2.3 Проверка и тестирование информационной базы
Проверка тестирование информационной базы проводится Оценщиком на основании трех основных этапов.
На первом этапе Оценщик осуществляет проверку целостности комплекта документов, полученного от Заказчика и составляющего информационную базу идентифицирующую объект оценки.
На втором этапе Оценщик проводит анализ собранной внешней (рыночной) информации, входящей в состав информационной базы. Анализ внешней информации условно разбивается на две общие группы - базовая информация и производная (вспомогательная) информация.
После проведения первых двух этапов сбора данных, проводится тестирование на предмет целостности данных, выявления и устранения отсутствующих информационных блоков, анализ взаимосвязи основных разделов и подразделов этапов оценки с информационной базой.
3 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса аэропорта (аэродрома)
3.1 Затратный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома)
3.1.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса аэродрома в рамках затратного подхода.
Затратный подход к оценке рыночной стоимости имущества, представляет собой оценку восстановительной стоимости или стоимости замещения имущества на конкретную дату оценки, которая определяется стоимостью земельного участка и улучшений с учетом их обесценений, вызванных всеми видами износа (физическим, функциональным и экономическим).
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Общий порядок расчета рыночной стоимости основных средств рамках затратного подхода проводится в несколько этапов:
1. Проводится идентификация объектов оценки,
2. Оценивается стоимость воспроизводства или замещения основных средств компании на дату оценки.
3. Определяется величина совокупного износа,
4. Определяется стоимость земельного участка, на котором расположен имущественный комплекс.
3.1.2 Идентификация объекта оценки
На первоначальном этапе производится идентификация объекта оценки посредством точного описания местоположения имущества, анализа структуры оцениваемого имущества, анализа правоустанавливающих документов на объекты оценки, изучения его технических характеристик, а также представления сведений о балансовых стоимостях имущества.
По итогам проведенного анализа осуществляется классификация и группировка активов аэропорта в соответствии с п. 3.4.данной Методики.
После осуществления группировки активов по основным параметрам, производится выбор соответствующих методов оценки в рамках затратного подхода для оценки улучшений и земельных участков.
Основными улучшениями аэродромного комплекса, входящего в производственно-технологическую схему и подлежащие оценке, будут являться, например:
Здания:
Здание терминала
Самолетные ангары
Вспомогательные здания, в т.ч.
Здания системы посадки
Трансформаторные подстанции
Ближнеприводной и/или дальнеприводной радиомаяк
Здания административно-хозяйственного назначения
Складские здания
Здания мастерских
Пожарные депо
Проходные
Здания охраны
и т.п.
Сооружения:
Взлетно-посадочные полосы
Вертолетные площадки
Летное поле
Рулежные дорожки
Перрон аэродромного комплекса
Места стоянок самолетов
Сооружения управления воздушным движением (башни, вышки и т.д.)
Площадки спецтранспорта
Привокзальная площадь
Ограждение территории аэродрома
Внутриплощадочные автодороги, в т.ч. автодороги к системам посадки
Прочие сооружения (ворота, шлагбаумы, и т.п.)
Топливохранилища авиации
и т.п.
Передаточные устройства:
Линии связи
Линии электропередач
Трубопроводы
Прочие инженерные коммуникации
Машины и оборудование:
Навигационное оборудование
Радиоаппаратура
Светосигнальное оборудование
Универсальное оборудование (станки, насосы, вентиляторы и т.п.)
Транспортные средства
Компьютерная и офисная техника
Мебель
и т.п.
Рисунок 1. Схематическое расположение объектов на ситуационном плане аэродромного комплекса:
Сбор данных о технических характеристиках будет осуществляться с использованием основной технической документации, а также прочей информации, приведенной в п.4.1. данной Методики.
Описание объекта оценки должно содержать следующую информацию:
Описание здания
Описание зданий может включать в себя:
Адрес объекта
Сведения о зарегистрированных правах на объект
Кадастровый номер
Инвентарный номер
Материал фундамента, стен, перекрытий, полов, кровли
Оконные конструкции
Этажность
Наличие подвалов
Общую площадь объекта и площадь застройки объекта
Строительный объем объекта
Год строительства и год ввода в эксплуатацию объекта
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объекта
Для зданий терминалов указывается также их пропускная способность (пассажиров в час или тонн груза в час). Для зданий аварийно-спасательного пункта указывается материал и высота вышки
Описание сооружения
Описание основных сооружений аэродрома (ВПП, рулежные дорожки, перроны и места стоянок самолетов) может включать:
Адрес расположения объекта
Информацию о зарегистрированных правах (свидетельства)
Кадастровый номер объекта
Инвентарный номер объекта
Класс объекта по российским и международным стандартам
Материал покрытия и его толщину
Длину, ширину и площадь объекта
Год строительства и ввода в эксплуатацию
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объектов
Описание автодорог и площадок автотранспорта должно содержать в себе:
Адрес расположения объекта
Информацию о зарегистрированных правах (свидетельства)
Кадастровый номер объекта
Инвентарный номер объекта
Ширину проезжей части и обочин
Материал покрытия и его толщину
Длину и площадь объекта
Год строительства и ввода в эксплуатацию
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объектов
При описании ограждения необходимо обязательно отметить:
Адрес расположения объекта
Информацию о зарегистрированных правах (свидетельства)
Кадастровый номер объекта
Инвентарный номер объекта
Материал ограждения
Высоту ограждения, включая колючую проволоку (если есть)
Протяженность ограждения
Год строительства и ввода в эксплуатацию
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объектов
При описании резервуаров и емкостей необходимо указать:
Адрес расположения объекта
Информацию о зарегистрированных правах (свидетельства)
Кадастровый номер объекта
Инвентарный номер объекта
Назначение резервуара
Объем емкости
Материал емкости
Надземный/подземный
Год строительства и ввода в эксплуатацию
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объектов
Описание передаточного устройства
Для линий связи и линий электропередач указываются следующие характеристики:
Адрес расположения объекта
Информацию о зарегистрированных правах (свидетельства)
Кадастровый номер объекта
Инвентарный номер объекта
Марку и материал кабеля
Сечение кабеля
Материал и количество опор
Протяженность линии
Год строительства и ввода в эксплуатацию
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объектов
Для трубопроводов:
Адрес расположения объекта
Информацию о зарегистрированных правах (свидетельства)
Кадастровый номер объекта
Инвентарный номер объекта
Протяженность трубопровода
Материал труб
Диаметр труб
Назначение
Год строительства и ввода в эксплуатацию
Сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях
Фотографии объектов
Описание движимого имущества в т.ч.:
Машин и оборудования
Марка, модель, завод изготовитель
Технические характеристики
Техническое состояние
Условия работы
Сменность работы
Загрузка оборудования
Год выпуска и ввода в эксплуатацию
Местонахождение объектов
Фотографии объектов
Транспортные средства:
Государственный номер
Номер технического паспорта транспортного средства
Сведения о владельцах
Марка и модель
Мощность двигателя
Пробег
Год выпуска
Страна выпуска
Фотографии объектов
Земельный участок:
Отдельным компонентом имущественного комплекса будет выступать земельный участок под зданиями и сооружениями аэропорта.
В соответствие с действующим законодательством на территории Российской Федерации, земельные участки под объектами недвижимости аэропортовых комплексов имеют статус прав собственности, аренды, бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования. Наряду с этим по аэропортам, переданным в хозяйственное ведение ФГУП АГА земельные участки должны иметь статус арендных отношений. Применительно к данным земельным участкам производится анализ существующих свидетельств на права, договоров аренды, кадастровых паспортов и кадастровых планов.
В том случае, если земельные участки не оформлены в аренду или существует спорная ситуация в отношении будущего статуса земельного участка, производится дополнительный запрос от собственника и/или балансодержателя актива в отношении планов по юридическим процедурам оформления данного участка, а также ориентировочных сроках и стоимости затрат процедуры оформления.
|
