3.1.3 Описание методов, используемых в рамках затратного подхода
Методика оценки зданий и сооружений специализированного назначения.
Расчет стоимости зданий и сооружение специализированного назначения производится затратным подходом, основанным на определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения, определяемой как полная стоимость воспроизводства/замещения объекта оценки за вычетом обесценения, вызванного накопленным износом.
Затратный подход включает несколько этапов расчета:
1. Оценивается стоимость воспроизводства или замещения здания и сооружения на дату оценки.
2. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки представляет собой сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением аналогичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки представляет собой сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Выбор метода расчета стоимости воспроизводства или замещения зависит от доступности информации по объектам-аналогам и удельным показателям, а также от того, в какой степени рыночная стоимость объекта определяется его специфическими характеристиками.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) ПСВ (ПСЗ) объектов недвижимости производится по следующей формуле:
 , где:
Уд.единица – строительный объем (площадь и т.д.) оцениваемого типа здания;
С - стоимость 1 куб. м. (1 кв. м) аналогичного по конструктивным параметрам здания;
Приб.инв. – прибыль инвестора (застройщика).
Затратный подход к оценке недвижимости аэропортов практически реализуется в следующих методах:
метод расчета по укрупненным/удельным показателям (укрупненный, параметрический),
ресурсный (сметный) метод расчета стоимости объекта недвижимости.
1. Метод расчета по укрупненным/удельным показателям, основан на расчете удельных показателей затрат по аналогичным объектам, с применением следующей формулы:
где  - удельные затраты на создание аналогичного объекта
 - объем, площадь, длина или другой параметр объекта, соответствующий удельным затратам
2. Ресурсный (сметный) метод (расчет по элементам затрат в ценах на дату оценки).
Стоимость замещения (воспроизводства) определяется по следующей формуле:
где  - стоимость i-го элемента в составе объекта в текущих ценах
 - количество элементов в составе объекта
Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.)
Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
Суммирование поэлементных затрат.
3.1.4 Описание расчета стоимости воспроизводства/замещения оцениваемых объектов
Для расчета рыночной стоимости полной стоимости воспроизводства/замещения необходимо учитывать тот факт, что все имущественные комплексы аэропортов представляют собой специализированную (уникальную) группу активов. Строительство аэропортов в ретроспективных периодах осуществлялось, как правило, по индивидуальным (не типовым) проектам и с учетом географической особенности местоположения.
Каждый проект по строительству аэропорта является индивидуальным проектом, включающий определенный состав зданий и сооружений. Все активы попадают под разработанные системы классификации, как российской, так и международной, приведенные в п.3.4. данной Методики.
Уникальное географическое местоположение объекта определяет Контрольная точка аэродрома (КТА). Контрольная точка аэродрома располагается вблизи геометрического центра аэродрома. Местоположение КТА измеряется в градусах, минутах и секундах. По каждому аэропорту данная информация представляется либо индивидуально в ходе сбора информации, либо из открытых информационных источников.
В связи с этим при расчете стоимости воспроизводства/замещения объектам предполагается использовать различные источники информации, например:
сметную документацию на строительство объектов инжиниринговых и строительных компаний, специализирующихся на строительстве аэропортовой инфраструктуры,
удельные показатели, выведенные на основании сметного расчета по аналогичным проектным работам для строительства объектов аэропортового комплекса (составленные на базе специализированных проектных институтов).
сборники КО-Инвест по аналогичным объектам аэропортовой инфраструктуры.
Помимо применения обозначенных источников информации для зданий общего назначения следует дополнительно использовать следующие информационные базы:
для зданий общего назначения следует использовать информацию о фактических затратах на строительство аналогичных объектов в различных регионах РФ в период 2000-2010гг.
стоимость прямых рыночных аналогов для модульных конструкций, бытовок, мобильных зданий и сооружений.
Анализ сметной документации по отдельным проектам.
Для расчета удельных показателей были проанализированы сметы на строительство, реконструкцию и расширение аэропортов, расположенных в различных регионах России.
Проект "Реконструкция аэродромных покрытий и установка светосигнального оборудования в аэропорту Абакан, республика Хакасия" использовались пояснительная записка, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметные расчеты.
Проект "Развитие аэропорта г. Геленджик - строительство взлетно-посадочной полосы" использовались пояснительная записка, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты.
Проект «Реконструкция аэродрома аэропорта Горно-Алтайск с заменой светосигнального оборудования» использовались общая пояснительная записка, организация строительства, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметы.
Проект "Строительство аэропорта "Итуруп" о.Итуруп" использовались общая пояснительная записка, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметы.
Проект "Реконструкция аэропорта Минеральные Воды" использовались общая пояснительная записка, организация строительства, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметные расчеты в 3 томах.
Проект "Расширение аэропорта в г. Николаевск-на-Амуре Хабаровского края" использовались организация строительства, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметные расчеты.
Проект "Реконструкция аэродрома и действующего аэровокзального комплекса аэропорта Сочи" использовались сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметы в трех томах (начало, продолжение, окончание).
Проект " Строительство аэропорта Саратов " использовались сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметы.
В результате были проанализированы три проекта на новое строительство (Геленджик, Итуруп, Саратов), которые включали в себя полный комплекс работ по строительству нового аэропорта. В аэропорту Минеральных вод, реконструкция заключалась в строительстве новой взлетно-посадочной полосы. В остальных аэропортах реконструкция и расширение представляло собой замену искусственных покрытий элементов аэродрома, усилении данных объектов, а также расширении с целью возможности приема и отправки более крупных воздушных судов.
Стоимость строительства объектов в ценах 2001 года была увеличена на коэффициент прочих работ и затрат, рассчитанный как отношение суммы затрат на подготовку территории строительства, затрат на временные здания и сооружения, затрат на технические надзор, затрат на проектно-изыскательские работы, а также непредвиденных расходов и прочих затрат к общей сметной стоимости проекта. В результате анализа прочие работы и затраты составили от 18% до 30% в общей стоимости проекта. Полученная стоимость была переведена в цены строительства в Московской области путем деления стоимости строительства на региональный коэффициент стоимости строительства из таблицы 8.2 сборника Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». Полученная стоимость была переведена в цены строительства на 01.01.2010 года путем умножения на коэффициент перехода стоимости строительства в Московской области от 01.01.2001 г. к 01.01.2010 г.
Таблица 6. Ориентировочные средние удельные показатели по четырем классам аэропортов в ценах строительства Московской области по состоянию на 01.01.2010г.
Класс аэродрома
|
А
|
Б
|
В
|
Г
|
ВПП, руб. за 1 кв. м
|
6900-7300
|
6300-6700
|
5700-6500
|
5100-5500
|
РД, руб. за 1 кв. м
|
5900-6000
|
5600-6000
|
5300-5500
|
4900-5300
|
Перрон, руб. за 1 кв. м
|
4600-5000
|
4200-4500
|
3700-4000
|
3200-3900
|
Патрульная автодорога, руб. за 1 кв. м
|
1600-2500
|
1600-2100
|
1600-2100
|
1600-2100
|
Ограждение, руб. за 1 п. м
|
3000-3800
|
3000-3800
|
3000-3800
|
3000-3800
|
Источник: Расчеты Методолога
Диапазоны стоимостей показывают общий уровень удельных показателей стоимости строительства новых объектов в текущих ценах. Данные показатели могут быть использованы Оценщиком для анализа результатов рыночной стоимости объектов федерального имущества аэропортовых комплексов, полученных в рамках реализации затратного подхода.
Отклонение более чем на 30% от диапазонов стоимости, приведенных в таблице 6 и результатами полной восстановительной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, должно быть обосновано.
Ограничения по применению стоимости удельных показателей:
Удельные показатели стоимости замещения необходимо скорректировать на территориальные различия ценовых показателей в Московской области и региона расположения объекта с учетом:
географических, климатических и почвенно-геологических требований к конструктивной схеме зданий, сооружений и сетей на основе индексов, рекомендованных региональными проектно-сметными институтами и компанией Ко-Инвест;
цен на основные стройматериалы и заработной платы в регионе на основе данных из сборника «КО-Инвест» по типам объектов.
От базовых цен к ценам на дату оценки - индексы удорожания строительно-монтажных работ (СМР) по сборнику «Ко-Инвест» по характерным конструктивным системам объектов (классам конструктивных систем) в региональном разрезе.
Прибыль предпринимателя принимается к расчету равной нулю. Основанием данной предпосылки является тот факт, что все работы по строительству объектов аэропортовой инфраструктуры проводятся в рамках целевой федеральной программы финансирования отрасли и не предполагает привлечение сторонних инвесторов.
Особенности расчета отдельных групп недвижимости затратным подходом
Здания.
Здания аэропортов представлены, как правило, специализированным зданием – зданием терминала и административными зданиями вспомогательного назначения такими как: здания аварийно-спасательных служб, сооружения метеослужб, контрольно-пропускной пункт, здание административных служб, складское хозяйство и т.д.
Расчет рыночной стоимости специализированных зданий.
Оценка стоимости здания терминала может осуществляться на основе применения удельного показателя стоимости замещения за 1 куб.м.
Пропускная способность терминала каждого аэропорта рассчитана на определенное среднее количество пассажиров в год. Данная пропускная способность может быть расширена до максимального значения, обозначенного в проекте.
Расчет рыночной стоимости зданий для вспомогательных служб аэропорта будет осуществляться с учетом специфики объектов.
В составе зданий аварийно-спасательных служб, как основной станции, так и вспомогательных станций будет учитываться сооружение вышки и подземных резервуаров.
Здание стартового диспетчерского пункта и вспомогательный пункт наблюдения учитываются с метеоплощадкой.
Здания трансформаторных подстанций учитываются с топливохранилищем (резервуарами).
Здание контрольно-диспетчерского пункта учитываются со специальной аппаратурой диспетчеров.
При расчете стоимости замещения зданий, объемно-планировочные характеристики которых существенно отличаются от аналогичных характеристик объектов-аналогов, рекомендуется использовать результаты статистического анализа зависимости удельного показателя стоимости от его основного параметра (куб.м., кв.м., и т.д.) для объектов различных типов.
Сооружения.
При расчете удельных показателей стоимости замещения сооружений рекомендуется учитывать специфику данных объектов.
Аэродромные покрытия по характеру сопротивления действию нагрузок от воздушных судов подразделяются на1:
-
жесткие (бетонные, армобетонные, железобетонные, а также асфальтобетонные покрытия на цементобетонном основании);
-
нежесткие (из асфальтобетона; прочных каменных материалов подобранного состава, обработанных органическими вяжущими; из щебеночных и гравийных материалов, грунтов и местных материалов, обработанных неорганическими или органическими вяжущими; сборных металлических, пластмассовых или резиновых элементов).
Стоимость основных сооружений аэродромной инфраструктуры зависит от класса аэродрома по российской классификации и по международной классификации по ИКАО. Стоимости строительства объектов приведены в ценах Московской области, однако при строительстве в районах с «вечной мерзлотой», сейсмоопасных районах, а также на значительной высоте над уровнем моря, в гористой и холмистой местностях необходимо учитывать условия, усложняющие строительство и принятые в связи с этим особые строительные решения, которые не используются при строительстве в средней полосе России.
Передаточные устройства и прочие сооружения.
Для расчета стоимости замещения высоковольтных и кабельных линий (ВЛ, КЛ) электропередачи рекомендуется применять метод удельных показателей. В качестве основы данных рекомендуется использовать фактические сметные показатели стоимости строительства, а также сборники КО-Инвест.
Величина применяемых удельных показателей стоимости, содержащиеся в данных сборниках, дифференцирована в зависимости от передаваемого напряжения, площади сечения провода, материала и типа опор, количество цепей на опоре, а также от наличия условий, усложняющих строительство.
Для трубопроводов и оптоволоконных линий связи можно применять ресурсный метод согласно подходам, описанным выше.
Очистные сооружения включают в себя: аварийно-буферную емкость, аккумулирующую емкость, насосно-фильтровальную станцию, резервуар очищенных стоков, канал естественной аэрации, песковую площадку и металлическую ограду.
Для расчета стоимости патрульной автодороги необходимо учитывать ее протяженность, ширину, площадь, материал покрытия, а также условия строительства. Обычно патрульная дорога проходит по всему периметру территории аэропорта.
Наличие ограждения является обязательным условием для допуска аэропорта к приему и отправке воздушных судов. Его стоимость зависит от материала конструкции, протяженности забора, высоты, наличия колючей проволоки.
Водосточно-дренажная сеть аэродрома состоит из системы каналов, закромочных дренажей, а также включает в себя коллекторы и перепускные камеры.
Расчет накопленного износа
По данным Минтранса РФ около 70% взлетно-посадочных полос с искусственными покрытиями было построено более 20 лет назад, что обусловливает высокий уровень их физического и морального износа2.
На текущий момент искусственные покрытия большинства аэродромов превысили нормативный срок эксплуатации (более 20 лет). В связи с этим на отдельных аэродромах введены ограничения по использованию отдельных участков ВПП (сокращение длины ВПП) по причине недопустимых разрушений на них, имеются несоответствия прочностных характеристик покрытий аэродромов типам ВС, эксплуатируемых на них3.
В международной практике средний срок службы ВПП с асфальтобетонным покрытием составляет около 15 лет.
Расчет накопленного износа по зданиям и сооружениям аэропортового комплекса осуществляется исходя из совокупной величины физического, функционального износов и износа внешнего воздействия.
Для определения физического износа зданий и сооружений возможно применение нескольких методов, в т.ч. и метод остаточного срока службы.
С использованием данного метода физический износ рассчитывается на основании соотношения ожидаемого остаточного срока службы и среднего ожидаемого срока службы объектов данного вида (эффективного срока службы) с учетом информации о его техническом состоянии и проведенных текущих и капитальных ремонтах.
Физический износ.
Для определения износа зданий и сооружений возможно применение нескольких методов:
метод остаточного срока службы
экспертный метод
Определение износа объекта методом остаточного срока службы.
Одним из методов определения физического износа является метод остаточного срока службы.
Физический износ рассчитывается на основании соотношения ожидаемого остаточного срока службы (Тост) и среднего ожидаемого срока службы объектов данного вида, так называемого нормативного срока службы (Тнорм).
Нормативный срок службы определяется для однородных групп основных средств. При необходимости, для определения сроков службы специфических типов зданий и сооружений целесообразно привлекать инженерно-технический персонал компании.
Остаточный срок службы объекта зависит от его возраста, даты и объема последнего капитального ремонта, а также продолжительности межремонтного цикла. Кроме того остаточный срок службы основных объектов аэродромной инфраструктуры (ВПП, РД, перрон) может быть определен согласно свидетельству о годности аэропорта к эксплуатации, которое составляется на основании акта обследования аэродрома на соответствие требованиям НГЭА.
При определении износа Оценщик путем осмотра и консультации с инженерными службами определяет остаточный срок службы здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении с учетом средних сроков экономической жизни объектов.
Определение средних сроков службы.
Средние сроки службы объектов могут быть определены с использованием основных источников, например таких как:
Руководства по эксплуатации гражданских аэродромов Российской Федерации (РЭГА РФ-94).
Требования к летным полосам гражданских аэродромов, Письмо №ДВ-156/и от 29.11.93г. «О совершенствовании требований к летным полосам гражданских аэродромов» (Департамент воздушного транспорта Министерства транспорта).
Инструкция о порядке определения сроков, видов и объемов ремонтов зданий и сооружений аэропортовых комплексов (Минавиация).
СНиП 32-03-96 «Аэродромы».
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта сооружений летных полей аэродромов гражданской авиации, Москва, Аэропроект, 1980г.
ГОСТ 30412-96 Дороги автомобильные и аэродромы Методы измерений неровностей оснований и покрытий.
СНиП 31-03-2001 Производственные здания (Production buildings),
Проект СНиП «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», разработанные Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству,
Евростандарт EN 1990 (Еврокод 0) «Основные принципы строительного проектирования»,
Стандарт ISO 2394 «Основные принципы обеспечения надежности»,
.Амортизационные группы, отраженных в Налоговом кодексе РФ, часть 2, глава 25 «Налог на прибыль организаций», ст. 258 «Амортизационные группы (подгруппы). Особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп (подгрупп)» и т.д.
Таблица 7. Рекомендуемые средние сроки службы объектов недвижимости аэропортового комплекса:
Наименование
|
Срок жизни, лет
|
ВПП
|
12-15,
возможно продление срока до 20 лет
|
Рулежные дорожки
|
до 20 лет
|
Перрон
|
до 20 лет
|
Основные производственные здания
|
60-80
|
Административные и бытовые здания, другие вспомогательные здания
|
20-50
|
Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, склады временные, летние павильоны и т.п.)
|
10
|
Сооружения, эксплуатируемые в условиях сильноагрессивных сред (сосуды и резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, газовой и химической промышленности, сооружения в условиях морской среды и т.п.)
|
не менее 25 лет
|
Здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства)
|
не менее 50 лет
|
Трубопроводы
|
30-40
|
Сети электропередач
|
30
|
Цистерны
|
18-30
|
Автодороги и площадки
|
15-50
|
Прочие сооружения
|
20-40
|
Определение износа объекта экспертным методом.
Расчет величины экономического износа экспертным методом осуществляется на основании заключения обследования эксплуатационно-технического состояния объекта, выданного специализированной организацией или указанного в паспорте БТИ, с учетом актуальности данного документа.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой (неэффективной с точки зрения современных требований рынка) планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому, такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно, стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта.
Устранимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, как если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время не соответствует современным требованиям рыночных стандартов относятся к “сверхулучшениям”.
При определении функционального износа аэродромного комплекса Оценщик должен принять во внимание следующие факторы, напрямую связанные с состоянием комплекса управления воздушным движением в рамках системы управления воздушным движением аэропорта:
Система управления воздушным движением — автоматизированный сервис, обеспечиваемый наземными службами для управления воздушным движением.
Задача системы состоит в таком проведении воздушных судов через зону своей ответственности, чтобы исключить их опасное сближение по горизонтали и вертикали. Вторичная задача заключается в регулировании потока воздушных судов и доведении необходимой информации экипажам, в том числе погодных сводок и навигационных параметров.
Во многих странах СУВД регулируют воздушные суда всех классов — частные, гражданские и военные. В зависимости от каждого конкретного полёта и типа судна СУВД может давать различные инструкции, обязательные к выполнению экипажем этого судна, либо просто предоставлять необходимую полётную информацию (в том числе рекомендательного характера). В любом случае экипаж несёт ответственность за безопасность своего полёта и может отклоняться от полученных инструкций в чрезвычайных ситуациях.
Комплекс управления воздушным движением — совокупность служб, сооружений и технических средств на территории аэродрома, предназначенная для непосредственного обеспечения взлёта, посадки и руления воздушных судов (самолётов, вертолётов и планеров).
Служба организации воздушного движения (ОрВД). Рабочие места персонала (диспетчеров управления воздушным движением), оснащённые тем или иным оборудованием (от бинокля и радиостанции до автоматизированных рабочих мест на базе быстродействующих вычислительных комплексов), находятся в здании командно-диспетчерского пункта (КДП), который обычно расположен вблизи перрона в точке с хорошим обзором всего лётного поля, взлётно-посадочных полос, рулёжных дорожек и мест стоянок, а на ряде аэродромов — дополнительно в зданиях стартовых диспетчерских пунктов (СДП), расположенных вблизи торцов ВПП.
Служба электрорадиотехнического обеспечения полётов — радиотехнические комплексы, позволяющие экипажам воздушных судов вести связь с землёй, определять своё местонахождения в той или иной системе координат и выдерживать заданные траектории маневрирования в районе данного аэродрома, а также заход на посадку, посадку, взлёт и выход из района аэродрома. Обычно включает в себя:
радиостанции различных мощностей и диапазонов;
радиолокационные станции;
радиомаяки;
наземные компоненты навигационных систем;
радиооборудование для захода на посадку.
3. Служба электросветотехнического обеспечения полётов: световое оборудование ВПП и рулёжных дорожек.
4. Метеорологическая служба. Оборудование для наблюдения за фактической погодой на аэродроме с последующей передачей этих данных (посредством радиовещательных передач АТИС, ВОЛМЕТ и по другим радиоканалам) экипажам воздушных судов, производящих взлёт или посадку на аэродроме, и авиадиспетчерам. На небольших аэродромах метеорологическое оборудование (датчики для измерения параметров ветра, горизонтальной видимости, облачности, температуры и влажности воздуха, атмосферного давления и т. д.) располагаются на метеоплощадке вблизи КДП, а на крупных аэродромах — в нескольких точках лётного поля (у торцов ВПП, вблизи середины ВПП и т. п.).
5. Штурманская служба.
6. Служба аэронавигационной информации.
Важной составляющей информационного обеспечения комплекса управления воздушным движением является Сеть авиационной фиксированной электросвязи (АФТН).
Отсутствие отдельных компонентов данного комплекса или применение устаревших модификаций оборудования может приводить к возникновению функционального износа, который распространяется и на сооружения аэродромного комплекса.
Оценщик должен проанализировать состав и соответствие современным требованиям всех составляющих Комплекса управления воздушным движением и, в случае несоответствия оборудования классу рассматриваемого аэропорта принять обоснованное решение о наличии или отсутствии функционального износа и его величине.
Кроме того, к факторам, приводящим к возникновению функционального износа, может быть отнесено отсутствие геодезической съемки с привязкой объектов аэронавигации к распространенным системам координат. Преимущество аэропорта с проведенной геодезической съемки с привязкой объектов аэронавигации к распространенным системам координат состоит в возможности внедрения на аэродроме захода на посадку методом зональной навигации, основанной на спутниковой навигационной системе. При этом воздушные суда, оборудованные спутниковыми навигационными системами, отвечающими соответствующим требованиям, смогут выполнять неточные заходы на посадку. Минимумы такого неточного захода на посадку существенно ниже, чем при неточном заходе на посадку по системе ОСП. Благодаря этому во многих случаях повышается регулярность полетов. Аэродром становится более привлекательным для авиакомпаний. Таким образом, отсутствие подобной съемки может служить фактором возникновения функционального износа аэропортового комплекса.
Экономический (внешний) износ отражает уменьшение стоимости имущества в результате действия внешних факторов: макроэкономической ситуации в стране и регионах, законодательных рыночных (таких как спрос и предложение, конкуренция и т.д.), финансовых, экологических и прочих условий функционирования.
Общая величина экономического износа определяется посредством выявления факторов, влияющих на стоимость объектов аэропорта:
экономические изменения, например, текущий кризис, изменение рыночных условий и снижение потребления услуг;
изменение инвестиционной привлекательности региона и общей экономической ситуации в регионе, законодательных, климатических, экологических норм и т.д.;
снижение объема перевозок, т.е. недозагрузка аэропорта, может быть выражена в уменьшении количества взлетов-посадок, максимальной взлетной массы, а также типов обслуживаемых воздушных судов, по сравнению с проектным уровнем;
снижение прибыли в условиях действия установленных регулируемых тарифов, по сравнению с компаниями, генерирующими более высокую доходность;
превышение среднеотраслевого уровня затрат на содержание и эксплуатацию объектов;
и т.д.
В качестве экономического (внешнего) износа имущества аэропортов и аэродромов рассматриваются экономические последствия неудовлетворительного воздействия внешних факторов на эффективность использования активов.
Для оценки величины экономического износа предприятия, как правило, используется общая формула расчета:
 , где
Иэкон. – величина экономического износа;
Qфакт. – фактический среднегодовой доход/рентабельность/выручка/загрузка и т.д. оцениваемого аэропорта;
Qнорм. – максимально возможный ожидаемый годовой доход/рентабельность/выручка/загрузка и т.д. оцениваемого аэропорта. Данная величина определяется как доход объекта при отсутствии факторов экономического износа и может быть спрогнозирована при оптимальной (плановой) загрузке, выручке, рентабельности и т.д.
В случае, если в результате воздействия внешних факторов в рамках периода действия ставки арендной платы эксплуатация аэродромного комплекса невозможна, внешний износ принимается равным 100%.
В том случае, если результаты доходного подхода к оценке имущества превышают результаты затратного подхода, внешний износ принимается равным 0%.
|
