-
Техническое задание на оказание услуг.
-
Объект (объекты) оценки:
Недвижимое имущество (нежилые помещения) общей площадью 988,9 кв.м., находящиеся в нежилом здании административного корпуса конструкторского бюро по адресу: 191119, г. Санкт-Петербург, ул. Марата, 90, литер В.;
1.1.1. Помещение № 31, этаж – 1, общая площадь 45,3 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.2. Помещение № 32, этаж – 1, общая площадь 2,0 кв.м., нежилое помещение (тамбур).
1.1.3. Помещение № 33, этаж – 1, общая площадь 2,7 кв.м., нежилое помещение (санузел).
1.1.4. Помещение № 34, этаж – 1, общая площадь 9,4 кв.м., нежилое помещение (кабинет).
1.1.5. Помещение № 35, этаж – 1, общая площадь 3,5 кв.м., нежилое помещение (тамбур).
1.1.6. Помещение № 36, этаж – 1, общая площадь 3,2 кв.м., нежилое помещение (тамбур).
1.1.7. Помещение № 37, этаж – 1, общая площадь 20,6 кв.м., нежилое помещение (цех столовой).
1.1.8. Помещение № 38, этаж – 1, общая площадь 16,8 кв.м., нежилое помещение (цех столовой).
1.1.9. Помещение № 40, этаж – 1, общая площадь 11,9 кв.м., нежилое помещение (кабинет).
1.1.10. Помещение № 42, этаж – 1, общая площадь 0,9 кв.м., нежилое помещение (шкаф).
1.1.11. Помещение № 43, этаж – 1, общая площадь 24,1 кв.м., нежилое помещение (моечная).
1.1.12. Помещение № 44, этаж – 1, общая площадь 70,5 кв.м., нежилое помещение (варочный зал).
1.1.13. Помещение № 45, этаж - 1, общая площадь 5,2 кв.м., нежилое помещение (моечная).
1.1.14. Помещение № 46 (часть), этаж – 1, общая площадь 72,9 кв.м., нежилое помещение (обеденный зал).
1.1.15. Помещение № 47, этаж – 1, общая площадь 7,7 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.16. Помещение № 48, этаж – 1, общая площадь 20,0 кв.м., нежилое помещение (малый обеденный зал).
1.1.17. Помещение № 49, этаж – 1, общая площадь 53,9 кв.м., нежилое помещение (кафе).
1.1.18. Помещение № 2, подвал, общая площадь 3,5 кв.м., нежилое помещение (тамбур).
1.1.19. Помещение № 4, подвал, общая площадь 19,9 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.20. Помещение № 5, подвал, общая площадь 37,6 кв.м., нежилое помещение (офисное помещение).
1.1.21. Помещение № 6, подвал, общая площадь 37,4 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.22. Помещение № 8, подвал, общая площадь 19,0 кв.м., нежилое помещение (раздевалка).
1.1.23. Помещение № 9, подвал, общая площадь 3,1 кв.м., нежилое помещение (душевая).
1.1.24. Помещение № 10, подвал, общая площадь 4,2 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.25. Помещение № 11, подвал, общая площадь 4,0 кв.м., нежилое помещение (санузел).
1.1.26. Помещение № 12, подвал, общая площадь 6,4 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.27. Помещение № 13, подвал, общая площадь 32,4 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.28. Помещение № 14, подвал, общая площадь 18,8 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.29. Помещение № 15, подвал, общая площадь 35,7 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.30. Помещение № 17, подвал, общая площадь 8,4 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.31. Помещение № 18, подвал, общая площадь 8,8 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.32. Помещение № 19, подвал, общая площадь 110,0 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.33. Помещение № 21, подвал, общая площадь 17,3 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.34. Помещение № 22, подвал, общая площадь 20,2 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.35. Помещение № 23, подвал, общая площадь 27,8 кв.м., нежилое помещение (цех столовой).
1.1.36. Помещение № 24, подвал, общая площадь 30,6 кв.м., нежилое помещение (цех столовой).
1.1.37. Помещение № 25, подвал, общая площадь 22,2 кв.м., нежилое помещение (цех столовой).
1.1.38. Помещение № 26, подвал, общая площадь 8,2 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.39. Помещение № 27, подвал, общая площадь 9,0 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.40. Помещение № 28, подвал, общая площадь 1,4 кв.м., нежилое помещение (туалет).
1.1.41. Помещение № 29, подвал, общая площадь 3,2 кв.м., нежилое помещение (умывальная).
1.1.42. Помещение № 4, этаж – 1, общая площадь 18,4 кв.м., нежилое помещение (моечная).
1.1.43. Помещение № 5, этаж – 1, общая площадь 3,2 кв.м., нежилое помещение (моечная).
1.1.44. Помещение № 6, этаж – 1, общая площадь 10,1 кв.м., нежилое помещение (цех).
1.1.45. Помещение № 7, этаж – 1, общая площадь 24,6 кв.м., нежилое помещение (варочный зал, раздаточная).
1.1.46. Помещение № 8, этаж – 1, общая площадь 12,3 кв.м., нежилое помещение (кабинет).
1.1.47. Помещение № 9, этаж – 1, общая площадь 4,6 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.48. Помещение № 10, этаж – 1, общая площадь 4,0 кв.м., нежилое помещение (кладовая).
1.1.49. Помещение № 11, этаж – 1, общая площадь 5,7 кв.м., нежилое помещение (коридор).
1.1.50. Помещение № 12, этаж – 1, общая площадь 14,7 кв.м., нежилое помещение (цех столовой).
1.1.51. Помещение № 4, подвал, общая площадь 21,7 кв.м., нежилое помещение (раздевалка).
1.1.52. Помещение № 5, подвал, общая площадь 3,0 кв.м., нежилое помещение (санузел).
1.1.53. Помещение № 6, подвал, общая площадь 2,0 кв.м., нежилое помещение (санузел).
1.1.54. Помещение № 7, подвал, общая площадь 2,4 кв.м., нежилое помещение (душевая).
1.1.55. Помещение № 8, подвал, общая площадь 2,5 кв.м., нежилое помещение (душевая).
1.2 Движимое имущество АО «ЦКБ МТ «Рубин», перечень которого содержится в Приложении №2 к Договору;
Имущественные права на Объект (объекты) оценки:
Свидетельство о государственной регистрации права, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 19.01.2009г. № 78-АГ 712725, на Объект по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 90, лит.Д.
Цель оценки:
определение рыночной стоимости срочного права пользования объектами оценки, указанными в п.1.1-1.2 Задания на оценку.
Вид стоимости: рыночная
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: аренда недвижимого и движимого имущества, в целях организации питания сотрудников Заказчика на территории Заказчика, в ограниченный период времени, согласованный с администрацией Заказчика.
Срок проведения оценки: в соответствии с результатами проведения закупочной процедуры.
Дата оценки: __________________.2
Требования к проведению оценки:
Оценка должна быть выполнена в соответствии со следующими нормативными документами:
а) федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
б) федеральным стандартом оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;
в) федеральным стандартом оценки (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;
г) федеральным стандартом оценки (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;
д) федеральным стандартом оценки (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611;
е) иными федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, стандартами и правилами оценочной деятельности.
Осмотр Объектов оценки должен быть осуществлен непосредственно Оценщиком или уполномоченным представителем Исполнителя, совместно с представителями Заказчика. Результаты осмотра должны быть оформлены в виде фотографий и общей оценки состояния Объектов оценки и приведены все факторы, влияющие на стоимость и учитываемые в дальнейшем при оценке.
Оценщику необходимо осуществить анализ правоустанавливающих документов, а также документации, устанавливающей качественные и количественные характеристики Объектов Оценки, используемые в дальнейших расчетах.
По результатам анализа перечня документов формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики Объектов оценки. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики Объектов оценки, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения каждого Объекта оценки3 в рамках населенного пункта и квартала застройки, должны являться неотъемлемой частью Отчета.
В процессе осмотра Оценщику необходимо:
а) удостовериться в фактическом наличии Объекта оценки и провести его идентификацию; в случае, если однозначная идентификация Объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете;
б) произвести фотофиксацию Объекта оценки;
в) определить функциональное назначение и текущее использование Объекта оценки. Если в ходе осмотра было установлено, что Объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, из-за которых объект не эксплуатируется со ссылкой на пояснения Заказчика;
г) установить наличие на земельном участке иных объектов недвижимого имущества (помимо Объекта оценки). Если подобные объекты выявлены, то необходимо указать какие конкретно объекты были выявлены;
д) проанализировать техническое состояние Объекта оценки и осуществить сверку параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах с данными, явившимися результатом осмотра. При анализе технического состояния здания (если Объектом оценки является здание) необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного в здании, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта здания. Важной является информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения здания, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи. Детальное техническое описание Объекта оценки, необходимое для составления Отчета должно быть предоставлено Заказчиком.
При проведении оценки Оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
В случае невозможности применения какого-либо из подходов, в соответствующем разделе Отчета необходимо привести обоснование отказа от применения такого подхода к оценке. Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Процесс оценки Объекта оценки в части применения подходов должен быть структурирован и описан максимально подробно, что должно позволить в полной мере понять логику процесса оценки и значимость предпринятых Оценщиком шагов для установления стоимости Объекта оценки. Описание расчетов и их пояснения должны в полной мере обеспечивать проверяемость выводов и результатов полученных в рамках подходов и методов.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с Объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, Оценщик должен:
а) установить период прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов);
б) исследовать способность Объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности Объекта оценки приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с Объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ Объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован Оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик Объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Выбор методов в рамках подходов осуществляется Оценщиком исходя из специфики Объекта оценки и перспектив его дальнейшего наиболее эффективного использования.
Оценщик для получения итоговой стоимости Объекта оценки осуществляет согласование результатов расчета стоимости Объекта оценки. Процедура соответствующего согласования должна быть описана максимально подробно и структурировано. Выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также при использовании различных методов в рамках применения каждого подхода должен быть обоснован. Все приведенные мнения и суждения аргументированы и подтверждены.
Если результаты оценки предполагается использовать в целях сдачи Объекта оценки в аренду, Оценщиком должна быть определена стоимость имущественных прав пользования по договору аренды Объекта оценки.
В Отчете должна быть указана величина рыночной стоимости ставки арендной платы на дату оценки применительно к расчетному периоду и расчетной единице, с учетом периодичности платежей и срока, в течение которого будет действовать арендная ставка.
Требования к Отчету.
В Отчете должны быть указаны:
а) дата составления и порядковый номер отчета;
б) основание для проведения Оценщиком оценки Объекта оценки;
в) место нахождения Оценщика и сведения о членстве Оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
г) точное описание Объекта оценки, обременения Объекта оценки, балансовая стоимость Объекта оценки;
д) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости Объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки Объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки Объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки Объекта оценки допущения;
е) методика определения стоимости Объекта оценки с обоснованием использованных подходов и методов расчета, предположений и допущений, основные промежуточные расчеты и порядок их проведения, на основании которых определялась стоимость;
ж) дата определения стоимости Объекта оценки;
з) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики Объекта оценки.
При описании Объекта оценки в Отчете указывается следующая информация:
а) по зданию (строению, сооружению): вид права, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование Объекта оценки, класс объекта (если применимо), описание местоположения расположения Объекта оценки, сведения об обременениях;
б) по земельному участку: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения расположения участка, сведения об обременениях, наличие разрешения на строительство;
в) сведения об ином имуществе, если оно входит в состав Объекта оценки – неотделимых улучшениях, движимом имуществе (если какое-либо иное имущество не входит в состав Объекта оценки, это должно быть указано в Отчете);
г) сведения о заключенных договорах долгосрочной аренды в виде реестра, с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок;
д) основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке.
В рамках анализа рынка и анализа ликвидности имущества в Отчете максимально полно, подробно и структурировано указывается информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости Объекта оценки. В отчете должно быть приведено обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Также Оценщиком проводится анализ всех внешних факторов, не относящихся к Объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В Отчете должны содержаться сведения по динамике цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), об уровне доходности, доли вакантных площадей, наиболее значимых сделках по продаже и аренде, введенных в эксплуатацию объектах и т.п.
Оценщиком приводится краткая характеристика типичных продавцов и покупателей, данные о риэлторских компаниях, диапазон скидок при заключении реальных сделок на рынке. Приводится прогноз перспектив развития сегмента рынка по мнению экспертов и аналитических агентств (в случае их наличия).
Представленная информация должна иметь ссылки на ее источники с указанием дат.
Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, касающиеся Объекта оценки.
Ликвидность Объекта оценки определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации (сдачи в аренду) Объекта оценки на свободном рынке, с учетом разделения ликвидности по срокам на следующие градации:
Показатель ликвидности
|
Высокая
|
Средняя
|
Низкая
|
Примерный срок реализации (сдачи в аренду), месяцев
|
1-2
|
3-6
|
7-18
|
В Отчете об оценке должно быть приведено обоснование степени ликвидности Объекта оценки, указаны факторы, снижающие/увеличивающие его ликвидность.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости Объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Итоговые результаты оценки должны быть представлены Заказчику в виде Отчета на бумажном носителе в количестве трех оригинальных экземпляров, а также в электронной форме в формате "PDF".
Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов, использованных при выполнении оценки, а также информация о продаже (сдаче в аренду) объектов аналогов с указанием адреса объявлений в сети Интернет и дополнительной информации, полученной в результате интервьюирования представителей продавцов объектов аналогов
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан Оценщиком и Исполнителем.
Допущения и ограничения при проведении оценке.
Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание прав на Объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением этих прав. Право на Объект оценки считается достоверным. Оцениваемый Объект оценки считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете об оценке.
Исполнитель не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемых Объектах и действует непредвзято.
Стоимость услуг Исполнителя не зависит от итоговой величины стоимости Объектов оценки.
От Исполнителя (его представителей) не требуется появляться в суде или иным образом свидетельствовать в связи с проведением оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных целях.
Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений.
Мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки Объекта оценки. Исполнитель не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость Объекта оценки.
XI. Заключительные положения
Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
|
