Развитие и совершенствование методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости
|
Скачать 0.81 Mb.
|
Результаты расчетов и их интерпретация. Основные показатели расчета прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы вынесены на графики рис. 10-14. Графики показывают, что поведение прогнозируемых показателей четко различается по трем стадиям: 2011-2012, 2013-2015 годы и 2016 год.На первой стадии, в соответствии с заданными исходными данными о фактическом росте номинальных доходов населения города с темпом 5-7% в год, а также снижении объемов ввода жилья, прогнозируемый спрос несколько превышал предложение, объем поглощения на первичном и вторичном рынке увеличивался, цены росли с темпом 8-9%. На второй стадии повышательная динамика прогнозируемого объема платежеспособного спроса населения (рис. 10) соответствует заданной в исходных данных (Сценарий № 1 оптимистический) динамике роста номинальных доходов населения (10-12%). При этом снижение прогнозируемого объема предъявленного спроса населения в натуральном выражении объясняется ростом цен (рис. 14), опережающим рост доходов. Суммарный предъявленный спрос на площади (с учетом спроса нерезидентов, инвесторов и ипотеки) также несколько снижается, несмотря на рост денежного объема ипотечного предложения. Прогнозируемая на второй стадии динамика объемов строительства коммерческого жилья (рис. 11) коррелирует с планируемым властями ростом объемом ввода жилья, обеспеченным земельными ресурсами, одобренными инвестиционными контрактами и проектной документацией (рис. 11). На первичном рынке (рис. 12) предварительный объем суммарного спроса хотя и несколько снижается, но существенно превышает предложение. С 2013 года происходит перетекание спроса на вторичный рынок, где образовался избыток предложения (рис. 13). Предъявленный спрос все годы превышает выросший объем предложения, и объем поглощения ограничивается предложением. Спрос и предложение стабилизируются, вследствие чего стабилен и объем поглощения (рис. 12). На вторичном рынке (рис. 13) прогнозируемый объем предложения в связи с ростом цен повышается в меру эластичности предложения по цене. В то же время снижающийся предварительный спрос после 2012 года становится меньше предложения. Однако, вследствие дефицита предложения на первичном рынке (рис. 12) спрос перетекает на вторичный, и поглощение продолжает расти (рис. 13). Цены на второй стадии (рис. 14) растут с темпом 17-18% в год. На третьей стадии, после 2015 года, прогнозируемая ситуация на рынке существенно меняется. Накопленный рост цен привел к тому, что значительная доля населения, имевшего намерение приобрести жилье, уходит с рынка, и денежный объем спроса снижается, несмотря на растущий денежный объем ипотечного предложения. Более резко снижается и суммарный предъявленный спрос в натуральном выражении. Объем предложения на первичном рынке остается стабильным (рис. 12), а на вторичном рынке продолжает расти (рис. 13). Поглощение на первичном рынке стабильно, на вторичном – падает. В соответствии с общим превосходством спроса над предложением цены продолжают расти повышенными темпами (32-35)% (рис. 14). В целом рынок переживает ситуацию устойчивого роста (аналог 2003 и 2006 года) и перехода в 2016 году к стабилизации на буме, аналогичной началу 2004-го и концу 2006-го года. Таким образом, динамика прогнозируемых показателей развития рынка (преимущественно немонотонная) находит логичное объяснения в известных закономерностях поведения рынка и показывает, что разработанная модель адекватно учитывает связи между различными факторами, в том числе и обратные. Сопоставление результатов прогнозирования некоторых показателей развития рынка в 2011-2012 годах с фактическими данными демонстрирует хорошее совпадение по уровню средних удельных цен на вторичном и первичном рынках (рис. 14), объему поглощения на вторичном рынке (рис. 13), объему предложения, нового предложения и поглощения на первичном рынке (рис. 12), объему ввода и строительства площадей (рис. 11).   Figure 10 Figure 11   Figure 12 Figure 13  Figure 14 Наличие адекватной математической модели функционирования сложной системы – локального рынка жилой недвижимости – позволило провести ряд расчетных экспериментов по влиянию на динамику развития рынка макроэкономических и отраслевых параметров. Использование математической модели функционирования локального рынка жилой недвижимости для обоснования целевых объемов ввода жилья. Исторический дефицит жилья в России (более 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий) заставил руководство страны в течение последних 5-8 лет усилить внимание к проблеме повышения объемов жилищного строительства. Приняты серьезные правовые, организационные, экономические меры для стимулирования местных властей и бизнеса к решению этой проблемы. Определены целевые показатели динамики роста объемов ввода жилья – в 2020 году эта величина должна достигнуть 142 млн. кв. метров. В настоящее время Госстрой и Минрегион РФ организуют работу по определению и обоснованию целевых объемов ввода жилья в каждом регионе. В работе [37] показана возможность решения этой задачи для локальной территории – города Москвы до присоединения новых территорий (в границах до 1 июля 2012 года). Известны факторы, ограничивающие объемы ввода жилья в Москве. В последние годы это определялось в первую очередь дефицитом земельных ресурсов. К этому прибавилось вынужденное изменение политики города (ограничения на выдачу разрешений и даже расторжение ряда инвестиционных контрактов) в связи с несбалансированностью между строительством жилья и транспортной инфраструктуры. В результате в государственной программе «Жилище» по городу Москве на 2012-2016 годы был предусмотрен в 2013-2016 годах стабильный объем ввода в 2,45 млн. кв. м жилья ежегодно (после максимального объема в 4,8 млн, достигнутого в 2007 году). Другие факторы, сдерживающие объемы ввода жилья в регионах – ограничения по производственным мощностям стройпредприятий, по доступным объемам стройресурсов, по наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья, энергетических и иных инженерных ресурсов, социальной инфраструктуры – в Москве не стояли столь остро. Но обостренное внимание руководства страны к проблеме объемов строительства жилья, приоритетность этого показателя при оценке результатов деятельности администраций регионов и муниципалитетов снова стимулировало руководство регионов, в том числе и Москвы, к поиску путей повышения темпов строительства жилья. По последним заявлениям властей, город планирует построить в 2013 году в Москве более 3 млн. кв. м жилья, в том числе в старых границах – не менее 2,5 млн. кв. м, и в дальнейшем увеличивать этот объем до 5-6 млн. кв. м. Однако, такие амбициозные планы могут и не реализоваться. Кроме перечисленных ранее факторов, влияющих на возможные объемы ввода жилья (как принято их называть, «факторы предложения»), существует другая группа факторов – «факторы спроса». Вот что сообщил 22.05.2003 г. в ходе встречи со столичными инвесторами председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: «Только треть инвесторов в Москве, проекты которых прошли Градостроительно-земельную комиссию Москвы (ГЗК) за 2,5 года ее существования, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут финансирование, но рабочие только 30%». По нашему мнению, причина такой ситуации в том, что в Москве в последние три года снизилась инвестиционная привлекательность девелопмента. Это является следствием изменения закономерностей рынка после кризиса 2008 года. В условиях достаточно высокого спроса цены на первичном рынке возвращаются к докризисному уровню, но темпы роста цен незначительны. Если в первом десятилетнем цикле (старт рынка - июнь 1990 года) рынок достиг нижней точки к июню 2000 года и восстановился за 1,5 года, то во втором десятилетнем цикле он достиг в Москве нижней точки к концу 2009 года и еще не до конца восстановился за 3 года. В результате конечная доходность инвестиционно-строительных проектов существенно снизилась по сравнению с докризисным уровнем, и не все московские девелоперы готовы к такой ситуации. Важно отметить, что доходы москвичей в последние два-три года практически не повышались, но спрос на рынке и объем поглощения был достаточно высок. Однако, это в первую очередь был спрос на малогабаритные дешевые квартиры. Поэтому средняя цена на рынке росла низкими темпами. С другой стороны, в случае повышения темпов роста доходов населения и дефиците предложения возможен быстрый рост цен и как следствие - снижение объема предъявленного спроса по причине ухода с рынка покупателей с меньшими доходами. Такое развитие событий может привести к стабилизации и последующему снижению цен, объемов поглощения и потока доходов девелопера, и вследствие этого – к снижению темпов строительства домов, что также не позволит реализовать высокие целевые показатели ввода жилья. Следовательно, возможности повышения объемов ввода жилья по факторам предложения должны быть проверены факторами спроса. В теоретическом плане эти закономерности рынка общеизвестны – проблема состоит в получении количественных оценок развития рынка при изменении как макроэкономических показателей, так и планируемых объемов ввода жилья. Вначале проводилось исследование влияния изменения макроэкономических данных на динамику рынка при фиксированных целевых объема ввода жилья, предусмотренных ГП «Жилище» по городу Москве на 2012-2016 годы. При этом были сформированы 4 сценария динамики макроэкономических показателей и проанализированы положительные и негативные стороны каждого сценария для рынка и девелоперов. Макроэкономические параметры Сценария № 1 соответствовали оптимистическому правительственному прогнозу работы [36], Сценария № 3 – реалистическому, Сценария №4 – пессимистическому, в Сценарии № 2 были заданы параметры, превышающие оптимистический сценарий (рост доходов населения (12-13)% в год в натуральном выражении). Необходимо отметить, что динамика макроэкономических показателей по Сценарию № 1 (оптимистический сценарий, предоставленный Госстроем) в последующие годы возможна лишь с малой вероятностью. Об этом свидетельствуют как данные предыдущих трех лет, так и общее мнение экономистов о предстоящем снижении темпов роста ВВП России, мировых цен на нефть и газ и объемов их экспорта из РФ, твердое намерение финансовых властей к таргетированию инфляции и сохранению жесткой кредитно-денежной политики, усилившийся отток капитала за рубеж, идущее ослабление рубля к основным валютам и т.п. Мы оцениваем эту вероятность в 20%. Сценарий № 2 с повышенными макроэкономическими параметрами можно признать нереализуемым (вероятность его реализации близка к нулю). Сценарий № 3 наиболее вероятен (оценка вероятности его реализации 70%). Это связано не только с отмеченными выше экономическими угрозами, но и с осознанной и публично объявленной политикой властей на предотвращение необоснованного роста цен на жилье, снижающего доступность жилья для населения и затрудняющего решение жилищной проблемы в России. В долгосрочной перспективе основное направление этой политики – ускорение темпов роста строительства жилья для обеспечения потребностей населения при обеспечении доступности жилья для все большей доли домохозяйств, в среднесрочной – сдерживание роста избыточной массы денежных средств у населения. Сценарий № 4 возможен в случае нового мирового экономического кризиса и может быть признан маловероятным (оценка вероятности - 10%). В связи с этим в задаче обоснования целевых объемов ввода жилья до 2020 года рассматривались два Сценария - № 1 и № 3. По каждому из двух сценариев проведен расчет динамики рынка при трех вариантах изменения отраслевых параметров – целевых объемов ввода жилья. Основные изменяемые по сценариям и вариантам расчета исходные данные макроэкономического характера (ежегодные темпы роста доходов населения) приведены в табл. 8, а отраслевого характера (целевые объемы ввода жилья) - в табл. 9. Таблица 8. Макроэкономические исходные данные для четырех сценариев
Примечания: * Фактические данные Росстата ** Данные Госстроя Отраслевые параметры на 2010-2012 годы приняты по фактическим данным Росстата, на 2013 год – согласно ГП «Жилище» по гор. Москве на 2012-2016 годы; на 2014-2020 годы в варианте 1 – сохраняется уровень 2013-2016 годов по ГП «Жилище», в варианте 2 – с 2014 года целевой объем ввода повышается на 250 тыс. кв. м ежегодно и к 2020 году достигает 4,3 млн. кв. м, в варианте 3 – повышается на 500 тыс. кв. м ежегодно и к 2020 году достигает 6,0 млн. кв. м. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 |
Учебно-тематическое планирование умк «Hot Spot 4» 4 год обучения Коммуникативные задачи. Развитие и совершенствование лексических навыков. Развитие и совершенствование грамматических навыков. Развитие... |
 |
Отчет о работе управляющего совета руководящего органа Системы добровольной... В 2016 г. Руководство росс, отдел по стандартизации и сертификации и Управляющий Совет росc продолжили работу по обеспечению деятельности... |
|
«утверждено» Приказом по ОАО «СтройкаИнвест» В буквальном переводе с английского «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости продвижение проектов, связанных... |
|
Отчет о научно-исследовательской работе разработка методов оценки... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
|
Основные положения судебного делопроизводства Развивающая: совершенствование навыков самостоятельной работы с законодательством; развитие мыслительных операций, умений пользоваться... |
|
Отчет о научно-исследовательской работе «Разработка методов оценки... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
|
Методические рекомендации росс по созданию территориальных органов... Процедура создания тос на базе Ассоциации (гильдии) риэлторов, осуществляющей свою деятельность в субъекте РФ |
|
Арсеньев Предварительно «Утвержден» Технологическая подготовка производства. Освоение новых изделий. Совершенствование технологии, внедрение новых техпроцессов, прогрессивных... |
|
Справочник востребованных на рынке труда Пр-285, и пунктом 1 Комплекса мер, направленных на совершенствование системы среднего профессионального образования, на 2015–2020... |
|
«Невербальные средства общения» Цель: развитие и совершенствование у педагогов умений, являющихся базовыми в реализации коммуникативной компетентности |
|
Должностная инструкция (риэлтора агента по продаже недвижимости) Настоящая должностная инструкция определяет функциональные обязанности, права и ответственность агента по продаже недвижимости Агентства... |
|
Общие сведения «Создание классификаторов пространственных данных, разработка и внедрение геоинформационных технологий, внедрение методов и технологий... |
|
Развитие научных основ и практических методов повышения эффективности технологии зерносушения |
|
Развитие теории и аналитических методов расчета подземных сооружений на сейсмические воздействия |
|
Совершенствование современных методов обследования и лечения детей... Работа выполнена в Государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный... |
|
Руководство и организация соревнований 1 Организацию, непосредственную... Совершенствование форм и методов работы по профилактике детского дорожно-транспортного травматизма |