Развитие и совершенствование методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости
|
Скачать 0.81 Mb.
|
| Развитие и совершенствование методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова, канд. техн. наук. Стерник Сергей Геннадьевич, зам. по научной работе декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, д.э.н., профессор. Свиридов Алексей Викторович, аспирант профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова. Стерник Геннадий Моисеевич Стерник Сергей Геннадьевич Свиридов Алексей Викторович Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» Российская Федерация, г. Москва, 117997, Москва, Стремянный переулок, д.36 Тел. (499) 237-86-56 Annotation In this article a survey and analysis of existent forecasting real estate market development methods are represented. Native and foreign authors works are viewed. There has been discovered advantages and scopes of each method, evolution of forecasting methods that are applied in Russian territory starting from 1996 till present has been retraced including detailed overview of the latest and possessing the most successful forecasting abilities methodology based on imitating (stepped) block-module iterative model with feedbacks. Also there are results of approval and retrospective test of this methodology, that confirm its justifiability. Besides there has been carried out some calculating experiments revealing an impact of macroeconomic and sectoral parameters on market development dynamics. This experiments bear out the possibility of methodology usage for target placement of accomodation. Аннотация В настоящей статье представлен обзор и анализ существующих методов прогнозирования развития рынка недвижимости. Рассмотрены работы отечественных и зарубежных авторов. Выявлены достоинства и границы применимости каждого из методов. Прослежена эволюция методов прогнозирования рынка недвижимости, применяемых на территории РФ начиная с 1996 года по настоящее время, в том числе подробно рассмотрена наиболее новая и обладающая наибольшими прогностическими способностями методика, основанная на использовании имитационной (пошаговой) блочно-модульной итерационной модели с обратными связями. Также приведены результаты апробации и ретроспективной проверки данной методики, подтверждающие состоятельность методики. Кроме этого, проведен ряд расчетных экспериментов по влиянию на динамику развития рынка макроэкономических и отраслевых параметров, подтверждающих возможность использования данной методики для обоснования целевых объемов ввода жилья. Key words: Real estate market, factors of real estate market, prognostic methodologies, mathematic models, simulation model, target placement of building volume. Ключевые слова: Рынок недвижимости, факторы рынка недвижимости, методики прогнозирования, математические модели, имитационная модель, обоснование объемов ввода жилья. Проблема прогнозирования развития рынка недвижимости в трансформирующейся экономике России. Исходя из известного положения акад. В.В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества [1], рассмотрим проблемы прогнозирования рынка недвижимости России с начала его зарождения в формирующейся рыночной экономике, когда в условиях гиперинфляции и обвальной девальвации национальной валюты государство пыталось обеспечить доступность жилья для населения, по сегодняшний день. С самого начала новейшей истории рынка недвижимости России в первую очередь были востребованы (и наиболее широко используются по настоящее время) экспертные предсказания – наименее формализованный метод, вызывающий обоснованное доверие в случае высказываний опытных экспертов о качественных тенденциях рынка (обычно в краткосрочном периоде – несколько месяцев), но и вызывающий неудовлетворенность потребителей прогнозов при попытках дать количественные оценки. Несмотря на то, что первые формализованные, расчетные прогнозы (среднесрочные – на 1-3 года) появились уже в 1995 году [2-4], создание и совершенствование методов прогнозирования сталкивалось и до настоящего времени сталкивается с существенными трудностями. Первое. Неприспособленность сложившихся в плановой экономике методов народно-хозяйственного прогнозирования на основе отраслевых балансов к прогнозированию в условиях рыночной экономики. Примером такой неприспособленности являются многочисленные попытки прогнозирования развития строительного комплекса как отрасли народного хозяйства в отрыве от макросистемы - рынка недвижимости, включающей этот комплекс в качестве производственной подсистемы наряду с подсистемой финансирования оборота недвижимости из доходов и накоплений граждан, ипотечного кредитования и других источников. Второе. Неприспособленность стандартных эконометрических методов к прогнозированию тенденций рынка недвижимости в современных условиях. Имеющиеся данные показывают, что в развитом рынке динамика цен на жилье не столь значительна, и в пределах десятилетних долгосрочных циклов (т.е. при исключении кризисных стадий) ее прогнозирование не представляет интереса. Отсюда рекомендации в методической литературе: если прогнозируется положительная динамика, то принимать годовой прирост цен в пределах 10%, если отрицательная – то -10% [5]. Эмпирическая литература периодически отмечает наличие «длинных циклов» на рынке недвижимости. Так, в исследовании «The Cyclical Behavior of the National Office Market» (1987) William Wheaton показал циклы в инвестиционной активности и вакантных площадях на рынке офисной недвижимости длиной в 10 лет для рынка США. Ball, Lizieri and MacGregor в исследовании «The Economics of Commercial Property Markets, London and New York: Routledge» (1998) показали, что циклы в коммерческой недвижимости Великобритании также составляют около 10 лет. Есть и другие оценки по длине циклов на рынке недвижимости, в среднем длина цикла составляет 10-20 лет. В новейшей истории России отмечено два долгосрочных цикла продолжительностью около 10 лет. Если отмерять начало и конец цикла по нижним по уровню цен точкам, то в Москве в фазе роста первого десятилетнего цикла (июнь 1990 – август 1998 г.) цены выросли (в долларах) в 12 раз, второго (июнь 2000 – октябрь 2008 г.) – в 11,5 раза (рис. 1), причем этот рост по стадиям1 динамики был существенно неравномерным [6]. В результате столь высокой волатильности динамики цен на развивающемся рынке жилья применение стандартных эконометрических методов регрессионного моделирования и прогнозирования ценовых трендов, прекрасно работающих в области монотонного изменения динамики, возможно лишь в краткосрочном периоде (8-18 месяцев), и это сопряжено с риском непредсказуемой ошибки вследствие возможного перелома тенденций в среднесрочном периоде.  Figure 1. Dollar price indexes growth on the Moscow real estate market in 1990-2012 years Индексы роста долларовых цен на рынке жилья Москвы в 1990-2012 годах Третье. Непригодность методов, разработанных в странах с развитой рыночной экономикой, к прогнозированию в странах с переходной экономикой. Западные макроэкономисты вплоть до начала 2000-х годов не выделяли недвижимость как особый товар от других товаров и не рассматривали собственные закономерности функционирования рынка недвижимости. Лишь статья Ричарда Грина “Следуя за лидером: как изменения в жилищных и нежилищных инвестициях предсказывают изменения в ВВП” (1997) показывает, что, в отличие от макроэкономистов, западные отраслевые экономисты рынков строительства и продажи недвижимости задолго до последнего финансового кризиса задавались вопросами: важно ли, чтобы рынок недвижимости был включен в макроэкономический анализ и прогноз, и наоборот? Что должно быть областью макрожилищного исследования? Как связаны фазы бизнес-циклов на рынках недвижимости с макроэкономическими циклами? [6]. Однако с тех пор как Кевин Готхэм в своей статье, написанной перед началом последнего мирового кризиса (2006), показал степень вовлечённости системы жилищного финансирования США в глобальную финансовую систему [7], стало понятно, что ключевой институциональной проблемой экономики США является то, что никакие экономические прогнозы не включают в себя оценку вероятности системного кризиса на рынке недвижимости. Ситуация тотальной несостоятельности методологии финансового анализа и инвестиционного прогнозирования рынков недвижимости в США подтверждается и в статье Ричарда Грина (2008), который обращается к проблеме ассиметрии информации на финансовом рынке [8] . Он приходит к выводу о том, что именно информационные проблемы привели к неверной оценке рисков, связанных с ипотечными активами, что создало условия для распространения кризиса. Этот вывод подтверждает в своей статье и Энтони Сандерс. На основании данных о ценах жилья и дефолтах по ипотечным кредитам, он показывает наличие структурного сдвига в их отношении после начала кризиса. Эти результаты указывают, что не всегда на основании исторических данных можно предсказать уровень финансового риска в случае наступления кризиса. Так, количество дефолтов по кредитам в кризис существенно превзошло количество, которое можно было предсказать при данном уровне падения цен [9]. Поэтому, с учетом того, что рынки недвижимости, в отличие от финансовых и товарных, являются менее совершенными и конкурентными, сегодня, в результате исследований механизмов мирового кризиса, экономисты как в США, так и в России согласны, что рынки недвижимости являются частью глобального финансового рынка и нуждаются в разработке и внедрении собственной методологии научного прогнозирования. В специализированных зарубежных источниках имеется работа, посвященная прогнозированию на рынке недвижимости, причем не цен, а спроса на жилье [10]. Эта задача является актуальной для девелоперов, планирующих строительство в различных городах США. Анализируемой методикой предусмотрено, что объем спроса в прогнозируемом периоде определяется количеством домохозяйств, миграционный приток в город которых прогнозируется с учетом планируемого увеличения занятости в базовых и небазовых отраслях экономики города, с учетом размеров домохозяйства (числа членов семьи) и принятой в данной местности нормы обеспеченности жильем (в кв. м на человека). Основная формула методики: Dunits = Nb x Meb x Kn, шт.; Dareal = Dunits x n x S, кв. м, где Dunits – прогнозируемый объем спроса на жилые помещения, шт.; Nb – прогнозируемое увеличение базисной занятости (занятости в экспортно-ориентированных отраслях) за счет миграционного притока, чел.; Meb – мультипликатор экономической базы (отношение общей занятости в экономике города к занятости в базовых отраслях); Kn – коэффициент незанятости (отношение общей численности населения к общей занятости); Dareal – прогнозируемый объем спроса на площади и поглощения площадей, кв. м; n – средняя численность домохозяйства в городе, чел.; S – средняя обеспеченность населения жильем в данном регионе, кв. м/ чел. Практика апробирования данной методики в российских условиях показала, что она может быть ограничено использована в специальных условиях строительства технопарков и иных подобных территориально-производственных образований, а для применения в сложившихся городах с многопрофильной экономикой она непригодна [11]. Причинами такого положения являются принятые в методике допущения, естественные для развитого рынка (вне кризисных периодов), но не соответствующие закономерностям развивающегося рынка: - относительно связи рынка труда и миграции (планируемое открытие новых рабочих мест в городе вызывает адекватный приток мигрантов вместе с семьями, причем пропорционально увеличивается численность населения за счет роста численности сферы обслуживания, медицины, транспорта и т.д. и дополнительного притока мигрантов в них); - относительно закономерностей развитого рынка недвижимости, заключающейся в приблизительном равенстве (тождестве) объемов строительства, предложения, спроса и поглощения площадей. Четвертое. Информационная закрытость рынка недвижимости России. В отличие от развитых рынков, где давно сложились лицензированным государством статистические бюро, обеспечивающие специалистов полной и достоверной информацией и показателях рынка недвижимости, в России за 20 лет продвижения к нормальной открытой статистике все еще далеко от завершения. Использование подобных структур в российских условиях затруднено не только в силу их отсутствия, но и прежде всего в силу информационной закрытости отечественного рынка, высокой доли ценовых искажений, «серого» оборота, теневых (незарегистрированных) сделок и др. Рынок недвижимости принято разделять на рынок строительства и продажи квартир (договоров долевого участия) в строящихся домах (первичный рынок) и рынок купли-продажи готового жилья (вторичный рынок). Что касается информации о ходе строительства, то Росстат, как преемник статистического ведомства СССР, сделал попытку сохранения имевшейся системы статистического наблюдения. Однако, механизмы сбора данных через местные органы планирования разрушились, а статистическая отчетность частных строительных компаний, аккумулируемая местными статорганами, в значительной степени искажает информацию. Несмотря на распоряжения правительства, местные органы управления за редкими исключениями (Москва, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы) не создали реестры строящегося жилья и не владеют первичными данными. Другая часть показателей, касающаяся цен на первичном и вторичном рынке, оборотов вторичного рынка, долгое время была Росстату недоступна, и лишь в последние 10 лет был налажен сбор этих данных по специфической методике, аналогичной методике сбора данных на рынках товаров и услуг (что приемлемо при подсчете потребительской инфляции, но не всегда приемлемо на рынке недвижимости). Поэтому и сегодня большинство специалистов не доверяет данным Росстата, тем более что доступ к ним (особенно в разрезе городов/муниципальных образований) затруднен. В связи с этим в России с самого начала развития рынка недвижимости начали создаваться информационно-аналитические, консалтинговые компании, которые взяли на себя функции сбора и анализа первичной рыночной информации и получения достоверной статистики различных сегментов рынка, исследованием и прогнозированием тенденций развития рынка. В начале нулевых годов государство осознало необходимость создания системы сбора и обработки информации о рынке недвижимости, однако разработанная по заказу Госстроя РФ концепция создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья (ФИАС РЖ) [12] не получила запланированного финансирования. Функция налаживания сбора данных и получения необходимой статистики осталась за профессиональными общественными организациям типа Российской Гильдии риэлторов (РГР), где эта работа выполнялась на волонтерской основе, и коммерческими организациями. Наконец, в последние годы этим начали заниматься также и созданные государством институты: Росрегистрация, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и главным образом - Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который подключил коммерческие консалтинговые структуры к наполнению создаваемой им Единой аналитической информационной системы (ЕАИС). Пятое. Недостаточная изученность закономерностей развития рынков недвижимости. С одной стороны, это является следствием предыдущего пункта - недостатка информации о рынке, с другой – следствием все еще не сложившейся законодательно-правовой базы рынка, непрерывного и существенного изменения «правил игры», гипертрофированного влияния на рынок политических решений федеральных и местных властей, что делает объективно существующие закономерности неустойчивыми и слишком часто изменяющимися. Тем не менее, на сегодняшний день ряд устойчивых закономерностей развивающегося рынка недвижимости России изучены [11, 13-18] и могут быть использованы при совершенствовании методик прогнозирования на рынке недвижимости. |
Похожие:
 |
Учебно-тематическое планирование умк «Hot Spot 4» 4 год обучения Коммуникативные задачи. Развитие и совершенствование лексических навыков. Развитие и совершенствование грамматических навыков. Развитие... |
 |
Отчет о работе управляющего совета руководящего органа Системы добровольной... В 2016 г. Руководство росс, отдел по стандартизации и сертификации и Управляющий Совет росc продолжили работу по обеспечению деятельности... |
|
«утверждено» Приказом по ОАО «СтройкаИнвест» В буквальном переводе с английского «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости продвижение проектов, связанных... |
|
Отчет о научно-исследовательской работе разработка методов оценки... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
|
Основные положения судебного делопроизводства Развивающая: совершенствование навыков самостоятельной работы с законодательством; развитие мыслительных операций, умений пользоваться... |
|
Отчет о научно-исследовательской работе «Разработка методов оценки... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
|
Методические рекомендации росс по созданию территориальных органов... Процедура создания тос на базе Ассоциации (гильдии) риэлторов, осуществляющей свою деятельность в субъекте РФ |
|
Арсеньев Предварительно «Утвержден» Технологическая подготовка производства. Освоение новых изделий. Совершенствование технологии, внедрение новых техпроцессов, прогрессивных... |
|
Справочник востребованных на рынке труда Пр-285, и пунктом 1 Комплекса мер, направленных на совершенствование системы среднего профессионального образования, на 2015–2020... |
|
«Невербальные средства общения» Цель: развитие и совершенствование у педагогов умений, являющихся базовыми в реализации коммуникативной компетентности |
|
Должностная инструкция (риэлтора агента по продаже недвижимости) Настоящая должностная инструкция определяет функциональные обязанности, права и ответственность агента по продаже недвижимости Агентства... |
|
Общие сведения «Создание классификаторов пространственных данных, разработка и внедрение геоинформационных технологий, внедрение методов и технологий... |
|
Развитие научных основ и практических методов повышения эффективности технологии зерносушения |
|
Развитие теории и аналитических методов расчета подземных сооружений на сейсмические воздействия |
|
Совершенствование современных методов обследования и лечения детей... Работа выполнена в Государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный... |
|
Руководство и организация соревнований 1 Организацию, непосредственную... Совершенствование форм и методов работы по профилактике детского дорожно-транспортного травматизма |