Учебное пособие
|
Скачать 1.62 Mb.
|
для земельных участков:
Второй (интенсивный) путь пополнения доходов от недвижимости может быть реализован следующим образом:
Необходимо также ввести плату за регистрацию прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, а также за выдачу информации об объектах недвижимости и правах на них. Реализация предлагаемых городскими властями мер по улучшению условий для инвестиций в строительство в масштабах всего города потребует нескольких лет. Между тем для ряда территорий уже сейчас необходимо создать условия для ускоренного развития. Поэтому одним из важнейших рычагов, способствующих предотвращению возникновения трущобных районов, запустению многих промышленных зон, а также кристаллизации точек роста могли бы стать агентства территориального развития (АТР). Они являются одной из новых форм управления и развития недвижимости Санкт-Петербурга. В настоящее время статус агентства территориального развития может приобрести любое предприятие или организация. Между агентством и администрацией Санкт-Петербурга заключается соответствующий договор. Задачи, которые должны решаться создаваемыми в городе АТР, аналогичны задачам, которые решаются с помощью подобных структур в таких городах, как Нью-Йорк, Барселона, Стокгольм, в основном эта подготовка городских территорий и расположенной на них собственности Санкт-Петербурга к дальнейшему использованию, в том числе продаже, с учетом перспектив развития социально-экономической инфраструктуры города. Решение этой задачи становится все более актуальным, поскольку возможности федерального и городского бюджетов с точки зрения изыскания средств для капитального строительства крайне ограничены. Для нормальной деятельности агентств необходимо издать нормативный акт, в котором будут зафиксированы:
В настоящее время изданы постановления правительства Санкт-Петербурга о создании двадцати агентств территориального развития. В разных стадиях готовности находятся документы по еще пяти агентствам территориального развития. Основными факторами, способствующими созданию современной системы землепользования, являются:
В связи с этим одним из основных направлений политики городских властей является содействие выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями, начавшемуся с 1995 г. Приватизация земли поможет предприятиям выжить, она способствует притоку инвестиций и улучшению структуры землепользования в городе. Активно содействуя выкупу земли предприятиями, городские власти способствуют развитию полноценного земельного рынка и тем самым получают возможность организовать мониторинг цен на землю на вторичном рынке, т.е. действительно рыночных цен. Это позволит точнее проводить дифференцированное налогообложение участков и определять ставки арендной платы для различных городских территорий. Бессрочное землепользование может иметь место только для государственных и муниципальных организаций. Если, выкупив земельные участки и реализовав инвестиционные программы, предприятия смогут обеспечить себе возможности развития, то в конечном счете выиграет и городской бюджет – от постепенного, но стабильного роста всей массы налоговых поступлений (и от налогообложения прибыли, и от налогов на доходы физических лиц, и от других налогов, связанных с объемом операций). Важным направлением формирования рынка недвижимости остается развитие регистрационной системы. В городе создана централизованная система регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, что существенно повысило надежность этого рынка. Создана оболочка земельного кадастра, определен метод присвоения каждому объекту недвижимости уникального номера. Заполнение кадастра осуществляется по мере необходимости: в случае совершения сделок и при возникновении споров о границах участков. Параллельно с этим следует продолжать плановую инвентаризацию городской недвижимости. Отдавая себе отчет, что лишь небольшая часть городской недвижимости будет выкуплена в собственность (в силу нежелания и недоверия предприятий), городские власти будут всемерно добиваться изменения федерального законодательства с целью предоставления арендаторам права свободной перепродажи арендного договора. Чтобы арендуемое имущество использовалось столь же эффективно, как находящееся в частной собственности, необходимо гарантировать права арендатора, регистрировать их наравне с правами собственности, четко определить сроки пересчета ставок арендной платы и включать правила их пересчета в договор аренды. Развитие легального рынка арендных прав явится мощным катализатором развития города вообще и городского рынка недвижимости в частности. Осуществляемый в настоящее время этап приватизации государственных предприятий направлен на:
В настоящее время реализуются следующие способы приватизации предприятий:
Соотношение способов приватизации по отраслям экономики города существенным образом различалось. Так, в промышленности (75% всех приватизированных предприятий), строительстве (52%), на транспорте (64%) приватизация осуществлялась в основном через акционирование, а в торговле (50%), бытовом обслуживании (58%), общественном питании (54%) – через аренду с выкупом. В дальнейшем, поскольку в основном будут приватизироваться предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, удельный вес приватизации через аренду с выкупом и коммерческие конкурсы существенным образом возрастет. В дальнейшей приватизации крупных предприятий промышленности акцент будет сделан на привлечении стратегического инвестора. Поэтому в этом сегменте приватизации будут преобладать аукционы с заранее определенными условиями к инвесторам и инвестиционные конкурсы. Одной из острейших проблем, которую в настоящее время предстоит решить городским властям, является эффективное управление предприятиями, собственником которых является Санкт-Петербург. Для решение данной задачи необходимо передать пакеты акций в доверительное управление любому юридическому лицу, которое выйдет победителем соответствующего конкурса. Права и обязанности управляющего четко ограничены. Доверительный управляющий не имеет права продавать акции, передавать их в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, иным образом отчуждать имущество предприятия. Он также будет обязан согласовывать свою позицию при голосовании на собраниях акционеров и в совете директоров по принципиальным для города вопросам. Вознаграждение доверительный управляющий будет получать в зависимости от результатов работы курируемого им предприятия. Если это предприятие, производящее общественные блага, то вознаграждение будет назначаться за уменьшение издержек и повышение качества обслуживания. За управление от лица города всеми другими предприятиями доверительные управляющие будут вознаграждаться в зависимости от полученной данным предприятием прибыли. В случае невыполнения доверительным управляющим обязательств, предусмотренных договором, он расторгается, а к доверительному управляющему применяются штрафные санкции. В то же время город будет продавать акции тех предприятий, которые не являются естественными монополиями, не приносят Санкт-Петербургу дохода. Наиболее огосударствленной из основных сфер деятельности на рынке недвижимости Петербурга остается пока управление недвижимостью. В 1996 г. в городе в этой сфере работали лишь единичные частные предприятия. Как правило, в качестве управляющих выступают фирмы, выполняющие девелоперские функции на стадии строительства или реконструкции объекта и принимающие его в управление по завершении создания объекта. Здесь наблюдается такое же распределение ролей между иностранными и российскими компаниями, что и в девелопменте: иностранные компании ориентированы на многофункциональные здания, бизнес-центры и реже – на управление жилыми зданиями; российские – в большей мере ориентируются на управление жилыми комплексами. Такая специализация, представляется, вызвана тем, что управление коммерческой недвижимостью в меньшей мере подвержено воздействию специфических российских факторов: нередкая неплатежеспособность нанимателя или собственника квартиры; диктат предприятий, обеспечивающих поставки тепла, электроэнергии, воды и пр.; противоречивость законодательства, не позволяющего эффективно бороться с неплатежами, и т.д. Российские фирмы лучше знакомы с этими проблемами, хотя и для них освоение новой сферы деятельности – довольно сложный процесс. Практически никто из них не рискует пока широко участвовать в управлении уже возникающими кондоминиумами и тем более жилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности. Как правило, они принимают в управление здания, которые сами создали. Зная контингент проживающих, ими же и сформированный в процессе привлечения дольщиков или продажи квартир, они уверены в его платежеспособности; зная качество строительства, – лучше знают проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации. Но и в этих условиях принятие в управление застройщиком построенного здания – скорее исключение, чем правило. Достаточно успешный пример в этом отношении показывает фирма «РОССТРО», накопившая уже серьезный опыт частного управления недвижимостью в российских условиях и обладающая для этого серьезной материально-технической и квалификационной базой. Тем не менее сфера управления начинает все больше и больше привлекать внимание фирм, работающих на рынке недвижимости, тем более что посредническая и консультационная деятельность уже не дают той рентабельности, которую они обеспечивали ранее. Таким образом, в Петербурге постепенно начинают развиваться практически все сферы деятельности на рынке недвижимости, хотя они и находятся на разных этапах становления: более всего развита брокерская деятельность, постепенно формируется сфера развития недвижимости и лишь первые шаги делает частное управление недвижимостью. Остановимся на этом вопросе подробнее. Главное в решении этой проблемы – создание конкурентных условий. В связи с этим демонополизация сферы обслуживания жилья предполагает привлечение частного предпринимательства в эту сферу, а также коммерциализацию государственных жилищно-эксплуатационных организаций и заключение договоров подряда на конкурсной основе. Во многих странах Европы, и в еще большей мере в США, основную часть работ по обслуживанию жилых домов выполняют небольшие частные компании, которые составляют в этой области конкуренцию государственным и муниципальным службам. И выполняют работу частные фирмы, как правило, дешевле и эффективнее. Конкурсная система на получение контракта используется во многих странах, а в Англии она даже стала обязательной. Профессор Института изучения местного самоуправления при Бирмингемском университете Кирон Уолш считает победу в конкурсе «формой приватизации». По словам Уолша, в Англии за последние годы около четырех тысяч контрактов получили частные фирмы, что обеспечило объем работ на сумму, превышающую один миллиард фунтов стерлингов в год. Конкурсная система отбора подрядчиков для обслуживания жилищного фонда является эффективным методом управления, позволяющим экономить средства бюджета, и широко применяется в США. Агентство международного развития (AMP) США с 1992 г. оказывает России помощь по реформированию жилищного сектора, и в частности по внедрению конкурсной системы отбора подрядчиков для обслуживания государственного (муниципального) жилищного фонда. Так, в марте 1992 г. между AMP США и правительством Москвы было заключено соглашение об осуществлении программы по демонстрации возможностей использования частного бизнеса для конкурентоспособного высококачественного обслуживания муниципального жилищного фонда Москвы. В основу программы была положена идея о том, что работа частных компаний будет эффективнее, чем деятельность государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий, что в конечном итоге приведет к повышению качества обслуживания и росту удовлетворенности жильцов. В соответствии с данным соглашением с марта 1993 г. в Москве начал проводиться эксперимент по привлечению на конкурсной основе предприятий различных форм собственности к обслуживанию государственного и муниципального жилищного фонда. Реализацией программы с американской стороны стал заниматься Институт экономики города (Вашингтон, округ Колумбия). В настоящее время в деятельности Института активное участие принимают российские специалисты. Правительством Москвы и специалистами Института экономики города была проведена большая работа по разъяснению целей реформы, обучению основам управления и эксплуатации жилья, оказана практическая помощь в организации конкурсов. Как показывает трехлетняя практика проведения эксперимента в Москве, негосударственные предприятия не только заинтересовались конкурсом, но и неоднократно побеждали в нем. На 01.01.97 в Москве было проведено более 100 конкурсов по отбору подрядных организаций любых форм собственности для обслуживания муниципального жилищного фонда. В настоящее время доля муниципального жилья Москвы, обслуживаемого на конкурсной основе, составляет в целом по городу 25%, а в Юго-Восточном округе – 76%. В этой сфере сегодня работают 74 негосударственные организации. Конкурсный отбор подрядчиков позволяет снизить стоимость обслуживания жилья на 5–10%. Радикальные изменения хозяйственного механизма и внедрение новых элементов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), изыскание финансовых резервов для повышения надежности функционирования систем жизнеобеспечения изменили экономическую среду для формирования ценовой политики при производстве потенциально конкурентных работ (услуг). Этому способствовал и ряд законодательных актов, заложивших основу конкурсного отбора предприятий различных форм собственности для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда:
Реализация мер, направленных на формирование конкурентной среды в сфере производства жилищно-коммунальных услуг, обусловлена не только необходимостью защиты потребителей услуг ЖКХ от необоснованно высоких тарифов, предъявляемых производителями, но и повышением уровня обслуживания потребителей. Существующий монополизм в этих секторах экономики влечет за собой поддержание высокого уровня затрат и тарифов на соответствующие услуги. Это обусловлено тем, что предприятиям-монополистам нет необходимости искать пути снижения себестоимости, которые делали бы предоставляемые ими услуги конкурентоспособными. В результате сегодня и бюджет, и население (а в будущем только население) несут бремя неоправданно высоких расходов на предоставление этих услуг. Таким образом, основной задачей перехода от существующего монополизма к развитому рынку предоставления услуг ЖКХ как в сфере эксплуатации, так и в сфере управления жилищным фондом является создание множества продавцов этих услуг, действующих независимо друг от друга. При этом необходимо иметь в виду, что наличие не одной, а нескольких ремонтно-эксплуатационных организаций в городе не означает отсутствия монополии, так как каждая из них жестко закреплена за определенным территориальным участком, на котором она является единственным продавцом соответствующей услуги. Темпы создания конкурентной среды в регионе в основном определяются политикой муниципалитета, выражающего интересы как самого крупного собственника жилищного фонда, так и проживающего в нем населения, потребляющего услуги ЖКХ. Опыт показывает, что создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от эффективного разделения функций между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и жилищными ремонтно-эксплуатационными организациями. От лица собственников государственного жилищного фонда на практике выступают специализированные подразделения или структуры органов государственной власти (комитеты по управлению государственным имуществом, департаменты жилищно-коммунального хозяйства и т.п.), а также службы заказчика (управляющие компании), которым передается в управление жилищный фонд. В 1997 г. процесс разделения функций на функции заказчика и эксплуатационные приобрел более последовательный и целенаправленный характер. Разработанные и разосланные ранее положения о службе заказчика, циркулярные письма, разъясняющие основные задачи службы заказчика и условия ее работы, обеспечили необходимый баланс интересов и соответствующую социально-психологическую среду для реформирования структуры управления. На сегодня в регионах России действуют около тысячи служб заказчика более чем в 60% городов России. Гражданские правоотношения служб заказчика с производящими услуги ЖКХ организациями переведены на договорную основу. Наиболее полного охвата договорными отношениями удалось достичь в Волгоградской (90%), Самарской (57%) областях и Приморском крае (41%). Службами заказчика в целом по России заключено около 7800 договоров подряда (Калининградская область – 261; Волгоградская обл. – 223; Самарская обл. – 1095; Нижний Новгород – 473; Тверь – 280), которые охватывают около 40% производимых в ЖКХ России работ и услуг. И хотя в отдельных регионах создание службы заказчика осуществляется формально и не имеет достаточных стимулов экономического функционирования, в целом эта работа ведется успешно и доказывает свою эффективность. Когда служба заказчика занимается проблемой достижения наилучшего качества предоставления жилищных услуг по минимальной цене, удается сэкономить от 10 до 15% средств, направляемых на содержание и ремонт жилого фонда. Если сравнивать этот показатель с нормативными затратами, стоимость выполнения того же объема работ снижается в два раза. Свою эффективность служба заказчика показывает и во взаимоотношениях с коммунальными предприятиями, контролирующими качество поставляемых услуг. Приказом Минстроя России от 19.06.96 № 17-73 утверждено «Примерное Положение о порядке конкурсного отбора подрядчиков на обслуживание домов государственного и муниципального жилищных фондов», в котором говорится, что минимальные стандарты качества устанавливаются субъектом Российской Федерации в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда исходя из природно-климатических и других местных условий, состояния жилищного фонда (этажности, материала стен, перекрытий и кровли, степени инженерного обустройства, износа), применяемых архитектурно-планировочных решений, состояния коммунальной инженерной инфраструктуры, возможных объемов финансирования и т.д. Минимальные стандарты качества рекомендуется разрабатывать на основе следующих примерных критериев качества содержания и ремонта жилищного фонда:
Установленные органами местного самоуправления требования к качеству содержания и ремонта жилых домов, разработанные на основании минимальных стандартов качества, являются неотъемлемой частью договоров подряда на обслуживание жилых домов, найма жилых помещений, а также обслуживания приватизированного жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Наиболее действенный инструмент политики демонополизации – проведение конкурсов между организациями различных форм собственности, подтвердивших свою компетентность в производстве услуг по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов. Основные виды услуг, предоставление которых уже осуществляется на конкурсной основе, следующие. По содержанию жилья:
По санитарной очистке:
Организация конкурсного отбора – это процедура, которая позволяет собрать вместе всех участников, заинтересованных в купле-продаже услуги: покупателя услуги, представленного специально назначенной конкурсной комиссией; продавцов услуги, представленных организациями различных организационно-правовых форм, и осуществить торг, в процессе которого покупатель выбирает из продавцов того или тех, кто может предложить определенный набор качественных услуг по наиболее низкой цене. В соответствии с Гражданским кодексом РФ торги могут проводиться в двух формах: конкурс или аукцион. Разница между этими формами заключается в том, что на аукционе победителем признается лицо, предложившее наилучшую цену, а на конкурсе - наилучшие условия. Адаптируя эти формы к отбору организации, предоставляющей услуги по управлению или обслуживанию жилищного фонда, можно выделить следующие моменты. Аукцион осуществляется в том случае, когда организаторы, фиксируя качественные параметры покупаемых ими услуг на управление или обслуживание, выбирают наилучшую, т.е. в данном случае наименьшую, из цен, предлагаемых продавцами этих услуг. Конкурс проводится в том случае, когда организаторы, фиксируя цену, которую они в состоянии заплатить за данный вид услуг, выбирают наилучшие условия, т.е. наиболее высокое качество предлагаемых услуг. Система управления и обслуживания жилищного фонда определяет, какие конкурсы могут быть проведены в городе: конкурс на выполнение функций обслуживания, конкурс на выполнение функций управления или конкурс на выполнение смешанных функций (т.е. функций управления и обслуживания). Подобные решения могут приниматься и для обеспечения максимальной доступности в оплате коммунальных услуг населением с целью минимизации стоимости этой услуги. Решение этой задачи может быть достигнуто путем разрушения монополии Сбербанка России и конкурентного отбора организаций, осуществляющих сбор коммунальных платежей населения, при фиксированной стоимости (цены) этой услуги не в процентах, а в рублевом исчислении. Опыт показывает, что открытость этого вида деятельности делает более удобным для населения оплату услуг ЖКХ (что в конечном итоге повышает уровень сбора платежей) и удешевляет эту услугу. Имеются примеры, когда банки готовы обслуживать население по сбору коммунальных платежей. Во многих регионах эти функции выполняют единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ). Другим фактором, способствующим развитию конкурентной среды как в области управления, так и в области обслуживания жилищного фонда, является увеличение числа создаваемых товариществ собственников жилья (ТСЖ) в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Обладая возможностью выбора, некоторые из них уже сейчас отдают предпочтение профессиональным управляющим и небольшим частным фирмам, услуги которых оказываются менее дорогостоящими и более качественными, чем услуги, предлагаемые муниципальными жилищными организациями. Опыт функционирования таких структур управления жилищным фондом подтверждает значительные резервы снижения тарифов на обслуживание жилого фонда и приобретение коммунальных услуг. Реальная экономия при этом составляет от 30 до 40%, в том числе за счет конкурсного отбора организаций по обслуживанию ТСЖ. В настоящее время в России функционирует около 3 тыс. ТСЖ. Наиболее активно работа по формированию ТСЖ ведется в г. Санкт-Петербурге, Нижегородской, Омской, Оренбургской, Тульской, Тверской, Рязанской, Ростовской областях, Алтайском крае и Ханты-Мансийском автономном округе, где образовано от 50 и более ТСЖ. Рассматривая формирование конкурентной среды как один из инструментов ценового регулирования, следует отметить, что проведение конкурсов даже в условиях не полностью реформированной системы управления ЖКХ является безусловным шагом вперед, так как в этих условиях начинается процесс демонополизации. Завершение этого процесса связано с формированием современной системы управления городским хозяйством, которая путем организации конкурентной среды создаст условия качественного обслуживания потребителей и обеспечит доступные цены на их услуги. А муниципальные предприятия будут вынуждены принять участие в конкурентной борьбе со все большим числом фирм, чтобы не потерять становящиеся все более значимыми объемы работ. Процесс формирования конкурентных отношений в сфере производства ремонтно-эксплуатационных услуг в жилищном хозяйстве России показал их высокую эффективность. И хотя конкурентная среда в этом секторе экономически только начинает формироваться, следует отметить, что более чем в 30 субъектах Российской Федерации эта работа активно проводится. За прошедший период проведено более 200 конкурсов по отбору подрядчиков на работы по содержанию и ремонту жилищного фонда. Есть города (Москва, Новгород, Екатеринбург, Новочеркасск и др.), где на конкурсной основе уже обслуживается более четверти всего жилищного фонда. Снижение цен (тарифов) на единицу обслуживаемой площади составляет в этих территориях от 15 до 40%. В ряде регионов ведется активная работа по выделению из структуры работ по эксплуатации жилищного фонда отдельных видов деятельности: санитарная уборка, обслуживание лифтов и другие работы с целью перевода их на 100% оплату населением и введения по ним конкурсного отбора производителей работ. |
Похожие:
 |
Учебное пособие по дисциплине «медицина катастроф» Учебное пособие подготовили доценты Астапенко В. П., Кудинов В. В., Волкодав О. В., Кобец Ю. В |
|
Учебное пособие по дисциплине «медицина катастроф» Учебное пособие подготовили доценты Астапенко В. П., Кудинов В. В., Волкодав О. В., Кобец Ю. В |
|
Учебное пособие Медицинская подготовка командного состава судов: Учебное пособие. М.: Мортехинформреклама, 1993. 152с |
|
Учебное пособие Учебное пособие составлено с учетом требований Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования... |
 |
Учебное пособие тема: «профилактика пролежней» Учебное пособие пм 04 Выполнение работ по профессии Младшая медицинская сестра по уходу за больными |
|
Учебное пособие Оренбург 2013 Учебное пособие предназначено для додипломного образования по специальностям 060101 Лечебное дело; 060103 Педиатрия |
|
Учебное пособие Иркутск 2006 Учебное пособие предназначено для студентов III v курсов специальности «Технология художественной обработки материалов» |
|
Компьютерные коммуникации в культуре учебное пособие по английскому языку Учебное пособие предназначено для развития навыков и умений устной речи. Пособие включает 8 тем, 21 текст, словарь. Текстовый материал... |
|
Учебное пособие соответствует примерной учебной программе по дисциплине... Учебное пособие предназначено для студентов, обучающихся по специальности «Педиатрия» |
|
Учебное пособие Г82 Противодействие организованной преступности: Учебное пособие для вузов / Под ред. А. И. Гурова, B. C. Овчинского. М.: Инфра-м,... |
|
Авиационный учебный центр «Северный Ветер» система управления безопасностью... Учебное пособие рассмотрено и одобрено Учебно-методическим советом Ассоциации ауц |
|
Учебное пособие «Гражданско-правовое положение несовершеннолетних» Учебное пособие предназначено для магистрантов юридического факультета. Направление подготовки 030900 Юриспруденция (квалификация... |
|
Учебное пособие для бакалавров Безопасность жизнедеятельности / Под редакцией д-ра экон наук, проф. С. Г. Плещица. Часть 1: Учебное пособие.– Спб.: Изд-во Спбгэу,... |
|
Учебное пособие (Краткий курс) Москва Издательство Российского университета дружбы народов Учебное пособие предназначено для студентов, обучающихся в магистратуре и специализирующихся по защите растений |
|
Учебное пособие Москва Издательство Российского Университета дружбы народов 1998 ... |
|
Учебное пособие правила etops. Навигация и процедуры при отказе двигателя,... Учебное пособие рассмотрено и одобрено Учебно-методическим советом Ассоциации ауц |