Разработка и утверждение Национальным советом по оценочной деятельности «Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование»

Скачать 1.87 Mb.

Название	Разработка и утверждение Национальным советом по оценочной деятельности «Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование»
страница	1/20
Тип	Методические рекомендации

rykovodstvo.ru > Руководство эксплуатация > Методические рекомендации

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 20

Правительство Российской Федерации

ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Финансовый университет)

	УТВЕРЖДАЮ
	Проректор по научной работе д-р эконом. наук, профессор
	____________М.А. Федотова
	« » сентября 2010 г.

Отчет

О НАУЧНО - ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ РАБОТЕ

по теме:

Разработка и утверждение Национальным советом по оценочной деятельности «Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование»
РАЗРАБОТКА, ПРЕЗЕНТАЦИЯ И ТЕСТИРОВАНИЕ ПРОЕКТА МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ НА ПРИМЕРЕ ПРЕДВАРИТЕЬНОЙ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА АЭРОПОРТОВ (ЕКАТЕРИНБУРГ (КОЛЬЦОВО), САМАРА (КУРУМОЧ), АСТРАХАНЬ (НАРИМАНОВО), ТОМСК (БОГАШЕВО)) И ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

(промежуточный)
(Договор № ХД-10-08 от 09.06.2010г.)

Заместитель руководителя

проекта, к-т эконом. наук ___________ Г.В. Булычева
«___» сентября 2010

Москва 2010

Реферат

Отчет 129 с.

АЭРОПОРТ, АЭРОДРОМ, АЭРОДРОМНОЕ ИМУЩЕСТВО, КЛАСС АЭРОПОРТА, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ОЦЕНКА, АРЕНДА, ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ.

Объект исследования - объекты федерального имущества аэропортовых комплексов аэропортов РФ.

Цель работы – разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование.

Субъектами консультирования - являются специалисты, оказывающие профессиональную помощь в области оценочной деятельности, потребители услуг по оценке, а также федеральные органы исполнительной власти.

Основными стратегическими целями ФГУП «АГА» является обеспечение интересов Российской Федерации в сфере управления, эффективного использования, учета и сохранности федерального имущества аэродромов гражданской авиации, а также соблюдение экономических интересов Российской Федерации при осуществлении сделок с федеральным имуществом аэродромов гражданской авиации.

Методические рекомендации представляют собой разработанный рабочий документ, с помощью которого может достигаться эффективное управление имуществом аэродромных комплексов для обеспечения конкурентоспособности рынка аэропортовых услуг, а также всестороннее обеспечение интересов Российской Федерации в области национальной безопасности.

Содержание

1.1 Имущественный комплекс как объект оценки 10

1.2 Специфика оценки имущественных комплексов аэродромов. 11

1.3 Виды стоимости активов 11

1.4 Классификация активов 11

2 Информационное обеспечение процесса оценки 15

2.1 Исходная информация от предприятия 15

2.1.1 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках затратного подхода 15

2.1.2 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках сравнительного подхода 16

2.1.3 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках доходного подхода 18

2.2 Сбор и анализ рыночной информации 20

2.3 Проверка и тестирование информационной базы 23

3 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса аэропорта (аэродрома) 25

3.1 Затратный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома) 25

3.1.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса аэродрома в рамках затратного подхода. 25

3.1.2 Идентификация объекта оценки 25

3.1.3 Описание методов, используемых в рамках затратного подхода 31

3.1.4 Описание расчета стоимости воспроизводства/замещения оцениваемых объектов 33

3.1.5 Оценка рыночной стоимости земельных участков аэропортов 43

3.1.6 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования 48

3.1.7 Описание методики оценки зданий, сооружений и земельных участков неспециализированного назначения (неспециализированные имущественные комплексы) 53

3.1.8 Описание условий отказа от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости имущественного комплекса аэропорта 55

3.2 Оценка имущественного комплекса аэропорта в рамках сравнительного подхода.Сравнительный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома) 56

3.2.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода. 56

3.2.2 Описание методов, используемых в рамках сравнительного подхода 56

3.2.3 Описание выбора объектов-аналогов 57

3.2.4 Описание расчета корректирующих коэффициентов 57

3.3 Рекомендации по использованию Сравнительного подхода к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома) 57

3.4 Анализ существующих договоров аренды по аэропортовым комплексам 59

3.4.1 Анализ существующих договоров аренды по аэропортовым комплексам 63

3.4.2 Анализ среднеотраслевых показателей деятельности по аэропортовым комплексам 65

3.5 Доходный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома) 69

3.5.1 Общие положения 69

3.5.2 Определение рыночной стоимости инвестированного капитала оператора аэропорта 70

3.5.3 Формирование основных предпосылок расчета 72

3.5.4 Определение длительности прогнозного периода 73

3.5.5 Определение основных макроэкономических и отраслевых показателей 73

3.5.6 Прогнозирование денежного потока 74

3.5.9 Определение рыночной стоимости оборотного капитала, нематериальных активов и материальных активов не являющихся федеральным имуществом 91

3.5.10 Определение рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества 92

3.5.11 Особенности оценки рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества реконструируемых аэропортов 92

3.5.12 Описание условий отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости имущественного комплекса аэропорта 93

4 Согласование результатов оценки 94

5 Определение величины арендной платы за пользование имуществом аэропортового комплекса 95

5.1 Юридическая база для идентификации объекта - арендной платы за пользование имуществом аэропортового комплекса 95

5.2 Расчет рыночной годовой арендной платы. 103

5.2.1 Расчет величины арендной платы без учета операционных расходов и капитальных затрат 103

5.2.2 Расчет коэффициента капитализации для объектов федерального имущества 104

5.2.3 Расчет величины арендной платы с учетом операционных расходов 105

6 Структура Отчета об оценке 106

Приложения к ТЗ 108

Приложение 1. Средние сроки экономической жизни машин, оборудования, транспортных средств и прочего движимого имущества 109

Приложение 2. Форма технического задания к Договору на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование. 116

Приложение 4. Методические рекомендации по актуализации отчетов об оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование. 121

Приложение 5. Порядок внесения изменений в настоящие Методические рекомендации. 121

Заключение 123

Определения
Классификационное число воздушного судна (ACN). Число, выражающее относительное воздействие воздушного судна на искусственное покрытие для установленной категории стандартной прочности основания.

Классификационное число покрытия (PCN). Число, выражающее несущую способность искусственного покрытия для эксплуатации без ограничений.

Контрольная точка аэродрома (КТА). Точка, определяющая географическое местоположение аэродрома. КТА располагается вблизи геометрического центра аэродрома. Местоположение КТА измеряется в градусах, минутах и секундах.

Аэродром - участок земли или поверхности воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов.

Аэродромы подразделяются на гражданские аэродромы, аэродромы государственной авиации и аэродромы экспериментальной авиации.

Аэропорт - комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников.

Международный аэропорт - аэропорт, который открыт для приема и отправки воздушных судов, выполняющих международные воздушные перевозки, и в котором осуществляется таможенный, пограничный, санитарно-карантинный и иной контроль. Решение об открытии аэродрома для выполнения международных полетов воздушных судов или международного аэропорта принимается Правительством Российской Федерации. Порядок открытия или закрытия аэродрома либо аэропорта устанавливается федеральными авиационными правилами.

Летное поле аэродрома - часть аэродрома, на которой расположены одна или несколько летных полос, рулежные дорожки, перроны и площадки специального назначения.

Летная полоса (ЛП) — часть летного поля аэродрома, включающая взлетно-посадочную полосу и примыкающие к ней спланированные и в отдельных случаях уплотненные, а также укрепленные грунтовые участки, предназначенные для уменьшения риска повреждения воздушных судов, выкатившихся за пределы взлетно-посадочной полосы.

Взлетно-посадочная полоса (ВПП) — часть ЛП, специально подготовленная и оборудованная для взлета и посадки воздушных судов. ВПП может иметь искусственное покрытие (ИВПП) или грунтовое (ГВПП).

Рулежная дорожка (РД) — часть летного поля аэродрома, специально подготовленная для руления и буксировки воздушных судов. РД могут быть магистральные (МРД), соединительные, вспомогательные.

Перрон — часть летного поля аэродрома. предназначенная для размещения воздушных судов а целях посадки и высадки пассажиров, погрузки и выгрузки багажа, почты и грузов, а также других видов обслуживания.

Место стоянки воздушного судна (МС) — часть перрона или площадки специального назначения аэродрома, предназначенная для стоянки воздушного судна с целью его обслуживания и хранения.

Аэродромные сооружения включают в себя грунтовые элементы летного поля, грунтовые основания, аэродромные покрытия, водоотводные и дренажные системы, а также специальные площадки и конструкции.

Грунтовые основания — спланированные и уплотненные местные или привозные грунты, предназначенные для восприятия нагрузок, распределенных через конструкцию аэродромного покрытия.

Аэродромные покрытия — конструкции, воспринимающие нагрузки и воздействия от воздушных судов, эксплуатационных и природных факторов, которые включают:

— верхние слои (слой), именуемые а дальнейшем «покрытие», непосредственно воспринимающие нагрузки от колес воздушных судов, воздействия природных факторов (переменного температурно-влажностного режима, многократного замораживания и оттаивания, влияния солнечной радиации, ветровой эрозии), тепловые и механические воздействия газовоздушных струй авиационных двигателей и механизмов, предназначенных для эксплуатации аэродрома, а также воздействие антигололедных химических средств;

— нижние слои (слой), именуемые в дальнейшем «искусственное основание», обеспечивающие совместно с покрытием передачу нагрузок на грунтовое основание, которые помимо несущей функции могут выполнять также дренирующие, противозаиливающие, термоизолирующие, противопучинные, гидроизолирующие и другие функции.

Водоотводные и дренажные системы — система сооружений, предназначенных для отвода воды с поверхности покрытий и понижения уровня подземных вод с целью обеспечения необходимой устойчивости грунтового основания и слоев аэродромного покрытия при восприятии нагрузок в расчетный период наибольшего увлажнения грунтов, а также исключения аквапланирования колес самолетов при движении по ИВПП.

Специальные конструкции (струеотклоняющие щиты, швартовочные и заземляющие устройства, заглубленные каналы, колодцы, светосигнальное оборудование и др.), воспринимающие усилия от ветровых, колесных нагрузок, газовоздушных струй авиадвигателей и др., предназначены для обеспечения нормальной безопасной эксплуатации воздушных судов на различных участках аэродрома.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (Федеральный стандарт оценки (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255).

Подходы к оценке (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256):

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с зачетом износа и устареваний;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).

Величина арендной платы (СА) – сумма арендной платы, применяемая к установленному в договоре аренды (в задании на оценку) расчетному периоду времени и расчетной единице (аэродром, другое) для вычисления арендного платежа за платежный период. В процессе оценки Оценщиком осуществляется определение величины арендной платы применительно к расчетному периоду и расчетной единице, с учетом периодичности платежей и срока, в течение которого будет действовать арендная ставка.

Арендный платеж (АП) – сумма арендной платы, рассчитанная исходя из величины арендной платы, количества расчетных единиц, а также числа расчетных периодов времени в платежном периоде.

Расчетный период (РП) – элементарный, определяемый условиями договора аренды (задания на оценку), период времени, на который устанавливается величина арендной платы.

Платежный период (ПП) – интервал времени между установленными условиями договора аренды (задания на оценку) датами арендных платежей.

Период действия арендной ставки (ПД) – период, определяемый условиями договора аренды (задания на оценку), в течение которого будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором аренды) арендная ставка.
Введение
Методические рекомендации (далее – «Методология»), отраженные в настоящем документе, призваны обеспечить требования, предъявляемые к оценочным организациям, предоставляющим услуги по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использования.
Методология обеспечивает решение основных целей и задач:

формирование единых подходов и методов к оценке объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование;
сбор, изучение и систематизация основной информации, с целью ее дальнейшего использования в процессе оценки рыночной стоимости объектов;
проведение классификации объектов аэродромного комплекса с целью формирования групп специализированного и неспециализированного имущества, а также проведение группировки по типам основных средств;
анализ структуры и состава имущественных комплексов аэродромов с целью определения доли, закрепленной на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)»;
разработку практических рекомендаций по расчету рыночной стоимости аэродромного имущества, подлежащего оценке, с учетом эффективности его использования;
расчет оптимальной величины ставки арендной платы, с учетом специфики каждого имущественного комплекса аэродрома в целом и конкретно каждой единицы, входящей в состав арендуемого имущества;
совершенствование механизмов взаимодействия с органами и организациями, являющимися потребителями отчета об оценке объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использования.

В основе Методологии лежит системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта. В работе использованы количественные и качественные методы исследования рынка, анализа деятельности компании-оператора, эксплуатирующего имущественный комплекс аэродрома, различные подходы к оценке имущества и определению рыночной величины арендной платы.

Рыночная величина арендной платы в данной Методологии определяется как ставка арендной платы, за которую могут быть сданы в аренду объекты аэродромного комплекса, закрепленные на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)», на дату оценки при типичных рыночных условиях, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В разработке концептуального подхода к определению рыночной величины арендной платы лежит принцип осведомленности, т.е. предполагается, что арендодатель и арендатор действуют свободно (без принуждения) и полностью осведомлены об условиях сделки, обозначенных в договоре аренды (срок аренды, ответственность сторон, порядок расчетов, изменения ставок и прочие условия договора аренды).

Для методического обеспечения процесса оценки объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использования в Методологию были включены следующие основные разделы:

Определения;
Введение;
Цели и задачи;
Идентификация объекта оценки и его специфика;
Классификация активов;
Информационное обеспечение процесса оценки;
Выбор и применение подходов и методов к оценке имущества;
Согласование итоговых величин и анализ сходимости результатов оценки;
Определение рыночной величины арендной платы за пользование имуществом аэродромного комплекса;
Форма технического задания к Договору на оказание услуг по оценке.
Структура отчета об оценке;
Приложения к Методическим рекомендациям, включая формы технического задания на оказание услуг по оценке, формирования тарифов на оказание услуг по оценке, с учетом объема оказания услуг, методические рекомендации по актуализации отчета об оценке и порядок внесения изменений в Методические рекомендации.

Настоящие Методологические рекомендации были апробированы и протестированы при проведении оценки аренды объектов федерального имущества, входящих в состав аэропортовых комплексов четырех регионов РФ: аэропорты г.Астрахань (Нариманово); г.Екатеринбурга (Кольцово, Уктус); г.Самары (Курумоч, Смышляевка); г.Томска).

Настоящие Методические рекомендации являются обязательными для Оценщиков, выполняющих работы по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использования. При отступлении от требований настоящих Методических рекомендаций Оценщик должен в Отчете привести причины и обоснование отступлений от требований Методических рекомендаций.
1 Цели и задачи оценки
В ходе формулирования задания на оценку необходимо выделить основные моменты в соответствии с действующим законодательством:

объект оценки
имущественные права на объект оценки
цель оценки
предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
вид стоимости
дата оценки срок проведения оценки
допущения и ограничения, на которых должна основаться оценка.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 20

	Отчет об оценке №1085-16 от 20. 10. 16 г определение рыночной стоимости... Ооо «Оценочная компания «Имущество Плюс» на основании договора об оказании услуг по оценке имущества №1085-16 от «05» октября 2016г.,...		Управление по земельно-имущественным отношениям администрации чебаркульского... Собрания депутатов Чебаркульского муниципального района от 21. 05. 2009г №535, отчетами об оценке рыночной стоимости арендной платы...
	Выполнена в виде учебного отчёта об оценке рыночной стоимости автомобиля уаз Данная курсовая работа выполнена в виде учебного отчёта об оценке рыночной стоимости автомобиля уаз хантер, 2006 г в., государственный...		Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО «Дагэнерго» Дата составления отчета «Дата оценки») рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО «Дагэнерго» (далее по тексту «Компания»), в составе миноритарного...
	Администрация муниципального образования беляевский сельсовет беляевского... Т-40л ко 705А№000307 от 25. 02. 2017 г. Об определении рыночной стоимости комбайна ск-5М№000310 от 25. 02. 2017 года Об определении...		Методические рекомендации по формированию размера платы по содержанию... Тсж, жск) (далее – ук) для подготовки предложений о перечне и объемах работ, услуг, их стоимости и размере платы за содержание и...
	Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков Содержание Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного...		Управление по земельно-имущественным отношениям администрации чебаркульского... «Об аренде имущества, находящегося в муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района», утвержденного решением Собрания...
	Отчет № X/0-2000 об оценке рыночной стоимости зерноуборочных комбайнов... Россия, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 44, инн 7450013718 р/с 40702810314420000038		Документация об электронном аукционе Электронный аукцион (№ сзбф 06-17) на право заключения контракта на выполнение оценки рыночной стоимости движимого имущества
	Инструкция по проведению внеплановых проверок членов Ассоциации «Саморегулируемая... Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности,...		Решение областной межведомственной комиссии по оздоровлению и занятости... По вопросу «Утверждение расчета стоимости дневного рациона питания в организациях отдыха и оздоровления детей области на период оздоровительной...
	Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии...		Федеральное медико-биологическое агентство Разработка, изложение, представление на согласование и утверждение нормативных и методических документов фмба россии
	Техническое задание на испытание (освоение) и исследование 6-ти объектов... Предмет запроса котировок: Право заключения Договора на выполнение работ по испытанию и исследованию поисково-оценочной скважины...		Федеральное государственное унитарное предприятие «росморпорт» азово... Электронный аукцион (№ачбф-н-29-2017) на право заключения контракта на оказание услуг по определению рыночной стоимости движимого...

Похожие: