Оценка затратным подходом
При определении рыночной стоимости затратным подходом следует иметь в виду, что действующая АЗС является комплексом имущества, в состав которого входят:
земельный участок;
улучшения земельного участка (здания, сооружения, покрытия площадок, благоустройство).
технологическое оборудование;
прочее оборудование.
Процедура оценки затратным подходом включает следующие этапы:
определение стоимости прав на земельный участок, входящий в состав Объекта оценки (РСЗУ);
расчет величины затрат на воспроизводство или на замещение улучшений (ЗВ или ЗЗ);
определение величины прибыли предпринимателя (ПП);
определение величины накопленного износа (ИН);
определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину накопленного износа (СВ или СЗ);
определение стоимости движимого имущества (оборудования);
определение рыночной стоимости Объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений (РСЗП), стоимости движимого имущества (оборудования)28;
определение рыночной стоимости запасов топлива (РСЗапасов топлива)
Формула затратного подхода имеет вид:
РСЗП = РСЗУ + ЗВ(ЗЗ) ∙ (1+ПП) – ИН + РС Оборудования + РС Запасов топлива
a) Определение стоимости прав на земельный участок, входящий в состав Объекта оценки
Для целей определения рыночной стоимости прав на земельный участок, входящий в состав Объекта оценки, земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его текущего использования как наиболее эффективного 29.
При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с фактическим согласно действующему законодательству набором прав на него. Ожидаемый набор прав может оцениваться только в том случае, если это предусмотрено в задании на оценку и указаны соответствующие Ограничения и допущения.
На активных рынках при определении стоимости прав на земельный участок наиболее предпочтительным является сравнительный подход30.
При выполнении оценки Объекта оценки рекомендуется указывать, какая часть земельного участка используется непосредственно для размещения зданий и сооружений, и как используется оставшаяся площадь земельного участка.
Для целей настоящих методических рекомендаций определение Оценщиком необходимой для использования АЗС площади земельного участка, осуществляется на основании утвержденной и согласованной в установленном порядке проектной документации.
В случае отсутствия утвержденной и согласованной проектной документации, либо при наличии других оснований, не позволяющих установить требуемую информацию на основании проектной документации, Оценщику рекомендуется получить письменное заключение внешнего эксперта о предельных размерах площади оцениваемой АЗС.
Необходимо помнить, что ориентация АЗС на обслуживание преимущественно грузовых транспортных средств большой грузоподъёмности и габаритных размеров требует наличия площадок большей площади и подъездов с меньшими углами поворотов. Это должно быть учтено при определении стоимости прав на земельный участок (наличие "избыточной" площади).
b) Расчет величины затрат на воспроизводство или на замещение улучшений
Определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений31 производится на основании:
данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на воспроизводство или на замещение аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;
сметных расчетов стоимости (калькуляции затрат) нового строительства;
обобщенные данные из средств массовой информации, включая интернет-сайты, о затратах на замещение.
Основные моменты, на которые рекомендуется обращать внимание:
затраты на воспроизводство или на замещение улучшений должны рассчитываться на основании данных технической документации и визуального осмотра, а также данных, полученных в результате исследования рынка строительных услуг и опыта оценки подобных объектов;
затраты на приобретение оборудования должны основываться на основании предложений фирм и заводов-изготовителей;
при использовании данных, размещенных на интернет-сайтах, должно быть приведено описание основных технических и экономических характеристик объектов-аналогов: основных конструктивных элементов, общей и полезной площади, строительного объема, данных по затратам на воспроизводство или на замещение;
при расчете затрат на воспроизводство или на замещение с использованием данных, размещенных в Интернет, желательно использовать предложения не менее 3-х компаний, оказывающих услуги по строительству и установке оборудования АЗС.
Затраты на воспроизводство или на замещение улучшений и ввод объекта в эксплуатацию, зависят от следующих параметров:
параметров земельного участка (местоположение, площадь, близость и доступность основных коммуникаций и сетей: электричества, газа, водоснабжения и канализации, телефона и т.п.);
количества топливораздаточных колонок;
наличия газозаправочного терминала;
включения предполагаемых сервисных компонентов - магазина, кафе, мойки и др.;
наличия пунктов технического сервиса, таких как шиномонтаж, чистка салона, подкачка шин и т.д.;
съездов-подъездов-разворотов и различных согласований32.
При проведении оценки рекомендуется учитывать в расчете затраты, связанные с приобретением прочего оборудования (топливные трубопроводы, средства пожаротушения, рекламные и информационные носители, дополнительное оборудование операторской (торговое) и т. п.), не указанного в перечне, но являющегося неотделимой составляющей оцениваемого объекта.
с) Определение величины прибыли предпринимателя
Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей с учетом затрат на воспроизводство или на замещение и затрат на приобретение прав на земельный участок.
При определении прибыли предпринимателя33 методом экстракции необходимо использовать открытые источники информации (СМИ, Интернет).
При определении прибыли предпринимателя методом экспертных оценок необходимо проводить опрос предпринимателей (девелоперов), реально работающих в данном, либо «родственном», сегментах рынка34.
При отсутствии рыночной информации для определения величины прибыли предпринимателя методами экстракции или экспертных оценок рекомендуется использовать метод расчетных моделей. Данный метод позволяет определить прибыль предпринимателя как вмененные издержки инвестора на основании данных о затратах на воспроизводство или на замещение улучшений, затратах на приобретение земельного участка, сроке строительства и ставке доходности вложений в альтернативные проекты строительства35.
d) Определение величины накопленного износа
Накопленный износ определяется, как снижение стоимости улучшений и оборудования вследствие воздействия различных факторов.
Накопленный износ включает: физический износ (ИФ), функциональное (УФ) и экономическое (внешнее) (УЭ) устаревание.
Физический износ
Физический износ материальных объектов, входящих в состав Объекта оценки, устанавливается методами, стандартно применяемыми для оценки физического износа зданий, сооружений, оборудования.
В Приложении приведены среднестатистические (нормативные) сроки эксплуатации сооружений, оборудования, на которые можно ориентироваться при расчете физического износа.
Функциональное устаревание - несоответствие технологическому стандарту оснащения для данной местности. Рассчитывается как затраты на приведение соответствие требуемому уровню СТО.
Экономическое устаревание может быть вызвано изменением дорожной сети, появлением новых АЗС, создающих прямую конкуренцию Объекту оценки, и другими причинами.
Оценка экономического устаревания36 может быть выполнена путем капитализации потерь в доходах от реализации топлива, если эти потери могут быть отнесены к последствиям конкретных событий, оказавших негативное влияние на объем выручки от реализации топлива на Объект оценки.
Размер потерь в выручке от реализации топлива может быть установлен как разница между объемом выручки, формируемым Объектом оценки по состоянию на дату оценки, и объемом выручки, который мог бы быть сформирован на дату оценки при отсутствии в прошлом события, вызвавшего снижение выручки от реализации.
При этом, объем выручки, который мог бы быть сформирован на дату оценки при отсутствии в прошлом события, вызвавшего снижение выручки от реализации, может быть установлен на основе прогнозов, которые могли быть сделаны в прошлом, до наступления события, исходя из существовавшей в прошлом динамики изменения выручки, подтверждаемой достоверными данными о выручке в ретроспективном периоде.
e) Определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину накопленного износа
f) Определение стоимости движимого имущества (оборудования)
Для оценки движимого имущества - технологического оборудования (ТРК) и прочего оборудования могут быть использованы затратный и сравнительный подходы. В качестве приоритетного подхода оценки рекомендуется использовать затратный подход.
В затратном подходе в качестве базовых стоимостей могут быть использованы цены на идентичные (аналогичные) объекты первичного рынка (рынка нового оборудования), не находившегося в эксплуатации, с внесением последующих корректировок на величину накопленного износа, скидки на предложение, на переход на вторичный рынок37 (рынок оборудования б/у), и на затраты на демонтаж.
В полной стоимости воспроизводства (стоимости нового не бывшего в эксплуатации оборудования) следует учитывать затраты на монтаж и пусконаладку оборудования. В отличие от «просто» оценки оборудования в целях залога затраты на демонтаж в данном случае учитывать не следует. Для оценки величины износа рекомендуется использовать методы сроков жизни.
В сравнительном подходе в качестве базовых стоимостей могут быть использованы цены на объекты вторичного рынка, рынка оборудования, бывшего в употреблении. Приоритет следует отдавать тому подходу оценки, при котором год изготовления оборудования-аналога оказывается ближе к году изготовления оборудования, входящего в комплекс имущества Объекта оценки.
Источниками информации могут являться прайс-листы фирм, торгующих оборудованием, информация, размещенная в сети Интернет или печатных изданиях, запрос на завод изготовитель в письменном виде или устная консультация. В Отчете об оценке указывается источник получения информации, прикладываются копии соответствующих документов, подтверждающих цены.
В том случае, если проводилась устная консультация указывается адрес фирмы консультанта, телефон, фамилию и имя специалиста, выступившего в роли консультанта. Источники информации представляются в виде, возможном для их использования (проверки) пользователем отчета.
При использовании «неформальных» данных, документальное подтверждение, которых не возможно, Оценщик должен объяснить в Отчете об оценке основание их использования и т.п. использование для расчета только «неформальных» данных не допускается.
g) Определение рыночной стоимости Объекта оценки как суммы стоимости земельного участка, стоимости улучшений38, стоимости движимого имущества (оборудования), стоимости запасов (если запасы являются объектом залога)39
h) определение рыночной стоимости запасов (РС Запасов) (если запасы являются объектом залога)
Рыночная стоимость запасов (если запасы являются объектом залога) определяется для следующих объектов: необходимого запаса топлива для бесперебойного функционирования и величины запасов сопутствующих товаров для реализации в магазине (при наличии магазина) (см. п.3.8.2.).
|
