Анализ результатов расчетов коммерческой и общественной эффективности проекта «Экопоселение»
3.2.2. Коммерческая эффективность проекта «Экопоселение»
1. Прогноз продаж и обоснование операционных издержек по проекту «Экопоселение»
Количество проданных домов в IV квартале 2006 года было установлено по факту продаж пилотных домов, из которых: 2 – соломенных дома, 2- экодома, 6 – коммерческих домов. Всего планируется построить 61 дом с наделением каждого дома земельным участков в 15 соток. В дальнейшем, прогноз продаж и структура домов осуществляется на основе экспертной оценки:
2007 год. 1 – соломенных дома, 1- экодома, 8 – коммерческих домов.
2008 год. 1 – соломенных дома, 1- экодома, 8 – коммерческих домов.
2009 год. 3 – соломенных дома, 3- экодома, 8 – коммерческих домов.
2010 год. 4 – соломенных дома, 4 - экодома, 9 – коммерческих домов.
Ценообразование квадратного метра жилья закладывалась исходя из себестоимости жилья и необходимых затрат на развитие экопоселка. В развитие входит в последующие годы строительства детского сада, магазин, аптечного киоска, клуба для жителей поселка. Таким образом, цена квадратного метра жилья в базовом варианте выглядит следующим образом:
Соломенный дом – 24000 руб. (без учета НДС), 28000 руб. (с НДС).
Экодом – 25099 руб. (без учета НДС), 29616 руб. (с НДС).
Коммерческий дом – 32261 руб. (без учета НДС), 38062 руб. (с НДС).
Как видно, цена квадратного метра соломенного дома ниже всего ввиду использования достаточно дешевого и экологически чистого сырья для утепления дома – соломенных блоков. Коммерческий дом самый дорогой даже без использования инновационных технологий из представленных выше, так как строится из дорогостоящего материала – бруса.
Динамика продаж в проекте определяется экспертными оценками и стратегией развития организации ЗАО «Экодом». Преобладание в структуре экопоселка домов коммерческого типа обоснованно ввиду наличия сложившихся стереотипов у горожан г. Новосибирска к домам нетрадиционного уклада. В дальнейшем с развитием в обществе понимания и осознания преимуществ энергоэфективных и ресурсосберегающих домов доля строительства экодомов и соломенных домов возрастет. Динамика объёмов продаж и выручки представлена в Приложении 3 и на рисунке (рис.4):
Рисунок 4 – Динамика выручки (без НДС) в рамках реализации проекта «Экопоселение»
В финансовой модели общий блок операционных издержек разделяются на четыре взаимосвязанных таблицы:
таблица 3.1. - операционные издержки на строительство соломенных домов;
таблица 3.2. - операционные издержки на строительство экодомов;
таблица 3.3. - операционные издержки на строительство коммерческих домов;
таблица 3.4. – операционные затраты ТСЖ и издержки управления.
Операционные издержки на строительство пилотных домов были достаточно велики, так как, во-первых, данная технология строительства была инновационная и механизм её воплощения отрабатывался годами, во-вторых, отсутствие бесперебойного финансирования проекта. Поэтому себестоимость построенных и проданных в концу 2006 года пилотных домов достаточно высока:
Соломенный дом – 12595 руб.
Экодом – 12022 руб.
Коммерческий дом – 16876 руб.
В дальнейшем с учетом централизованной закупки строительных материалов и рационализации строительного процесса в рамках финансовой модели были приняты поправочные коэффициенты отдельных статей себестоимости домов:
Таблица № 1 – Поправочные коэффициенты статей затрат на строительство домов
Как видно, из таблицы благодаря предоставлению скидок при централизованной закупке строительных материалов, а так же экономии затрат на транспортировку и заработную плату производственных рабочих, себестоимость квадратного метра при дальнейшем строительстве (тиражировании) домов снижается:
соломенный дом – 8393 руб;
экодом – 10075 руб;
коммерческий дом – 13012 руб.
Структура себестоимости на строительство отдельных домов выглядит следующем образом (табл.3):
Таблица № 3 – Структура себестоимости строительства домом каждого типа в рамках проекта «Экопоселение»
Из анализа таблицы видно, что в процессе тиражирования трех типов домов на территории экопоселения возникают значительное снижение себестоимости квадратного метра жилья. Особенно заметно снижаются затраты на строительство соломенного дома на 33,34% по сравнению со строительством пилотного соломенного дома. Это связано прежде всего с рационализацией строительного процесса в результате чего происходит экономия не только затрат, но времени. По данной причине происходит снижение себестоимости квадратного метра экодома, коммерческого дома при тиражировании на 10,96% и 22,36%. При этом наибольшая часть затрат сопряжена со строительными материалами и заработной платой рабочих. При закупке леса для строительства коммерческих домов лесозаготовители предоставляют существенные скидки при больших партиях поставки, поэтому изменение себестоимости при тиражировании коммерческих домов происходит столь существенно.
В начале проекта коллективные операционные издержки поселка включают только затраты на управление, но затем, ближе к завершению строительства и сдачи первых пилотных домов, начинают преобладать затраты, связанные с организацией ТСЖ (табл.6):
Таблица №6 – Структура и динамика коллективных затрат поселка, руб.
Из анализа таблицы №6 видно, что существенно снижена доля арендных платежей в общей структуре коллективных затрат поселка в раках проекта. Это связано с тем, что арендные платежи за землю с 2007 снижены с 300 тыс.руб. в год до 110 тыс.руб. с целью поддержки и развитию экологического малоэтажного строительства на территории г. Новосибирска.
В рамках финансовой модели затраты на строительство домов относятся к инвестициям в оборотный капитал и отражаются в соответствующей строке, а затраты ТСЖ и управленческие расходы относятся к операционным издержкам.
2. Инвестиции в основной капитал
В соответствии с особенностями бухгалтерского учета в строительстве инвестиции в основные средства и инфраструктуру относятся к инвестициям в основной капитал. Инвестиции в основной капитал связаны со строительством инфраструктуры поселка и закупке необходимого оборудования для строительства и обслуживания домов. Большая сумма инвестиций в основной капитал были произведены до 2007 года и в последующие годы предполагается закупка снегоуборочной техники с целью уборки территории экопоселка с наименьшими трудовыми и финансовыми затратами. Общие инвестиции в основной капитал предполагаются в размере 8 135 тыс.руб. Структура затрат представлена на следующем рисунке (рис.7):
Рисунок № 7 – Структура инвестиций в основной капитала
В рамках финансовой модели используются все затраты по восстановительной стоимости. Наибольшие капиталовложения сопряжены со строительством дороги и водозабора, которые в общем в структуре инвестиций в основной капитал занимают 49,51%. В целом строительство инфраструктуры экопоселка 7529 тыс.руб.(с учетом НДС), что составляет 92,55% от общих инвестиций в основной капитал. Приобретение снегоуборочной техники и бетономешалки составляет 356 тыс.руб. или 4,37 % от суммы общих инвестиций в основной капитал.
Все объекты подлежат амортизации в течение определенных периодов. Каждый группе присваивается индивидуальная норма амортизации, которая начисляется равномерным способом поквартально.
3. Инвестиции в оборотный капитал
В соответствии с особенностями бухгалтерского учета в строительстве инвестиции в строительство отдельных домов относится к инвестициям в прирост чистого оборотного капитала.
Для реализации данного проекта инвестиций в оборотный капитал рассчитываются исходя из сопоставления нормируемых оборотных активов организации и нормируемых краткосрочных обязательств, при этом элементы нормируемых оборотных активов и краткосрочных обязательств рассчитывается на основе Методических рекомендаций 2000 г. Исходная информация для расчета оборотного капитала и расчет потребности в оборотном капитале приводится в приложении Г таблицы Г1,Г2 (приложение Г).
При этом суть методики состоит в соотнесение определенных статей затрат связанных с данным элементом оборотных активов (текущих обязательств) с оборачиваемостью данного элемента оборотных активов (текущих обязательств). Соответствие статей затрат определенным элементам оборотных активов (текущих обязательств) приведена в Методических рекомендациях Минфина 2000 года.
Например, величина оборотного капитала авансированного в запасы сырья и материалом определяется путем произведения общей суммы строительных материалом с НДС и суммы в днях страхового запаса и периодичности поставок в днях деленного на два (делится на два ввиду учета неравномерности поставок т.е. среднеарифметическое) и затем данная величина соотносится с длительностью шага разбивки в днях (в наше случаи это квартал, т.е. 90 дней): (2562 тыс. руб.*(15 дней + 30 дней/2))/90дней.
В статье «незавершенное производство» отражается накопленное незавершенное строительство. В условиях тиражирования домов незавершенное строительство переходит к концу III квартала в готовую продукцию. В статье «готовая продукция» отражается затраты на строительство всех типов домов за данный период и в период продажи (IV квартал) данная строка обнуляется.
В виду того, что инвестиции в оборотный капитал должны отражать реальный отток денежных средств, то и статьи в оборотных активах и текущих обязательствах учитывают НДС. Для бухгалтерского баланса данные статьи должны быть очищены от НДС, а данная сумма НДС отражается в строке НДС по приобретенным ценностям. Таким образом, инвестиции в оборотный капитал рассчитаны в целях экономического проектного и бухгалтерского анализа и представлены в приложении.
На рисунке 8 приведена динамика прироста чистого оборотного капитала в рамках инновационного проекта «Экопоселение» (рис. 4):
Рисунок 8 – Динамика прироста ЧОК в рамках инновационного проекта «Экопоселение»
Из анализа динамики видно, что наблюдаются циклические колебания прироста ЧОК за счет строительно-производственного цикла: пик приходится на II квартал года, когда происходит 60% строительных работ и падение до нуля в IV квартале года, когда происходит сдача строительного жилого объекта.
В целом общая потребность в инвестициях представлена в приложении Д таблица Д1 (приложение Д). Для данного инвестиционного проекта характерно значительные инвестиции в основной капитал в связи со строительством инфраструктуры поселка с децентрализованной системой жизнеобеспеченья поселка и значительными колебаниями инвестициями в оборотный капитал в связи с сезонностью строительных работ по возведению коттеджного экопоселка.
Ликвидационная стоимость
Завершающая стадия относится к I кварталу 2011 года, данный этап условный, так как заканчиваются строительные работы в рамках инновационного проекта «Экопоселение», но деятельность ТСЖ и дальнейшее развитие экопоселка на этом не заканчивается. Поэтому ликвидационная стоимость достаточно значительная и связана с остаточной стоимостью объектов инфраструктуры поселка и основных средств. В рамках модели используется бухгалтерский метод исчисления ликвидационной стоимости проекта на основе остаточной стоимости объектов основных средств. На момент условного завершения проекта ликвидационная стоимость составляет 2 885 тыс.руб.
Налоги
Налогообложение производится в соответствии с Налоговым законодательством РФ. Перечень налогов и сумм к уплате представлено в приложении Ж таблицах Ж1, Ж2 (приложение Ж).
НДС в бюджет рассчитывается как разница между начисленным и уплаченным НДС. При этом в связи с тем, что строительство пилотных домов растянуто на пять лет, то происходит накопление НДС по приобретенным ценностям. В момент продажи пилотных домов разница между НДС начисленным и уплаченным составляет НДС в бюджет. Такая же схема применяется предъявления вычетов применяется и в последующих расчетах.
Налог на прибыль рассчитывается на основе составления Отчета о прибылях и убытках. При этом при расчете налогооблагаемой базы операционная прибыль корректируется не только на величину финансовых издержек, но и на величину налогов, снижающих налоговую базу (в данном примере ЕСН, налог на имущество, земельный налог). При этом в Отчете о прибылях и убытках строке налоги, снижающие на налоговую базу указана сумма налогов на имущество, земельного налога и транспортного налога, так как ЕСН учтен в операционных издержках (в форме начислений на з/п). Налоговый период год, отчетный период квартал.
Налог на имущество рассчитывается как среднегодовая остаточная стоимость имущества умноженная на процентную налоговую ставку. Например, налог на имущество в за I квартал 2007 года рассчитывается: [(5624947 руб.(стоимость имущества на 01.01.2007) + 5449494. (стоимость имущества на 31.03.2007))/8]*2,2% = 30455 руб. Налоговый период год, отчетный период квартал.
Единый социальный налог рассчитывается на основе данных о заработной плате сотрудников предприятия применительно к ставке 26,0%, при этом для сотрудников, чьи доходы, превышают 280000 руб. в год применяется прогрессивная процентная ставка в размере: 72800 руб. + 10% с суммы превышающей доход в 280000 руб. Распределение по фондам происходит в соответствии с НК РФ. К рабочим, занятым в ТСЖ применяется ставка ЕСН в размере 14% в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Налоговый период год, отчетный период квартал.
Земельный налог является местным и его размер устанавливается Мэрией г.Новосибирска. Ставка земельного налога для экопоселения установлена в размере 2000 руб. в год с 15 соток. Всего под экопоселок занято 24 га или 160 соток. Таким образом, земельный налог составляет в год 320000 руб. Налоговый период год, отчетный период год.
6. Коммерческая эффективность проекта «Экопоселение» в целом
Для того чтобы проанализировать данный инновационный проект независимо от выбранной схемы финансирования с целью определения способности проекта в целом генерировать положительный чистый доход, необходимо построение инвестиционного денежного потока по проекту. Инвестиционный денежный поток по проекту представлен в приложении К, построенный на основе таблиц в приложениях А, В, Д, Ж (приложение И).
В качестве притока денежных средств рассматривается выручка (с учетом НДС) от продажи домов в коттеджном экопоселке и поступления членских взносов в ТСЖ ООО «Экодом» от жильцов построенных домов. В качестве оттока денежных средств – общий объём инвестиций, включающий инвестиции в основной и оборотный капитал, операционные издержки (с НДС, но без амортизационных отчислений), связанные с ведением ТСЖ ООО «Экодом» и управленческие издержки, налоги, уплачиваемые в бюджет.
Проект реализуется в течение 10 лет: с 2001 по 2010 гг., поэтому ДП по проекту приводится к моменту анализа данного проекта, т.е. к I кв. 2007 года. Таким образом, ДП, которые возник до момента анализа данного проекта (т.е. до I кв. 2007 гг.), приводится с помощью процедуры наращения по ставке дисконтирования, ДП, которые возникают после момента анализа проекта, приводятся с помощью процедуры дисконтирования (рис.6):
Рисунок 6 – Приведение проектных данных к сопоставимому виду
На основе построенного денежного потока по проекту «Экопоселение» проводится анализ коммерческой эффективности проекта (табл.6):
Таблица – Система показателей коммерческой эффективности инновационного проекта «Экопоселение»
Дисконтированная потребность в дополнительном финансировании составляет 11 772 453 руб., что на 3 369 835 руб. меньше не дисконтированного. Это связано с тем, что наибольший отток происходит при тиражировании домов на территории экопоселения, когда ставка дисконтирования приводит будущие затраты к настоящему времени и они, в свою очередь, в реальном исчислении меньше, чем их номинал. Динамика ЧДД по проекту представлена на следующем рисунке 7 (рис.7):
Рисунок 7 – Динамика чистого инвестиционного ДП и дисконтированного ДП в раках проекта «Экопоселение»
Данный инновационный проект способен генерировать чистый положительный денежный поток, который равен при 15%-ой ставке дисконтирования 12 280 тыс. руб. При этом чистый инвестиционный денежный поток без учета фактора времени 3,7 раза больше данного потока с учетом фактора времени, что показывает неприемлемость простых методов оценки эффективности проектов.
Недисконтированный срок окупаемости нельзя определить однозначно, так как сальдо накопленного ДП по проекту несколько раз меняет свой знак. Дисконтированный срок окупаемости можно определить однозначно, так как можно однозначно определить момент, начиная с которого накопленный инвестиционный денежный поток по проекту становится и в дальнейшем до конца реализации проекта остается неотрицательным и составляет 9,66 лет (рис.10):
Рисунок № 10 – Динамика накопленного ДП по проекту
Внутренняя норма доходности проекта равна 22% годовых или 5% поквартальная. Ввиду нетипичности ДП потока по проекту поведение кривой зависимости ЧДД от ВНД проекта не традиционно (рис.11):
Рисунок 11 – Зависимость ЧДД по проекту от ставки дисконтирования в базовом варианте
Из графика видно, что «запас прочности» инновационного проекта «Экопоселение» достаточно мал, следовательно, если при ухудшении конъюнктуры финансового рынка, в результате макроэкономической нестабильности альтернативная стоимость капитала увеличится более чем на 7%, то реализация данного инновационного проекта будет убыточна.
Если базироваться на более реалистичной предпосылке о том, что доходы, получаемые в ходе реализации проекта, реинвестируются по ставке цены капитала, а не по ставке внутренней нормы отдачи, то можно вычислить модифицированную ВНД, которая равна 16,2% годовых, 3,82% поквартально. Можно констатировать, что при альтернативной стоимости капитала, равной 15% годовых, проект будет эффективен, но сделать заключение о чувствительности проекта к внешним условиям («запас прочности») нельзя, а также дать рекомендации об увеличении положительного денежного потока ввиду отсутствия следующих свойств у показателя MIRR:
MIRR, в отличии от IRR, не может разделить множество норм дисконта на две области: эффективную(где NPV>0) и неэффективную(где NPV<0);
MIRR может себя повести своеобразно и логически «неправильно» при увеличении положительного денежного потока, может как возрасти, так и упасть.
В целом, инновационный проект «Экопоселение», реализующийся в г.Новосибирске ЗАО «Экодомом», с коммерческой точки зрения эффективен и способен генерировать чистый дисконтированный ДП в размере 12 820 037 руб. При этом проект достаточно рискован и имеет небольшой «запас прочности» за счет того, что, во-первых, проект содержит инновационную компоненту и требуется апробирование данных инновационных технологий, во-вторых, долговое время велось строительство инфраструктуры и пилотных домов, что в свою очередь, увеличивает процесс инвестирования и отодвигает начало периода продаж и эксплуатации домов.
Если рассмотреть коммерческую эффективность в разрезе строительства отдельных типов домов, то наибольшая ЧДД приходится на строительство коммерческого типа домов (рис.7):
Рисунок 7 – Взаимосвязь ЧДД по проекту в разрезе строительства отдельных типов домов
Строительство инновационных типов домов приносит чистый дисконтированный убыток в размере 7707 тыс.руб., ЧДД, генерируемый в рамках строительства коммерческих типов домов составляет 20 405 тыс.руб. Таким образом, строительство коммерческих типов домов позволяет покрыть убытки от строительства инновационных типов домов и вывести проект «Экопоселение» на минимальный уровень рентабельности.
7. Финансовая отчетность проекта «Экопоселение»
На основе построенных взаимосвязанных таблиц составляется Отчет о прибылях и убытках, который отражает налог на прибыль и оставшуюся в распоряжении предприятия чистую прибыль. Данный отчет составляется без учета НДС, при этом накопленная чистая прибыль отражается в балансовой строке – нераспределенная прибыль (непокрытый убыток).
Бухгалтерский баланс, построенный в рамках колммерческой эффективности, отличается от бухгалтерского баланса строительных организаций тем, что строительство домов в рамках проектного анализа отражается в виде инвестиций в оборотный капитал и, следовательно, незавершенное строительство и готовые дома отражаются в рамках оборотных активом. В бухгалтерском балансе строительных организаций незавершенное строительство и готовые дома отражаются в рамках внеоборотных активов по статье «строительство». Данная особенность не меняет величины валюты баланса, а лишь изменяет структуру баланса, что не влияет на эффективность проекта и участия в нем.
Финансовая отчетность представлена в приложении.
-
Общественная эффективность проекта «Экопоселение»
Для типичных проектов строительства жилья данный пункт анализа не производится ввиду отсутствия значительного положительного эффекта для общества при их реализации, а зачастую общественная эффективность проектов строительства жилья ниже коммерческой за счет негативного внешнего эффекта.
Инновационный проект «Экопоселение» обладает комплексом положительных эффектов для общества за счет использования инновационных технологий в строительстве соломенного дома и экодома, способствующих снижению ресурсопотребления и повышению энергоэффективности жилья.
Для анализа общественной эффективности используем «приростный» метод, так как данный метод более удобен в применении. При переходе от коммерческой к общественной эффективности необходимо скорректировать выгоды и затраты с учетом экономического анализа. Для этого необходимо поэтапно проанализировать затраты и выгоды при оценке общественной эффективности проекта.
Для инновационного проекта жилищного строительства «Экопоселение» разлиячия коммерческой и общественной эффективности определяется следующими факторами:
прирост налоговых поступлений за счет развития жилищного строительства;
внешние эффекты от внедрения инновационных технологий в строительство соломенных домов и экодомов;
косвенный эффекты за счет повышения качества жильцов экопоселка;
выигрыш производственных рабочих, занятых в ходе строительства экопоселения, ввиду отсутствия совершенной конкуренции на рынке труда.
Поэтапно охарактеризуем влияние каждого из представленных выше факторов.
Перераспределительный эффект связан с участием государства в проекте в виде органа по сбору налоговых платежей, следовательно, нужно элиминировать данный эффект путем прибавления ДП для государства к ДП для проекта для коммерческой эффективности.
Так же перераспределительный эффект связан с формированием инвестиций в оборотный капитал, так как при исчислении прироста ЧОК входят перераспределительные статьи баланса: дебиторская и кредиторская задолженности, расчеты с бюджетом. Поэтому для экономического анализа формируется новая таблица потребности в оборотном капитале, при этом не берутся во внимание перерспределительные статьи баланса. Так как в раках проекта и дебиторской и кредиторской задолженности не было, а расчеты с бюджетов завязаны с потребностью в денежных средствах, то изменение инвестиций в обротный капитал в рамках экономического анализа нет. Расчет представлен в приложении С (приложение С).
Данный эффект увеличивает ДП по проекту в рамках коммерческой эффективности на величину ДП для государства. Таким образом, происходит перераспределение («круговорот денежных средств») в рамках общества: ЗАО «Экодом» платит налоги в разрезе осуществляемой деятельности, при этом общество получает данные средства в виде дотаций и субсидий. При этом мы исходим из предпосылки, что коррупции в эшелонах государственной казначейской власти нет, иначе необходимо вводить поправочный коэффициент, показывающий долю, которая «оседает» в карманах коррупционных чиновников.
Внешний эффект связан положительным экологическим эффектом, который возникает:
от снижения выбросов мусора за счет применения ресурсосберегающих технологий. Данный эффект рассчитан на основе экспертных данных о количестве снижения выброса мусора жильцами соломенных домов и экодомов – 2 кг в ден. и затратах по переработке бытового мусора мусороперерабатывающим заводом – 3000 руб./тонна. Таким образом, каждый соломенный дом и экодом в квартал экономить на выбросе мусора в размере 540 руб./ с домика.
от снижения затрат на канализацию за счет применения септика, что дает экономию затрат из-за отсутствия вызова служб по очистке сточных вод («выгребные ямы»). Один вызов машины по чистке сточных вод стоит 600 руб., при этом это надо делать 1 раз в месяц. Следовательно, в квартал каждый соломенный дом и экодом будут давать экономию в размере 1800 руб. в квартал. Данная сумма является оценкой загрязнения окружающей среди бытовыми сточными водами жилых домов и она отражается в цене, которую предъявляют канализационные службы за очистку данных стоков.
от выращивания свежих овощей и фруктов на земельном участке, при этом исходи из предположения, что подсобное хозяйство будут вести жильцы экодома и соломенного дома. При этом эффект от употребление в пищу свежих овощей и фруктов отражается в цене потребительской корзины, которая продается с учетом свежести. По экспертным данным, цена потребительской корзины первой (дневной) свежести отличается от корзины с более поздней свежестью на величину 1200 руб. При этом данный эффект будет только в летний период – III квартал каждого года.
от снижения выбросов парниковых газов, которые возникают при сжигании 1 тонны угля. За счет применения энергоэффективных технологий в строительстве соломенного дома и экодома происходит снижения использования в отопительный период 30 тонн угля одним домом. Каждые 10 тонн угля выбрасывают 30 тонн парниковых газов и, согласно Киотскому протоколу, каждая тонна парникового газа стоит 112 руб. Таким образом, в течении отопительного сезона (IV квартал – 60%, I – 40%) каждый соломенный или экодом будет снижать выбросы парниковых газов на сумму 3360 руб. в год.
Соединяя в единое целое все внешние эффекты получается суммарный внешний эффект для общества от реализации инновационного проекта «Экопоселение». При этом наблюдается тесная корреляция между количеством соломенных домов и экодомов в общей структуре экопоселка и суммарной величиной внешних эффектов, порождаемых данным проектом. Так как именно строительство энергоэффективных и ресурсосберегающих домов позволяет иметь значительные положительный экологический эффект для общества.
Косвенный эффект связан с увеличением качества жизни жильцов экопоселения благодаря более здоровой пище, благоприятной атмосфере жилья, экологичности района и т.д. Данный фактор трудно измерить в денежной (стоимостной) оценке за счет непродолжительного времени проживания первых жильцов экопоселка и отсутствия статистических наблюдений о их заболеваемости. Поэтому данный фактор не учитывается в рамках модели.
Учет теневых цен, связан прежде всего с применением неквалифицированных рабочих кадров при строительстве домов. Гастрабайтеры получают выигрыш за счет отсутствием совершенной конкуренции на рынке труда. Используется поправочный коэффициент 0,9 в раках модели и корректируется заработная плата рабочих, занятых в ходе строительства домов.
После того, как определились со всеми факторами экономического анализа, построим ДП по проекту в рамках общественной эффективности. При этом используем метод приростов, то есть строим поток не отдельно для анализа общественной эффективности проекта, а используем прирост изменений отдельных статей по сравнению с анализом коммерческой эффективности (приложение О).
Существенный разрыв между коммерческой и общественной эффективностью показывает характерную особенность инновационных проектов в сфере жилищного строительства, направленных на улучшение качества жилья, каким является инновационный проект «Экопоселение» (рис.12):
Рисунок 12 – Взаимосвязь общественной и коммерческой эффективности проекта «Экопоселение»
Общественная эффективность проекта в 9,3 раза больше коммерческой преимущественно за счет прирост налоговых поступлений за счет развития жилищного строительства, вклад которого в рамках общественной эффективности составляет 96 %. Положительный экологический эффект в рамках общественной эффективности составляет 0,31%, так как в структуре массовой застройки экопоселка преобладали коммерческий тип жилья с отсутствием энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий.
Заметно возрастает «запас прочности» проекта в рамках экономического анализа по сравнению с коммерческим, следовательно, риск убыточности реализуемого проекта для общества мал (рис.13). Следовательно, данный проект при альтернативной стоимости капитала 15 %, как с коммерческой, так и с общественной точки зрения эффективен.
Рисунок 13 – Взаимосвязь ВНД в рамках общественной и коммерческой эффективности проекта «Экопоселение»
Деление «пирога» в рамках общественной эффективности показывает доминирование интересов государства в раках проекта, а незначительный экологический эффект для общества обусловлен малым количеством в структуре экопоселка энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий (рис.14):
Рисунок 14 – Распределение общего чистого дисконтированного дохода в рамках общественной эффективности проекта между участниками (r=15%).
Таким образом, заинтересованы в реализации проекта не только явные его участники, но и общество в целом, следовательно, инновационный проект «Экопоселение» можно назвать общественнозначимым.
|
