2.3. Порядок определения стоимости работ, услуг и
единичных расценок ресурсным методом
Определение потребности в ресурсах и соответствующих им расходов, необходимых для производства и реализации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества
Стоимость работ, услуг и единичные расценки на эти работы, услуги, могут определяться:
на базе централизованно разработанных норм и нормативов трудовых, материальных и финансовых ресурсов, необходимых для выполнения работ и оказания услуг. В большинстве своем, разработанные нормативы носят рекомендательный характер, их можно использовать в качестве основы и корректировать с учетом организационно-технических, договорных и иных условий управления многоквартирными домами;
на базе анализа фактически сложившихся данных за ряд лет и их динамики. Как правило, метод применяется в части работ, услуг, выполняемых по договорам с организациями-подрядчиками, непредвиденных работ, услуг, а также работ, услуг, имеющих большую номенклатуру затрат (например, работы и услуги по техническому обслуживанию общего имущества, аварийно-диспетчерское обслуживание и т.д.).
-
Состав расходов, формирующих стоимость работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (номенклатура статей затрат и структура себестоимости):
Расходы по обычным видам деятельности (себестоимость работ, услуг):
1) прямые расходы:
оплата труда производственных рабочих;
взносы на обязательное социальное страхование;
материалы на технологические нужды;
топливо (горючее);
стоимость работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями-подрядчиками;
прочие прямые расходы;
2) общецеховые расходы:
содержание управленческого и прочего общецехового персонала (заработная плата, отчисления на социальные нужды, материалы, охрана труда);
амортизация основных средств (зданий, сооружений, оборудования) общецехового назначения:
расходы на ремонт и обслуживание основных средств общецехового назначения:
стоимость работ и услуг непроизводственного характера по договорам с организациями, в том числе оплата услуг связи, коммунальных услуг, услуг вневедомственной охраны, транспортных услуг и т.п.);
другие статьи расходов общецехового назначения (налоги (на имущество, на землю), плата за загрязнение окружающей среды, арендная плата, повышение квалификации работников и др.).
Общецеховые расходы выделяются в отдельную статью в том случае, если исполнитель имеет цеховую структуру управления и, если цех (цеха) производят несколько видов продукции (работ, услуг). В противном случае общецеховые расходы отдельно не учитываются, а включаются в соответствующие статьи общеэксплуатационных (управленческих) расходов.
3) общеэксплуатационные расходы (расходы, отождествляемые с расходами по управлению многоквартирными домами). Данный вид расходов может быть выделен из стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (и соответственно, из состава единичных расценок) в отдельную стоимость услуг по управлению многоквартирным домом.
-
Прочие расходы.
-
Расходы, учитываемые в составе прибыли (налог на прибыль, расходы, формируемые за счет чистой прибыли).
Перечень статей затрат может быть изменен с учётом особенностей процесса производства услуг, работ, и организационной структуры управляющей организации.
В случае выполнения работ или услуг подрядным способом сумма прямых затрат формируется с учетом цен, определенных договором управляющей компании с организацией-подрядчиком.
Состав расходов, включаемых в себестоимость работ, услуг по содержанию г текущему ремонту общего имущества по видам работ, услуг
2.3.3.1. Расходы на санитарное содержание общего имущества:
1) расходы на содержание рабочих, непосредственно участвующих в процессе работ и услуг по санитарному содержанию общего имущества: заработная плата, взносы на обязательное социальное страхование, затраты на спецодежду и другие расходы по охране труда;
2) расходы на материалы, используемые на технологические нужды;
3) расходы на приобретение и ремонт уборочного, садового, противопожарного инвентаря и инструментов;
4) расходы на оплату услуг специализированных организаций по дератизации и дезинсекции, вывозу бытовых отходов на место обезвреживания, захоронения или переработки и т.п.;
5) расходы на эксплуатацию уборочных машин и механизмов, используемых на работах по механизированной уборке придомовых территорий;
6) расходы по удалению твёрдых (включая крупногабаритные) и жидких бытовых отходов из контейнеров для сбора ТБО, мусороприёмных камер, выгребных ям, вёдер, бачков или др. способом и вывозу их с придомовых территории на место обезвреживания, захоронения или переработки;
7) общецеховые расходы: расходы на заработную плату и взносы на обязательное социальное страхование линейного персонала участка санитарной очистки, содержание производственно-бытовых помещений, налог на землю под ними, эксплуатация машин на внутренние перевозки материалов, инструмента, инвентаря, линейного персонала, др. в размере, определенном согласно выбранному способу распределения данных расходов.
В случае выполнения работ по механизированной уборке территорий собственными силами управляющей организации, расходы по эксплуатации уборочных машин и механизмов определяются по статьям затрат соответствующего производственного подразделения и относятся на затраты по санитарному содержанию домохозяйства по цеховой себестоимости.
При осуществлении механизированной уборки территорий подрядным способом расходы на эксплуатацию уборочных машин и механизмов определяются в соответствии с договором, заключённым со специализированной организацией, и учитываются в составе расходов на оплату услуг специализированных организаций.
Если удаление и вывоз бытовых отходов осуществляется собственными силами управляющей организации, то соответствующие расходы определяются на основании плановых калькуляций соответствующих производственных подразделений, задействованных на данных видах работ, услуг и их производственных программ и относятся на затраты по содержанию домохозяйства исходя из:
а) цеховой себестоимости;
б) объёма услуг, работ каждого производственного подразделения, связанного с содержанием домохозяйства, в натуральном выражении.
Если работы, услуги по сбору и вывозу отходов (либо отдельные из них) осуществляются подрядным способом, то связанные с ними затраты будут соответствовать стоимости услуг, работ соответствующей специализированной организации.
2.3.3.2. Расходы на техническое обслуживание общего имущества (затраты на проведение осмотров элементов многоквартирного дома; устранение мелких повреждений, неисправностей и нарушений общего имущества, выявляемых в ходе проведения таких осмотров; аварийно-диспетчерское обслуживание: иные работы, услуги):
В состав таких расходов включаются следующие элементы затрат:
1) заработная плата рабочих, занятых на данных работах:
2) взносы на обязательное социальное страхование:
3) расходы на охрану труда и технику безопасности:
4) расходы на технологические материалы;
5) расходы на приобретение и ремонт инструмента, инвентаря;
6) оплата работ, услуг, выполняемых подрядным способом по договорам с организациями, в т.ч. с организациями, осуществляющими поверку общедомовых приборов учета;
7) общецеховые расходы (расходы на заработную плату с отчислениями линейного персонала АДС и ремонтного участка, содержание производственно- бытовых помещений, налог на землю под ними, эксплуатация машин на внутренние перевозки материалов, инструмента, инвентаря, линейного персонала, др. в размере, определенном согласно выбранному способу распределения данных расходов).
2.3.3.3. Расходы на содержание лифтов (затраты по содержанию кабин лифтов периодическим осмотрам, аварийно-техническому и диспетчерскому обслуживанию, техническому освидетельствованию и диагностическому обследованию лифтов, отработавших назначенный срок службы):
1) расходы на содержание рабочих, занятых санитарным содержанием и аварийно-техническим, диспетчерским обслуживанием лифтов (оплата труда, взносы на обязательное социальное страхование, спецодежда, спецобувь и др.);
2) расходы на материалы, используемые на технологические цели;
3) расходы на приобретение и ремонт уборочного инвентаря и инструментов;
4) общецеховые расходы: расходы на заработную плату с отчислениями линейного персонала ремонтного участка, содержание производственно-бытовых помещений, налог на землю под ними, эксплуатация машин на внутренние перевозки материалов, инструмента, инвентаря, линейного персонала, др. в размере, определенном согласно выбранному способу распределения данных расходов;
5) расходы, связанные с обязательным страхованием гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на пассажирских лифтах как опасных объектах;
6) стоимость работ, услуг по договорам со специализированными организациями (например, услуги по техническому освидетельствованию и диагностическому обследованию лифтов).
2.3.3.4. Расходы на текущий ремонт общего имущества, в т.ч. на:
1) оплату труда рабочих, занятых на данных работах;
2) взносы на обязательное социальное страхование;
3) охрану труда и технику безопасности;
4) технологические материалы;
5) инструмент, инвентарь;
6) эксплуатацию спецтехники и строительных машин, используемых на ремонтно-строительных работах;
7) общецеховые расходы (заработная плата с отчислениями, содержание производственно-бытовых помещений, налог на землю под ними, эксплуатация машин);
8) работы, выполняемые подрядным способом.
Расходы на оплату труда работников, осуществляющих соответствующие ремонты, и на материалы определяются на основании программы работ по текущему ремонту, планируемому к выполнению хозяйственным способом.
Расчет расходов на материалы и основные средства производится исходя из:
потребности в материальных ресурсах, определяемой на основании действующих единичных норм и нормативов с корректировкой на местные условия выполнения работ или индивидуальных норм материальных ресурсов, разработанных организацией:
цен на материалы, узлы и оборудование, приобретаемые у поставщиков либо стоимости изготовления товарно-материальных ценностей в подразделениях (ремонтно-механический цех и т.п.) организации.
Расходы по другим видам работ, услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, формируются аналогично.
В сумме расходов, формирующих стоимость работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, с 01.01.2017 в части расходов коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества, определяемых исходя из установленных нормативов потребления, учитываются такие расходы как: холодная вода на поливку тротуаров, проездов, зелёных насаждений и газонов и других придомовых территорий, холодная и горячая вода на мойку и влажную уборку помещений общего пользования, мусоропроводов, мусоросборников, контейнерных площадок, урн и т. д.; электроэнергия на работу лифтов, насосов, электроинструментов, используемых в ходе проведения ремонтов общего имущества (электродрели, перфораторы, сварочные аппараты и др.).
2.4. Порядок определения стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
2.4.1. План формирования стоимости работ, услуг по содержанию по ремонту общего имущества:
2.4.1.1. Определить расчетную стоимость каждой из работ, услуг, входящих в перечень работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме.
При использовании метода единичных расценок расчетная стоимость работ, услуг каждого вида определяется как произведение физических объёмов работ услуг соответствующего вида, подлежащих выполнению в расчетном периоде на этом многоквартирном доме, и единичных расценок, установленных на этот вид работ (услуг). При использовании метода суммирования расходов расчетная стоимость работ, услуг каждого вида определяется как сумма расходов управляющей организации, связанных с производством и реализацией данного вида работ, услуг.
4.1.1.2. Определить общую (совокупную) стоимость всех работ, услуг входящих в перечень работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в разбивке на услуги по управлению многоквартирным домом, работы, услуги по содержанию общего имущества и работы по текущему ремонту общего имущества. Расходы на управление многоквартирным домом выделяются в отдельную стоимость данных услуг, в том числе для целей применения управляющей организацией освобождения от налогообложения по НДС всех или части работ и услуг, выполняемых подрядным способом.
Общая (совокупная) стоимость определяется как сумма расчетных стоимостей каждой из оказываемых услуг и выполняемых работ.
Все стоимостные показатели формируются с учетом принятой в управляющей организации системы налогообложения.
Определенная общая (совокупная) стоимость работ, услуг является планово-договорной стоимостью, исходя из которой определяется цена договора и производятся расчеты с собственниками помещений.
2.4.2. Особенности определения стоимости работ, услуг при заключении договора со сроком действия более чем один год
Стоимость работ, услуг определяется следующими методами:
- метод ежегодного утверждения стоимости работ, услуг
Стоимость работ, услуг определяется на каждый год действия договора в порядке, указанном в разделе 2.4.1. То есть в каждом последующем периоде действия договора, начиная со второго, стоимость работ, услуг изменяется по окончании срока, на который она была установлена ранее. Данный метод предполагает ежегодную процедуру формирования и утверждения на общем собрании собственников помещений перечня, объемов, стоимости работ, услуг, подлежащих выполнению в каждый очередной период действия договора, и соответствующего этой стоимости размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
- метод индексации стоимости работ, услуг
Стоимость работ, услуг на первый год действия договора определяется в порядке, указанном в разделе 2.4.1. Стоимость работ, услуг на второй и каждый последующий годы действия договора определяется путем индексирования стоимости соответствующих работ, услуг, установленной на период, предшествующий расчетному.
Необходимо иметь в виду, что индексирование стоимости возможно в отношении тех работ, услуг, перечни и объемы выполнения которых заранее определены. К таким работам, услугам относятся работы, услуги, имеющие регулярный, повторяющийся из года в год характер (как правило, услуги, работы по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в многоквартирном доме).
Что касается ремонтно-строительных работ, характер и объем выполнения которых не являются стабильными и подвержены колебаниям от одного периода к другому в зависимости от видов работ, графика их выполнения, межремонтных сроков и т.п., то в целях возможности применения к ним метода индексирования стоимости на каждый последующий период действия договора (начиная со второго), перечень, объем и стоимость этих работ определяются на дату заключения договора и устанавливаются на весь срок действия договора в разбивке по годам - исходя из перечня и объема работ, услуг, предусмотренных условиями договора на соответствующий период его действия.
При этом стоимость всех работ, услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, включая ремонтные, устанавливается на каждый год действия договора не в твердой величине, а с условием её дальнейшего ежегодного индексирования. Стоимость непредвиденных работ, необходимость и объемы выполнения которых не могут быть определены заранее, формируется в пределах суммы ежегодного резерва, создаваемого на эти цели в размере, утвержденном решением общего собрания собственников помещений, и может ежегодно индексироваться в соответствии с порядком, установленным договором.
Данный метод не требует проведения ежегодных собраний собственников помещений в многоквартирном доме по поводу установления (пересмотра) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на каждый очередной период действия договора. Кроме того, он позволяет минимизировать риски управляющей организации, связанные с планированием расходов по выполнению своих договорных обязательств на ряд лет вперед.
При использовании метода индексации стоимости работ, услуг стоимость подлежащих выполнению в первый и каждый последующий период действия договора работ, услуг, рассчитанная на дату заключения договора (в ценах на первый год действия договора), является базовой.
Планово-договорная стоимость, исходя из которой определяется цена договора и производятся расчеты с собственниками помещений в каждом периоде действия договорных отношений, определяется по окончании очередного года действия договора путем умножения базовой стоимости на установленный для следующего года индекс-дефлятор.
Базовая стоимость, рассчитанная на 1-й год действия договора, соответствует планово-договорной стоимости, принимаемой в основу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1-й год действия договора. Базовая стоимость, рассчитанная на каждый последующий год действия договора, начиная со второго, является основой (базой) для определения планово-договорной стоимости на соответствующий период.
|
