Разработка и утверждение Национальным советом по оценочной деятельности «Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование»

2 Информационное обеспечение процесса оценки

2.1 Исходная информация от предприятия

• 
  информация о юридическом лице:
  

• 
  полное наименование юридического лица
  
• 
  адрес, местоположение
  
• 
  дата государственной регистрации/перерегистрации юридического лица
  
• 
  копия устава (последняя редакция)
  
• 
  список держателей долей (или акционеров)
  

• 
  история создания, основные этапы развития предприятия,
  
• 
  виды деятельности по сегментам,
  
• 
  схема организационной структуры предприятия; развернутый список подразделений и отделов, с расшифровкой всех сокращений,
  
• 
  описание имущественного комплекса с планом/схемой расположения оцениваемых объектов,
  
• 
  амортизационная ведомость учета зданий с указанием даты строительства, строительного объема, общей площади, вида использования и т.д.,
  
• 
  данные о характере использования активов (производственные/непроизводственные активы, данные о консервации объектов и т.д.),
  
• 
  список основных средств по объектам и видам активов, содержащий:
  

• 
  описание актива
  
• 
  инвентарный номер
  
• 
  дата ввода в эксплуатацию
  
• 
  первоначальная стоимость
  
• 
  накопленная амортизация
  
• 
  остаточная стоимость на дату оценки
  

2.1.1 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках затратного подхода

• 
  состав, структура, титул собственности и обременения на земельные участки под объектами недвижимости,
  
• 
  информация о зданиях и сооружениях с указанием характеристик, отдельным перечнем по собственным и по арендованным объектам,
  
• 
  проектно-сметная документация, технические паспорта с приложениями на объекты недвижимости,
  
• 
  данные о технических и конструктивных особенностях оцениваемых объектов (в случае если таковые не указаны в технических документах),
  
• 
  данные о техническом состоянии и нормативных сроках службы объектов,
  
• 
  данные капитальных ремонта, текущих ремонтах, работ по реконструкции и модернизации, копии договоров на проведение ремонтов, сметная документация на проведение ремонтов,
  
• 
  данные о стоимости воспроизводства/замещения основного оборудования, стоимость строительно-монтажных работ,
  
• 
  список основных средств по объектам и видам активов, содержащий:
  

• 
  описание актива
  
• 
  инвентарный номер
  
• 
  дата ввода в эксплуатацию
  
• 
  первоначальная стоимость
  
• 
  накопленная амортизация
  
• 
  остаточная стоимость на дату оценки
  

• 
  информация о машинах и оборудовании с указанием характеристик, отдельным перечнем по собственным и по арендованным объектам,
  
• 
  копии паспортов на крупнейшие объекты оборудования,
  
• 
  копии инвентарных карточек на крупнейшие объекты оборудования,
  
• 
  справка об уровне загрузки оборудования,
  
• 
  копии договоров аренды имущества.
  

2.1.2 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках сравнительного подхода

• 
  сбор финансовой, технической и отраслевой информации,
  
• 
  сбор информации по сделкам купли-продажи имущественных комплексов аэропортов (аэродромов) или сделки с пакетами акций,
  
• 
  сбор информации по сделкам с арендой по аналогичным объектам и анализ условий представления объектов в аренду.
  

• 
  Бухгалтерскую отчетность (формы с №1-№4) по РСБУ;
  
• 
  Приложение бухгалтерскому балансу (форма №5);
  
• 
  Пояснительные записки к бухгалтерской отчетности;
  
• 
  Положение об учетной политике предприятия;
  
• 
  Отчетность компаний-операторов по МСФО (в случае если таковая составляется);
  
• 
  Годовые отчеты;
  
• 
  Технические показатели аэропорта, такие как класс аэропорта, размер ВПП, максимальная взлетная масса, пропускная способность, пассажиропоток на внутренних и международных рейсах и т.д.;
  
• 
  Данные о техническом состоянии активов аэропорта (аэродрома);
  
• 
  Развитие инфраструктуры аэропорта (транспортная доступность, наличие стоянок, гостиниц и т.д.);
  
• 
  Дополнительные услуги, представляемые оператором аэропорта (материально-техническая база оператора);
  
• 
  Данные о зоне покрытия (региональное и международное сообщение, регулярные рейсы и т.д.);
  
• 
  Информация о развитости региональной транспортной инфраструктуры;
  
• 
  Инвестиционный рейтинг региона;
  
• 
  Емкость рынка;
  
• 
  И т.д.
  

• 
  Механизм сделки: покупка акций, активов или части активов компании;
  
• 
  Характер интеграции компании: вертикальное, горизонтальное, родовое или конгломератное слияние и т.д.;
  
• 
  Способ объединения: корпоративные альянс, производственные или финансовые слияния;
  
• 
  Национальная принадлежность объединяемых компаний;
  
• 
  Условия слияния: паритетные, образование нового юридического лица, поглощение и т.д.;
  
• 
  Мотивы слияния и поглощения: синергетический эффект, совершенствование методов управления, налоговая экономия, диверсификация производства и т.д.;
  
• 
  Особенность финансирования сделки купли-продажи;
  
• 
  И т.д.
  

• 
  Состав арендуемого имущества;
  
• 
  Срок действия договора аренды;
  
• 
  Порядок расчетов;
  
• 
  Учет у арендодателя и арендатора, эксплуатационных или иных расходов;
  
• 
  Процедуру инвентаризации при передаче имущества в аренду;
  
• 
  Улучшение арендованного имущества, т.к. реконструкция и ремонт (капитальный и текущий);
  
• 
  Взаимоотношения арендатора и арендодателя на этапе проведения работ по улучшению имущества;
  
• 
  Регламенты поведения в нестандартных ситуациях и при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
  
• 
  И т.д.
  

2.1.3 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках доходного подхода

1. 
   бухгалтерская отчетность, пояснительные записки к балансовым отчетам.
   
2. 
   копии аудиторских заключений за указанный период.
   
3. 
   расшифровка всех статей активов:
   

• 
  нематериальных активов
  
• 
  незавершенного строительства
  
• 
  долгосрочных финансовых вложений
  
• 
  прочих внеоборотных активов
  
• 
  отложенных налоговых активов
  
• 
  запасов
  
• 
  налога на добавленную стоимость
  
• 
  долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности
  
• 
  краткосрочных финансовых вложений
  
• 
  прочих оборотных активов
  

4. 
   расшифровка всех статей обязательств:
   

• 
  долгосрочные кредиты и займы
  
• 
  отложенные налоговые обязательства
  
• 
  краткосрочные кредиты и займы
  
• 
  кредиторская задолженность
  
• 
  прочие обязательства.
  

5. 
   расшифровки отчета о прибылях и убытках:
   

• 
  выручки в разрезе основных видов выпускаемой продукции
  
• 
  себестоимости в разрезе основных элементов затрат; в т.ч. величины и структуры постоянных затрат и переменных затрат
  
• 
  коммерческих и управленческих расходов
  
• 
  операционных доходов и расходов
  
• 
  внереализационных доходов и расходов
  

6. 
   планы и прогнозы;
   

• 
  финансовые и бизнес-планы компании на максимально далекую перспективу
  
• 
  финансовые модели и плановые показатели, в т.ч.:
  

• 
  объем реализации (в натуральных и стоимостных показателях)
  
• 
  расшифровка, смета (калькуляция) затрат с расшифровкой прочих расходов
  
• 
  величина чистой выручки, себестоимости продукции, прочих доходов и расходов, прибыли (прогнозный вариант Отчета о прибылях и убытках)
  
• 
  - величина амортизации
  

7. 
   прогноз производственных показателей в натуральных и стоимостных показателях
   
8. 
   прогноз изменения себестоимости основной продукции по основным видам затрат
   
9. 
   прогноз капитальных вложений с разбивкой по группам основных фондов. Программа технического перевооружения, реконструкции существующих и ввод новых основных средств
   
10. 
    условия кредитования компании по долгосрочным и краткосрочным кредитам
    
11. 
    планируемое финансирование компании по годам, в разбивке по предполагаемым источникам финансирования (с указанием стоимости привлечения), целевое соотношение заемных и собственных средств
    

12. 
    доля компании на рынке
    
13. 
    объемы реализации и структура потребителей
    
14. 
    фактическая загрузка/мощности производства
    
15. 
    данные об установленных ценовых параметрах в регионе
    
16. 
    объем рынка и информация о положении компании на рынке
    
17. 
    перечень долгосрочных контрактов на поставку с указанием:
    

• 
  срока действия контракта
  
• 
  объемов реализации
  
• 
  цен и условий их изменения
  
• 
  прочих существенных условий
  

18. 
    краткое описание основных производственных (технологических) и бизнес-процессов процессов
    
19. 
    фактическая калькуляция себестоимости за ретроспективный период
    
20. 
    среднесписочная численность персонала, реальная занятость по категориям промышленно-производственного персонала, фонд оплаты труда