1.3.6. Определение перечня и объемов работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме
В зависимости от срока, на который заключен договор с собственниками помещении (1 год или долгосрочный), а также от способа определения стоимости работ по текущему ремонту общего имущества определение перечня и объемов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме может производиться:
1) на каждый очередной период действия договора – по результатам ежегодных осмотров общего имущества, проводимых с целью выявления повреждений, неисправностей и нарушений общего имущества. При этом работы из числа минимально-необходимых, возникновение которых связано с устранением последствий вандальных действий граждан, стихийных бедствий и прочих форс-мажорных обстоятельств, отражаются в договоре управления в качестве непредвиденных работ. Объем непредвиденных работ в этом случае определяется (планируется), как правило, в стоимостном измерении на основании средних статистических данных за ряд лет (например, в процентном отношении к сумме затрат по плановому ремонту);
2) на весь срок действия договора в разбивке по годам - по результатам первичного осмотра общего имущества, проводимого с целью выявления повреждений, неисправностей и нарушений общего имущества на дату заключения договора. При этом если в результате такого первичного осмотра неисправности, повреждения и нарушения отдельных элементов общего имущества не выявлены, то работы по их устранению из числа минимально-необходимых, которые могут возникнуть в последующие периоды действия договора (включая работы, услуги, возникновение которых связано с устранением последствий вандальных действий граждан, аварийных ситуаций, стихийных бедствий и прочих форс-мажорных обстоятельств), учитываются в договоре в качестве непредвиденных работ. Объем непредвиденных работ в этом случае определяется (планируется) в стоимостном выражении - в пределах суммы ежегодного резерва, создаваемого на финансирование указанных работ в размере, утвержденном решением общего собрания собственников помещений.
Решение о необходимости и сроках выполнения минимально-необходимых непредвиденных работ по их видам и объемам принимается управляющей организацией по согласованию с уполномоченным лицом. Информация о перечне (видах), объеме и сроке выполнения непредвиденных работ доводится управляющей организацией до сведения потребителей в порядке, установленном в договоре.
Поскольку в соответствии с минимальным перечнем при выявлении определенных неисправностей, повреждений и нарушений общего имущества допускается разработка плана восстановительных работ, а по отдельным работам, услугам требуется незамедлительное их выполнение, то при определении сроков (очередности) проведения восстановительных (ремонтных) работ в первую очередь планируются к выполнению неотложные работы, услуги. Работы, услуги, не имеющие неотложного характера, могут планироваться к выполнению на более поздние сроки.
Порядок определения перечня и объемов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием факторов, влияющих на эти объемы, а также исходных данных для их определения состоит из следующего:
№ п/п
|
Виды ремонтных работ
|
Объёмные показатели ремонтных работ и факторы, на них влияющие
|
Исходные данные для определения объёмов ремонтных работ
|
1.
|
Плановый ремонт
|
1.1
|
Ремонт конструктивных элементов (общестроительные работы):
|
1) объемы, выраженные в натуральных показателях (кв. м окрашиваемой поверхности; кв. м кровли и т.п.), соответствующие конкретному виду работ;
2) техническое состояние конструктивных элементов
|
1) акт о техническом состоянии общего имущества, составленный по результатам общего осмотра;
2) данные дефектных ведомостей, составленных по результатам периодических и внеплановых частичных осмотров, в том числе производимых по заявкам пользователей помещений;
3) данные технической документации на МКД (технический паспорт МКД; проектная документация на МКД)
|
- фундаменты и стены подземной части МКД;
|
- стены;
|
- перекрытия и перегородки;
|
- полы и основания;
|
- покрытия и кровли;
|
- лестницы и площадки;
|
- отделочные работы;
|
- разные работы (крыльца, отмостки и прочее)
|
- т.д.
|
1.2.
|
Ремонт внутридомовых инженерных систем (внутренние санитарно-технические и электрические работы):
|
1) количество:
- метров трубопроводов;
- штук арматуры;
- штук сантехнических приборов;
- метров электропроводки и др.;
2) техническое состояние внутридомовых инженерных систем
|
1) акт о техническом состоянии общего имущества, составленный по результатам общего осмотра;
2) данные дефектных ведомостей, составленных по результатам периодических и внеплановых частичных осмотров, в том числе производимых по заявкам пользователей помещений;
3) данные технической документации на МКД (технический паспорт МКД; проектная документация на МКД)
|
- отопление;
|
- водопровод;
|
- канализация;
|
- электротехнические и слаботочные устройства;
|
- вентиляция и кондиционирование воздуха;
|
- и т.д.
|
1.3.
|
Ремонт лифтов:
|
1) количество лифтов и лифтового оборудования;
2) режим работы лифтов;
3) техническое состояние лифтов
|
1) акт о техническом состоянии лифтов, составленный по результатам общего осмотра;
2) данные оперативного учета, полученные по результатам периодических и внеплановых частичных осмотров, в том числе производимых по заявкам пользователей помещений (данным АДС);
3) данные технической документации на МКД (технический паспорт МКД или технические паспорта лифтов, проектная документация на МКД или на лифты)
|
- лифтовые шахты;
|
- кабины лифтов;
|
- машинные и блочные помещения;
|
- механическое и электрическое оборудование лифтов;
|
- и т.д.
|
1.4.
|
Ремонт энергетического оборудования (индивидуальные тепловые пункты, повысительные насосы и т.п.)
|
1) количество оборудования;
2) режим работы оборудования;
3) техническое состояние оборудования
|
1) акт о техническом состоянии энергетического оборудования, составленный по результатам общего осмотра;
2) данные оперативного учета, полученные по результатам периодических и внеплановых частичных осмотров, в том числе производимых по заявкам пользователей помещений (данным АДС);
3) техническая документация на МКД (технический паспорт МКД и (или) эксплуатационная документация заводов-изготовителей (поставщиков) энергооборудования;
4) данные проектной документации на установку энергооборудования
|
1.5.
|
Ремонт общедомовых приборов учета энергетических ресурсов
|
1) количество приборов учета;
2) техническое состояние приборов учета
|
1) техническая документация на МКД (технический паспорт МКД,
проектная документация на МКД);
2) данные технических паспортов на приборы учета;
3) иные законодательно установленные требования к эксплуатации приборов учета
|
2.
|
Непредвиденный (внеплановый) ремонт
|
Фактически сложившиеся показатели
|
В договорном перечне работ, услуг следует отразить все минимально-необходимые работы, услуги в зависимости от наличия, характера и степени (размера) выявленных неисправностей, повреждении и нарушений общего имущества, а также от конструктивных и иных особенностей многоквартирного дома и применяемой технологии оказания услуг и выполнения работ (за исключением работ по капитальному ремонту, включенных в региональную программу капитального ремонта), а также дополнительные работы, услуги (сверх минимально-необходимых), если такое решение будет принято общим собранием собственников помещении.
II. Формирование стоимости содержания и ремонта
общего имущества в многоквартирном доме
2.1. Основы ценообразования в сфере управления
многоквартирными домами
Размер платы утверждается общим собранием собственников помещений с учетом предложений УК, за исключением случаев, определенных частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ. Следовательно цены (расценки), применяемые при определении стоимости работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и многоквартирном доме, не подлежат государственному регулированию.
Методы формирования расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме:
- «нормативный» («ресурсный») метод, заключающийся в определении расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов. При отсутствии норм и нормативов возможно использование в расчетах метода экспертных оценок;
- «затратный» метод, в соответствии с которым формирование цен осуществляется с учетом фактических затрат УК, связанных с выполнением работ, оказанием услуг;
- «рыночный» метод формирования платы, предполагающий установление цен на уровне, складывающемся на рынке жилищных услуг под влиянием спроса и предложения.
При этом возможно использование одновременно нескольких методов расчета по группам затрат. Например:
– «рыночный» при определении цен на работы, услуги по содержанию общего имущества;
– «затратный» для определения цен на услуги по управлению многоквартирным ломом (на базе общеэксплуатационных затрат УК, фактически произведенных за ряд лет);
– «нормативный» («ресурсный») метод при определении стоимости работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (на основе сметных элементных норм расхода трудовых и материальных ресурсов на производство ремонтно-строительных работ).
Согласно пункту 36 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ независимо от принятого УК способа ценообразования
С учетом этого стоимость содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме может формироваться следующим образом:
Метод единичных расценок. Изначально определяется стоимость единицы каждого вида работ, услуг и уже на их базе формируется полная стоимость соответствующего вида работ, услуг по каждому многоквартирному дому. Таким образом, структура стоимости состоит из планируемого к выполнению перечня и физических объемов работ, услуг и соответствующих каждому виду работ, услуг единичных расценок;
Метод суммирования расходов. Стоимость работ, услуг (в разбивке по их видам) рассчитывается сразу на весь объем работ, услуг соответствующего вида. Как показывает практика, данный метод применяется при определении стоимости ремонтных работ на основании сметных расчётов, произведенных по видам объектов ремонта с использованием сметно-нормативной базы в строительстве. Структура стоимости состоит из статей затрат, сгруппированных сообразно с видами и объемами выполняемых работ (оказываемых услуг).
2.2. Порядок определения единичных расценок
на работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Единичная расценка на работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляет стоимость единицы работ, услуг каждого вида, выраженной в натуральном измерении. Например:
подметание помещений общего пользования – руб. на 1 кв. м убираемой площади;
дератизация и дезинсекция помещений общего пользования – руб. на 1 кв.м площади обрабатываемых помещений;
установка дверных полотен – руб. на одно полотно.
По отдельным видам работ, услуг общую стоимость целесообразнее определять единую укрупненную расценку на весь технологический процесс с учетом условий договора с организациями-подрядчиками. Это обусловлено, что эти работы (услуги) являются комплекса взаимосвязанных операций, измерение которых в натуральных показателях затруднено в силу их большой номенклатуры и неоднородности измерителей, и которые зачастую выполняются одним структурным подразделением УК или одним ее подрядчиком. К ним можно отнести, например, содержание лифтов или аварийно-диспетчерское обслуживание.
Единичные расценки УК вправе определять самостоятельно с использованием любого из перечисленных методов или их сочетанием:
1) Ресурсный (затратный) метод.
В данном случае единичные расценки – это удельные затраты на выполнение (оказание) единицы работ (услуг), выраженной в натуральном измерении. Формирование единичных расценок осуществляется путем калькулирования прямых, общецеховых, общеэксплуатационных, прочих и расходов УК, производимых за счет прибыли и связанных с выполнением соответствующих данной расценке видов работ (услуг).
Калькулирование осуществляется на основе нормативной или фактической потребности УК (в натуральных измерителях) в материальных, трудовых и иных ресурсах, необходимых для выполнения (оказания) определенного вида работ (услуг) во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении, с последующим приведением полученной расчетной стоимости каждого вида работ, услуг к единице таких работ, услуг. При этом калькулирование затрат может осуществляться изначально в отношении единицы работ, услуг соответствующего вида. Общеэксплуатационные расходы могут быть выделены из состава единичных расценок на работы, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в отдельную стоимость услуг по управлению многоквартирным домом.
При выполнении отдельных работ, услуг подрядным способом сумма прямых затрат будет соответствовать цене единицы таких работ, услуг, сформированной организацией-подрядчиком и определенной в договоре.
2) Метод аналогов (использование среднерыночных цен на аналогичные виды работ, услуг).
В этом случае используются данные о среднерыночных ценах (расценках) на аналогичные виды работ, услуг при их выполнении в сопоставимых условиях.
В случае отсутствия данных по региону (субъекту РФ), в котором УК осуществляет свою деятельность, единичные расценки могут быть определяться с помощью усредненных данных по другим регионам РФ с корректировкой на региональные особенности и действующий уровень цен.
3) Метод индексации (путем индексирования расценок прошлого года).
При применении данного метода единичные расценки УК ежегодно индексируются с учетом инфляционных изменений стоимости работ, услуг.
|
