Раздел 2. Земельные ресурсы
Муниципальное образование город Краснодар обладает всеми признаками точки инвестиционного роста вследствие своего положения на территории России и особенностей, обусловленных природными, социальными и экономическими факторами. Каждый квадратный метр земли в Краснодаре приносит доход, формируемой рентой макроположения и рентой микроположения. Рента макроположения возникает за счет статуса краевого центра и крупнейшего города Юга России. Рента микроположения представляет собой доход, обусловленный различиями внутри города и муниципалитета. И та и другая ренты являются основой богатства Краснодара, определяют сейчас, и будут определять в отдаленной перспективе основные тенденции формирования структуры землепользования и уровень цен на недвижимость в муниципалитете. Стоимость земли в Краснодаре очень высока и продолжает устойчиво расти, так как обладает большой привлекательностью в глазах населения самого города Краснодара и других регионов. В центральных районах города рыночная стоимость незастроенных земельных участков приближается к московскому уровню и достигает 1,2 млн. руб. за сотку. При строительстве современного многоэтажного дома стоимость земли увеличивается многократно, что определяет на перспективу высокий инвестиционный потенциал земель, намечаемых для освоения под жилищное и деловое многоэтажное строительство.
На стоимость земли влияют два основных фактора – доход населения и ограниченность территории. Так как площадь земель в черте города Краснодара ограничена, так же как ограничена площадь южных территорий в масштабе всей страны, а доход населения растет с ростом цен на нефть, то следует ожидать дальнейшего роста стоимости земли в Краснодаре. По нашим экспертным оценкам стоимость земельных активов города Краснодара составляет не менее 350 млрд. руб. Такая высокая стоимость земельных активов может обеспечить их довольно высокую экономическую отдачу для муниципалитета как сейчас, так и в отдаленной перспективе. В этой связи все земли муниципального образования Краснодара можно рассматривать в качестве устойчивого финансового актива местного сообщества, а также ценного пространственного ресурса, который может обеспечить мультиплицированный рост экономики при выполнении определенных условий и увеличении инвестиций в развитие территории.
Земельная политика, проводимая муниципальными властями, соответствует основным тенденциям развития землепользования в рыночных условиях и обладает достаточно высокой эффективностью. Это способствует тому, что земельный фонд Краснодара с его сформировавшейся структурой стал стабильным источником доходов муниципального бюджета. В 2007 году все земельные платежи, включая платежи от приватизации земельных участков, должны составить около 16% доходной части бюджета, формирующейся самостоятельно без учета безвозмездных поступлений из других бюджетов. В 2006 году они составили 14% доходной части бюджета. Такой уровень доходов, поступающих в местный бюджет от земли, в мировой практике считается высоким, и характерен для средних и небольших по численности городов. Для сравнения можно привести Москву, в бюджете которой земельные платежи составляют меньше 2% доходной части, несмотря на то, что стоимость земельных активов на порядок превышает стоимость земельных активов Краснодара. Доля земельных платежей в бюджете муниципального образования Краснодар постоянно растет, что также говорит о возрастающем значении земельных активов для формирования источников развития города (см. рис.2.4).
Рис. 2.2. Доля земельных платежей в бюджете Краснодара
Обращает внимание резкий скачок земельных платежей, произошедший в 2005 году, когда их доля составила почти 23 % доходных статей бюджета. Такое значительное увеличение произошло за счет поступления 227 млн.руб. от продажи земельных участков на торгах. До 2005 года подобная практика не осуществлялась. Без дополнительных поступлений от продажи земли доля земельных платежей составила бы 14,4%, что больше соответствовало наметившейся тенденции. В следующем 2006 году эта величина упала на 9% и составила только 14%. Такое большое падение можно объяснить переходом на новую систему расчета земельного налога, который с 2006 года определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется по методикам, утвержденным Министерством экономического развития России без учета мнения местных органов власти и самих собственников земельных участков и землепользователей. Динамика земельных платежей, рассчитанных по планам формирования бюджета муниципального образования Краснодар, за несколько последних лет приведена ниже.
Табл. 2.8. Динамика земельных платежей
|
2001 г.
|
2002 г.
|
2003 г.
|
2004 г.
|
2005 г.
|
2006 г.
|
2007г.
|
Доходы бюджета, млн.руб.
|
3020
|
3952
|
4527
|
4731
|
2653
|
4911
|
6421
|
Все земельные платежи, млн.руб.
|
72
|
128
|
241
|
484
|
609
|
691
|
1027
|
В %% от доходов бюджета
|
2
|
3
|
5
|
10
|
23
|
14
|
16
|
Табл. 2.9. SWOT-Анализ управления земельными активами
ФАКТОРЫ
|
СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ
|
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ
|
Политические
|
1. Проведение земельной политики, направленной на повышение эффективности использования земли.
2. Установление социально приемлемых ставок земельного налога.
3. Сохранение системы установления арендной платы за землю на основе ценового зонирования и применения повышающих и понижающих коэффициентов.
|
1. Разрешение приватизировать землю предприятиям и организациям и запрет муниципалитету выбирать форму передачи земли – в собственность или в аренду.
2. Приватизация земли по ставкам выкупа, установленным федеральным и краевым законодательством.
3. Отсутствие у муниципальных властей функции корректировать результаты кадастровой оценки земли, проводить ее оценку для налогообложения на основе рыночной стоимости, а также осуществлять учет земель.
4. Неучет в земельной политике экологического фактора.
|
Экономические
|
1. Рост рыночной стоимости земли в регионе.
2. Рост рыночной стоимости земли в городе Краснодаре.
3. Высокий уровень доходов от земли в муниципальном бюджете – 14-16%.
4. Стабильный рост стоимости жилой и нежилой недвижимости в Краснодаре и в регионе.
5. Рост – доходов населения в городе Краснодаре.
|
1. Отсутствие у населения и инвесторов достаточного количества средств для быстрой реконструкции и современной застройки районов с ветхим жильем и устаревшей инженерной инфраструктурой.
|
Социальные
|
1.Рост привлекательности города для проживания.
2.Наличие рабочих мест в различных сферах.
3. Наличие развитой административно-деловой сферы и сферы образования.
4. Высокая плотность населения и стабильно высокий спрос на недвижимость.
|
1. Проблемы с использованием сельскохозяйственных земель по целевому назначению, вызванные их низкой доходностью.
|
Природные, архитектурные, исторические
|
1. Расположение города в благоприятной природной среде на юге России.
2. Расположение региона на юге России.
3. Наличие благоприятной городской среды за счет большого количества зеленых насаждений, сохранение исторического облика.
|
1. Недостаток мест для автопарковок в центральных районах города и районах с многоэтажной застройкой.
2. Наличие ветхого и неблагоустроенного жилья в центральных районах Краснодара.
3. Потеря исторического облика из-за уничтожения исторических зданий и их фасадов при реконструкции и новом строительстве.
|
Административные
|
1. Наличие Департамента, занимающегося вопросами аренды, предоставления в собственность и продажи земли.
|
1. Не проведение торгов по продаже права аренды с начальной ценой права аренды.
2. Отсутствие сводного анализа состояния земельных ресурсов и оценки эффективности их использования и существующей системы платежей.
3. Не проведение разграничения земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности.
|
Юридические
|
1. Принятие нормативно-правовой базы по вопросам землепользования.
|
1. Отнесение большого количества земель сельскохозяйственного назначения на территориях, наиболее пригодных для развития города Краснодара, к федеральной собственности.
2. Отсутствие утвержденного генерального плана города и муниципалитета.
3. Отсутствие нормативных правовых актов, направленных на охрану зеленых насаждений, почвы, природных ресурсов и установление платы за разрешенное причинение вреда.
|
ФАКТОРЫ
Внешние
|
ВОЗМОЖНОСТИ
|
УГРОЗЫ
|
Политические
|
1. Возможность расширения института арендных отношений за счет применения статьей Земельного кодекса РФ, разрешающих выкуп права и продажи права долгосрочного аренды на торгах.
2. Уплотнение застройки центральной части города и реконструкция ветхого жилья в остальных частях Краснодара.
3. Вывод транспортной магистрали и передача земель под деловую, офисную и элитную жилую застройку.
|
1. Потеря муниципалитетом контроля над земельными активами из-за наличия большого количества земель сельскохозяйственного назначения в федеральной собственности.
|
Экономические
|
1. Оптимизация налогооблагаемой базы за счет проведения оценки кадастровой стоимости земли по рыночной стоимости, а не исходя из фактического использования.
2. Учет экологического фактора в городской земельной политике и увеличение доходов муниципального бюджета за счет введения платы за разрешенный вред почвам и зеленым насаждениям при строительстве.
3. Увеличение доходов от земли при принятии модернизационного варианта стратегии.
|
1. Снижение доходов от земли после приватизации земли всеми предприятиями из-за утраты поступлений от выкупа земли и снижения постоянных доходов в результате перехода с арендной платы на земельный налог.
2. Оценка кадастровой стоимости неадекватная рыночной стоимости земли и, как следствие, занижение или завышение налогооблагаемой базы по земле.
|
Социальные
|
1. Создание экологически и архитектурно привлекательных автопарковок.
2. Сохранение фасадов старинных зданий.
|
1. Утрата исторического облика в городе в процессе реконструкции.
2. Проблемы с размещением автотранспорта в центре города.
3. Проблемы с обеспечением коммунальной инфраструктурой малоэтажной застройки.
|
Природные
|
1. Сохранение парков и зеленых насаждений.
|
1. Утрата зеленых массивов и озелененных территорий в процессе реконструкции и нового строительства.
2. Утрата ценных плодородных земель и черноземов в результате роста строительства и отмены на федеральном уровне финансового ограничения по застройке сельхозугодий (отмена платы в возмещение потерь сельхозпроизводства с 1 января 2008 года) и как следствие ослабление агро-потенциала территории.
3. Нерешенность проблемы размещения бытовых и промышленных отходов.
4. Нерешенность проблемы коммунальных и промышленных стоков и загрязнения поверхностных и подземных водных объектов.
|
Административные
|
1. Расширение границ Краснодара за счет перевода земель с-х назначения в земли поселений и приобретение их в муниципальную собственность.
|
1. Несогласованность градостроительной и земельной политики, проводимой соответствующими службами.
|
Юридические
|
1. Отнесение в генплане земель восточной зоны, намечаемой для создания логистической зоны, не к землям промышленности, а землям деловой зоны для возможности получения более высоких оценок кадастровой стоимости земли и соответственно высоких налогов.
|
|
|
