Оценка недвижимого имущества
|
Скачать 1.11 Mb.
|
|
Задача № 3. Требуется определить наиболее вероятную цену продажи углового лота № 25 в 10 000 кв. м, расположенного на Южной стороне Хорошей улицы. Известна следующая информация о продажах земельных участков.
Задача № 4. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Определить: 1. Корректировку на разницу в площади. 2. Корректировку на наличие сада. 3. Корректировку на наличие гаража. Задача № 5. Оценить складскую недвижимость.Исходные данные: Аналогичный объект был недавно продан за 750 000 у.е. Наличие у объекта-аналога современного складского оборудования делает его дороже оцениваемого объекта на 20% Задача № 6. Рассчитать остаточную стоимость здания площадью 1200 м2 , стоимость замещения 1м2 -850 у.е. Физический износ – 10%, функциональный износ – 25%, внешний – 5%. Задача № 7. Оценить недавно отремонтированное здание, построенное в 1985 г., срок службы – 80 лет, площадь – 400 м2 , стоимость воспроизводства 1 м2 - 800 д.е., в том числе косметический ремонт – 150 д.е., дата оценки – 2005 г. Стоимость земельного участка – 10 000 д.е. Задача № 8. Оценить здание, построенное в 1965 г., срок службы – 100 лет, площадь – 1300 м2, стоимость воспроизводства 1 м2 – 900 д.е., дата оценки – 2005 г., эффективный возраст – 35 лет. Задача № 9. Определить процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных: объект продан за 120 000 дол. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 45 000 дол. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 дол. Практическая работа № 7. Определить стоимость объекта оценки доходным подходом на основе валовой ренты. Цель: закрепит умение проводить расчеты по определению стоимости объекта оценки доходным подходом на основе валовой ренты. Время выполнения:6 часов Знать: - подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества Уметь: - производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества. Литература:
Основные сведения. 2.5.3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход −это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от неедоходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом являетсясдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходовот недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода −это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R, где V −стоимость недвижимости, I −ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R −норма дохода или прибыли −это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации −норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают два вида капитализации: - прямая капитализация; - капитализация дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации −это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования −норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Этапы доходного подхода: 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: − условно-постоянные; − условно-переменные (эксплуатационные); − резервы. 4. Определение величины чистого операционного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. Задание для практической работы. Задача № 1. В здании общей площадью 10 000 кв. м, подлежащих аренде, из которых 400 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 12$ за кв. м в год, коэффициент операционных расходов составляет 45% ПВД. Каковы будут величины ПВД, ДВД, ЧОД? Задача № 2. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно, что ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб., соответственно. На местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому:
Задача № 3. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 90 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 350 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Ринга. Срок службы здания – 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 9% Задача 4. Оценить торговую недвижимость. Прогнозная величина денежного потока в 1 год – 18 000 у.е., во 2 год – 22 000 у.е., в 3 год – 28 000 у.е. Расчетная остаточная стоимость 195 000 у.е. Ставка доходности ОВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом – 2%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 5% Задача № 5. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6% Задача № 6. Ежегодный валовой доход от строительства бизнес-центра оценивается в $250000, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны $80000, резерв на замещение – $4000. Стоимость строительства зданий и сооружений – $650000, коэффициент капитализации для них – 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%. Определить стоимость земли. Задача № 7. Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долл. Имеются данные по 3 недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:
Практическая работа № 8. Определить стоимость объекта оценки доходным подходом на основе метода капитализации. Цель:закрепить умение определять стоимость объекта оценки доходным подходом на основе метода капитализации. Время выполнения:6 часов Знать: - подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества Уметь: - производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества. Литература:
Основные сведения. 2.5.3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход −это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от неедоходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом являетсясдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходовот недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода −это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R, где V −стоимость недвижимости, I −ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R −норма дохода или прибыли −это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации −норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают два вида капитализации: - прямая капитализация; - капитализация дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации −это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования −норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Этапы доходного подхода: 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: − условно-постоянные; − условно-переменные (эксплуатационные); − резервы. 4. Определение величины чистого операционного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 |
Методические рекомендации о порядке списания движимого и недвижимого... Настоящие методические рекомендации разработаны в целях оптимизации работы по списанию движимого и недвижимого федерального имущества,... |
|
Извещение и документация об аукционЕ «упки» (1 объект недвижимого имущества, 1 земельный участок, 36 единиц движимого имущества) являющегося собственностью ООО «Комбинат... |
 |
Курсовой проект (курсовая работа) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» «Недвижимость (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию... О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию движимого и недвижимого имущества, находящегося на балансе Государственного... |
|
Документация об аукционе в электронной форме размещается в сети Интернет... Информационное сообщение о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта недвижимого... |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности |
|
Извещение Запрос предложений на право заключения договора аренды... Ооо «эра терминал» приглашает делать предложения (далее Оферты) на право заключения договора аренды недвижимого имущества (коммерческих... |
|
Отчёт о результатах контрольного мероприятия «Проверка правомерности... «Проверка правомерности и оценка целесообразности приобретения имущества в муниципальную собственность» |
|
23-й Пан-Тихоокеанский конгресс Оценщиков Недвижимого имущества,... |
|
Извещение о проведении аукциона (в электронной форме) Лот №1: Объект недвижимого имущества «Блок обслуживания с переходом (мжк-1) 219 кв-л» |
|
Сведени я Перечень объектов недвижимого имущества на праве собственности или находящихся в пользовании вид, площадь, страна расположения каждого... |
|
Декларированный годовой доход государственного гражданского служащего (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности... |
|
Общая сумма декларированного годового дохода за 2010 г. (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |