка. Эти полномочия практически охватывают все виды возможных конфликтов. Решение этой Комиссии является основанием для формирования земельного участка (п. 8 Порядка взаимодействия при формировании придомового участка), поэтому все споры должны быть разрешены до утверждения границ распоряжением административного субъекта (п. 4.2. Инструкции по формированию придомового участка). Это условие является очень важным, поскольку домовладельцы ограничены процессуальным сроком на предъявление в КЗРиЗ в письменном виде своих возражений: в их распоряжении для ознакомления с заключением КГА (и КГИОП) фактически только время, в течение которого исполнитель осуществляет межевание, и несколько дней, в течение которых издается распоряжение об утверждении границ. По истечении названных сроков административный порядок, очевидно, более неприменим. Можно усомниться в правомерности создания подобной Комиссии и наделения ее подобной компетенцией. Земельный кодекс не предусматривает административного порядка рассмотрения земельных споров, упоминая только о судебном (ст. 64 ЗК РФ) – но и не содержит прямого запрета. Некоторые авторы полагают, что «правовую основу административного порядка рассмотрения земельных споров составляет конституционное положение, согласно которому граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления (ст. 33 Конституции)»1. В пользу этой точки зрения можно добавить, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Субъекты Федерации могут осуществлять собственное регулирование, в т.ч., видимо, и устанавливать административный порядок рассмотрения земельных споров. Думается, что регулирование такого важного аспекта земельно-правовой сферы, как разрешение земельных споров, все же должно регулироваться на основании законов, а не подзаконных актов. В подобном законе следует детально предусмотреть процедуру рассмотрения споров. Необходимо также отметить, что п. 5 ст. 36 ЖК РФ предусматривает судебный порядок рассмотрения споров об установлении обременений придомового участка. Отнесение к компетенции Комиссии внесудебного разрешения споров по вопросам ограничений и сервитутов, в т.ч. связанных с формированием придомовых участков (п.п. 7.4. и 7.5. Положения о Комиссии), прямо противоречит законодательству. Решения Комиссии по этим вопросам не могут исполняться и иметь обязательную силу. Сомнения в способности Комиссии прекратить конфликт связаны и с составом Комиссии, в которую входят должностные лица тех же органов, которые участвуют в формировании участка. Можно обоснованно предположить, что лица, участвующие в конфликте, не будут согласны с решением спора, если истоки конфликта заключаются именно в предшествующих действиях должностных лиц тех же органов. Важно отметить, что Комиссия выносит решение до того, как участок окончательно сформирован. С учетом изложенного Комиссия выступает скорее как орган примирения, а не правосудия: спор может получить разрешение только по достижении сторонами своего рода «мирового соглашения» (например, договора об установлении сервитута). Решения Комиссии не являются панацеей. Они могут быть (и, видимо, будут) обжалованы в судебном порядке (п. 19 Положения о Комиссии). Еще одним способом решения конфликтов можно назвать установление сервитутов и ограничений, которые позволяли бы пользоваться земельным участком всем заинтересованным лицам. Законодатель предполагает использование этого механизма, поскольку п. 5 ст. 36 ЖК РФ (и п. 7 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ) не позволяет допускать запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Кодекса. Эта норма возвращает к необходимости учета фактической застройки и землепользования. Установление сервитутов тоже не исключает споров: в собственность всю совместно используемую территорию получают домовладельцы, оставшиеся же лица получают лишь ограниченные права на чужую вещь. Это оставляет открытым и экономический аспект (уплата налога), и равенство граждан перед законом. Неясно также, какие именно сервитуты имеются в виду новеллами: публичные или частные. Если придерживаться той точки зрения, что это, прежде всего, частные сервитуты1, то они могут быть установлены лишь соглашением между домовладельцами-заказчиками как собственниками придомового участка и иными заинтересованными лицами. Такое соглашение должно быть заключено специально. Нельзя рассматривать согласование границ придомового участка во время межевания как соглашение об установлении сервитута. Во-первых, в силу ст. 18 Закона о регистрации прав эта сделка должна быть совершена в письменной форме: невозможно зарегистрировать сервитут без правоустанавливающего документа, раскрывающего содержание сервитута. П. 1 ст. 27 Закона о регистрации также указывает на соглашение о сервитуте как на документ. Во-вторых, соглашение об установлении сервитута по определению является договором, который считается заключенным только по достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям, каковым является предмет договора (ст. 432 ГК РФ). В предмет договора об установлении сервитута входит как определение характера пользования чужим придомовым участком (проход, проезд, использование коммуникаций, складирование отходов на мусорной площадке и т.д.), так и описание пространственных границ такого пользования (очевидно, частный сервитут в этом случае не может охватывать весь чужой придомовой участок, так как основная часть его занята домом)1. Все эти условия, понятно, не раскрываются при согласовании межевания. В-третьих, по порядку совершения согласование при межевании не совпадает с заключением договора об установлении сервитута: нет ни оферты, ни акцепта, ни подписания единого документа, содержащего условия договора и т.д. Наконец, установление сервитута, очевидно, возможно лишь в отношении уже существующего земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, а потому такое соглашение может иметь место только после завершения процедуры формирования придомового участка, которая включает в себя и межевание. Поэтому все соглашения, возникшие в ходе согласования границ, могут рассматриваться лишь как предварительные. С необходимостью заключения отдельного договора связана основная трудность в разрешении конфликта путем установления частного сервитута. Домовладельцы-заказчики решение об обременении участка сервитутом могут принять на общем собрании домовладельцев квалифицированным большинством голосов (двумя третями голосов присутствующих при кворуме в пятьдесят процентов от общего числа голосов – т.е. всего третью от общего числа голосов) – подп. 2) п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ. При этом домовладельцы-заказчики могут определить уполномоченное лицо, которому обязаны выдать доверенности. Домовладельцы-соседи не могут воспользоваться этим правовым институтом: этот вопрос, как и в случае с межеванием, не отнесен к компетенции общего собрания домовладельцев-соседей, поскольку придомовой участок домовладельцев-заказчиков не является общим имуществом домовладельцев-соседей. Каждый домовладелец-сосед должен в надлежащей форме выразить свою волю на заключение договора об установлении сервитута (в том числе путем выдачи доверенности уполномоченному на заключение договора лицу). Фактическое совместное землепользование преобразовывается в сервитуты, обременяющие придомовой участок домовладельцев-заказчиков. Доступ к объектам уже существует, но сам сервитут устанавливается вновь1. В силу п. 5 ст. 274 ГК РФ домовладельцы-заказчики могут видеть сервитут платным. Если существующее бесплатное фактическое землепользование будет трансформировано в сервитуты, возможно ли сделать эти сервитуты платными? И как определить размер этой платы? Вопрос об установлении платы за сервитут представляется спорным. С одной стороны, домовладельцы-заказчики будут платить земельный налог, а соседи, пользуясь чужим участком, не будут, поэтому справедливо было бы брать плату с обладателей сервитута в качестве компенсации. С другой стороны, против установления платы можно возразить, что до установления сервитута никакой платы за использование территории и объектов не взималось. Наконец, размер платы должен быть соразмерен ущемлению права (п. 5 ст. 274 ГК РФ): как это определить в каждом конкретном случае? Величина соразмерной платы равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута2. Едва ли корректно в этой ситуации говорить об убытках в смысле ст. 15 ГК РФ, поскольку в данном случае нет ни реального ущерба, ни упущенной выгоды, кроме того, убытки есть следствие неправомерных действий, а этот признак в данном случае отсутствует. Под убытками в Методических рекомендациях понимается уменьшение рыночной стоимости участка в результате установления сервитута, уменьшение дохода от использования участка в гражданском обороте и т.д. Плата за сервитут должна компенсировать домовладельцам неудобства и ущемление права. В данном случае дополнительных неудобств домовладельцы испытывать не могут, для них ничего не изменилось: сервитут устанавливается заново, но пользование существовало и ранее. Как справедливо отмечается в Методических рекомендациях Росземкадастра, в ряде случаев установление сервитута может никак не ущемить права домовладельцев, а напротив, быть им выгодным (сервитут для эксплуатации ЛЭП). Ущемления права также не происходит: право изначально возникает у домовладельцев на условиях сохранения доступа (п. 5 ст. 36 ЖК РФ). Скорее всего, в подобных ситуациях плата за сервитут устанавливаться не будет, поскольку практически любая плата будет несоразмерной. Хотя суды отмечают возмездный характер сервитута1, установление частного сервитута не предполагает обязательного введения платы. В некоторых обстоятельствах может быть установлена плата за сервитут. В любом случае соразмерная плата не может превышать размера расходов сособственников, связанных с содержанием участка, включая земельный налог, исчисленного для территории, используемой сервитуариями, точнее, плата должна составлять часть суммы этих расходов. В противном случае сособственники участка фактически переложили бы бремя налогообложения и содержания собственного имущества на сервитуариев, что явно превышает компенсацию неудобств и ущемления права и составляет злоупотребление правом. Сервитуарий должен вносить плату исходя из соотношения общего размера имущества и размера части имущества, на которую распространяется сервитут1. В одном случае суд указал, что, если 400 рублей в месяц составляют все расходы, связанные с обслуживанием земельного участка, возложение на сервитуария обязанности по оплате 400 рублей расходов в месяц является неправомерным, поскольку собственник фактически освобождает себя от указанных расходов, что не соответствует требованиям п. 5 ст. 274 ГК РФ2. В целом установление частных сервитутов как средство разрешения конфликта связано со значительными трудностями, в т.ч. процедурными. Существует также точка зрения, согласно которой рассматриваемые обременения из существующего доступа являются либо публичными сервитутами, либо иными ограничениями права на землю (ст. 56 ЗК РФ)3. Публичный сервитут, как было показано, есть ограничение в пользу публичного образования или местного населения. Лиц, в чью пользу обременяется придомовой участок, нельзя отнести к «местному населению», неопределенному кругу частных лиц. Круг домовладельцев-соседей и прочих заинтересованных землепользователей в каждый момент времени строго определен, они могут быть перечислены поименно. Публичный сервитут является особым инструментом правового регулирования, который сложно назвать надлежащим средством для урегулирования земельных споров в рассматриваемой ситуации. Публичный сервитут – средство для устроения более общих отношений. Иллюстрацией может служить норма п. 6 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах: территория общего пользования в границах элемента планировочной структуры подлежит передаче домовладельцам только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов. В этом случае установление именно публичных сервитутов будет надлежащим способом конструирования земельных отношений: использование территорий общего пользования – совершенно определенно публичный (общий) интерес, круг пользователей не сводим к домовладельцам и иным смежным пользователям. В этой связи следует обратить внимание на норму п. 12 ст. 85 ЗК РФ: земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Ей соответствует норма п. 8 ст. 28 Закона о приватизации. Поэтому фактически п. 6 Положения не подлежит применению. Исключения согласно абз. 3 п. 6 ст. 28 Закона о приватизации возможны только для случаев приватизации объектов инженерной инфраструктуры. Как отмечают в юридической литературе, участки общего пользования используются для удовлетворения различных потребностей населения, а не конкретных лиц1. Эта норма еще более сужает сферу применения публичного сервитута. Его применение будет противоречить правилам об ограничении оборота соответствующих участков2. Публичный сервитут по определению предназначен для обеспечения публичного интереса без изъятия земельного участка из частной собственности (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Следовательно, передача в частную собственность участка с одновременным установлением публичных сервитутов не может применяться тогда, когда предназначение участка для удовлетворения публичных интересов обусловливает запрет на его приватизацию (передачу в частную собственность). Если территория, которую домовладельцы-заказчики используют и хотят включить в состав своего придомового участка, используется для удовлетворения потребностей населения, например, для проезда или отдыха (единственная на микрорайон детская площадка), то она подпадает под определение территории общего пользования и не подлежит приватизации и вообще включению в состав придомового участка. Поэтому не возникнет в подобных случаях и нужды в установлении публичного сервитута. Эта территория общего пользования, находясь в государственной (или муниципальной) собственности, своим целевым назначением имеет свободное использование в общественных интересах, а потому публичный сервитут будет излишним. Наконец, существует общее правило: все сервитуты подлежат государственной регистрации (п. 9 ст. 23 ЗК РФ). При этом необходимо, чтобы само право на земельный участок, обременяемый сервитутом, уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ст. 13 Закона). При отсутствии регистрации права собственности домовладельцев невозможно зарегистрировать и сервитуты. Возможность принудительной регистрации представляется чрезвычайно спорной и, скорее всего, неправомерна, кроме того, существует множество проблем (затраты на проведение кадастровых работ, регистрационный сбор)1. Вопрос о государственной регистрации права долевой собственности на придомовой участок есть предмет отдельного рассмотрения. Законодательную основу определения границ и размеров придомовых участков при их формировании составляют критерии занятости части земной поверхности многоквартирным домом и необходимости ее для эксплуатации этого дома. Их использование связано с определением границ фактического землепользования. Нормативный критерий позволяет установить пределы участка путем определения состава общего имущества многоквартирного дома, не относящегося к элементам здания. Анализ нормативных актов позволяет утверждать, что формирование придомового участка задано административной дискрецией. Дискреция в данном случае не является необоснованной. До завершения кадастрового учета формируемый участок является частью государственных земель. Соответствующий административный субъект оперирует еще государственным имуществом (хотя в процесс не включены специальные органы, КУГИ, например). Дискреция призвана компенсировать недостаток нормативного регулирования. Административное усмотрение неудобно и неприемлемо, поскольку, во-первых, домовладельцам сложно контролировать процесс, во-вторых, домовладельцы не могут заранее предположить размер своего будущего участка и размер предстоящих трат. Отсутствие четких критериев порождает также различные злоупотребления, например, «уплотнительную застройку»1. Отсутствие заданных границ усмотрения противоречит самой природе административного усмотрения2. Домовладельцы непосредственно заинтересованы в исходе процедуры, результатом которой становится появление вещи, переходящей в их собственность. Домовладельцы должны иметь возможность отстаивать свои права и законные интересы. При осуществлении деятельности по формированию придомового участка должны быть учтены разнородные элементы: а) фактическое землепользование, б) нормативно-техническая документация, в) дискреция административных субъектов, г) волеизъявление и интересы частных лиц, д) разрешение споров. Соединение этих элементов возможно только путем создания административной процедуры и тщательной регламентации отдельных ее стадий. Установленная процедура формирования придомового участка позволяет домовладельцам за свой счет произвести необходимые землеустроительные работы, основываясь на документах, полученных от уполномоченных государственных органов. Тем не менее, по существу домовладельцы повлиять на свое будущее имущество не могут. Конфликты при формировании придомового участка подлежат разрешению в первую очередь в судебном порядке. Предусмотренный в некоторых субъектах РФ (Санкт-Петербург, Москва, Владимирская область1) административный порядок рассмотрения земельных споров не предусмотрен федеральным законодательством, поэтому его применение представляется спорным. Административный порядок не лишен внутренних недостатков. Законодательство предлагает решать конфликт интересов посредством установления сервитутов, частных и публичных. Практика установления городских сервитутов в настоящее время практически отсутствует2. Установление частных сервитутов зависит от доброй воли лиц, являющихся надлежащими сторонами соглашения об установлении сервитута. Этот способ фактически предполагает решение спора своеобразным «мировым соглашением», что не всегда возможно. Установление публичных сервитутов возможно только для удовлетворения общего интереса, в том числе интересов местного населения, а не для решения конфликта между конкретными лицами путем защиты интересов одной из сторон. Судебная и административная дискреция, вооруженные правом устанавливать сервитуты и ограничения, не позволяют решить все проблемы. Требуется четкое нормативное регулирование. Следует признать, что универсальные четкие критерии определения размера и границ придомового участка практически невозможно закрепить законодательно. В случае недавней застройки это должны быть одни нормы, в случае исторической – другие. Существует региональная и местная специфика. Поэтому поиск решения необходимо сосредоточить на уточнении существа объекта спора (придомового участка) и его соотношения с территориями совместного фактического землепользования. Усматривается три возможных варианта организации отношений: 1) совместно используемые части оставить в государственной (муниципальной) собственности и не передавать домовладельцам в составе их придомовых участков, 2) либо в виде отдельного самостоятельного участка передавать совместно используемые территории в долевую собственность всех домовладельцев, чьи законные интересы и фактическое пользование распространяются на соответствующую территорию, 3) либо формировать единый придомовой участок для всех многоквартирных домов, имеющих совместное фактическое землепользование1. Для имплементации любой из трех конструкций следует внести изменения в Жилищный кодекс. В любом случае в законодательстве необходимо описать сам объект спора: ввести понятие «совместного фактического землепользования собственников помещений двух и более многоквартирных домов», определив его как территорию, на которой расположены объекты, необходимые и используемые при эксплуатации этих многоквартирных домов и (или) которую собственники помещений в этих многоквартирных домах или уполномоченные ими лица использовали при эксплуатации принадлежащих им помещений и соответствующего общего имущества до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Также необходимо определить состав совместно используемых объектов. Затем следует соответственно каждому варианту установить судьбу совместно используемой территории и совместно используемых объектов. В первом случае необходимо ввести запрет на передачу в частную собственность территории и объектов и предусмотреть норму о формировании из этой территории самостоятельного земельного участка земель общего пользования соответствующего целевого назначения (проезд, мусорная площадка и т.д.). При втором варианте нормы должны предусматривать формирование по заявлению и за счет домовладельцев соответствующих домов совместно используемой территории в самостоятельный участок, который по завершении формирования становится долевой собственностью домовладельцев, как и совместно используемые объекты. Доли в праве долевой собственности должны определяться пропорционально отношению площади принадлежащего домовладельцу помещения к сумме площадей всех помещений в соответствующих многоквартирных домах. Объекты, используемые для эксплуатации одного дома, относятся к общему имуществу только этого многоквартирного дома. Управление имуществом, находящимся в долевой собственности собственников помещений двух и более многоквартирных домов, осуществляется по решению общего собрания собственников помещений этих многоквартирных домов в порядке, установленном жилищным законодательством. В третьем случае нормы должны звучать следующим образом: при наличии совместно используемых территории и объектов по заявлению и за счет собственников помещений соответствующих многоквартирных домов формируется единый земельный участок, на котором расположены эти многоквартирные дома и иные входящие в состав общего имущества объекты, не являющиеся элементами зданий – многоквартирных домов, включая совместно используемые (далее – общие объекты). По завершении формирования участок становится долевой собственностью всех собственников помещений. Общие объекты также становятся долевой собственностью всех собственников помещений. Доли в праве долевой собственности на общее имущество отдельного многоквартирного дома определяются в соответствии с п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, само это имущество определяется в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, но не включает объекты, не являющиеся элементами зданий – многоквартирных домов, расположенные на общем земельном участке. Доли в праве долевой собственности на земельный участок и общие объекты определяются пропорционально отношению площади принадлежащего домовладельцу помещения к сумме площадей всех помещений в соответствующих многоквартирных домах. Управление имуществом, находящимся в долевой собственности собственников помещений двух и более многоквартирных домов [т.е. общим участком и общими объектами], осуществляется по решению общего собрания собственников помещений этих многоквартирных домов в порядке, установленном жилищным законодательством. С точки зрения юридической техники наиболее экономичным является первый вариант. Однако второй и третий больше соответствуют смыслу правового подхода, закрепленного еще в нормах первой части Гражданского кодекса: участок должен быть необходим и достаточен для эксплуатации недвижимого объекта. |
Похожие:
 |
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
 |
Техническое задание на выполнение работ по техническому обслуживанию... Наименование выполняемых работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем срабатывания при чрезвычайных ситуациях в многоквартирных... |
|
Ооо «Управляющая компания Проспект» Руководство по пользованию помещениями... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Ооо «ук проспект» Руководство по пользованию помещениями в жилых... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных... Руководство по пользованию помещениями в жилых и многоквартирных домах и оборудованием, расположенным в них |
|
Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах жк «сампо» |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах на территории... Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах является обязательной для исполнения всеми лицами, проживающими в жилых домах... |
|
Анализ причин приостановки и отказа при постановке земельных участков ... |
|
«Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная... «Перераспределение земель и (или) земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,... |
|
Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного... |
|
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «выдача... «Выдача градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) определяет сроки и последовательность действий... |
|
Инструкция по получению услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» Получить услугу «Выдача градостроительных планов земельных участков» Вы можете на рпгу рязанской области, размещенном в сети Интернет... |
|
Административный регламент предоставления государственной услуги... Административный регламент предоставления государственной услуги Установление сервитута в отношении земельных участков, государственная... |
|
Инструкция о мерах пожарной безопасности в жилых домах Ежегодно около 80% всех пожаров происходит в жилых домах. Имуществу граждан причиняется невосполнимый ущерб. Нередко пожары в квартирах... |
|
Инструкция по пожарной безопасности в жилых помещениях многоквартирных домов Ответственность за пожарную безопасность, обеспечение пожарной безопасности мест общего пользования жилых зданий возлагается на руководителей... |
|
Регламент исполнения муниципальной услуги «Подготовка градостроительных... «Подготовка градостроительных планов земельных участков» (далее муниципальная услуга) разработан в целях повышения качества исполнения... |