Методические рекомендации по формированию размера платы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме Методические рекомендации разработаны для управляющих организаций (тсж,
|
Скачать 0.83 Mb.
|
|
Методические рекомендации по формированию размера платы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме Методические рекомендации разработаны для управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) (далее – УК) для подготовки предложений о перечне и объемах работ, услуг, их стоимости и размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, необходимом для осуществления деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. При формировании методических рекомендаций учитывались положения действующего жилищного законодательства, а также территориальные и климатические особенности муниципальных образований края. Издание рекомендуется для специалистов экономических служб управляющих организаций и ТСЖ. Красноярск, 2016 Введение В соответствии с частью 2 статьи 154, частью 1 статьи 156, частями 2-3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в каждом многоквартирном доме в целях осуществления расчетов за выполненные работы и оказанные услуги по договору управления многоквартирным домом (далее по тексту - договор) устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, соразмерный перечню, объемам и стоимости работ (услуг), подлежащих выполнению (оказанию) в период, на который данная плата устанавливается. В первую очередь, собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить перечень и объемы работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом предложений УК. При этом данный перечень работ, услуг по содержанию не может быть меньше минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) (далее – минимальный перечень). В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), и с учетом утвержденного перечня управляющая компания разрабатывает и вносит на рассмотрение и утверждение общим собранием собственников помещений предложение размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается только общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей компании за исключением нижеследующих случаев. Согласно части 3 статьи 156, части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, если собственники жилых помещений не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления муниципального образования. Не допускается устанавливать перечень работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, формирующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, самостоятельным решением органа местного самоуправления (в том числе при установлении размера платы за жилое помещение но основаниям, предусмотренным ч.4 ст. 158 ЖК РФ) - без учета сформированных на основании предложений УК условий заключенного договора о перечне, объемах и качестве работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме как самостоятельного объекта управления. Также с 01.01.2017 в соответствии с частями 1, 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством РФ. Основные термины и понятия 1) плата за содержание и ремонт жилого помещения - расходы, вносимые собственником (нанимателем) жилого помещения (помещения) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенные соразмерно общей площади жилого помещения (помещения), принадлежащего собственнику (занимаемого нанимателем). 2) управление многоквартирным домом - деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме; 3) содержание общего имущества в многоквартирном доме - комплекс работ по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям многоквартирного дома и техническому надзору за его состоянием; 4) текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - работы по систематическому и своевременному предохранению, частей общего имущества в многоквартирном доме от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранению мелких повреждений и неисправностей; 5) капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций многоквартирного дома, его инженерно-технического оборудования в связи с физическим износом и разрушением. 6) жилое помещение - это жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната; 7) общее имущество в многоквартирном доме - помещения в данном доме, не являющиеся частями жилого помещения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке; 8) собственник помещения в многоквартирном доме - физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (помещением), в соответствии с его назначением и пределами его использования. I. Количественные показатели работ, услуг, связанных с управлением многоквартирных домов 1.1. Характеристики многоквартирного дома В соответствии с действующим жилищным законодательством обслуживание многоквартирных домов должно быть индивидуально, так как каждый многоквартирный дом обладает собственным набором характеристик и свойств, таких как: эксплуатационные характеристики дома (год постройки, степень физического износа и технического состояния общего имущества): конструктивные особенности и степень благоустройства дома (материалы стен, наличие и состав внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентилирования и кондиционирования воздуха, телекоммуникационных систем, лифта, мусоропровода, домофона и др.): наличие в общей долевой собственности земельного участка и его площадь; благоустроенность этого земельного участка (наличие зон отдыха, игровых и спортивных площадок, малых форм и т. и.), состояние твердого дорожного покрытия проездов и тротуаров, виды зеленых насаждений и т.д. Для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме требуются соответствующие ресурсы (трудовые, материальные, финансовые и др.), величина которых может отличаться в зависимости от: состава общего имущества в многоквартирном доме; конструктивных особенностей; технического состояния многоквартирного дома; геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома; требуемого собственниками помещений уровня комфортности проживания и т. д. Таким образом, для каждого многоквартирного дома должен быть определен свой перечень работ и услуг, учитывающий все особенности данного дома и земельного участка, на котором он расположен. 1.2. Многоквартирный дом как объект управления и обслуживания В соответствии с договором управления УК может оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и разделом I Правил № 491. Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (пункт 1 раздела I Правил № 491). При определении состава общего имущества используются сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр), а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом. приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Согласно части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме. соблюдение прав и законных интересов собственников помещении в многоквартирном доме и иных лиц. постоянную готовность инженерных коммуникации, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, к осуществлению поставок коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг. Ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил № 491, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). С учетом этого, УК не вправе отказать в выполнении работ (оказании услуг), обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, в требуемом объеме, а собственники помещений не вправе отказаться от выполнения таких работ, услуг и их оплаты. В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, пунктами 2-4 Правил осуществления деятельностью по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется: а) исходя из минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290; б) с учетом: состава общего имущества в каждом отдельном многоквартирном доме и его состояния, определяемого по результатам осмотров, проводимых е целью выявления повреждений, неисправностей и нарушений общего имущества; геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома; применения специальных технологий оказания услуг и выполнения работ. Перечень минимально-необходимых работ, услуг и периодичность их выполнения (оказания) подлежит включению в договор. При этом по решению общего собрания собственников помещений перечень минимально-необходимых работ, услуг может быть расширен дополнительными видами работ, услуг, а периодичность может быть установлена более частой, чем это предусмотрено законодательством РФ (пункт 5 Правил № 416). Если договорной перечень работ, услуг помимо минимально-необходимых работ, услуг, подлежащих выполнению (оказанию) в обязательном порядке, содержит также дополнительные виды работ, услуг, то перечень минимально-необходимых работ, услуг с указанием минимальной (определенной с учетом требований, установленных законодательством РФ) периодичности их выполнения, оказания целесообразно выделить из общего перечня работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемого на утверждение общему собранию собственников помещений, и уведомить последних о том, что: включение этих работ, услуг в договор является непременным условием для его заключения и дальнейшего исполнения; предложенный на утверждение общему собранию собственников помещений перечень работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подлежит обсуждению и согласованию в части невыполнения или сокращения периодичности выполнения только тех работ, услуг, которые не относятся к минимально-необходимым (далее - дополнительные работы): предложенный на утверждение общему собранию собственников помещении перечень минимально-необходимых работ, услуг выносится на голосование одним списком. Средства на финансирование минимально-необходимых работ, услуг, которые управляющая организация не могла заранее предвидеть, по согласованию с собственниками помещений могут быть: получены управляющей организацией от собственников помещений в виде возмещения убытков - при непринятии собственниками помещений решения о возмещении таких расходов за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения; учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе в качестве целевых поступлений на выполнение непредвиденных работ, услуг с условием возврата собственникам помещений полученных средств, в случае если непредвиденные расходы в текущем году не возникнут (в т.ч. путем снижения размера платы на следующий год).
1.3.1. Примерный перечень функций по управлению многоквартирным домом Услуги по управлению многоквартирным домом в минимальном перечне не предусмотрены, однако они являются составной частью комплекса услуг, работ, связанных с обеспечением надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ включаются в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с пунктом 4 Правил № 416 к функциям по управлению многоквартирным домом относятся: а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости); б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров; в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе: разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – перечень работ и услуг); расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей; подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности; подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе; обеспечение ознакомления собственников помещений с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов; г) организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее - собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом (в случаях, предусмотренных договором); д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания; е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом; ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги; з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом; Кроме того, к функциям управления относятся: - осуществление функций, связанных с регистрационным учетом граждан; - выдача справок обратившимся гражданам о месте проживания, составе семьи, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета и других справок, связанных с использованием гражданами жилых помещении; - прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений потребителей о некачественном предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с установлением факта некачественного оказания услуг и выполнения работ, возникновения аварийной ситуации, порчи общего имущества; - организация выполнения работ по ликвидации аварий в помещениях многоквартирного дома, составление актов о причинении вреда здоровью граждан, имуществу физических и юридических лиц; - подготовка и предоставление собственникам помещений отчетов об исполнении управляющей организацией обязательств по договору; - представительство от имени собственников помещений в органах власти по вопросам, связанным с получением разрешительных документов или финансовой поддержки на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества; - подготовка предложений и заключений от имени собственников помещений договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме. Услуги по управлению многоквартирным домом могут: - быть поименованы в договоре отдельным списком с указанием их стоимости и соответствующего такой стоимости размера платы за услуги управления (для формирования отдельной стоимости услуг по управлению многоквартирным домом); - оцениваться в составе работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, т. е. формировать состав общеэксплуатационных (накладных) расходов УК, распределяемых между стоимостью работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, либо общей суммой относиться на стоимость работ, услуг по содержанию общего имущества, поскольку указанные расходы, также как и расходы на содержание общего имущества носят регулярный (постоянный) характер (в отличие от расходов на ремонт, которые в силу специфики выполняемых работ, как правило, имеют нерегулярный характер). |
Похожие:
 |
Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме Многоквартирном доме и правил изменения размера платы засодержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения... |
|
Москва Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,... |
|
Рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном... Входные двери в машинные помещения, помещения вентиляционных камер и выходов на кровлю, расположенных в техническом этаже, должны... |
 |
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,... |
|
Управления ( Оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию... Между собственником помещения в многоквартирном доме и управляющей организацией |
|
Статьями 39 и 156 Ва в многоквартирном домеи правил изменения размера платы за содержание и ремонтжилого помещения в случае оказания услуг и выполненияработ... |
|
Методические рекомендации по формированию состава услуг и (или) работ... Ненецкого автономного округа», постановления Администрации Ненецкого автономного округа от 01. 04. 2014 №109-п «Об утверждении региональной... |
|
Методические рекомендации по деятельности совета многоквартирного дома 1 Определение размера необходимых затрат на работы и услуги по содержанию общего имущества |
|
Жилищных и коммунальных услуг и обоснованности Методические рекомендации по расчету размера платы за жилищные услуги (далее Методические рекомендации) |
|
Об утверждении правил Содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае... |
|
Методические рекомендации по организации контроля за качеством выполнения... Настоящие методические рекомендации не содержат положений обязательного характера |
|
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Об утверждении... Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием настоящего... |
|
Решение Совета городского округа город Салават №3-24/298 от 27 сентября... Об утверждении положения о порядке установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений... |
|
Что такое общее имущество в многоквартирном доме Кто определяет состав общего имущества: соответствии Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными... |
|
Об утверждении правил и норм содержания общего имущества в многоквартирном доме Утвердить прилагаемые правила и нормы содержания общего имущества в многоквартирном доме |
|
Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилых помещений Содержание Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилых помещений (далее — Методические рекомендации) предназначены... |