Задание для практической работы.
Используя данные задач предыдущих работ провести анализ оценки недвижимости разными методами
Практическая работа № 12.
По предложенным показателям сформировать отчет об оценке объекта оценки.
Цель:закрепить умение формировать отчет об оценке объекта недвижимости
Время выполнения: 6 часов
Знать:
- подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;
- принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;
- права и обязанности оценщика.
Уметь:
- собрать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичным объектам;
- произвести расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;
- обобщать результаты, полученные подходами, и делать выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки.
Литература:
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв . Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
Основные сведения.
2.8. Отчет об оценке недвижимости
Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающийход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение котчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенныев основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения–утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе егопрофессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменнойформе и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:
– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии наосуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимостиобъекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятыепри проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающихколичественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчетастоимости конкретного объекта оценки.Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или инойстоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежитрассмотрению судом.
Структура отчета об оценке
Сопроводительное письмо.
1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.
2. Используемая терминология и процесс оценки.
3. Анализ объекта оценки и его окружения.
3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки (ННЭИ).
4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.
5. Определение стоимости объекта оценки.
5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:
– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.
Задание для практической работы.
Составить отчет об оценке объекта оценки, исходя из следующих данных. Сформировать полный пакет документов, используя предложенные приложения 1 и 2.
На участке имеется дом площадью 2500 м2, стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 500 руб. за м2; стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м2 – 200 руб. за м2; стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10000 руб.; общий устранимый физический износ 5000 руб.; общее неустранимое функциональное устаревание 5000 руб.; стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50000.
Объект оценки двухкомнатная квартира площадью 68,2 м2 вблизи метро на 4 этаже пятиэтажного дома без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Имеется информация: средняя стоимость квартиры площадью 70 м2 с телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет Vср.=2,5 млн. руб.
Корректирующие данные:
- дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс.руб. за м2;
- близость от станции метро увеличивает стоимость на 7 %;
- наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс.руб.;
- раздельный санузел увеличивает стоимость на 4 %;
- наличие лифта оценивается в 30 тыс.руб.;
- наличие балкона оценивается в 22,5 тыс.руб.
Приложение 1
ДОГОВОР
Оценки объекта оценки
N ___________ "__" ________ 200_ г.
ООО _________________________________ влице________________,
действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое -Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице__________, действующего наосновании _______________, в дальнейшем именуемая - Оценщик, сдругой стороны, при совместном упоминании именуемые - Стороны,заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
____________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Права и обязанности Сторон
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
3. Порядок расчетов
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
4. Конфиденциальность
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
5. Основания прекращения Договора и ответственность Сторон
5.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действуетдо полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное илиполное неисполнение обязательств по Договору, если этонеисполнение явилось следствием действия обстоятельствнепреодолимой силы, возникших после заключения Договора врезультате событий чрезвычайного характера, которые Стороны немогли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Взаимоотношения Сторон, не установленные в Договоре,регулируются законодательством Российской Федерации.
6.2. Все споры и разногласия, возникающие из Договора или всвязи с ним и его толкованием, будут, по возможности, улаживатьсяСторонами путем переговоров, а при недостижении согласияпередаются на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахожденияЗаказчика.
7. Заключительные положения
7.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права иобязательства по Договору третьим лицам без письменного согласиядругой Стороны, если иное не указано в Договоре.
7.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно бытьсовершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с
Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено
в адрес лиц и по реквизитам Сторон в соответствии с разделом 8
Договора.
7.3. Дополнения, изменения и расторжение Договора
действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны
уполномоченными представителями Сторон.
7.4. Договор составлен на __________________ листах в двух
экземплярах - по одному для каждой из Сторон. Оба экземпляра
Договора имеют одинаковую юридическую силу.
8. Адреса и реквизиты Сторон
Подписи сторон:
Приложение2
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ООО _________________________________ влице________________,
действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое -Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице__________, действующего наосновании _______________, в дальнейшем именуемая - Оценщик, сдругой стороны, при совместном упоминании именуемые - Стороны,составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором N _______ от "__" ___________ 200_ г. (далее - Договор).
1. Объект оценки
Объектом оценки является ____________________________________.
2. Цель оценки
Целью оценки является: ______________________________________.
3. Вид определяемой стоимости
Вид определяемой стоимости: _________________________________.
4. Дата оценки
Оценка проводится по состоянию на "__" __________ 200_ г.
5. Сведения об объекте оценки
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
6. Требования к проведению оценки
6.1. Оценка должна быть проведена с использованием доходного, сравнительного (рыночного) и затратного (имущественного) подходов согласно соответствующим стандартам оценки. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком.
6.2. Оценка проводится в последовательности и в сроки,
указанные в Договоре.
7. Требования к отчету об оценке
7.1. _______________________________________________________________
7.2. _______________________________________________________________
8. Заключительные положения
Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
9. Подписи Сторон
Заказчик:________________________________________________
Оценщик:________________________________________________
|
