Утверждение размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в среднем по муниципальному образованию (в том числе по группам домов) не допускается, поскольку не соответствует требованиям жилищного законодательства, в том числе не отвечает принципу соразмерности платы за содержание и ремонт жилого помещения перечню, объемам и качеству услуг и работ, выполняемых в рамках управления (обслуживания) каждым конкретным многоквартирным домом.
2) Собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ч.2 ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил №491).
Не допускается размер расходов на содержание общего имущества, подлежащих оплате конкретным собственником, ставить в зависимость от иных показателей, например от числа зарегистрированных в жилом помещении граждан, места расположения жилого (нежилого) помещения, а также освобождать собственников от бремени обязательных расходов по содержанию общего имущества в связи с неиспользованием принадлежащих им помещений (при временном либо постоянном отсутствии в них проживающих), равно как и снижать размер этих расходов в связи с неиспользованием каких-либо элементов общего имущества или общего имущества в целом (например, гражданам, проживающим на нижних этажах и не пользующимся лифтом; пользователям нежилых помещений, имеющим отдельный вход, и не пользующимся общим подъездом; гражданам, временно или постоянно отсутствующим по месту жительства, не образующим бытовых отходов, а также и не пользующимся остальным общим имуществом).
Освобождение части собственников помещений от участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме за счет других собственников может быть оспорено последними в судебном порядке.
Освобождение части собственников помещений от участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме за счет управляющей организации следует рассматривать как безвозмездное оказание таким гражданам соответствующих услуг. В этом случае у управляющей организации возникают налоговые последствия с оборотов по безвозмездной реализации работ, услуг в части платы граждан, освобожденных от- ее- внесения. Кроме того, в соответствии с п.16 ст.270 НК РФ расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, не учитываются в целях налогообложения по налогу на прибыль. В связи с чем, расходы в размере стоимости безвозмездно оказанных услуг по вывозу отходов и обслуживанию лифтов могут быть не признаны налоговыми органами при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Также не допускается выделение из состава (размера) платы за жилое помещение отдельных ее составляющих в самостоятельные платежи.
В отношении лифтов. Поскольку лифты являются частью общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), то их обслуживание и ремонт относится к понятию «содержание общего имущества». Соответственно, расходы на обслуживание и ремонт лифтов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 30, ч. I от. 37, ст. 39 и 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ. разделы 11 и III Правил №491). На этот счет имеется разъяснение Минрегиона России, который в Письме от 06.03,2009 N 6177-АД/14) указал, что расходы на содержание лифтового оборудования не являются расходами на пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов, поэтому порядок участия собственников помещений в расходах на содержание и ремонт лифтов определяется правилами несения расходов на содержание общего имущества. Причем собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Указанный подход отражен также в решении ВС РФ от 26 мая 2005 г, N ГКПИ05-588.
Выделение из состава (размера) платы за жилое помещение отдельных её составляющих в самостоятельные платежи может служить основанием для отказа органов соцзащиты в компенсации произведенных управляющей организацией расходов по предоставлению льгот и субсидий на оплату «выделенных» услуг на том основании, что в соответствии со ст. 159 и 160 ЖК РФ льготы и субсидии предоставляются на оплату жилого помещения.
Обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в таком доме на одинаковых условиях.
Данный принцип взаимосвязан с предыдущим.
Известны случаи, когда владельцы нежилых помещений (особенно встроено-пристроенных помещений, имеющих отдельный вход в многоквартирный дом) не принимают участия в большей части расходов по содержанию общего имущества в доме, ошибочно аргументируя это тем, что они не пользуются общим имуществом.
Режим общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений предполагает равные права у всех собственников помещений на владение, пользование и распоряжение общим имуществом, а также на одинаковое распределение расходов на его содержание - соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное – оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома. В силу ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. При этом не имеет значения, пользуется или нет собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом.
Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества Жилищный кодекс РФ не предусматривает. На это специально указывает Минрегион РФ в письме от 06.03.2009 г. №6177-АД14: «В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений».
В части единых условий вывоза ТБО от жилых и нежилых помещений МКД необходимо добавить следующее. Для того чтобы вывоз отходов, образующихся в результате деятельности организаций, занимающих нежилые помещения, осуществлялся в счет платы за содержание общего имущества, размер которой определяется на единых условиях для всех собственников помещений в МКД, указанные отходы должны являться по своему происхождению, свойствам, составу, классу опасности бытовыми. Санитарные правила СП 2.1.7.1038-01, СанПиН 42-128- 4690-88, ГОСТ 30772-2001 и Федеральный классификационный каталог отходов относят (приравнивают) неопасные и малоопасные отходы, образовавшиеся в результате деятельности непромышленных организаций, к бытовым отходам (или к отходам потребления). Если отходы от нежилых помещений не отвечают указанным признакам, то их вывоз производится не в счет содержания общего имущества в МКД. а по отдельному договору с лицом, осуществляющим соответствующий вид деятельности (в том числе с лицом, осуществляющим управление либо содержание общего имущества многоквартирного дома), за отдельную плату, определяемую сторонами договора. В противном случае возложение обязанности на собственников нежилых помещений самостоятельно и за счет собственных средств либо в счет дополнительной платы осуществлять вывоз отходов, образовавшихся в принадлежащем ему помещении, незаконно, поскольку жилищное и гражданское законодательство не допускает никаких специальных (завышенных) размеров платы за содержание общего имущества (включая вывоз бытовых отходов) для какой-то одной категории собственников.
-
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации, не может изменяться в течение периода, на который он установлен. Минимальный период действия размера платы за содержание и ремонт жилого помещения составляет один год. Максимальный период соответствует сроку, на который заключен договор с управляющей организацией. При этом под установленным собственниками помещений размером платы понимается, в том числе, размер платы, установленный на каждый месяц внесения платы в течение определенного периода, составляющего не менее чем один год.
Нормативные правовые акты, устанавливающие требования к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме
При определении состава, параметров качества, режима выполнения минимально-необходимых работ, услуг, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах (включая сроки, периодичность и повторяемость их выполнения), следует^ руководствоваться обязательными к применению и исполнению нормативно-техническими требованиями действующего законодательства к жилым зданиям и процессу их эксплуатации. В настоящее время такие требования устанавливают следующие нормативные правовые акты:
1) Государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы.
устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний (в соответствии с Федеральным Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ). Например:
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», угв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64;
СанПиН 42-J 28-4690-88 «Санитарные правила содержания населённых мест»,устн. Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88;
СП 3.5.3.1 129-02 «Санитарно-эпидемиологические требования к проведению дератизации», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 12.07.2002;
СанПиН 3.5.2.1376-03 «Дезинсекция. Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционных мероприятии против синантропных членистоногих», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 09.06.2003 N 126 и др.
2.) Технические регламенты, устанавливающие минимально необходимые требования к объектам технического регулирования, которые обеспечивают механическую, пожарную, электрическую и другие виды безопасности в целях зашиты жизни пли здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц. государственного или муниципального имущества: охраны окружающем среды, обеспечения энергетической эффективности и ресурсосбережения. Например;
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений'’, устанавливающий минимально необходимые требования к зданиям (в том числе к входящим в их состав сетям и системам инженерно-технического обеспечения), а также к процесс'.-' эксплуатации зданий, в том числе требования механической п пожарной безопасности: безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях; энергетической эффективности зданий м др.
Перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требовании Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 2 1.06.2010 N 1047-р.
Технический регламент Таможенного союза "Безопасность лифтов", принятый Решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.201 1 N 824.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170. которые носят обязательный характер в части, нс противоречащей ЖК РФ (за исключением положений, содержащихся в приложениях, рекомендуемых к исполнению).
Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденные Приказом Минэнерго РФ от 13.01.2003 N 6. устанавливающие требования к безопасной эксплуатации электроустановок и содержанию их в исправном состоянии.
Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок.
утвержденных Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 N 115. устанавливающие требования к безопасной эксплуатации тепловых энергоустановок и содержанию их в исправном состоянии.
Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и вмутрпквартириого газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410.
Порядок содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в
Российской Федерации, утвержденный Приказом Минрегиона РФ от 26.06.2009 N 239.
Правила создания, охраню и содержа и и;: зеленых насаждении в городах Российской Федерации, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 15.12.1999 N 153.
Иные нормативные правовые акты, в том числе принятые на местном или региональном уровнях, не противоречащие федеральному законодательству.
|
