2.3. Методика оценки инновационных проектов в области жилищного строительства
Инновационные проекты в сфере жилищного строительства не обладают свойством аддитивности, так как выгоды от строительства инфраструктуры строительного объекта и жилых домов по отдельности не равны эффективности проекта, в котором данные объекты реализуются в совокупности. Поэтому при оценки экономической эффективности инновационных проектов жилищного строительства необходимо данное свойство учитывать и не производить деление выгод по проекту линейным способом в зависимости от степени строительства объекта.
Ввиду особенности инновационных проектов строительства жилья деление временного периода реализации проекта следует производить не по стадиям прохождения инновационного продукта (как это принято для инновационных проектов в целом), а разбивать на интервалы времени (шаги), в течении которых завершается определенный цикл строительных работ: нулевой цикл, фундамент, 1 этаж и т.д.
Процесс оценки инновационных проектов в сфере жилищного строительства можно разделить на два этапа:
-
Оценка эффективности проекта.
Оценка коммерческой эффективности проекта.
Оценка общественной эффективности проекта.
-
Оценка эффективности участия в проекте.
Оценка коммерческой эффективности участия в проекте.
Оценка общественной эффективности участия в проекте.
Первый подэтап оценки обычно проводится для инвестиционных проектов в жилищном секторе экономики с целью определения привлекательности проекта для инвесторов – застройщиков. Общественная эффективность данных проектов не рассчитывается, так как во многих случаях она меньше коммерческой ввиду экологического ущерба для общества и представляет данные проекты в нерепрезентативном виде перед социумом. Для инновационных проектов в сфере жилищного строительства оценка общественной эффективности становится обязательной благодаря, использованию инновационных технологий строительства, позволяющих снизить величину отрицательных внешних эффектов и показать экономическую целесообразность применения данных технологий.
2.3.1. Оценка коммерческой эффективности проектов.
Общая схема коммерческой эффективности инновационных проектов в сфере жилищного строительства состоит из двух этапов:
Общая коммерческая эффективность проекта в целом.
Конкретная оценка коммерческой эффективности участия в проекте каждого из участников.
Проекты жилищной сферы обладают значительной коммерческой эффективностью ввиду наличия постоянного спроса на продукт данной отрасли, но данная оценка осуществляется многостадийно с учетом экономического мониторинга продвижения строительства жилья. Поэтому оценка коммерческой эффективности и установление цены квадратного метра жилья должно осуществляется каждый раз после завершения определенной стадии развития, когда есть информация об изменениях, уточнениях реализации проекта, которые сигнализируют об корректировки исходной информации.
Проблема сопоставимости данных по проекту.
Исходные данные должны быть сопоставимы при последующем анализе эффективности проекта, т.е. необходимо проводить инфлирование с целью приведения информации по проекту к моменту начала его анализа. Процесс инфлирования необходим для оценки влияния инфляции на данные по проекту и представляет собой корректировка на темп инфляции затрат и выгод по проекту, предшествовавших настоящему моменту анализа проекта.
В зависимости от способа отражения инфляции цены на товары, работы, услуги подразделяются на постоянные, переменные и дефлированные. Постоянные цены – это фиксированные цены на товары и услуги, которые считаются действующими на протяжении всего расчетного периода. На практике применяется несколько разновидностей постоянных цен:
цены, фактические действующие на определенную дату;
цены, фактически действующие на момент выполнения расчетов эффективности;
цены, которые фактически действовали и будут действовать в базисный момент времени.
Переменные цены – это в общем случае меняющиеся во времени цены, которые, как ожидается, будут действовать на соответствующих шагах расчетного периода. Динамика переменных цен на последующих шагах либо прогнозируется непостредственно, либо рассчитывается исходя из прогнозируемых темпов инфляции.
Дефлированные цены – переменные цены, приведенные к базисной покупательной способности денег. Дефлирование цен на товары производится путем деления на общий(базисный) индекс инфляции.
При этом от того, какой выбран способ учета инфляции, зависит применение процентных ставок, используемых в расчетах эффективности проекта. Если цены приведены в постоянных ценах, то нужно использовать в расчетах по проекту реальные процентные ставки, т.е. такие процентные ставки, которые обеспечивают кредитору такую же доходность от займа, что и номинальная процентная ставка при наличии инфляции. При анализе в переменных ценах использовать нужно номинальные процентные ставки.
Оценку эффективности проекта следует рассчитывать в постоянных ценах или дефлированных ценах, так как при записи денежного потока в переменных ценах происходить, во-первых, завышение ВНД (тем больше, чем выше инфляция) и её «очистка» от инфляции нелегка, во-вторых, остаются искаженными (вследствие инфляции) недисконтированные показатели эффективности проекта. Таким образом, все предшествующие затраты и выгоды подвергаются процессу инфлирования, а будущие предоставляются либо в постоянных или дефлированных ценах.
Оценка эффективности проекта.
Для оценки коммерческой эффективности проекта в целом используют основные четыре показателя: ЧДД, ВНД, дисконтированный срок окупаемости. Для их расчетов строится денежный поток по проекту в целом (инвестиционный денежный поток) с целью определения эффективности проекта без учета схемы финансирования, а затем данный денежный поток дополняется от финансовой деятельности и определяется взаимосвязь участников проекта. Денежный поток по проекту может быть рассчитан прямым и косвенным методом, но для целей анализа рекомендуется использование прямого метода из-за наглядности и большей корректности представления потока в таком виде.
Инвестиционный денежный поток по проекту, рассчитанный прямым методом, включает в виде притока: выручку от реализации и другие внереализационные и операционные доходы, не связанные его финансированием; в виде оттока: инвестиционные затраты, операционные издержки без учета амортизации, налоговые платежи. Инвестиционные издержки подразделяются на две группы: во-первых, инвестиции в основной капитал, во-вторых, инвестиции в оборотный капитал.
Инвестиции в основной капитал представлены капитальными вложениями в основные средства, в инфраструктуру строительного объекта. В соответствии с особенностями бухгалтерского учета в строительстве инвестиции в строительство отдельных домов относится к инвестициям в прирост чистого оборотного капитала. Потребность в инвестициях в оборотный капитал рассчитывается на основе методики ЮНИДО или методики Минфина 2000 года путем закрепления за каждым элементом затрат периода его оборачиваемости, а в российской методике еще и учет страхового запаса отдельных статей затрат. При этом проявляется различия в структуре бухгалтерского баланса и баланса, составленного в рамках анализа эффективности инновационного проекта в сфере жилищного строительства, так как в бухгалтерском балансе строительных организаций отсутствует строка «Готовая продукция» и все затраты по строительству домов относятся на 08 счет «Вложения во внеоборотные активы» по субсчету «Строительство». При анализе эффективности проекта затраты на строительство домов записываются в строке «Готовая продукция» с целью расчета инвестиций в оборотный капитал, так как именно прирост СОК (разница между оборотными активами и краткосрочными обязательствами) характеризует необходимые инвестиционные вложения в строительство жилых домов.
Объекты, которые представлены инвестициями в основной капитал, подлежат амортизации, которая возможна несколькими методами начисления:
равномерная амортизация;
метод увязки с производительностью;
метод уменьшенного остатка;
метод суммы лет;
метод переменных норм.
При этом амортизационные отчисления хотя и включаются в процессе бухгалтерского учета к затратам при построении денежного потока по проекту не учитываются в качестве оттока, так как не происходит реального расходования денежных средств. Поэтому при построении денежного потока по проекту в целом операционные издержки записываются без амортизационных отчислений.
При исчислении налогов в ходе реализации инновационных проектов в сфере жилищного строительства необходимо учитывать возможность предъявления вычета по НДС после реализации жилых домов, поэтому в течении строительства объекта происходит накопление налогового вычета по НДС, который при продаже жилья, снизит величину начисленного НДС. Так же налог на имущество не уплачивается в течение строительства объектов инфраструктуры, которые ставятся на баланс в виде незавершенного строительства и после завершения строительно-монтажных работ происходит их списания в сумме фактических затрат на счет основных средств. При строительстве жилья используется подрядная форма трудовых соглашений, поэтому при исчислении ЕСН применяется снижение процентной ставки 26% на ставку по социальному страхованию в размере 2,9%. Таким образом, для работников, с которыми заключены договоры гражданско-правового характера, ЕСН составляет 23,1%. Уплата налога на прибыль происходит неравномерно с учетом цикличности строительных работ по мере реализации жилых домов.
При этом полностью исключить влияние схемы финансирования на эффективность проекта в целом нельзя, так как включение в инвестиционный денежный поток налоговых платежей приводит к влиянию финансовых издержек на величину налога на прибыль, который в свою очередь включается сумму налогов по проекту. Для устранения данного влияния необходимо с начало исчислять налог на прибыль при условии финансирования проекта за счет только собственного капитала с целью оценки коммерческой эффективности проекта в целом, а затем для оценки финансовой реализуемости проекта необходимо определение налога на прибыль с учетом конкретной схемы финансирования. Данная процедура требует временных затрат, поэтому в большинстве случаев двойное исчисления налога на прибыль не производится и налоговые платежи в инвестиционном денежном потоке учитывают налог на прибыль с учетом финансовых издержек.
Проблема ликвидационной стоимости проекта.
Ликвидационная стоимость объекта включается в инвестиционный денежный поток и влияет на эффективность проекта, при этом, чем она больше, тем существеннее её влияние. Величина ликвидационной стоимости определяется разностью доходов и расходов от деятельности по закрытию строительного проекта. Существует два метода оценки ликвидационной стоимости проекта:
метод остаточной стоимости – определение возможного притока денежных средств от продажи объектов, созданных и приобретенных в процессе строительства;
метод прогнозирования доходов – прогнозирование денежного потока, который будет в послеплановом периоде (экстраполяция денежных потоков, возникающих в расчетном периоде).
Самым простым вариантом применения первого метода является определение цены возможной продажи на уровне «бухгалтерской» балансовой стоимости, но при этом игнорируется расхождение между бухгалтерской и рыночной оценками имущества.
Применение каждого из методов зависит от схемы передачи прав собственности при продаже жилых домов. В ходе реализации проектов в сфере жилищного строительства возможны две ситуации реализации прав собственности на объект жилья:
при продаже право собственности на жилой объект и инфраструктуру жилого сооружения переходит к покупателю;
при продаже право собственности на жилой объект переходит к покупателю, а инфраструктура жилого объекта остается в собственности застройщика.
Если проекта строительства жилья предполагает первую схему реализации права собственности на объект строительства, то ликвидационная стоимость проекта будет незначительна и связана с уборкой строительной площадки, выводом основных средств с территории и т.д. Поэтому обоснованным будет применение для её оценки метода прогнозирования доходов, при этом в послеплановом периоде ликвидационная стоимость строительного объекта будет представлена в виде оттока денежных средств.
Если проект строительства жилья предполагает передачу в собственность покупателя жилого дома, а инфраструктура жилого объекта остается в собственности застройщика, то возможно применение двух методов оценки ликвидационной стоимости проекта. При этом очевидно, что ликвидационная стоимость объекта будет представлена в виде притока денежных средств, которые покроют затраты на её строительство и принесут большую прибыль застройщику, нежели продажи её в собственность покупателю жилья. Если использовать метод остаточной стоимости объекта, то возможная цена продажи объектов инфраструктуры определяется исходя из их бухгалтерской стоимости, которая рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объектов и исчисленной амортизации по ним. Недостатком его применения является занижение эффективности проекта ввиду низкой остаточной стоимости проекта, что стимулирует застройщика к продаже инфраструктуры жилого объекта в комплексе с домом.
При использовании метода прогнозирования доходов необходимо ввести дополнительный n-ый шаг расчетного периода, охватывающий время от сдачи жилых объектов до момента окончания срока службы жилого здания (или до аварийного состояния, требующего капитального ремонта жилья). Затем спрогнозировать возможные арендные платежи от каждого жильца дома(квартиры) за использование объектов инфраструктуры, которые будут образовывать денежный поток в послеплановом периоде. При этом возможные ошибки при применении данного метода обусловлены, во-первых, качеством прогноза, во-вторых, допущением о равномерности денежного потока в этом периоде.
В целом, спецификой проектов в сфере жилищного строительства является возможность отсутствия или небольшой остаточной стоимости проекта в рамках оценки коммерческой эффективности, так и наличие крупного дохода, прогнозируемого в послеплановом периоде, что существенно может изменить эффективность проекта в целом. Поэтому грамотный выбор схемы передачи собственности на объекты инфраструктуры при продаже жилья и правильная оценка остаточной стоимости в рамках выбранной схемы являются необходимым условием реализации и оценки проектов в сфере жилищного строительства.
Модифицированная ВНД (MIRR).
На основе построенного инвестиционного денежного потока определяется интегральный коммерческий эффект от реализации проекта в целом, т.е. без учета возможных схем финансирования. Так же рассчитываются остальные основные показатели доходности, но показатель ВНД требует модификации ввиду «нетипичности» инновационных проектов в сфере жилищного строительства.
Для «типичного» проекта ВНД – наибольшее неотрицательное число, такое, что при любой положительной норме дисконта, меньшей ВНД, ЧДД проекта будет положителен. Под «типичным» проектом будем понимать проект, у которого на первых шагах расчетного периода осуществляются только затраты, а на последующих получаются доходы. На практике же возможны и другие типы проектов, когда значительные затраты осуществляются не только в начале, но и в середине или в конце расчетного периода. С такой «неправильной» зависимостью ЧДД от ставки дисконтирования можно столкнуться при оценки эффективности инновационных (инвестиционных) проектов в сфере жилищного строительства, когда ввиду сезонности работ и ограниченности ресурсов, сначала происходит строительство нескольких домов (в случаи строительства коттеджного поселка) или нескольких подъездов одного большого дома, а затем сдача данных строительных объектов и начало строительство остальной части проекта. Таким образом, происходит колебание денежного потока по проекту и функция ЧДД(r) может принять следующий вид:
 
Рисунок 12 - Графики, иллюстрирующий зависимость ЧДД(r) для «нетипичного» проекта в сфере жилищного строительства.
В обоих случаях, представленных выше, при сравнении ВНД и альтернативности стоимости капитала видно противоречие определению ВНД, так как есть ситуации, при которых при норме дисконта, меньшей ВНД, ЧДД проекта отрицателен.
В этой связи в экономической литературе [2,4] предлагается усовершенствовать показатель ВНД, заменив его «скорректированной внутренней нормой доходности» (MIRR), которая обладает рядом преимуществ:
вычисление MIRR базируется на более реалистичной предпосылке о том, что доходы, получаемые в ходе реализации проекта, реинвестируются по ставке цены капитала, а не по ставке внутренней нормы отдачи;
появляется возможность с помощью показателя модифицированной внутренней нормы доходности решить проблему, связанную с множественностью значений внутренней нормы отдачи.
При этом при расчете МIRR следует помнить о недостатках данного показателя:
MIRR, в отличии от IRR, не может разделить множество норм дисконта на две области: эффективную(где NPV>0) и неэффективную(где NPV<0);
MIRR может себя повести своеобразно и логически «неправильно» при увеличении положительного денежного потока, может как возрасти, так и упасть.
Таким образом, критерий MIRR не может служить показателем чувствительности проекта («запас прочности»), а так же на его основе нельзя дать рекомендаций относительно денежного потока проекта с целью улучшения показателей эффективности.Следовательно, можно сделать вывод, что расчет внутренней ставки дисконтирования исходя из «традиционного» её определения для инновационных (инвестиционных) проектов в сфере строительства не представляется возможным с экономической точки зрения, так как при поиске данного значения теряется экономический смысл и возможность верного принятия инвестиционных решений о его эффективности. Таким образом, целесообразно исключить из системы показателей эффективности инновационных (инвестиционных) проектов жилищного строительства показатель ВНД, если денежные потоки по данному проекту имеют колебания с большой амплитудой на протяжении продолжительного времени. Хотя данное утверждение носит общий характер и в каждом конкретном случаи может быть иная ситуация.
Остальные показатели доходности проектов не подвергаются воздействия специфических свойств проекта и вычисляются по формулам, представленным в предыдущем разделе § 2.2.
2.3.2. Оценка общественной эффективности проектов
Данный пункт анализа проектов в сфере жилищного строительства должным образом не проводится, так как частных инвесторов интересует рентабельность их участия в данном проекте, а не с точки зрения общества в целом. При строительстве используются наиболее дешевые технологии, которые не способствуют росту качественного уровня жилья, а так же не происходит применение оборудования, способствующего снижению экологического ущерба от жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому данные проекты обладают меньшей общественной эффективностью по сравнению с коммерческой, что показывает целесообразность государственного вмешательства и поддержки проектов по строительству жилья с использованием инновационных технологий, способных увеличить количество и качество предлагаемого жилья. Именно для инновационных проектов в сфере жилищного строительства необходимо проводить оценку общественной эффективности с целью демонстрации конкурентных преимуществ, которые не прослеживаются при оценки коммерческой эффективности данных проектов, и привлечению государства для их поддержки.
Методика расчета общественной эффективности можно проводить двумя способами:
«приростной способ», когда переход от оценки коммерческой к общественной эффективности осуществляется с помощью корректировки денежного потока, построенного для финансового анализа [].
способ, предложенный в Методических рекомендациях 2000 г., где строится отдельно в рамках общественного анализа комплекс взаимосвязанных таблиц [].
Для анализа общественной эффективности проектов в сфере жилищного строительства более предпочтительным является использование первого способа по следующим причинам. Во-первых, для всех проектов строительства жилья необходимо оценка коммерческой эффективности и переход к общественной эффективности занимает меньше времени на основе уже построенного денежного потока по проекту в рамках финансового анализа проекта. Во-вторых, появляется возможность установления соответствия влияния факторов различия финансового и экономического анализа с эффективностью участия в проекте различных субъектов инвестиционной деятельности за рамками проекта.
Приростной способ перехода от финансового анализа к экономическому осуществляется с помощью соответствующей корректировки денежного потоков от расчета коммерческой к расчету общественной эффективности, а также ставки их соизмерения во времени. В качестве исходного денежного потока, на основе которого происходит корректировка, выступает инвестиционный денежный поток, рассчитанный для оценки коммерческой эффективности. Проведение расчетов связано с последовательным включением или исключением факторов, соответствующих основным направлениям перехода от финансового анализа к экономическому.
Исключение перераспределительных эффектов.
Перераспределительные процессы в обществе связаны с выплатой налогов, внесение средств на депозиты, вложением в ценные бумаги, ролью товаров во внешнеторговом обороте страны, кредиторской и дебиторской задолженностью предприятия. Для того чтобы исключить влияние данных факторов необходимо записать их с противоположным знаком в рамках анализа общественной эффективности.
Инвестиции в прирост оборотного капитала следует рассчитывать отдельно с учетом исключения статей, характеризующих перераспределительный процесс: дебиторская и кредиторская задолженность, иногда и денежные средства. Если расчет денежных средств связан с перераспределительным процессом, то необходимо исключать данную расчетную часть с целью исключения влияния на величину денежных средств перераспределительных процессов. Если же нормативный размер денежных средств не связан с перерапределительным процессом, то данный элемент остается без изменения при переходе от коммерческой к общественной эффективности проекта.
Учет внешних эффектов.
Именно внешние эффекты сопутствуют реализации проектов в сфере жилищного строительства. Зачастую данные эффект имеет отрицательный знак и экологический ущерб, наносимый при строительстве жилья, записывается в виде оттока денежных средств. Применение инновационных технологий в строительстве жилья позволяет скомпенсировать данный ущерб, а иногда и получить положительные внешние эффекты. Основной проблемой при учете внешних эффектов является грамотное выявление и измерение их. Для этого привлекается специалисты в области экологии, экспертные оценки научных деятелей и проектировщиков домов, которые непосредственно имеют доступ к информации об ущербе или выгодах применяемых технологий в строительстве.
Учет косвенных эффектов.
Идентификация косвенных эффектов инновационных проектов в сфере жилищного строительства предполагает последовательное сопоставление ситуации «с использованием инновационных технологий в строительстве жилья» и «без использования инновационных технологий в строительстве жилья». Сравниваются ситуации с проживанием в доме с использованием и без использования инновационных технологий, которые в денежном выражении представляют рост жизненного уровня жильцов, проживающих инновационных типах домов. Экономия работодателя на социальном обеспечении, больничных выплатах, за счет повышения здоровья жильцов инновационных типов домов, является косвенным эффектом.
Выявление косвенных эффектов при реализации инновационных проектов в сфере жилищного строительства позволяет показать потенциальным покупателям будущую экономию от проживания в данном виде жилья, что является неким бонусом при покупке и позволяет выявить конкурентные преимущества домов (квартир) с использованием инноваций. Таким образом, необходима детальная проработка и выявление всех косвенных эффектов, которые возможны при реализации инновационных проектов при строительстве жилья.
Измерение в теневых ценах.
Все ресурсы и товары можно разделить на торгуемые и неторгуемые с точки зрения участия в международном обмене. Затем цены каждой из торгуемых составляющих корректируются в соответствии с альтернативами участия в международном обмене, а цены всех неторгуемых составляющих – в соответствии с невозможностью получить валютный выигрыш. При строительстве жилья многие товары являются неторгумые виду высоких транспортных издержек при их доставке, что делает нецелесообразным их участи в международном обороте. Например, кирпич, утеплитель и т.д. Другая часть товаров и услуг является неторгуемой из-за невозможности международного обмена ввиду специфических свойств предоставляемых услуг и поставляемых товаров. Например, жидкий цементный раствор, услуги крановщика и т.д.
Однако привлекаемые гастрабайтеры для строительства жилья являются неквалифицированными рабочими кадрами и их заработная плата корректируется на понижающий коэффициент (0,75-0,5). Данная сумма записывается в виде притока в рамках анализа общественной эффективности и характеризует выигрыш гастарбайтеров из-за наличия административных и иных барьеров на международном рынке труда, что снижает доступ на российский рынок всех эмигрантов и делает переоцененным труд гастарбайтеров.
После последовательной корректировки инвестиционного денежного потока по проекту на величину влияния различных факторов происходит их суммирование и расчет итогового сальдо денежного потока для общественной эффективности. На его основе рассчитываются традиционные показатели эффективности проекта: ЧДД, ВНД, срок окупаемости для общества – при этом ставка дисконтирования корректируется на определенную величину с целью получения социальной ставки дисконтирования. Чем выше конкуренция среди инновационных проектов в сфере жилищного строительства, тем ближе коммерческая и социальная ставки дисконтирования, и наоборот.
-
Выбор способа финансирования проектов.
При оценки инновационных проектов в сфере жилищного строительства следует особое внимание уделять организационно - экономическому механизму реализации проекта, так как для данных проектом возможно применение особых схем финансирования не свойственных по отдельности как инновационным проектам, так инвестиционным проектам жилищного строительства.
Финансовые ресурсы для реализации инновационного проекта в сфере жилищного строительства могут быть сформированы за счет внешних и внутренних источников. В свою очередь, внутренние и внешние источники можно подразделить на собственные финансовые ресурсы и заемные финансовые ресурсы. Так эмиссия ценных бумаг при учреждении общества является собственным финансовым ресурсом, сформированная из внутреннего источника. Последующая дополнительная эмиссия ценных бумаг является собственным финансовым ресурсов, но сформированная за счет внешнего источника.
При этом источники финансирования подбираются таким образом, чтобы, во-первых, обеспечить финансовую реализуемость проекта, во-вторых, стремится к снижению стоимости капитала, привлеченного для финансирования инновационного проекта из различных источников. Первое условие является обязательным, так как его соблюдение показывает покрытие сформированных затрат финансовыми ресурсами, т.е. происходит взаимосвязь материальных, трудовых и финансовых ресурсов, сформированных в ходе реализации проекта. Второе условие – желательное, так как оно способствует достижению главной цели реализации проекта – максимизации его эффективности по средством снижения оттока денежных средств на обслуживание капитала, используемого для финансирования проекта.
В начале определяется объем финансовых средств необходимых для покрытия издержек по проекту. Затем определяется объем собственных финансовых ресурсов, которые могут быть направлены на финансирование инноваций. Объем заёмных финансовых ресурсов представляет разницу между общим объемом требуемых финансовых ресурсов и наличием собственных финансовых ресурсов. Необходимо выяснить цель привлечения заемных финансовых средств, так как они могут быть привлечены на краткосрочной основе для покрытия текущей финансовой потребности (инвестиции в оборотный капитал) или на долгосрочной основе. Это в свою очередь влияет на структуру источников финансирования и его цену.
Выбор способов финансирования проекта и их оценка происходит в рамках оценки эффективности участия в проекте. Таким образом, происходит распределение «общего эффекта проекта» между его участниками в соответствии со схемами взаимоотношений в рамках его реализации.
Взаимосвязь участников проекта в рамках коммерческой эффективности проекта.
Эффективность участия в проекте в рамках коммерческой эффективности оценивается обычно после того, как установлена эффективность проекта в целом. Процедура оценки начинается с определения состава участников и схемы взаимоотношений между ними. В ходе реализации инновационных проектов в сфере жилищного строительства возможны как минимум два участка: застройщик и государство. Оценка эффективности участия производится для каждого участника проекта при определенном организационно-экономическом механизме его реализации. Одновременно проверяется и финансовая реализуемость проекта, которая характеризуется неотрицательностью сальда чистого финансового денежного потока (денежного потока для финансового планирования, финансовый денежный поток). Для построения данного денежного потока совмещаются денежные потоки от инвестиционной, операционной, финансовой деятельности, т.е. происходит прибавление к денежному потоку для оценки эффективности проекта в целом финансовый денежный поток. После этого проект как бы распадается на отдельные «подпроекты», выполняемые каждым из участников в отдельности. Далее для каждого подпроекта формируется денежные потоки, на основе которых оценивается эффективность проекта для каждого участника путем вычисления показателей доходности проекта для каждого участника: ЧДД, ВНД, дисконтированный срок окупаемости и другие. ЧДД, рассчитанный для каждого участника проекта, показывает распределения общего ЧДД по проекту между всеми участниками
Схемы финансирования инновационных проектов жилищного строительства многообразны, некоторые из которых могут быть реализованы только в рамках данных проектов в виду их специфичности, что было отмечено в разделе § 2.2. настоящей главы. Формирование рациональной организационно-экономического механизма реализации проекта плохо формализуема и общего метода ее решения нет. Тем самым параметры этого механизма приходится подбирать и расчет эффективность приобретает вариантный характер. При получении негативных результатов: отрицательное сальдо финансового денежного потока по проекту, эффективность участия в проекте хотя бы одного из участников становится отрицательной – производится «корректировка» организационно-экономического механизма реализации проекта, в том числе состава участников, схемы финансирования, мер государственной поддержки, если таковы необходимы.
Схема перекрестного субсидирования.
Реализация схемы перекрестного субсидирования происходит при построении взаимосвязанных проектных таблиц, где цены на инновационные типы домов устанавливается значительно ниже (на уровне себестоимости квадратного метра), а цена традиционного вида жилья остается на рыночно-обоснованном. Таким образом, происходит перераспределение денежных поток, генерируемых различными видами домов, в рамках инновационного проекта жилищного строительства, что позволяет осуществлять строительство общественнозначимых, но низкорентабельных инновационных типов домов не в ущерб реализации проекта в целом.
Косвенное государственное финансирование.
При установлении льготного ценообразования для инновационных типов домов происходит снижения налоговых платежей (НДС, налог на прибыль) в связи с занижением налогооблагаемой базы при исчислении налоговых обязательств. Следовательно, в государственные бюджеты различных уровней направляется меньшая сумма налоговых платежей, нежели чем при рыночном ценообразовании цены квадратного метра инновационного типа домов. Государство сознательно недополучает часть налоговых платежей за счет поддержки инновационных проектов жилищного строительства, которые с общественной точки зрения высокоэффективны, т.е. реализация данных проектов в значительной степени затрагивает интересы общества в целом. Таким образом, применение перекрестного субсидирования инновационных типов домов одновременно обуславливает использование косвенного государственного финансирования.
Объем косвенного государственного финансирования можно увидит путем сопоставления ДП для государства при установлении рыночнообоснованных цен на инновационные типы домов и с использованием льготного ценообразования. При изменении цен реализуемых домов происходит изменение выручки, следовательно, происходят изменения в отчете о прибылях и убытках, ДП от инвестиционной и операционной деятельности, ДП для финансового планирования, балансе. Разница сумм при сопоставлении двух ДП для государства будет являться показателей объема косвенного государственного финансирования. Данную сумму косвенного государственного финансирования можно представить с учетом фактора времени путем последовательного дисконтирования ДП для государства и она будет отражать реальную стоимость косвенного государственного финансирования.
Схема взаимного кредитования участников реализации проекта.
Возникают случаи отсутствия возможности привлечения финансовых ресурсов из внешнего экономического окружения, так как инновационных проект обладает повышенными рисками, предприятие, реализующие проект, не имеет кредитной истории и т.д. Тогда собственники предприятия, имеющие в распоряжении свободные денежные средства, могут предоставить кредит другой части собственников предприятия, не располагающими свободными денежными ресурсами, на льготных основаниях, т.е. осуществляе6тся льготное взаимное кредитование участников инновационного проекта. Данная система позволяет обеспечить финансовую реализуемость инновационного проекта за счет предоставления кредита менее состоятельной части учредителей более состоятельными учредителями предприятия, реализующего проект.
Для ясности построения ДП рекомендуется выделить участников предоставивших кредит в виде ДП отдельной строкой, в которой, аналогично построению ДП для банковского кредита, учитываются отток и приток денежных средств в рамках предоставления взаимного кредита учредителям-заёмщикам. При построения ДП для собственного капитала следует разделить также ДП для учредителей-заёмщиков и ДП для остальных учредителей (в данном ДП включен ДП для СК учредителей-кредиторов и остальных, кредиторов не участвующих в данной схеме финансирования. Так как проценты за облуживание кредита, а так же погашение кредита осуществляется за счет дохода, полученного учредителями-заёмщиками, и, следовательно, бремя обслуживание и возврата кредита ложиться на них. Таким образом, при построении денежного потока для финансового планирования мы учитывает затраты по облуживанию и возврату кредита. Но при построении ДП для СК, где в качестве притока используем сальдо для финансового планирования и оттока – объем финансовых ресурсов, направленных на финансирование инвестиций, - происходит разделение на ДП для учредителей заёмщиков и ДП для остальных учредителей. При этом распределение составных элементов, образующих ДП для СК, осуществляется в соответствии с долей учредителей-заемщиков в общем составе учредителей предприятия, но затраты на обслуживание и возврат кредита включаются полностью только в состав ДП для СК учредителей-заёмщиков.
Возможно дисконтирование полученных ДП для участников и определение ЧДД для каждой группы учредителей: для учредителей-заемщиков ЧДД будет определятся суммированием дисконтированного ДП для СК учредителей-заемщиков; для учредителей, предоставивших кредит, ЧДД будет определятся суммирования ДП, полученного путем вычленения из ДП для СК для остальных участников ДП, приходящегося на учредителей-кредиторов (в соответствии с долей учредителей-кредиторов в общем составе учредителей) и ДП, построенного в рамках непосредственного предоставления взаимного кредита (где учредители-кредиторы выступают в качестве «банка, выдавшего кредит»); для остальных учредителей ЧДД будет определятся путем вычленения из ДП для СК, построенного для учредителей предприятия за исключением учредителей-заёмщиков, ДП для СК, приходящегося на учредителей кредиторов (в соответствии с долей учредителей-кредиторов в общем составе учредителей предприятия). Следовательно, при отсутствии взаимного кредитования все три ДП, построенных для различных групп учредителей, совпадут. Но применение схемы взаимного кредитование участников обуславливает расхождение ЧДД для различных групп учредителей ввиду наличия затрат на обслуживание и возврат кредита, которые неравным способом ложатся на различные группы учредителей предприятия, реализующего инновационный проект.
При построении прогнозного баланса объем предоставленного взаимного кредита включается в собственный капитал, а возврат долга осуществляется за счет чистой прибыли, приходящейся на долу учредителей-должников. Проценты за обслуживание кредита так же платится за счет чистой прибыли, приходящейся на долю учредителей-заёмщиков, если отсутствует чистая прибыль - платится за счет собственных средств учредителей-заемщиков. При этом предприятие выступает гарантом соблюдения договоренностей по взаимному кредиту между её учредителями, но проценты, выплачиваемые учредителями-заёмщиками, не включаются в расходы предприятия и невозможно использовать эффект финансового левериджа в отличие от ситуации при оформлении банковского кредита.
Различные схемы финансирования необходимо оценивать с точки зрения эффективности участников реализации инновационного проекта. В сфере строительства жилья сбой в поступлении необходимого объема финансовых ресурсов приводит к значительным финансовым потерям преимущественно для собственников предприятия, реализующего проект, так как отодвигаются сроки строительства, и, следователь, сроки сдачи объекта в эксплуатацию и получение выручки. Строительный цикл в области жилищного строительства достаточно длителен и сбой в поступлении финансовых средств может привести в лучшем случае к росту финансовой напряженности, а в худшем – к финансовой нереализуемости проекта и замораживанию строительного объекта.
Поэтому необходимо не только стремится к снижению стоимости привлечения финансовых ресурсов из различных источников, но и соизмерять цену простоя в результате поиска более дешевых источников финансирования и цену привлечения альтернативных финансовых источников, имеющих большую стоимость обслуживания.
Поиск цены простоя можно определить путем установления временного лага в период сбоя в получении необходимого объёма финансовых ресурсов при дисконтировании ДП по проекту, т.е. в данном периоде происходит разрыв между периодами дисконтирования. Таким образом, будущие доходы отодвигаются на большие временя и приводятся в текущему моменту путем возведения в большую степень t, что значительно снижает ЧДД, как по проекту в целом, так и для СК учредителей, для государства. Для кредиторов предприятия, реализующего инновационный проект, может ЧДД как уменьшится – в случаи погашения кредита за счет доходов, генерируемых проектом, и остаться неизменным – в случаи жесткого графика погашения кредита и процентов по нему без привязки к параметрам реализации проекта. Зачастую в проектах строительства жилья цена простоя за счет поиска финансовых средств гораздо выше, чем привлечение дорогостоящего финансового ресурса.
В целом, необходима детальная проработка организационно-экономический механизм реализации проекта, так как в течение длительного времени при реализации проектов в сфере жилищного строительства требуется постоянное привлечение источников финансирования для покрытия издержек строительства на каждом шаге и лишь на последнем шаге эксплуатационного периода происходит приток денежных средств при продаже жилья. Поэтому главным риском при осуществлении строительства жилья является недостаточность объема финансирования проекта. Для того чтобы диверсифицировать деятельность строительные организации разрабатывают многообразные схемы строительства и сдачи жилья с целью снижения периода «инвестиционного голода», например, сдача строительного объекта «по-подъездно» или строительство частями котеджного поселка. Так же возможно применение нетрадиционных схем финансирования проекта: перекрестное субсидирование, косвенного государственное финансирование, взаимное кредитование участников проекта, - которые позволяют реализовать с финансовой точки зрения инновационные проекты в сфере жилищного строительства.
Взаимосвязь участников проекта в рамках общественной эффективности проекта.
Возможно представить денежного потока, построенного в рамках общественной эффективности, в виде взаимосвязи денежных потоков в рамках общественной эффективности. Здесь добавляются к участникам в рамках финансового анализа новые участники в лице общества, выигрывающего (или проигрывающего) из-за экологического эффекта от строительства жилья; в лице поставщиков и покупателей ввиду наличия дебиторской и кредиторской задолженности; в лице владельцев жилья, которые получают бонус при покупке домов (квартир) с инновационной компонентой; в лице гастарбайтеров, которые получают выигрыш из-за переоценки российскими работодателями их трудовой деятельности. Таким образом, чистый доход, возникающий в обществе при реализации инновационных проектов в сфере жилищного строительства, целиком распределяется между экономическими субъектами, участвующими в его осуществлении.
|
