3.1.5 Оценка рыночной стоимости земельных участков аэропортов
В ходе определения рыночной стоимости земли участок рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке земельных участков будет учитываться влияние следующих факторов на стоимость: титул собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики, наличие коммуникаций и т.д.
Земельные участки под объектами недвижимости являются активами, неотделимыми от оцениваемых объектов.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка анализируется следующая информация:
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);
данные о взаимосвязи участка с окружением;
экономические факторы, характеризующие участок (характер экономического развития района и т.д.).
Юридические компетенции анализа прав на земельные участки аэропортов и аэродромов
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…», иными словами объект недвижимости – это, прежде всего, земельный участок и произведенные на нем улучшения.
Субъекты рынка
Анализ участников гражданского оборота позволяет выделить две основные категории субъектов:
- федеральные и муниципальные государственные унитарные предприятия;
- частные владельцы (ОАО, ЗАО, ООО и т.д.)
На основании Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», государственные унитарные предприятия (ФГУПы и МУПы) не наделены правами собственности на имущество и наделены единственным правом на владение земельными участками - правом аренды.
Согласно действующему российскому законодательству для частного владельца (любого юридического лица) предусматриваются следующие виды прав на землю:
право собственности;
право аренды;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право безвозмездного срочного пользования.
Право собственности.
Земельные участки аэродромов и аэропортов на основании статьи 27 Земельного кодекса РФ относятся к категории земель с ограниченной оборотоспособностью. На основании данной статьи «Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами…»
Таким образом, права собственности на земельные участки аэропортов и аэродромов в общем случае не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, т.е. не могут являться предметом рыночной сделки, т.к. земельные участки данной категории не находятся в свободном обращении на рынке и соответственно, не имеют рыночной стоимости.
Право аренды.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, кроме изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду.
Таким образом, на основании действующего российского законодательства земля, ограниченная в обороте может быть передана в аренду.
Поскольку на рынке недвижимости отсутствуют рыночные сделки или предложения по представлению в аренду земельных участков под аэродромными комплексами, а также реализация прав аренды на земельные участки данной категории земель в субъектах РФ, то расчет рыночной стоимости прав аренды, возникающих вследствие разницы между нормативной и рыночной ставкой арендной платы не возможен. Таким образом, право аренды на земельные участки под аэропортовыми комплексами не может быть идентифицировано, а, следовательно, не имеет рыночной стоимости в силу специфики объектов.
Право постоянного (бессрочного) пользования.
Земельные участки, оформленные на праве постоянного (бессрочного) пользования ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Заключается в возможности владеть и пользоваться в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка (ст. 268-269 ГК РФ). Правообладатель может возводить на таком участке недвижимость с приобретением права собственности на нее.
Передача соответствующего участка в аренду или безвозмездное срочное пользование возможна лишь с согласия собственника участка. Может переходить в порядке правопреемства к иным лицам в результате реорганизации юридического лица. Прекращается с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при его ненадлежащем использовании правообладателем.
Статьей 20 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ регулируется порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование.
В соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса (Федеральный закон от 25.10.2001г. N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.)), юридические лица, за исключением указанных в пункте статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а также переоформить на право безвозмездного срочного пользования в срок до 1 января 2012 года.
С 1 января 2013 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях 195-ФЗ от 26.12.2001г. будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
С учетом вышеприведенного в отношении прав собственности и прав аренды на земельные участки аэропортовых комплексов, право постоянного (бессрочного) пользования не имеет рыночной стоимости.
Право безвозмездного срочного пользования.
При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы). В ст. 24 Земельного кодекса РФ выделяются три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству или муниципальным образованиям, организациям отраслей, работникам которые имеют право на служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.
Из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные юридические лица и граждане могут получить такие участки только в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает на основании акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Участки предоставляются на срок не более чем один год.
Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юридическим лицам, осуществляется на основе договора. При этом в соответствии с п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не вправе передавать имущество (в том числе земельный участок) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования регулируется ст. 689—701 ГК РФ. По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе в любое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.
С учетом вышеприведенного в отношении прав аренды и прав постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки аэропортовых комплексов, право безвозмездного срочного пользования не имеет рыночной стоимости.
Оценка рыночной стоимости земельных участков аэропортов и аэродромов
Учитывая анализ существующих правовых норм, регулирующих земельные отношения, были выделены три основных аспекта:
1. в том случае если земельный участок прошел процесс приватизации и является вовлеченным в хозяйственный оборот, оценка рыночной стоимости земельного участка производится на основании общепринятых методик к оценке земли промышленного назначения;
2. в том случае если прочие земельные участки входят в состав имущественного комплекса аэропорта, но не относится к земельным участкам, выведенным из хозяйственного оборота, то оценка проводится на основании общепринятых методик к оценке с учетом категории земельного участка;
3. в том случае если земельный участок комплекса аэропорта, относится к земельным участкам, выведенным из хозяйственного оборота, то рыночная стоимость совокупности прав на данный земельного участка принимается равным нулю;
Последовательность принятия решения относительно этапа проведения оценки рыночной стоимости земельного участка может быть представлена в виде древа принятия решения.
Рисунок 2. Схема принятия решения оценки рыночной стоимости земельного участка
Методика оценки рыночной стоимости земельных участков, вовлеченных в хозяйственный оборот и неспециализированного назначения
При проведении оценки земли под аэропортовыми и аэродромными комплексами Оценщик должен руководствоваться стандартами и правилами для оценки данной категории недвижимости. В качестве методического руководства по оценке могут выступать: Федеральные стандарты оценки (ФСО), Международные стандарты оценки (МСО), Европейские стандарты оценки (EСО), Американские стандарты оценки (USPAP),и т.д.
При оценке рыночной стоимости земельных участков, как правило, используются следующие основные методы оценки: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
При использовании того или иного общепринятого метода оценки земельного участка Оценщик отражает в Отчете об оценке целесообразность его применения.
Определение величины арендной платы за пользование земельными участками аэропортов и аэродромов
Расчет величины арендной платы осуществляется на основании Постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
В общем случае арендная плата для аэропортов или аэродромов определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как «...1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации…».
В иных случаях для аэропортов и аэродромных комплексов величина ставки арендной платы устанавливается согласно действующему законодательству.
3.1.6 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
Затратный подход к оценке оборудования.
Рыночная стоимость оборудования в рамках затратного подхода определяется как разница между полной стоимостью воспроизводства или полной стоимостью замещения и обесценением, вызванным совокупным износом.
Vрын. = Vпвос. – Σ Из, где:
Vрын. – рыночная стоимость единицы оборудования, руб.;
Vпвос. – полная стоимость воспроизводства (замещения) единицы оборудования, руб.;
ΣИз. – совокупный износ единицы оборудования, руб.
1. Метод рыночного аналога.
Для оцениваемого оборудования анализируется ценовая информация производителей данного оборудования. Определяется стоимость воспроизводства для каждой единицы в соответствии с рыночной ценой аналога.
Для оцениваемого оборудования, анализируется ценовая информация производителей данного оборудования. Определяется стоимость воспроизводства для каждой единицы в соответствии с рыночной ценой аналога. Полученная стоимость воспроизводства корректируется на накопленный износ оцениваемого оборудования. При расчете стоимости воспроизводства следует учесть затраты на монтаж, доставку и пуско-наладочные работы, для данного оборудования в процентах от цены приобретения.
При расчете затрат на строительство и монтаж специализированного оборудования аэропортов были проанализированы сметная стоимость монтажных работ для оборудования.
Таблица 8. Прочие затраты по подготовке к использованию технологического оборудования по группам оборудования
Наименование группы ОС
|
Транспортные расходы, %
|
Монтажные работы, %
|
Пусконаладочные расходы, %
|
Всего стоимость оборудования, %
|
Кдмн.
|
Оборудование аэропортов
|
1,50
|
13,00
|
1,00
|
115,5
|
1,155
|
Металлорежущее оборудование
|
0,80
|
2,30
|
1,00
|
104,1
|
1,041
|
Приборы производственного назначения
|
1,60
|
4,60
|
2,00
|
108,2
|
1,082
|
Вычислительная техника
|
1,50
|
2,30
|
1,00
|
104,8
|
1,048
|
Измерительные приборы
|
1,70
|
14,30
|
6,00
|
122,0
|
1,220
|
Прочие машины и оборудование
|
1,50
|
2,30
|
1,00
|
104,8
|
1,048
|
Транспортные средства
|
1,00
|
-
|
-
|
101,0
|
1,010
|
Особенности расчета отдельных групп машин и оборудования
Светосигнальное оборудование.
Система светосигнального оборудования обеспечивает пилотов визуальной информацией при выполнении взлета, посадки и руления воздушных судов путем светового обозначения взлетно-посадочной полосы, рулежных дорожек и перронов.
Анализ сметной документации на строительство объектов аэропортовых комплексов позволил выявить зависимость стоимости светосигнального оборудования, включая стоимость оборудования, монтажа и дополнительных расходов в рублях за 1 м2 покрытий. Покрытие аэродромного комплекса включает в себя площадь взлетно-посадочных полос, рулежных дорожек и перрона.
Средний диапазон стоимости нового светосигнального оборудования составляет 150-170 руб. на 1 кв.м. покрытий аэродрома.
Расчет совокупного износа.
После определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения вычитается величина совокупного износа.
Совокупный износ – это уменьшение полной стоимости воспроизводства или стоимости замещения, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или их комбинации.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ; функциональный износ; внешний или экономический износ.
Общая величина накопленного износа (И) определяется по следующей формуле:
И = 1 - (1 - Ифиз.) х (1 - Ифун.) х (1 - Ивн.)
Любой вид износа подразделяется на: устранимый, неустранимый.
Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость оборудования за счет его устранения.
Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость оборудования за счет его устранения.
Уровень физического износа определяется исходя из эффективного возраста оцениваемого имущества. Для определения эффективного возраста имущества используется метод корректировки хронологического возраста. Данный метод основывается на анализе информации о ретроспективных условиях эксплуатации оборудования с момента его ввода в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст определяется как:
ЭВ = ХВ * Kхп * Kс * Kур
где:
ЭВ – эффективный возраст;
ХВ – хронологический возраст;
Kхп – Коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает машина:
- 0,9-1 – для массового производства, при котором оборудование загружено полностью;
- 0,67-0,77 – для серийного производства;
- 0,5-0,65 – для единичного производства.
Так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования, его часто называют коэффициентом внутрисменного использования;
Kс – Коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы машины к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования оборудования;
Kур – коэффициент условий работы машины:
- 1 – при работе оборудования в цеховом помещении;
- 0,6-0,7 – при работе в условиях облегченных по сравнению с условиями, установленными заводом-изготовителем;
- 1,3-1,5 – при работе в условиях агрессивной внешней среды.
Произведение всех трех коэффициентов называется коэффициентом использования машины:
Кисп = Ксм * Кхп * Кур
Посредством осмотра объектов оценки, а также в результате консультации с представителями технических служб предприятия определяется эффективный возраст каждой единицы оборудования.
Взаимосвязь между физическим износом, эффективным и нормативным возрастом выражается следующим соотношением:
ФизИ = ЭВ / ПСЭЖ * 100%
где:
ЭВ – эффективный возраст;
ПСЭЖ – предполагаемый срок экономической жизни.
Таким образом, физический износ определяется исходя из соотношения эффективного (фактического) возраста, который рассчитывался от даты введения в эксплуатацию объекта оценки до даты оценки и предполагаемого срока экономической жизни.
Средние сроки экономической жизни машин, оборудования, транспортных средств и прочего движимого имущества представлены в Приложении №1 к настоящей Методике.
Физический износ для транспортных средств определяется в соответствии с методологией, разработанной Академией народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации4.
Корректировка на физический износ автомобиля определяется по формуле:
Иф=(1-е-Ω)∙100%
где е - основание натуральных логарифмов, где е ≈ 2,72
Ω - функция, зависящая от фактического возраста Тф и фактического пробега с начала эксплуатации Lф, для различных видов автотранспортных средств.
Таблица 9. Параметрическое описание функции Ω, зависящей от фактического возраста и фактического пробега, для различных видов автотранспортных средств.
№
|
Вид автотранспортного средства
|
Вид
зависимости Ω
|
1
|
Товарные рынки Российской Федерации
|
1.1
|
Легковые автомобили отечественные
|
0,07·Tф+0,0035·Lф
|
1.2
|
Грузовые бортовые автомобили отечественные
|
0,1·Тф+0,003·Lф
|
1.3
|
Тягачи отечественные
|
0,09·Тф+0,002·Lф
|
1.4
|
Самосвалы отечественные
|
0,15·Tф+0,0025·Lф
|
1.5
|
Специализированные отечественные
|
0,14·Тф+0,002·Lф
|
1.6
|
Автобусы отечественные
|
0,16·Тф+0,001·Lф
|
1.7
|
Легковые автомобили европейского производства
|
0,05·Tф+0,0025·Lф
|
1.8
|
Легковые автомобили американского производства
|
0,055·Тф+0,003·Lф
|
1.9
|
Легковые автомобили азиатского производства (кроме Японии)
|
0,065·Тф+0,0032·Lф
|
1.10
|
Легковые автомобили производства Японии
|
0,045·Tф+0,002·Lф
|
1.11
|
Грузовые автомобили зарубежного производства
|
0,09·Тф+0,002·Lф
|
1.12
|
Автобусы зарубежного производства
|
0,12·Тф+0,001·Lф
|
Функциональное устаревание оборудования определяется исходя из соответствия тому, что представлено на рынке. Функциональное устаревание может быть рассчитано методом сравнения основных функциональных характеристик. Согласно данному методу, функциональный износ рассчитывается путем сравнения ключевых параметров, характеризующих быстродействие и качество функционирования объекта:
ФункцИ = Параметр оцениваемого объекта/Параметр схожего (аналогичного) объекта * 100%
Данная методика применима для техники предыдущих поколений, т.е. не производящихся на настоящий момент. Для выпускающейся техники функциональное устаревание не рассчитывается, поскольку в ее стоимости производителем отражены ее функциональные возможности.
При расчете функционального износа компьютеров и оргтехники, учитывается факт, стремительного роста новых технологий в этой отрасли и как следствие быстрого функционального устаревание техники предыдущих поколений. По экспертной оценки функциональный износ в этой отрасли составляет до 20% в год.
Экономический износ (устаревание, обесценивание) – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Для оцениваемого имущества данный вид износа учитывается при проведении тестирования на обесценение активов.
2. Метод индексации затрат.
В рамках данного метода первоначальная балансовая стоимость оборудования умножается на коэффициент удорожания каждой группы оборудования с момента ввода в эксплуатацию.
Таким образом, расчет полной стоимости воспроизводства в рамках метода индексации затрат проводится по следующему алгоритму:
Vпвос. = Vбал. * Iпер (Кпр), где:
Vбал. – первоначальная балансовая стоимость единицы оборудования, руб.;
Iпер (Кпр) – повышающий коэффициент приведения стоимости к дате оценки.
Полученная, в результате применения одного из вышеперечисленных методов, полная стоимость воспроизводства корректируется на совокупный износ оцениваемого оборудования.
Основными используемыми индексами являются индексы цен производителей промышленных товаров по видам экономической деятельности, представленные Федеральной службы государственной статистики (http://www.gks.ru).
Учитывая тот факт, что оборудование аэропортов имеет короткий срок экономической жизни, а также высокую степень морального (функционального) устаревания вследствие появления новых технологий, новых конструктивных решений, а также ужесточения различных технологических требований к эксплуатации оборудования в аэропортах, метод индексации затрат может применяться для расчета рыночной стоимости оборудования с фактическим сроком службы не более трех лет.
Сравнительный подход к оценке оборудования.
Сравнительный подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих стоимость единицы оборудования в текущем состоянии. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно производиться:
- с идентичным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
- с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
В рамках сравнительного подхода оценки машин и оборудования существуют 2 метода: прямого сравнения и косвенного сравнения. Расчеты по методу прямого сравнения базируются на рыночных ценах машин и оборудования, абсолютно идентичных оцениваемому объекту, а по методу косвенного сравнения - на рыночных ценах машин и оборудования, способных заменить оцениваемые машины по выполняемым функциям.
Сравнительный подход основывается на соблюдении определенных требований, общих для всех методов и объектов оценки: тщательной сегментации рынка оцениваемых объектов; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации; представительности списка объектов-аналогов; трансформации бухгалтерской и финансовой отчетности в случае использования зарубежных аналогов.
Для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок и стандартное серийное производство, применение сравнительного подхода является преимущественным, поскольку цена, сформировавшаяся на вторичном рынке, наилучшим образом отражает ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.
3.1.7 Описание методики оценки зданий, сооружений и земельных участков неспециализированного назначения (неспециализированные имущественные комплексы)
В случае наличия активного рынка расчет стоимости активов неспециализированного назначения производится с применением трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.
Затратный подход будет реализован в соответствии с алгоритмом, приведенным в п.3.2. с учетом индивидуальных особенностей объектов оценки.
При оценке объектов недвижимости, имеющих активный рынок, применяется сравнительный подход.
Сравнительный (рыночный) подход оценки стоимости недвижимости представлен методом сравнения продаж.
Для объектов недвижимости коммерческого и производственного назначения будет осуществлена выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода. Данная информационная база будет включать информацию по ценам предложений на первичном и вторичном рынках коммерческой недвижимости.
Следующим этапом является проверка достоверности выбранной информации посредством переговоров риэлтерскими компаниями и собственниками объектов-аналогов.
Для проведения корректировок на отличия могут быть использованы методы возможные для адекватного учета разницы в параметрах, влияющих на стоимость объектов.
Таблица 10. Перечень корректировок на основные различия
Основные корректировки
|
Критерий поправки
|
Пояснения
|
Корректировки на торг
|
%
|
разница обусловлена, как правило, вопросами торга и скидок, т.е. превышением уровня цен предложения над уровнем цен продаж аналогичной недвижимости. Скидка с цены предложения проводится по результатам переговоров с риэлторами и анализа регионального рынка
|
Имущественные права, условия финансирования, особые условия продажи
|
%
|
данные корректировки будут осуществляться только в случае, если рынок сильно ограничен и объекты-аналоги будут отличаться по данному критерию
|
Корректировка на условия рынка (дата предложения)
|
проводится на основании индекса роста цен на заданный тип недвижимости в регионе
|
предложения в продажу выбираются во временном периоде 3-6 месяцев до даты оценки
|
Местоположение объекта
|
не более 10-15%
|
методом определения корректировки являются: парные продажи, анализ рынка региона, корреляционно-регрессионная зависимость
|
Корректировка на площадь объекта
|
не более 20%
|
методом определения корректировки являются: парные продажи, анализ рынка региона, корреляционно-регрессионная зависимость
|
Корректировка на транспортную доступность, проходимость улиц, парковки и т.д.
|
не более 10-15%
|
методом определения корректировки являются: парные продажи, анализ рынка региона, экспертный анализ
|
Состояние объекта
|
не более 10-15%
|
методом определения корректировки являются: парные продажи, уровень затрат на ремонтные работы в регионе, экспертный метод
|
Для каждого конкретного объекта недвижимости размер и количество проводимых корректировок является индивидуальным.
Доходный подход
Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость.
В зависимости от объекта оценки возможно применение методов доходного подхода:
метода прямой капитализации дохода; или
метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).
Для обоих методов ставки и коэффициенты определяются на основе данных рынка с использованием принципов полезности, ожидания и замещения.
Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости проводится с использованием анализа ряда основных факторов для каждого сегмента недвижимости:
местоположения (регион, расположение, для торговых площадей - проходимость),
класс помещений;
анализ спроса/предложений;
основные тенденции изменения сегментов рынка недвижимости региона;
и т.д.
Таблица 11. Основные статьи прогноза для объектов коммерческого назначения
Показатели
|
Основные элементы
|
База прогнозирования
|
Потенциальный валовый доход
|
арендная ставка, площадь
|
основные показатели рынка аренды площадей региона, спрос и предложение, прогноз изменения ставок аренды
|
Действительный валовый доход
|
процент недозагрузки, дополнительные доходы
|
прогноз заполняемости площадей, выявление и прогноз дополнительных доходов
|
Операционные расходы
|
затраты на эксплуатацию
|
фактический отчет о расходах, прогноз среднеотраслевых затраты для данного типа недвижимости
|
Ставка дисконтирования/капитализации
|
уровень доходности объектов недвижимости
|
мониторинг рынка, средние показатели по объектам-аналогам
|
Для каждого объекта недвижимости доходный подход будет применяться с учетом индивидуальных особенностей объекта.
3.1.8 Описание условий отказа от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости имущественного комплекса аэропорта
Отказ от применения затратного подхода оценщиком должен быть мотивирован и обоснован.
Основным условием отказа от применения затратного подхода может являться отсутствие информации по сопоставимым объектам. Данные выводы должны быть обоснованы результатами тестирования информационной базы для применения затратного подхода.
|
