глава i формирование стратегии инновационного развития в сфере жилищного строительства
-
Жилищное строительство в современных российских условиях
1.1.1. Тенденции развития жилищного строительство на территории РФ
Освещенность тематики жилищного строительства многообразна и представлена в обзорах специализированных научно-теоритических журналах [], [] и экономической литературе [], а так в СМИ и органах государственной статистики ввиду актуальности данной темы и высокой социальной значимости.
В России экономические различия на региональном и местном уровнях обусловливают неравномерное становление, распространение рынков жилья во времени и пространстве. Вначале это чрезвычайно медленное движение без каких-либо видимых признаков прогресса, сменяющееся затем нарастающим ускорением, за которым следует завершающий этап насыщения. Российский рынок жилищного строительства находится в ситуации перехода от первого этапа ко второму, свидетельство тому, данные Госкомстата о объемах ввода в действие строительных объектов (рис.1).
Российский рынок жилищного строительства развивается быстрыми темпами, так за период январь-сентябрь 2006 года введено в эксплуатацию 292 тыс. квартир общей площадью 26,0 млн.кв.метров, что составило 112,0 % к аналогичному периоду 2005 года (106,7%) [госкомстат]. Общая динамика ввода в действие жилых домов представлена на рисунке:
Рисунок 1 – Динамика физического ввода в действие жилых домов в России за период 01.01.2000 – 01.09.2006 гг.
Источник: [Госкомстат].
Следует отметить, что темп роста жилищного строительства в Сибирском федеральном округе за данный период превысил среднестрановой на 35,1% и составил 147,1%, при этом Новосибирская область оказалась в числе лидеров по сдаче жилых помещений, где введено 487,7 тыс. м общей площади, что в 3,1 раза больше аналогичного показателя за соответствующий период предыдущего года.
В ходе анализа информационных источников по вопросам жилищного строительства были выделены следующие текущие тенденции развития рынка жилищного строительства в России:
Снижение платежеспособного спроса. На фоне высокого роста доходов увеличивается дифференциация доходов населения (разрыв между наиболее доходной и наименее доходной 20-процентными группами населения возрос в 15 раз и более) [].По состоянию на начало 2005 г. лишь половина населения была способна создавать сбережения. Из них только 5-процентной доле населения было доступно приобретение жилья за счет собственных средств. Кредитные ресурсы (ипотечное жилищное кредитование) потенциально доступны менее 10% населения. Доступность ипотечных кредитов снижается для тех групп населения, чьи доходы растут медленнее, чем рост цен на жилье.
Рост себестоимости строительных объектов. Опережающий рост цен и тарифов на энергоносители и базисные материалы увеличивает себестоимость строительства жилья (рост цен на основные строительные материалы - цемент, металл - в 2003 г. составил 40%) [].
Увеличение среднего размера квартир и общего объема строительных объектов. По данным официальной статистики средний размер квартир увеличился с 60,8 м2 до 84,5 м2 за постсоветский период []. Несмотря на то, что по числу построенных квартир современный рынок жилищного строительства не превысил уровня 1992 года, когда было введено в эксплуатацию 682 тыс. квартир, темп ввода в действие жилых домов с каждым годом растет и жилищная обеспеченность населения увеличилась с 16,4 м2 1992 г. до 20,5 м2 2006 г.
Увеличение спроса на загородное жилье и таунхаусы. Малоэтажное строительство развивается достаточно быстро по мнению риэлтеров [], так как данный вид жилья обладает рядом преимуществ: наличие собственного земельного участка, гаража, охрана, отсутствие большого числа соседей, лучшая экологическая ситуация. Хотя цена квадратного метра данного вида жилья немного меньше среднерыночных цен за квадратный метр в многоквартирных домах в городской черте, но общая площадь индивидуальных жилых домов колеблется в среднем около 130-160 м2, что делает его недоступным для большинства граждан РФ.
В целом большинство (более 50%) участников рынка жилья – строительные организации оценивают экономическое ситуацию в данном секторе экономике как нормальную, о чем свидетельствует данные официальной статистики (рис.2):
Рисунок 2 – Динамика оценок экономической ситуации в строительстве (доля в процентах от общего числа строительных организаций)
Источник:[госкомстат].
На основе представленных выше текущих тенденциях развития рынка жилья в России при сохранении существующей динамики и качества экономического развития страны, многие экономисты – Панфилов В.С., Стуков А.С., Шураков А.Г. [], высказывают предположение о том, что уже в среднесрочной перспективе в лучшем случае ведут к стагнации динамики жилищного строительства, а в худшем - к масштабному кризису. В таких условиях функционирования рынка жилой недвижимости меры по увеличению платежеспособного спроса со стороны населения (с помощью инвестиционной жилищной политики, увеличения уровня доходов, создания доступных жилищных программ) без увеличения чистого прироста жилищного фонда приведут к существенному росту цен на жилье. И наоборот, увеличение жилищного строительства при текущем отставании доходов населения от цен на жилье, создаст предложение жилья, не обеспеченное платежеспособным спросом. Такой вариант приведет к существенному падению цен на строящееся жилье (вследствие возникновения массового незаконченного строительства из-за недостаточного финансирования) и убыточности большинства строительных компаний вследствие продолжающегося роста себестоимости строительства (цен на строительные материалы, зарплаты строителей и подрядчиков, тарифов на электроэнергию и тепло и т. д.).
При этом низкий объем ввода нового жилья строительные организации РФ [] обосновывают наличием ряда факторов, ограничивающих их деловую активность, главными из которых является []:
Во-первых, высокий уровень налогов (47%), при этом данный фактор значительно ослабевает по сравнению с динамикой предыдущих лет, когда более 60% строительных организаций считали данный фактор основным.
Во-вторых, неплатежеспособность заказчиков (38%), хотя данный фактор так же снизил своё влияние на деловую активность строительных организаций в последнее время.
В-третьих, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий (37%), что в значительной степени влияет на удорожание квадратного метра жилья.
Общий перечень факторов, обзор которых представлен органами государственной статистики, в процентом выражении от общего числа строительных организаций содержится в следующей таблице:
Таблица №1 – Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций (в % от общего числа строительных организаций)
Источник: [Госкомстат].
В значительной степени растет потребность строительных организаций в квалифицированных рабочих кадрах - за пять лет с 2001 по 2005 годы значение данного фактора выросло на 12 процентных пункта.
С целью развития рынка жилья в экономических изданиях [] приводятся различные меры по улучшению ситуации в данной отрасли экономики страны, которые можно объединить в следующие предложения:
Козачун Г.К., анализируя сложившуюся ситуацию на рынке жилья, приходит к выводу в работе [], что должен быть обеспечен высокий темп роста ВВП и соответственно доходов населения во всех отраслях экономики. С ним солидарны и ряд других авторов – Марков С.В., Кудашов Е.А. Кроме того, крайне необходимо снизить уровень дифференциации доходов населения в целях создания значительного слоя достаточно обеспеченных семей (среднего класса), способных накапливать более-менее существенные сбережения, в частности быть кредитоспособными по ипотечным кредитам.
Панфилов В.С., Шураков А.Г. приводят в работе [] прогноз основных макроэкономических показателей и показателей жилищного строительства, где в период повышенного роста цен и тарифов на энергоносители и базовые материалы (по оценкам - до 2009 г.) темп роста цен на жилье должен снижаться до уровня общей инфляции в стране. Согласно расчетам авторов такая динамика темпов роста цен реализации и себестоимости жилищного строительства приведет к нормальному уровню рентабельности (15% годовых). Кроме того, умеренный рост цен на жилье позволит большему числу семей улучшить свои жилищные условия через рынок жилья;
Дедюхова И.А., Бобылев В.В., Барановская Н.И. выделяют необходимость формирования мощных институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения.
Предложенные мероприятия с учетом текущих тенденций развития рынка жилья и экономики России в целом были теоретически апробированы в расчетах В.С. Панфилова, А.Г. Шуракова, А.С. Стукова. Количественные оценки параметров экономического развития инновационного типа развития рынка жилищного строительства, основанного на реализации представленных выше авторов, полученные путем итеративных расчетов основных макроэкономических показателей. Основные показатели жилищного строительства приведены в таблице №1, при этом целостная система прогнозных показателей детально представлена в работе [].
Таблица №2 – Прогноз основных макроэкономических показателей и показателей жилищного строительства
Источник: [].
Из анализа вышеприведенной таблицы видно, что превышение спроса над предложение жилья сокращается, несмотря на возрастающую среднюю стоимость квадратного метра. При этом увеличивается роль банковского сектора в предоставлении кредитных ресурсов на покупку жилья с 2,1 млрд.долл. в 2006 году до 8,5 млрд.долл. к концу 2012 года, данный факт обусловлен, во-первых, ростом заработной платы населения с 9772 руб. до 26177 руб. за анализируемый период, что в свою очередь способствует увеличению кредитоспособности населения в целом, во-вторых, развитием банковского сектора в результате реализации предложенных выше мероприятий по сбалансированности финансово-кредитной политики государства.
В целом данный прогноз строится на оптимистических оценках относительно стабильности и достаточного низкого уровня инфляции, которая начиная с 2009 года остается на уровне 4%, а так же низких темпах роста средней стоимости квадратного метра жилья, который в 2012 году не превысит рубеж в 36 тыс.руб. Следовательно, данный сценарий развития событий наиболее благоприятен для реализации, но многие факторы прогнозной модели имеют оптимистический характер.
Таким образом, реформирование системы жилищного финансирования, основанное на инновациях (ипотека, накопительное пенсионное страхование и страхование жизни, титулы собственности на землю под жилыми строениями, сервитуты и т. д.), далеко не нейтрально по своим последствиям для экономической динамики от общей организации жилищного строительства и функционирования коммунального хозяйства. Высокая доля добавленной стоимости, созданная в общей величине добавленной стоимости строительства и жилищно-коммунального хозяйства, а также смежных отраслей (стройматериалы, сантехника, бытовое оборудование и т. д.), крайне необходима для становления этой сферы как локомотива и одновременно стабилизатора экономического развития.
Наиболее значимой как в социальном аспекте, так и в экономическом является проблема доступности жилья, для решения которой на уровне государства был разработан национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», главным механизмом реализации которого является Федеральная целевая программа «Жилище». Проект получил поддержку на всех уровнях государственного управления и вошел в число четырех крупнейших перспективных национальных проектов социальной направленности, определяющих стратегию социально-экономического развития России на ближайшие годы. Национальный проект включает комплекс правовых, организационных и финансовых мер, предпринимаемых федеральным центром, субъектами, муниципальными образованиями, бизнесом и гражданами в целях формирования рынка доступного жилья, развития жилищного и коммунального хозяйства страны. Начальный этап реализации Национального проекта охватывает период до 2010 г. Государство намерено вложить в проект "Доступное жилье" 22,5 млрд. руб. из федерального бюджета, а 29,5 млрд. руб. должны выделить региональные и местные власти, что в сумме составляют 18% общей величины финансовых средств на реализацию проекта.
Необходимо одновременно с решением проблемы доступности жилья повышать качество и комфортность строительных объектов. Проблему качества жилья практически игнорируют и архитекторы, и строители, хотя большинство жилых помещений с медико-биологической точки зрения опасны для здоровья человека. После многочисленных дискуссий в специальных изданиях принято для оценки соответствия помещений биологическим требованиям человека ввести коэффициент комфортности, где за единицу принят деревянный дом с печным отоплением, дома из красного кирпича – 0,7, из силикатного – 0,2-0,1, из бетона и пенобетона – 0,1-0,05.
1.1.2. Особенности развития индивидуального жилищного строительства
Решение ключевых текущих проблем в области жилищного строительства представляется возможным с помощью развития индивидуального жилищного строительства. В современной России с изменением экономической ситуации существенно меняется и структура жилищного строительства. К настоящему времени ввод жилья в домах многоквартирного типа уменьшился в среднем в 2 раза по сравнению с доперестроечным периодом. В то же время строительство частных домов коттеджного типа или просто “самостроя” за последнее десятилетие также возросло в 2 раза (рис. 1).
Рисунок 1 – Ввод жилья силами населения
На сегодняшний момент объем частного жилого строительства по своему уровню почти догнал темпы ввода жилья в многоквартирных домах . Есть все основания полагать, что в ближайшее время объемы строительства индивидуального жилья обгонят строительство городских квартир. В основании этой тенденции лежит несколько причин. Во-первых – это уход государства от активного участия в жилищном строительстве и передача этой сферы на откуп частным инвесторам и застройщикам (государственная целевая программа “Жилище”). Во-вторых, формируется значительная группа малых строительных фирм и предприятий, производящих стройматериалы для удовлетворения все возрастающего спроса на индивидуальное жилье. В-третьих, индивидуальный дом коттеджного типа гораздо удобнее для проживания, чем современная городская квартира. Но современные коттеджные дома ввиду больших жилых площадей и высоких рыночных цен за квадратный метр недоступны для большинства населения.
Ассоциация риэлтеров РФ [] отмечает, что рынок индивидуального жилья является перспективным и может обеспечить население демократичным жильем, так как, во-первых, стоимость квадратного метра индивидуального жилья сопоставима с со стоимостью в панельном или монолитном доме, во-вторых, в цену квадратного метра индивидуального жилья непосредственно входит благоустройство прилегающей территории (освещение, мощение пешеходных дорог), проведение коммуникаций и де- или – централизованное водоснабжение, в-третьих, затраты жильцов индивидуальных домов невысоки: они распределяются между товариществом собственников жилья, в которое объединены владельцы домов. Ежемесячные эксплуатационные расходы на охрану, уборку территории, вывоз бытовых отходов, свет, газ и воду в среднем по РФ колеблется от 15 до 30 руб./кв.метр. Стоимость квадратного метра индивидуального жилья демократичного типа составляет от 30 тыс.руб. до 60 тыс. руб., но следует учитывать, что индивидуальное жилье имеет преимущественно площадь более 100 кв.метров, поэтому сделки по приобретению данного вида жилья имеют высокую общую стоимость.
С пересмотром подходов к качеству жилища связан и поиск экономичных объемно-планировочных решений доступных жилых домов и квартир. Учитывая долговечность эксплуатации жилых зданий, именно для этой категории жилых домов должны широко применяться конструктивные решения с гибкой планировкой, позволяющей изменять количество и функциональное назначение отдельных помещений, а также количество квартир в доме. В настоящее же время жилые дома со свободной планировкой относятся к улучшенным и превосходят по рыночной стоимости социальные жилые дома на 30-50% в зависимости от местоположения [].
В целом решение проблемы доступности жилья можно как при помощи массовой многоэтажной застройки, так и с помощью развития индивидуального усадебного строительства, но повышение качества и комфортности жилья с меньшими финансовыми, материальными, временными затратами можно добиться с развитием рынка индивидуального жилищного строительства. Таким образом, развитие рынка индивидуального жилищного строительства дает возможность существенно изменить доступность и комфортность (качество) жилища, которое традиционно было основным в различные периоды социально-экономического развития общества.
В России индивидуальное жилищное строительство в крупных и крупнейших городах вообще было запрещено. Так, в период с 1960 по 1985 г. ввод общей площади в индивидуальных жилых домах сократился с 54 до 16 млн. м2,т.е. более чем в 3 раза. В 1990 г. в России было введено всего 6 млн. м2 в индивидуальных жилых домах, что составило всего 9,7%. Такое отношение к структуре жилой застройки в нашей стране было вполне обосновано экономически, поскольку при государственной распределительной жилищной политике экономичность пяти-девяти-этажных жилых домов была объективной, так как позволяла за один и тот же объем капиталовложений в жилищное строительство получить максимальное количество жилого фонда.
Ориентация государственной жилищной политики на существенное увеличение объемов индивидуального жилищного строительства в городах имеет под собой социально-экономические основы, поскольку, как показал опрос застройщиков, проведенный Беляевым М.К. в начале 90-х годов в Северном Казахстане, в городах 79% опрошенных отдали предпочтение индивидуальным жилым домам, а в селах — 97% []. За рубежом усадебные жилые дома пользуются повышенным спросом. Обобщенные данные по европейским странам показывают, что около 80% жителей новых кварталов предпочли бы жить в индивидуальном доме на своем участке, если его стоимость будет такая же, как квартиры в многоэтажном доме (рис.3):
Рисунок 3 – Доля населения, проживающих в частных домах в странах в 60-е годы XX вв.
Источник:[].
Столь высокий процент предпочтения индивидуальному жилому дому с участком по сравнению с квартирой в многоэтажном доме связан с рядом существенных преимуществ. На уровне города к преимуществам усадебной застройки относятся:
возможность использования под застройку территорий, непригодных или условно пригодных под многоэтажное жилищное строительство, другие функциональные территории. Это территории с высоким уровнем грунтовых вод, с повышенной сейсмичностью, сложным рельефом участка, часто занимающие ценные в градостроительном отношении территории; автоматически решается сложная проблема размещения и строительства гаражей и погребов.
гараж, размещаемый в составе жилого дома или на участке, сокращает время на пользование личным автомобилем и одновременно повышает коэффициент его использования; сокращается потребность в общественном транспорте для обслуживания территории районов усадебной застройки; совмещается территория многоэтажной застройки и садово-дачных участков, расположенных в пригородной зоне, в единую городскую застройку, что сокращает затраты города на пригородные пассажирские перевозки в дачный сезон;
сокращаются в ряде случаев затраты на жилищное строительство, поскольку при определенных условиях индивидуальная застройка оказывается экономичней многоэтажной благодаря применению местных строительных материалов, поэтапного строительства, использованию местных систем инженерного оборудования и других факторов. Это снижение в ряде случаев может достигать 50%, особенно если строительство ведется полностью или частично собственными силами.
усадьба как в городе, так и на селе предоставляет широкие возможности для индивидуальной трудовой деятельности различного характера с использованием не только земельного участка, но и жилого дома, хозяйственно-бытовых построек. Это позволяет получать постоянный доход и окупить затраты на строительство усадьбы.
важным свойством индивидуального жилого дома и усадьбы является возможность поэтапного освоения участка, строительства жилого дома, хозяйственно-бытовых построек. При этом первоначально построенный жилой дом с ограниченным составом и размерами помещений в дальнейшем может быть реконструирован под коттедж необходимого размера в зависимости от площади приусадебного участка, экономических возможностей семьи и потребности застройщика. Этот фактор работает на доступность индивидуального жилищного строительства, так как не требуется первоначальных значительных средств и может быть реализован даже семьями со средним уровнем и ниже среднего уровня достатком.
Отмеченные преимущества усадебной жилой застройки должны изменить подход к индивидуальному жилищному строительству не только на уровне застройщика, но и на уровне государства и муниципалитетов, так как решается не только проблема доступности жилья, но и обновление инфраструктуры жилищного фонда, которая на 60-70% изношена (теплотрассы и канализация) при этом бюджетного финансирования не хватает ни их обновление, поэтому единственный выход — переход к строительству индивидуального жилья, которое предполагает возможность автономного проведения канализации, тепло- и водоснабжения. Малоэтажное жилье может стать альтернативой типовой многоэтажной застройке лишь через 5-10 лет. Для этого малоэтажные поселки должны стать совершенно обособленными от типовой застройки и обладать полностью независимой от «большого города» инфраструктурой.
|
