Глава 1.5. Условия и общие принципы организации процесса формирования и предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Настоящая глава в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет условия и общие принципы организации процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подготавливаемых для вовлечения их в оборот, а также основы порядка предоставления администрацией муниципального образования сформированных для строительства земельных участков физическим и юридическим лицам на правах аренды или собственности.
Основные нормы, регулирующие действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, детализируются законами, иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, изложение которых или извлечения из них могут включаться в часть III настоящих Правил.
Статья 17. Основные нормы, регулирующие действия по предоставлению земельных участков для строительства
1. Предоставляться физическим и юридическим лицам для строительства могут только земельные участки из состава земель, которые согласно законодательству не изъяты из оборота.
2. В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 301 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов.
3. В соответствии с пунктом 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, после вступления в силу настоящих Правил и при наличии градостроительной документации о застройке населенного пункта предварительное согласование мест размещения объектов не проводится.
В населенном пункте временно, до разработки градостроительной документации, сохраняется порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением объектов жилищного строительства.
4. В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), порядок проведения которых определен статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды этих земельных участков определяются статьями 38, 381 и 382 Земельного кодекса Российской Федерации.
5. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, установленным п. 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
6. Решение администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) Заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность.
2) Заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
7. Решение администрации муниципального образования (либо выписка из него) о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельного участка выдается заявителям в семидневный срок со дня его принятия.
Статья 18. Принципы организации подготовительных работ по формированию земельных участков для их последующего предоставления физическим и юридическим лицам для строительства
1. Земельные участки являются сформированными и подготовленными для передачи физическим и юридическим лицам для строительства, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов), и для них установлены:
- необходимые ограничения на использование и застройку (градостроительные регламенты),
- границы;
- технические условия подключения объектов предстоящего строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
2. Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости могут проводиться по инициативе и за счет средств:
- бюджета муниципального образования;
- государственных бюджетов;
- физических и юридических лиц.
3. В зависимости от конкретных условий используются три способа организации подготовительных работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости:
1) В случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки, подготовка проектов застройки, межевания с планами сформированных земельных участков, выставляемых на торги.
2) В случаях застроенных территорий, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки, проведение конкурсов среди инвесторов, застройщиков на приобретение ими права реконструкции застроенных территорий с последующим предоставлением прав аренды или собственности на сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц.
3) В случаях застроенных территорий, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, освобождение земельных участков от прав третьих лиц в установленном законодательством порядке, проведение торгов (конкурсов) на сформированные земельные участки с учетом проведенных муниципальным образованием затрат.
4. Подготовительные работы по формированию земельных участков в случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующей последовательности:
1) В случаях, когда инициатором формирования и предоставления земельных участков является администрация населенного пункта, подготовительные работы проводятся по заданию отдела архитектуры или уполномоченного по градостроительству органа или по его заданию физическими или юридическими лицами, имеющими лицензии на разработку градостроительной документации (проектов планировки, проектов межевания, проектов застройки) на договорных условиях.
2) В случаях, когда инициатором формирования и предоставления земельных участков являются физические, юридические лица, подготовительные работы проводятся по заданию уполномоченного по градостроительству администрации муниципального образования, физическими и юридическими лицами, имеющими лицензии на разработку градостроительной документации (проектов планировки, проектов межевания, проектов застройки), и действующими на основании договоров подряда с указанными физическими, юридическими лицами.
Результатом подготовительных работ являются:
- документация по планировке территории – проект планировки территории, проекты межевания;
- градостроительные планы земельных участков;
- технические условия на подключение сформированных участков к сетям инженерно-технического обеспечения.
Документация в установленном порядке предоставляется на согласования, государственную и экологическую экспертизу, публичные слушания и утверждается уполномоченным органом местного самоуправления.
Градостроительные планы земельных участков в установленном порядке удостоверяются и учитываются в системе государственного кадастрового учета земельных участков.
Градостроительные планы земельных участков прилагаются к проектам договоров купли-продажи или договоров аренды земельных участков. Указанные договоры включаются в состав документации, предоставляемой участникам торгов.
Градостроительный план земельного участка подготавливается в соответствии с формой, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Градостроительный план земельного участка является обязательным основанием для разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство объектов, а также для последующего предоставления разрешения на строительство.
Собственники или арендаторы земельных участков вправе принимать приемлемые для них планировочные, архитектурные, конструктивные и иные решения в отношении проектируемых объектов при условии, что эти решения не выходят за пределы установленных градостроительных регламентов, ограничений, налагаемых сервитутами, и соответствуют законодательству, действующим нормам и правилам.
5. Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости, а также последующие работы на застроенных территориях в случаях, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующей последовательности:
1) Подготовка и проведение администрацией муниципального образования конкурса среди инвесторов, застройщиков с целью выбора наилучшего предложения (градостроительной концепции и бизнес-плана) по реконструкции застроенной территории и заключение с победителем инвестиционного соглашения на осуществление реконструкции.
2) Выполнение условий и обязательств инвестиционного соглашения в части освобождения территории от прав третьих лиц, формирование земельных участков как объектов недвижимости и передача прав на них инвестору (инвесторам), а именно:
- разработка проектной документации, ее согласование, проведение экспертизы, публичных слушаний по обсуждению проекта планировки, или проекта межевания, или проекта застройки и ее утверждение;
- освобождение реконструируемой территории от прав третьих лиц в порядке гражданского оборота в установленном законодательством порядке;
- проведение работ по межеванию освобожденной от прав третьих лиц территории (в соответствии с утвержденной градостроительной документацией), подготовка планов земельных участков и проведение государственного кадастрового учета вновь сформированных земельных участков, освобожденных от прав третьих лиц;
- продажа администрацией муниципального образования инвестору (инвесторам) прав собственности или аренды на вновь сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц, регистрация указанных прав.
3) Выполнение инвестором условий и обязательств инвестиционного соглашения в части застройки (реконструкции) территории, освобожденной от прав третьих лиц, и реализации построенных (реконструированных) объектов:
- подготовка проектной документации на строительство объектов на вновь сформированных земельных участках;
- подготовка технических условий на подключение проектируемых объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; согласование, проведение экспертизы проектной документации, получение разрешений на строительство;
- осуществление строительства (включая строительство сетей и объектов инженерно-технического обеспечения), приемка построенных объектов в эксплуатацию, учет и регистрация прав собственности инвесторов на построенные объекты.
Статья 19. Аренда земельных участков
1. В аренду могут предоставляться незастроенные (свободные) земельные участки, не обремененные правами иных пользователей (арендаторов) или владельцев, обладающих документами установленного образца на право пользования, аренды или владения этими участками или их частями.
2. Земельные участки, аренда которых регулируется исключительно настоящим положением:
2.1. Участки, расположенные на землях, определенных законодательством Российской Федерации, как не подлежащие передаче в собственность:
- земли общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи);
- земли памятников природы, национальных и дендрологических парков;
- земли оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земли, предоставленные для использования и охраны недр;
- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению.
2.2..Участки, на территории которых расположены объекты, подлежащие функциональному перепрофилированию или выносу в другие районы города в соответствии с утвержденным генеральным планом, проектом детальной планировки или схемой застройки.
2.3. Участки в пределах санитарно-защитной зоны предприятия с расположенными на них: жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями, общеобразовательными школами, учреждениями здравоохранения, спортивными сооружениями, садоводческими товариществами, огородами.
2.4. Участки на территории санитарно-защитных и охранных зон объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, в пределах которых расположены здания и сооружения в нарушение действующих Строительных Норм и Правил (СНиП) и Санитарных Норм и Правил (СанНиП).
2.5. Участки, предоставляемые в аренду в следующих целях:
- установка временного строения или сооружения;
- огородничество;
- производство топографо - геодезических и проектных работ;
- производство земляных работ, связанных с прокладкой и реконструкцией подземно-надземных сооружений;
- на период строительства зданий, строений, сооружений (дорог, коммуникаций);
- проведение благоустройства и озеленения территорий;
- организация платных автостоянок, размещение мини-рынков, аттракционов для досуга населения и др.
В аренду также оформляются земельные участки в следующих случаях:
- когда арендуются помещения у собственников или владельцев зданий и сооружений, пользующихся льготами по оплате земельного налога на основании Закона РСФСР «О плате за землю»;
- в случаях, предусмотренных п.3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, когда здание расположено на неделимом земельном участке;
- когда земельные участки используются двумя и более юридическими и физическими лицами, раздел которых в натуре не представляется возможным без ущемления интересов смежных землепользователей.
Незастроенные (свободные) участки земли предоставляются для проектирования и строительства зданий, строений, сооружений, для размещения предприятий, складов, баз и других производственных объектов предпринимательской деятельности на торгах (конкурсной основе), или без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется одна заявка, за исключением строительства государственных и муниципальных объектов, осуществляемого за счет бюджетных средств.
3. Арендодателем земельных участков является администрация муниципального образования.
4. Земельные участки сдаются в аренду по целевому назначению согласно функциональной схеме зонирования территории, которое оговаривается в распоряжении администрации и в договоре аренды.
5. Изъятые из оборота земли не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Участок для предпринимательской деятельности предоставляется только в краткосрочную аренду физическому лицу при предъявлении копии свидетельства о предпринимательской деятельности и в случаях, предусмотренных законодательством, копии лицензий на право занятия конкретными видами деятельности. Изменение правового статуса земельного участка или предоставление в долгосрочную аренду решается лишь при предъявлении документов, подтверждающих наличие объектов недвижимости на участке и соответствие их целевому назначению по утвержденной градостроительной документации.
6. Аренда земельных участков предоставляется юридическим и физическим лицам по их письменному обращению на имя главы администрации муниципального образования.
Форма обращения юридических лиц - деловое письмо на бланке предприятия, организации или учреждения за подписью руководителя и заверенное печатью при отсутствии бланка. В письме указываются:
- наименование юридического лица, почтовый адрес, контактный телефон (факс), расчетный счет, должность, фамилия, имя, отчество руководителя;
- предполагаемое месторасположение, размеры участка и предполагаемый срок аренды;
- цель использования земельного участка;
К письму должны быть приложены:
- копия Устава или другого документа, подтверждающего права юридического лица;
- копии лицензий и других документов в случае, если использование участка и вид производственной деятельности по законодательству должны быть лицензированы;
- копии документов, подтверждающих права собственности (полного хозяйственного ведения или оперативного управления), на здания и сооружения, расположенные на участке;
- кадастровая карта (план) земельного участка.
Кроме того, при оформлении договора аренды для размещения временных строений для торговли и бытового обслуживания необходимо представить паспорт оформления сооружения (технический паспорт или проект) и паспорт благоустройства участка или проект благоустройства.
Форма обращения физических лиц - заявление, в котором указываются:
- фамилия, имя, отчество физического лица, его почтовый адрес, контактный телефон;
- паспортные данные;
- кадастровая карта (план) земельного участка;
- месторасположение, размеры участка и предполагаемый срок аренды.
Кроме того, для предпринимателей должны быть приложены к заявлению:
- копия свидетельства о предпринимательской деятельности;
- копии лицензий и других документов, подтверждающих наличие у предпринимателя разрешения на занятие той или иной деятельностью, если по законодательству использование участка и вид производственной деятельности должны быть лицензированы или получены специальные разрешения, предусмотренные законодательством.
7. Документы, указанные в п. 6 настоящей статьи подлежат обязательной регистрации в соответствующих службах.
8. Решение о предоставлении земельного участка в аренду принимает Комиссия в течении двухнедельного срока.
9. Участки земель, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие юридическим или физических лицам на правах полного хозяйственного ведения, владения или собственности, оформляются в аренду без рассмотрения на Комиссии.
10. Порядок рассмотрения Комиссией заявлений о предоставлении земельных участков в аренду определяется положением о комиссии.
11. Администрация муниципального образования при поступлении заявки на выделение земельного участка для целей строительства обеспечивает публикацию сообщения о планируемом размещении предполагаемого объекта. В случае если на данный участок поступила одна заявка, участок предоставляется заявителю в аренду без проведения торгов.
При наличии имущественных и земельных споров рассмотрение заявления приостанавливается до разрешения споров в установленном законом порядке.
12. В случае отказа в предоставлении в аренду земельного участка службы администрации муниципального образования готовят ответ за подписью председателя Комиссии или должностного лица, на рассмотрение которого поступило заявление (принявшего такое решение).
13. В случае положительного решения соответствующие подразделения администрации муниципального образования готовят постановление главы администрации округа о предоставлении земельного участка в аренду и проект договора аренды земельного участка, в которых указывается арендатор, размер и месторасположение земельного участка, целевое назначение, срок аренды и особые условия договора аренды.
14. Заявления граждан для предоставления участков для огородничества, сенокоса, пастбищ рассматриваются главами администраций сельских округов. Указанные участки предоставляются без обязательной публикации в средствах массовой информации для местных жителей.
15. Основные условия аренды земельных участков определяются действующим законодательством, настоящим Положением, и конкретизируются в договоре аренды.
В договоре аренды земельного участка указываются:
- предмет договора;
- характеристика земельного участка;
- целевое назначение земельного участка;
- градостроительная зона;
- срок аренды;
- размер, порядок и сроки внесения арендной платы;
- нормативный срок строительства или проведения проектно-изыскательских работ;
- права и обязанности арендатора;
- права и обязанности арендодателя;
- обременения и ограничения;
- особые условия;
- ответственность сторон;
- порядок рассмотрения споров;
- иные условия в соответствии с законодательством.
16. Размер земельного участка для временных строений и сооружений рассчитывается исходя из площади, занимаемой ими. Площадь участка определяется проекцией габаритов сооружения на землю. Участок, занимаемый сооружением, может быть разделен по функциональному назначению при наличии помещений внутри сооружения, разделенных перегородками, и соответствующей отметки в техническом паспорте. Прилегающая территория, если она используется арендатором, включается в площадь участка, а его привязка отражается на плане. Арендная плата с прилегающей территории взимается в соответствии с ее функциональным назначением.
Размер земельного участка для капитальных строений и сооружений включает все необходимые для эксплуатации строений инженерные конструкции: лестницы, загрузочные площадки, витрины, отмостка вокруг здания и т.п., определяемые в каждом конкретном случае.
В площадь земельного участка, занимаемого предприятием, зданием, строением и другим объектом, имеющим санитарно-защитную или охранную зону, включается площадь зоны, которая не находится в пользовании других юридических и физических лиц.
17. К договору аренды земельного участка для установки временных сооружений для торговли и обслуживания населения, кроме того, дополнительно прилагаются:
- паспорт оформления сооружения;
- паспорт благоустройства участка;
- лист расчетных платежей.
18. Договор аренды земельного участка оформляется в 3-х экземплярах.
19. Изменение условий договора аренды и его досрочное прекращение производится по соглашению сторон или в установленном законом порядке.
20. Срок аренды определяется договором аренды земельного участка, при этом дата начала аренды совпадает с датой постановления администрации о предоставлении земельного участка. Срок аренды зависит от целевого назначения земельного участка. Договор аренды под временными строениями и сооружениями заключается на срок не более одного года в соответствии с решением Комиссии. На объекты, находящиеся на территориях, на которых в соответствии с действующей градостроительной документацией планируется строительство каких-либо объектов государственного или муниципального значения, срок аренды устанавливается не более 10 лет. Продление срока аренды, расторжение договора производится в соответствии с действующим законодательством.
21. Переход права собственности на здания, строения и сооружения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В этом случае новый собственник в установленном порядке переоформляет право аренды.
22. Все затраты, связанные с подготовкой соответствующей документации при передаче земель в аренду, возмещаются за счет средств заказчиков - юридических и физических лиц.
23. Договор аренды земельных участков подлежат обязательной государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Калужской области и вступают в законную силу лишь после государственной регистрации. Договор аренды, заключенный на срок не более одного года, регистрации не подлежит.
24. Размер, порядок и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором аренды земельного участка, неотъемлемым приложением к которому является лист расчета платежей арендной платы. В случае если договор аренды земельного участка зарегистрирован после установленных Законом Российской Федерации «О плате за землю» сроков уплаты земельного налога, арендная плата за текущий год должна быть внесена до 31 декабря текущего года без начисления пени.
25. Базовые ставки арендной платы, повышающие и понижающие коэффициенты, устанавливаются постановлением администрации муниципального образования в 4 квартале на предстоящий год.
26. Арендная плата за часть площади земельных участков сверх установленных норм отвода взимается в двукратном размере.
27. Сроки внесения арендной платы за земельные участки устанавливаются авансированно пропорциональными долями не позднее 2 января, 1 апреля, 1 октября ежегодно.
Арендная плата за земельные участки, предоставленные для строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов, индивидуальных и коллективных гаражей, под огородничество, личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство вносится в два срока не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно.
При продлении до одного года сверх установленных Земельным кодексом Российской Федерации сроков для проведения проектно-изыскательских работ к базовому размеру арендной платы за землю применяется повышающий коэффициент, равный 2.
Администрация муниципального образования может при заключении договора аренды земельного участка в пределах суммы, зачисляемой в местный бюджет, заключить соглашение о предоставлении целевой льготы в виде выполнения конкретных работ и услуг, необходимых для развития муниципального хозяйства и благоустройства населенного пункта.
При превышении нормативных сроков строительства арендная плата застройщиков взимается в двойном размере с оформлением дополнительного соглашения к договору аренды на дополнительный срок.
Перепродажа или переоформление объектов незавершенного строительства на другое юридическое или физическое лицо не является основанием отмены повышающего коэффициента.
Размер арендной платы может быть изменен в случаях, предусмотренных договором аренды, а также при изменении ставок земельного налога и базовых ставок арендной платы.
Решением районного собрания муниципального образования от арендной платы освобождаются в пределах суммы, подлежащей зачислению в бюджет муниципального образования, юридические лица и граждане по представлению администрации муниципального образования. Рассмотрение вопросов предоставления льгот производится, как правило, до принятия бюджета муниципального образования «Индигирский национальныйц наслег» на соответствующий финансовый год.
28. Льготы по арендной плате не переходят к родственникам и другим наследникам в случае смерти арендатора, имевшего такие льготы.
Льготы по уменьшению арендной платы за землю предоставляются в случае положительного решения районного собрания муниципального образования «Момский район» по представлению администрации муниципального образования.
С юридических и физических лиц, освобожденных от уплаты арендной платы, при передаче ими строений, помещений, земельных участков в субаренду (пользование) или использование части площади не по прямому назначению взимается арендная плата в соответствии с настоящими Правилами с площади, переданной в субаренду (пользование) или используемой не по прямому назначению.
29. Уплата арендной платы не освобождает арендатора от восстановления ранее предоставленной им территории в прежнее состояние за свой счет. При нанесении других убытков муниципальному хозяйству с арендатора взыскиваются также убытки, оговариваемые в правоустанавливающих документах.
В случае нарушения установленного договором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню, размер которой устанавливается законодательством для платы за землю в зависимости от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня погашается при поступлении платежей в первую очередь.
|
