Утверждено правлением 18.09.13 г.
Председатель правления ________ В.А.Окмянский
Протокол разногласий к отчету ревизионной комиссии ТСЖ «Возрождение»
20.06.2013 в правление ТСЖ был передан «Отчет ревизионной комиссии ТСЖ «Возрождение» за период с 01 января 2012 г. по 01 мая 2013 г. в части расходования денежных средств» (далее – Отчет).
В соответствии со статьей 150 Жилищного кодекса РФ ревизионная комиссия представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества. Такое заключение должно содержать оценку соответствия финансовой деятельности ТСЖ требованиям законодательства, заключенным ТСЖ договорам и целям деятельности ТСЖ, достоверности бухгалтерской отчетности, правильности уплаты налогов.
Однако такого заключения представленный ревизионной комиссией Отчет не содержит.
Кроме того, Отчет содержит значительное число фактических неточностей, не соответствующих действительным требованиям закона и документам ТСЖ, в том числе:
В отчете ревизионной комиссии
|
Фактическое положение
|
1.1. Правом подписи на финансовых документах по Уставу ТСЖ обладает только председатель правления, но все финансовые документы подписывались управляющим Зайцевым А.Н.
|
Утверждение в отчете неверно как по трактовке закона, так и фактически. По закону председатель имеет право действовать без доверенности. Но также вправе выдать и доверенность кому-то из работников. В соответствии с Уставом в ТСЖ введена должность управляющего хозяйством, «организующего работу по предоставлению собственникам услуг по содержанию и ремонту, коммунальных услуг, выполняющего иные поручения правления и его председателя, назначаемого и освобождаемого от должности правлением».
Управляющий Зайцев А.Н. выполняет поручения правления и его председателя, в том числе по подписанию платежных документов для банка. Право первой подписи есть у председателя правления и у управляющего, второй подписи – у главного бухгалтера и бухгалтера. В проверяемый ревизионной комиссией период председатель правления Окмянский В.А. также подписал около 40 платежных поручений.
Фактов неправильного расходования средств управляющим и главным бухгалтером (не в соответствии с заключенными договорами) правлению не известно, ревизионной комиссией также не названо. Во всех организациях, в том числе гораздо малочисленнее, право второй подписи предоставляется заместителю руководителя или иному работнику.
|
1.2. Все договоры подписывались управляющим Зайцевым А.Н.
|
Утверждение неверно. Председатели правления Хетагури Т.С. и Окмянский В.А. подписывали значительное число договоров. При этом, как и установлено уставом ТСЖ, договоры на эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества заключались по решению правления. За исключением двух договоров – на поверку общедомовых приборов учета (в период отпуска председателя в мае 2013 г., цена услуги продиктована монополистом) и на ремонт одного из подъездов (в период между прекращением работы предыдущего правления и началом работы вновь избранного, обоснованность сметы проверялась членом ревизионной комиссии прошлого состава).
|
1.3. Документами, на основании которых действовал Зайцев А.Н., являются доверенности, выданные ему председателями правления Хетагури Т.С., затем Окмянским В.А.
|
Полномочия управляющего вытекают из пункта 8.9 Устава ТСЖ и предоставлены ему должностной инструкцией. Доверенность требуется лишь в случае представления интересов ТСЖ в сторонних организациях. Председатель правления вправе выдавать доверенности. Нарушения каких-либо норм факт выдачи доверенности не содержит.
|
2.1. Сомнения в целесообразности заключения договора по обслуживанию теплопунктов с ООО «Хот-Энерджи».
|
В 7 домах нашего ТСЖ имеется 8 теплопунктов, в которых осуществляется регулирование температуры теплоносителя в батареях отопления и приготовление горячей воды путем нагрева холодной воды теплоносителем. Оборудование этих теплопунктов требует квалифицированного обслуживания, которое в течение нескольких лет осуществляется специализированной организацией ООО Хот-ЭНерджи. Это предприятие работает более профессионально и ответственно, чем другие организации, которые сотрудничали с ТСЖ ранее, имеет хорошие отзывы от других ТСЖ. Осуществляет не только абонентское обслуживание, но и замену неисправных приборов. Цена услуги «Хот-Энерджи» для нашего ТСЖ определена со скидкой на объем работы, на 11-20% меньше цены для других ТСЖ (проводился мониторинг).
Принятие в штат ТСЖ хорошо оплачиваемых на рынке труда инженера-теплотехника и на 0,5 ставки инженера-КИПовца взамен подряда Хот-Энерджи не приведет к снижению расходов; при этом возникнут проблемы на период отпусков и болезней этих работников.
|
2.2. Непонятна целесообразность заключения разового договора от 19.03.2012 с ООО «Этра» на техническое обслуживание теплообменников, если этим занимается «Хот-Энерджи».
|
Это была разовая специфическая работа - по промывке теплообменников, требующая специального оборудования, которым располагает ООО «Этра». Данный вид работ не входит в обязанности Хот-Энерджи по договору абонентского обслуживания.
|
2.3. ТСЖ понесло от сотрудничества с Хот-Энерджи убытки: в 2012 г. – 1,255 млн.
|
Утверждение полностью необоснованно. Хот-Энерджи оказывало ТСЖ следующие услуги:
1) абонентское обслуживание 8 теплопунктов на сумму 69,5 тыс.руб. в месяц; 2) абонентское обслуживание 2 водонасосных станций на сумму 7 тыс.руб. в месяц; 3) ежегодная опрессовка сетей теплоснабжения на сумму 340 тыс.руб.
Все указанные работы являются необходимыми. Они обеспечивает не только бесперебойное предоставление услуг, но и способствуют экономии тепловой энергии за счет выбора наиболее оптимальных режимов, что позволяет поддерживать плату за отопление на уровне 20-24 руб./кв.м (в муниципальных домах на июнь 2013 г. — 29,32 руб./кв.м).
Теплопункты во всех домах с аналогичным инженерным решением обслуживаются подобными организациями; приглашение инженеров по совместительству является редким и практикуется только в домах с одним теплопунктом, у нас же их – 8.
|
3а. Действующие в ТСЖ тарифы не имеют под собой нормативной базы и являются незаконными.
Фактически критикуется только то, что нагрев полотенцесушителей включен в тариф за отопление.
|
Все тарифы в ТСЖ являются обоснованными. Что касается отопления, то Теплоэнерго выставляет платежи не в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета, а по 1/12 годового потребления исходя из прошлогодних объемов, сверка же и возврат ТСЖ переплаченных сумм осуществляется один раз по окончании финансового года. Поэтому появляются излишки, которые ежегодно возвращаются собственникам. В холодную зиму может образоваться и недобор.
Перерасчет по всем коммунальным услугам ежеквартально потребовал бы увеличения штата бухгалтеров, что не согласуется с предложениями ревизионной комиссии по экономии фонда оплаты труда. Полотенцесушители очевидно являются отопительными приборами, поскольку отапливают ванные комнаты круглосуточно независимо от расхода горячей воды. Перевод расходов на их нагрев в плату за горячее водоснабжение не принесет жителям никакой экономии: плата за отопление уменьшится, но плата за горячую воду увеличится.
|
4. Ревизионная комиссия не согласна с порядком начисления платы за электроэнергию, установленным Региональной службой по тарифам, и предлагает: оспорить решение РСТ, вернуть переплаченные средства собственникам исходя из реального потребления электроэнергии
|
Юридических оснований для обжалования решения РСТ, действовавшего в 2012 году для всех потребителей Нижегородской области, в отчете ревизионной комиссии не приведено. Если такие основания есть, членам ревизионной комиссии может быть дана доверенность для обжалования. На общее собрание в июне 2013 г. выносился вопрос о возврате излишков по отоплению, но собрание не получило кворума (26%).
В 2013 году решением РСТ предусмотрено, что расчеты между Энергосбытом и ТСЖ проводятся также, как между ТСЖ и потребителями. В связи с этим с июля 2013 года Энергосбыт выставляет платежи исходя из социальных норм, а также без учета пониженного ночного тарифа, поскольку общедомовые приборы учета не были запрограммированы на двуставочный тариф (работа по перепрограммированию сейчас ведется). По расчетам за 2013 год убытки ТСЖ ожидаются в сумме 871 тыс.руб. Кроме того, Энергосбыт требует доплатить за январь-июнь 2013 г. еще 1,233 млн.руб., с чем ТСЖ не согласно. Одним из вариантов покрытия этих убытков является использование излишков за 2012 год. Данный вопрос правлением рассматривается.
|
5.1. Ревизионная комиссия считает неэффективным договор о юридическом обслуживании ТСЖ с ООО «Юр-Профи».
|
5.1. В 2011 году Юр-Профи проведено 15 судебных дел по взысканию задолженности и взыскано 800 тыс.руб., в 2012 году – 6 судебных дел и взыскано 310 тыс.руб. Некоторые ответчики заявляют встречные требования, по различным предлогам затягивают процессы, тормозят исполнение. Все это требует квалифицированной юридической помощи.
Кроме того, Юр-Профи выполняет и другую необходимую ТСЖ работу – составление проектов договоров и проверка предлагаемых к заключению договоров, участие в доработке Устава, регистрация изменений и внесения в реестры новых руководителей, составление юридических заключений и т.д. Эта деятельность отражена в их годовых отчетах. Замена обслуживающей фирмы юристом по совместительству не даст никакого эффекта, а зарплата и страховые взносы составят ту же сумму.
|
5.2. Необходимо более четко выстроить работу по сбору долгов.
|
5.2. В настоящее время акцент в работе с должниками перемещен в работу штатных работников ТСЖ по звонкам должникам и направлению им предупредительных писем. На 1 июня 2013 года размер задолженности снижен с 2,1 млн. до 1,5 млн.руб.
|
6.1. Утверждается, что вознаграждения членам правления, включая председателя, могут быть только разовыми по результатам работы.
|
В Жилищном кодексе сказано об установлении размера вознаграждения членам правления, откуда следует, что вознаграждение может быть как по результатам работы, так и регулярным. Решением общего собрания членов ТСЖ от 10.11.2010 установлено, что правление вправе самостоятельно определять размер вознаграждения членам правления исходя из лимита 25 тыс.руб в месяц.
С учетом постоянного объема работы председателя правления было принято решение о его ежемесячном вознаграждении в сумме 17242 руб., другим членам правления – в соответствии с их конкретным вкладом в работу, не за одно лишь участие в заседаниях. При принятии решений о разовых вознаграждениях отдельным членам правления основания для такой выплаты не всегда указываются в протоколах, поскольку протокол не является стенограммой.
|
6.2. Решения о каких-либо выплатах председателю правления ТСЖ Окмянскому В.А. правление ТСЖ якобы не принимало, но в декабре 2012 г. выплачено 45002 руб.
|
Утверждение о непринятии решений правлением не соответствует действительности. Решением правления от 05.12.12 председателю правления с октября 2012 г. установлено ежемесячное вознаграждение 17242 руб. (это решение процитировано в самом же отчете ревизионной комиссии, но без указания его даты). Первая выплата была осуществлена 27.12.12 одновременно за октябрь, ноябрь и декабрь 2012 г., поэтому сумма составила за 3 месяца за вычетом налога 45002 руб.
|
7.6. Рекомендация расходовать денежные средства в пределах ограничений (сметы, планы и т.д.)
|
Так и происходит. В пункте 8.1 того же отчета приведены данные о том, что по содержанию жилья в целом достигнута экономия 41 тыс.руб.
В то же время в ставке содержания жилья предусмотрена статья «непредвиденные расходы» - 250 тыс.руб. в год (в 2012г. было 400 тыс.)
Т.о., рекомендация не понятна, т.к. противного не выявлено.
|
7.10. прекратить доплаты за совмещение должностей на время отпуска другого сотрудника.
|
На период отсутствия ряда работников их обязанности в порядке совмещения возлагаются на других работников, за что в соответствии с трудовым законодательством производится доплата за совмещение должностей. В ТСЖ такие доплаты, и в строго ограниченных размерах, осуществлялись при временном исполнении работником обязанностей вышестоящего руководителя (инженером – обязанности управляющего по оперативному руководству, бухгалтером – обязанности главного бухгалтера). На время отсутствия уборщицы подъезда, дворника, электрика, паспортиста, операторов диспетчерского пульта лифтов производится замещение другим работником.
|
7.11. Рекомендуется сократить должность секретаря.
|
Такой должности в ТСЖ нет. В ТСЖ работает паспортист, который также исполняет обязанности инспектора по кадрам и делопроизводителя. С учетом периодических посещений миграционной службы (в ТСЖ 717 квартира), почты и невысокой заработной платы эта должность оправдана.
|
7.12. Рекомендуется проводить обучение и повышение квалификации персонала только за счет персонала.
|
Трудовое законодательство предусматривает повышение квалификации работника за счет предприятия и обязанность предприятия проводить переаттестацию.
В ТСЖ проходит не обучение, а ежегодная аттестация ответственных за безопасную работу лифтов, ответственных за газовое хозяйство, ответственных за электрохозяйство, ответственных по эксплуатации тепловых установок, электрика, оператора диспетчерского пульта лифтов.
|
8.4. Выдавать подотчетные суммы на 7-10 дней, но не на 3 месяца.
|
В отчете указана годовая сумма полученных в подотчет средств 242 тыс.руб., что вводит в заблуждение относительно их фактического размера. В действительности единовременный размер выданных сумм на руках у двух работников (управляющий и инженер) не превышает 24 тыс.руб. Срок выдачи подотчетных сумм будет ограничен.
|
10. Председатели правления Хетагури и Окмянский неоднократно по собственному усмотрению распоряжались общим имуществом ТСЖ.
|
Конкретных фактов такого распоряжения в отчете не приведено. Все договоры сдачи в аренду мусорокамер и других частей общего имущества заключались по решению правления.
|
Правление предлагает ревизионной комиссии учесть приведенные замечания, а также представить заключение о результатах проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества за 2012 год.
Правление в данном протоколе разногласий не полемизирует с мнением ревизионной комиссии по другим вопросам, являющимся дискуссионными, но считает, что если собственникам сообщаются какие-то факты, то они должны излагаться достоверно.
|
