3. Порядок формирования размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
В соответствии с частью 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, т.е. в соответствии с частью 1.1 ст. 161 и частью 2 ст. 162 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также строительными и санитарными нормами и правилами.
При этом в силу части 3 ст. 162 ЖК РФ обязательными условиями договора управления многоквартирным домом, в частности, являются:
1) указание о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома (т.е. не допускается в договоре или в приложении к нему просто указывать перечень согласно Правилам содержания общего имущества!);
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (также не допускается указывать общий перечень согласно Правилам содержания общего имущества без учёта НЕОБХОДИМЫХ работ и услуг именно для данного конкретного дома!);
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы
Вышеуказанные требования закона прежде всего означают, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть:
а) ИНДИВИДУАЛЬНЫМ, исходя из необходимости выполнения конкретных видов и объёмов работ для данного многоквартирного дома;
б) ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННЫМ, т.е. подтверждаться актами обследования многоквартирного дома на предмет определения видов и объёмов необходимых работ (в том числе и ремонтных) и услуг, а также соответствующими финансово-экономическими расчетами и закрепляться в смете расходов оказания услуг и выполнения работ раздельно по управлению многоквартирным домом, по содержанию, по текущему и по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (с учётом положений ч. 2 ст 154 ЖК РФ)!
Указанная ОБЯЗАННОСТЬ управляющей организации по экономическому обоснованию своих предложений о размере платы на содержание и ремонт жилого помещения закреплена в пункте 31 Правил содержания общего имущества, согласно которому предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 ВСН 58-88 (р) (Ведомственные строительные нормы) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", которое является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий (п.1.2. Положения), текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам, а годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.
В соответствии с пунктом 5.7 ВСН 58-88 (р) определение стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий (объектов) должно осуществляться на основе сметных или договорных цен, определяемых на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта и реконструкции ценам, нормам, тарифам и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов.
В соответствии с пунктом 6.2 ВСН 58-88 (р) затраты по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерного и технологического оборудования должна производиться по смете эксплуатационных расходов.
Обязанность управляющей организации предоставить смету на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме закреплена также и в ст. 33 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей", в которой говорится, что составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно.
Наконец, об обязанности управляющей организации по составлению и предоставлению собственникам помещений плана работы, перечня и стоимости конкретных видом работ и услуг, сметы расходов говорится в пунктах 11 и 13 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утверждённого постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 (с изменениями от 10 июня 2011 г., 6 февраля 2012 г.).
Следует отметить, что Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ часть 2 статьи 44 ЖК РФ была дополнена пунктом 4.1, согласно которому принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. Это означает, что теперь, например, даже для замены гайки требуется решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (кроме, конечно, случаев ликвидации аварийных ситуаций)!!! Тем самым законодатель, с одной стороны, оградил собственников помещений, которые должны знать, что делается в отношении их общего имущества, от злоупотреблений со стороны управляющих организаций; с другой стороны, ввёл ещё один механизм обеспечения планирования деятельности управляющей организации и осуществления контроля за выполнением ими обязательств по ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме!
Таким образом, управляющие организации для решения вопросов, связанных с формированием платы за содержание и ремонт жилого помещения и ее наполнением, ОБЯЗАНЫ для принятия собственниками помещений решения об утверждении достаточного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения представить собственникам план работы на очередной год, конкретный перечень и объём работ и услуг с учётом обследования состояния общего имущества дома и сметы расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонту на соответствующий год, а также рассчитанных в соответствии с указанными документами экономически обоснованных предложения управляющей организации о размерах на оплату услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Однако непредоставление управляющей организацией плана работ и услуг, перечня ремонтных работ, смет затрат на выполнение работ и услуг и предложений о размерах платы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не лишает собственников принять решение об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений на очередной год, поскольку в ч. 7 ст. 156 ЖК РФ говорится об определении размеров платы с учётом, но не на основании предложений управляющей организации! Поэтому в подтверждение того, что управляющей организации предоставлялась возможность представить свои предложения, при подготовке общего собрания собственников помещений инициатор(ы) проведения общего собрания должны запросить у управляющей организации план работ и услуг, перечень ремонтных работ, сметы затрат на выполнение работ и услуг и предложения о размерах платы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на очередной год.
Оптимальным будет вариант, когда в повестку для голосование будут внесены несколько вариантов размера платы отдельными вопросами для голосование.
Например (1 - это предложение УК, 2 - вариант - это тарифы за этот год, т.е. на следующий без изменений, и вариант 2.1 - это снижение платы за содержание и увеличение за текущий ремонт):
Цитата (пример формулировок решения):
1. Установить на 5 лет размер платы за содержание 12 рублей за кв. м и текущий ремонт общего имущества 4 рубля за кв. м, из которых на услуги управления может быть потрачено не более 10% от платы за содержание.
За ___, против ____, воздержался ____.
2. Установить на 5 лет размер платы за содержание 10 рублей за кв. м и текущий ремонт общего имущества 2 рубля за кв. м, из которых на услуги управления может быть потрачено не более 10% от платы за содержание.
За ___, против ____, воздержался ____.
2.1. Установить на 5 лет размер платы за содержание 6 рублей за кв. м и текущий ремонт общего имущества 5 рублей за кв. м, из которых на услуги управления может быть потрачено не более 10% от платы за содержание.
За ___, против ____, воздержался ____.
Таким образом, предложения управляющей организации будут учтены, но общее собрание решило по своему. При этом у управляющей организации нет даже права обжаловать решение собственников помещений и она ОБЯЗАНА будет выполнять это решение!
А поскольку в ч. 7 ст. 156 ЖК РФ говорится об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения на срок не менее чем один год, значит, собственники помещений могут установить размер указанной платы хоть на 10 лет и никто не может им это запретить!
ВАЖНО: с точки зрения закона, изменение размера платы за содержание общего имущества является исключительным правом собственников помещений в одностороннем порядке менять условия договора с управляющей организацией, которое предусмотрено ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и основано на норме ч. 2 ст. 424 ГК РФ, согласно которой изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Следовательно, принять свои размеры платы за содержание общего имущества - это не просьба к управляющей организации, а ЖЕСТКАЯ ВОЛЯ собственников помещений, которую они имеют право диктовать управляющей организации в силу указаний Закона!!!
При уклонении или отказе управляющей организации от предоставления вышеуказанных запрашиваемых документов рекомендуется принять на общем собрании собственников помещений решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной год, например, в размерах предыдущего года (или даже в меньшем размере!), но с обязательным указанием в протоколе общего собрания причин принятия такого решения (уклонение или отказ управляющей организации) и с оговоркой, что эти размеры утверждаются «временно впредь до предоставления управляющей организацией сметы доходов и расходов на соответствующий год и рассчитанных в соответствии с указанной сметой размеров платы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и принятия собственниками помещений с учётом этих предложений новых размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения». Такое решение будет правомерным и вынудит управляющую организацию во избежание убытков все-таки представить собственникам экономически обоснованную смету доходов и расходов на соответствующий год и рассчитанных в соответствии с указанной сметой размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения!
Если управляющая организация не согласна с установленным общим собранием собственников размером платы, то она всё-равно не может отказаться от исполнения договора по этим основаниям, потому что решением общего собрания собственников внесены изменения в договор управления в части цены и управляющая организация ОБЯЗАНА исполнять договор по новым условиям и новой цене, хоть она и меньше, чем им хочется.
Что может управляющая организация в этом случае? Только обратиться в суд с требованием провести годовое общее собрание, если собственники помещений его не провели и размер остался прежним, или изменить условия договора в части цены за содержание и ремонт, поскольку только и исключительно суд в силу ст. 450 ч.2 ГК РФ при существенном нарушении договора одной из сторон и в иных случаях, предусмотренных законом, может изменить размер платы, установленный собственниками!
Но в данном случае собственниками помещений договор не нарушается, поскольку они имеют право менять цену договора в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ!
Кроме того, в суде управляющей организации надо будет доказывать, что расходы на роскошный офис, на высокие зарплаты управленческого персонала при неимоверно раздутом штате, на приобретение дорогостоящей автомашины для директора и другие неоправданные или явно завышенные расходы необходимы для выполнения договора управления многоквартирным домом. А ведь в законе чётко сказано, что плата за содержание и ремонт должна обеспечивать содержание общего имущества, а не пожелания материального благополучия директора и учредителей управляющей организации! Вот пусть в суде управляющая организация и доказывает каждую цифру, которую она не хотела доказывать собственникам помещений перед собранием!
|
