1.4 Обязанности технического персонала по эксплуатации зданий
Деятельностью управления домами (управляющих компаний по жилью) руководит управляющий домами (директор), который осуществляет контроль за проведением мер, обеспечивающих правильную эксплуатацию жилищного фонда. Обязанности управляющего домами (директора) заключаются в общем руководстве при составлении планов ремонта, хозяйственно-финансовых планов и отчетов, в своевременном приобретении необходимых материалов, инструментов и оборудования для нужд технической эксплуатации зданий и подборе кадров административно-управленческого, инженерно-технического и производственного персонала управления домами. Кроме того, управляющий (директор) наблюдает за своевременным выполнением нанимателями требований, вытекающих из договоров о найме или аренде помещений и правил технической . эксплуатации зданий. В своей деятельности управляющий домами (директор) поддерживает тесный контакт с общественными организациями, созданными при управлении домами — общественными домовыми комитетами, участковыми комитетами, товариществами собственников жилья. По эксплуатации ведомственного жилищного фонда предприятий и организаций такие же обязанности, как управляющий домами, выполняет начальник жилищно-коммунального отдела предприятия. Лица, руководящие технической эксплуатацией производственных зданий, должны обеспечить нормальное техническое и санитарное состояние зданий и их оборудования, своевременное и качественное выполнение ремонтных работ, материально-техническое снабжение и экономное использование денежных и материальных средств.
Начальнику жилищно-коммунального отдела предприятия, управляющему домами, отделу главного архитектора предприятия, смотрителю производственных зданий подчинены работники службы технической эксплуатации — главный инженер управления домами (инженер жилищно-коммунального отдела) и мастера-смотрители зданий. Количество инженерно-технических работников устанавливается в зависимости от объема работы. Так, например, типовыми штатами административно-управленческого персонала управлений домами предусматривается один инженер и один мастер в управлениях, обслуживающих от 10 до 20 тыс. м2 жилой площади. В управлениях, жилая площадь которых достигает 70 тыс. м2, штат мастеров-смотрителей возрастает до 4 человек.
Главный нженер управления домами (инженер отдела главного архитектора предприятия или инженер жилищно-коммунального отдела предприятия) осуществляет техническое руководство по уходу за зданиями, по ремонтным работам, подготавливает и хранит техническую документацию, руководит техническим осмотром зданий и совместно с управляющим домами отбирает их для капитального ремонта. Кроме того, разрабатывает перспективные планы ремонта, руководит техническим и эксплуатационным персоналом и проводит технический надзор за сооружением зданий, которые будут переданы в ведение управления домами или жилищно-коммунального отдела предприятия. В обязанности главного инженера входит также контроль за соблюдением правил техники безопасности и противопожарных правил работниками службы технической эксплуатации.
Главный инженер несет ответственность за использование и расстановку рабочей силы и механизмов, организацию работы подсобных мастерских, за правильную техническую эксплуатацию инженерного оборудования зданий и техническое состояние зданий в целом.
мастер-смотритель, должность которого может занимать работник, имеющий специальное образование, в своей деятельности руководствуется действующими законами и распоряжениями по жилищному хозяйству, правилами и нормами технической эксплуатации зданий, а также распоряжениями управляющего домами (директора) (начальника жилищно-коммунального отдела) и главного инженера.
За мастером-смотрителем закрепляется определенный участок хозяйства (группа зданий), на котором необходимо следить за техническим и санитарным состоянием зданий.
По утвержденному главным инженером графику мастер-смотритель обязан обходить помещения и здания и результаты проверки состояния их вносить в специальный журнал обхода. Кроме того, на своем участке через подчиненных ему работников обеспечивать надлежащее содержание территории, уход за зелеными насаждениями, своевременную вывозку мусора, уборку и вывозку снега, посыпку тротуаров, переходов и дорожек в зимнее время.
В обязанности мастера входят также составление заявок на необходимые материалы для ремонта и эксплуатационных нужд, проверка и утверждение объемов ремонтных работ, выполненных на его участке ремонтно-строительными организациями. Помимо этого, он должен организовывать работу всего подчиненного ему персонала рабочих эксплуатационной службы, проводить контроль за соблюдением противопожарных правил и правил техники безопасности рабочими и обслуживающим персоналом.
Мастер имеет право требовать от лиц, пользующихся зданиями и помещениями, выполнения правил технической эксплуатации и устранения допущенных нарушений, при необходимости оформляет материалы для привлечения к ответственности жильцов, нарушающих санитарные и противопожарные правила. Мастер несет ответственность:
за нормальную и бесперебойную работу инженерного и санитарно-технического оборудования;
за выполнение установленных планов работ по текущему и капитальному ремонту;
за противопожарную безопасность зданий и содержание специальных помещений;
за состояние трудовой дисциплины работников и соблюдение правил внутреннего распорядка на своем участке.
Инженерно-технические работники в своей работе по технической эксплуатации зданий руководствуются должностными инструкциями, в которых изложены обязанности работников. На каждый период года составляются планы работ, включающие перечни мероприятий, которые должны быть выполнены. Так, в план работы мастера-смотрителя зданий включается:
в I квартале (зимний период) — контроль за работой котельных, очистка снега и наледи с крыш, балконов, дорожек и проездов; подготовка материалов для ремонта, запланированного на летнее время;
во II квартале (весенний период) — организация осмотра зданий, вывозка шлака от котельных, подготовка водостоков, перезарядка огнетушителей на летний период, подготовка поливочного инвентаря, организация работ по озеленению территории (обрезка крон деревьев и кустарников), проветривание чердачных и подвальных помещений;
в III квартале (летний период) — ремонт котельных и систем отопления, подготовка хранилищ для топлива, очистка дымоходов, посадка цветов, рыхление лунок вокруг деревьев, поливка насаждений, организация работ по ремонту и подготовке к зиме;
в IV квартале (осенне-зимний период) по плану проводится осенний осмотр зданий и работы по подготовке зданий к зиме; утепляются входные двери, в чердачных помещениях закрываются слуховые окна, в цоколях — вентиляционные отдушины, проводится осенняя посадка и утепление деревьев, обрезка крон, перезарядка огнетушителей на зиму, утепляются трубопроводы в неотапливаемых помещениях и т. п.
При жилищно-эксплуатационных отделах и управлениях домами, в ремонтно-строительных цехах предприятий содержится штат постоянных работников: истопники, кочегары, лифтеры, электромонтеры, кровельщики, столяры, уборщицы и дворники, выполняющие работы, связанные с технической эксплуатацией зданий. Количество таких работников определяется нормами. В нормах указывается, какой объем работ приходится на каждого рабочего. Так, например, по нормам один слесарь-водопроводчик обслуживает 150—180 квартир, электромонтер — 700—1200 квартир и т. д. Обязанности работников определены должностными инструкциями, которые именуются «Обязанности электромонтера», «Обязанности лифтера», «Обязанности дворника» и т. д.
Работники службы технической эксплуатации зданий должны знать должностные инструкции, и при поступлении на работу, а затем через каждые три года сдавать испытания квалификационной комиссии. В такие же сроки проверяются знания в полном объеме правил эксплуатации зданий инженерно-технических и руководящих работников — начальников и главных инженеров жилищных управлений, управляющих домами (директоров), главных инженеров, инженеров, техников жилищно-коммунальных контор предприятий, инженеров и техников службы эксплуатации производственных зданий.
|
