Этап № 6. Формирование вывода о степени ликвидности
При формировании вывода о степени ликвидности Объекта оценки, учитываются следующие основные критерии, влияющие на степень его ликвидности:
юридические, экономические11 и технические характеристики Объекта оценки (полнота и актуальность оформления правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, вид права), особое внимание рекомендуется уделить характеристикам земельного участка12;
объем среднесуточной реализации (поскольку имеет место сезонность, данная величина должна быть усреднена по году)13;
перспективы развития локального местоположения Объекта оценки (в т.ч. и перспективы строительства новых АЗС или реконструкции существующих);
физическое и функциональное состояние технологического оборудования Объекта оценки;
местоположение, близость к транспортным магистралям, развязкам, отсутствие/наличие близлежащих конкурентов (может коррелировать с п. 3);
тенденции на рынке АЗС в регионе (см. п.3.4);
доля регионального рынка топлива, занимаемого вертикально-интегрированными компаниями, являющимися основными поставщиками АЗС;
зависимость АЗС от ухода «ключевых» оптовых покупателей;
этапы «жизненного цикла»14 АЗС и ее функционирование на дату оценки.
Степень ликвидности должна быть обоснована на основании опроса непосредственных участников рынка, анализа совершенных сделок и/или публичных оферт по купле-продаже аналогичного имущества.
При оценке степени ликвидности рекомендуется руководствоваться шкалой ликвидности, обозначенной в Методических рекомендациях АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».
-
Этап №7. Определение условий проведения оценки и допущений
В Методических рекомендациях АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога» содержатся общие условия проведения оценки и допущения.
При проведении оценки Объекта оценки:
в случае выявления расхождений фактического состава Объекта оценки с данными, указанными в бухгалтерской, правоустанавливающей и технической документации (см. этап 3.2 и 3.3), следует указать ограничения и допущения, которые будут использованы при формировании итогового вывода о стоимости;
при определении условий проведения оценки и допущений необходимо консультирование с представителем Банка15
-
Этап № 8. Проведение оценки с последующим формированием вывода о стоимости Объекта оценки
-
Общие рекомендации по применению подходов:
доходный подход целесообразно применять для АЗС «вышедших» на стабильный уровень дохода;
затратный подход16 целесообразно применять для оценки АЗС недавно построенных и не «вышедших» на стабильный уровень дохода, определяемый фундаментальными характеристиками (местоположением, параметрами комплекса имущества), или тех АЗС, эксплуатация которых прекращена. При этом необходимо убедиться в ликвидности Объекта оценки;
на период с момента утверждения настоящих методических рекомендаций до восстановления докризисного состояния рынка АЗС использование сравнительного подхода к оценке для залога может носить только «справочный» характер.
Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода возможно:
на основании информации об аренде аналогичных объектов;
на основании информации об операционной деятельности17.
Выбор метода расчета должен базироваться на принятой в регионе практике использования АЗС. Если сдача их в аренду не является типичной рыночной практикой, то стоимость должна рассчитываться на основании доходов от эксплуатации как «объектов с торговым потенциалом».
Определение рыночной стоимости на основании информации об аренде аналогичных объектов осуществляется с использованием методик, изложенных в соответствующей методической литературе, и выходит за рамки настоящих Методических рекомендаций18.
При определении рыночной стоимости Объекта оценки на основании информации об операционной деятельности необходимо делать различие между оценкой комплекса имущества, состоящего из земельного участка, расположенных на нем улучшений и оборудования, и оценкой бизнеса, основанного на данных активах. Для получения сопоставимого результата оценки одного и того же объекта, в расчетах по двум вышеуказанным варианта, доходы необходимо уменьшать на величину прибыли, признаваемой рынком для розничной реализации нефтепродуктов и сопутствующих ей услуг.
Если в качестве Объекта оценки, предлагаемого в залог, выступает АЗС, включающая земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудования, неснижаемый остаток запасов на дату оценки, процедура оценки доходным подходом включает следующие этапы:
определение валового дохода (ВД19);
определение величины операционных расходов (ОР);
определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);
определение рыночной стоимости (РСДП).
Если запасы (топлива, продукции, продаваемой магазином при его наличии и т.п.) дополнительно к неснижаемому остатку топлива не входят в состав Объекта оценки, то после осуществления расчетов по пп. а) – d) осуществляется корректировка на оптимальный уровень запасов, необходимый для формирования выручки в запланированном объеме.
Ниже приводится описание каждого из вышеуказанных этапов.
a) Определение валового дохода (ВД)
ВД может формироваться как от реализации топлива («основная деятельность»), так и от продажи различных товаров и оказания услуг, а так же от сдачи части имущества в аренду («сопутствующая деятельность»).
Для определения ВД необходимо определить следующие величины20:
валовой доход от реализации топлива (ВДНП);
дополнительный доход от сопутствующей деятельности (ДД).
Контроль корректности определения ВДНП21 осуществляется путем контроля за корректностью следующих показателей, описанных в п.3.4 «Анализ рыночной информации»:
прогноз объема реализации топлива22 (при его формировании целесообразно проанализировать ретроспективные данные по объемам реализации за каждый месяц последних двух лет эксплуатации с разбивкой по видам и маркам топлива;
средняя цена розничной реализации по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки, сравнение со средней ценой реализации оцениваемой АЗС;
средняя цена оптовой закупки (цена Поставщика) по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки, сравнение со средней ценой оптовой закупки оцениваемой АЗС.
При проведении оценки доходным подходом рекомендуется исключить из расчетов любой оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией, репутацией и (или) брендом собственника или эксплуатирующего лица, учет в расчетах любого дополнительного торгового потенциала, который может быть реализован под руководством рационального субъекта управления возможен только по согласованию с Банком.
При определении величины дополнительного дохода, необходимо учитывать площадь объектов, на базе которых осуществляется данный вид деятельности, включение данных объектов в правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы и как следствие в залоговую массу.
b) Определение величины операционных расходов (ОР)23
Операционные расходы – это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объекта.
Операционные расходы можно разделить на три основные группы:
постоянные расходы (расходы, которые не зависят от объемов реализации, – налог на имущество, страхование объекта, земельный налог или арендная плата, коммунальные расходы и заработная плата (включая налоги на ФОТ) персонала в части, не зависящей от объемов продаж, затраты на охрану объекта, охрану труда, вывоз твердых бытовых отходов, экологию, рекламу, связь и информационные технологии);
переменные расходы, (расходы на закупку, доставку, транспортировку, и страхование топлива (если не учтены в оптовой цене закупки), естественная убыль нефтепродуктов, коммунальные расходы и заработная плата (включая налоги на нее) персонала в части, зависящей от объемов продаж, текущий ремонт, прочие расходы, зависящие от объемов продаж);
резерв на замещение24.
Определение необходимых инвестиций для поддержания объекта оценки в действующем состоянии, способным приносить доход
См. п. 3.4 Этап № 4. Осмотр Объекта оценки (описание Объекта оценки, исследование состояния и выделение особенностей).
Результаты проведенного анализа в части отражения степени соответствия характеристик Объекта оценки сложившемуся типичному на данном локальном рынке стандарту технологического оснащения автозаправочных станций в виде объема инвестиций, необходимых для переоснащения или реконструкции объекта, учитывается при формировании расчета в рамках доходного подхода.
АЗС, по состоянию на дату оценки уступающая по уровню технологического оснащения конкурирующим объектам, на протяжении прогнозного периода25 может не обеспечить формирование растущей выручки от реализации различных видов топлив при отсутствии затрат на выполнение реконструкции, переоборудования. Мнение оценщика о необходимости или отсутствии необходимости реконструкции, переоборудования Объекта оценки, о времени, по истечении которого реконструкция, переоборудование станут необходимыми, может найти отражение, в том числе при реализации доходного подхода, при прогнозировании потоков доходов и расходов.
Оценка объекта осуществляется в состоянии «как есть». При принятии решения о необходимости переоборудования Объекта оценки, расчет может осуществляться в рамках оптимистического сценария по доходному подходу.
При этом, в Отчете об оценке должен быть отражен перечень объектов, после перевооружения, для Банка новые объекты, явившиеся результатом перевооружения рекомендуется рассматривать с позиции включения в залоговую массу после их ввода в эксплуатацию и оформления надлежащим образом.
d) Определение величины чистого операционного дохода (ЧОД)
Международная практика при оценке объектов с «торговым потенциалом» указывает на необходимость расчета ЧОД до корректировки на налоги.
Российская практика не содержит устоявшихся требований к учету налогового окружения на уровне Федеральных стандартов.
В рамках настоящих Методических рекомендаций возможна оценка на доналоговой и посленалоговой основе. Выбор того или иного способа расчета должен быть отраже в Задании на оценку.
Если величина ЧОД определяется до выплаты налогов, формула определения величины чистого операционного дохода будет иметь вид:
ЧОДДН = ВД – ОР.
Если величина ЧОД определяется после выплаты налогов, то формула определения величины чистого операционного дохода будет иметь вид:
ЧОДПН = ВД – ОР – НП,
где НП – налог на прибыль.
Обращаем внимание, что режим налогообложения в зависимости от юридическо-правовой схемы владения может быть разный, при этом, ставка капитализации должна отражать выбранный уровень доходов (до- или посленалоговый).
Например, владелец Объекта оценки – ИП (индивидуальный предприниматель) уплачивает налог на вмененный доход. Владелец Объекта оценки - юридическое лицо выплачивает налог на прибыль.
e) Определение рыночной стоимости (РСДП)
При применении доходного подхода рыночная стоимость Объекта оценки может быть определена либо:
методом прямой капитализации – при наличия оснований для предположения о неизменности денежных потоков;
методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели) – в случае ожидаемых изменений денежных потоков.
Так как рынок купли-продажи и аренды АЗС, в текущих условиях является информационно непрозрачным, то допускается применение кумулятивного метода определения ставок дисконтирования и капитализации26.
f) Итоговые корректировки рыночной стоимости (РСДП), определенной доходным подходом
Величина необходимого оборотного капитала для Объекта оценки состоит из двух основных частей: необходимый запас топлива для бесперебойного функционирования и величины запасов сопутствующих товаров для реализации в магазине (при наличии):
необходимый запас топлива в качестве оборотного капитала АЗС может быть минимален. Можно заказать бензовоз с минимальной отсрочкой платежа (несколько дней) и после реализации ГСМ оплатить данную поставку;
наличие в составе Объекта оценки магазина27, может означать существенную величину оборотного капитала в виде запасов реализуемой продукции: продукты питания, машинные масла и прочие.
|
