Оценка недвижимого имущества
|
Скачать 1.11 Mb.
|
|
Задание для практической работы. Задача № 1. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:
10)квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали. Задача № 2. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продаж, если стоимость продажи 75 000 руб., стоимость участка 17 000 руб., а стоимость восстановления 74 000 руб. Задача № 3. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 90000 руб., стоимость участка 21 000 руб., а стоимость восстановления 90 000 руб. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет. Задача № 4. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200 000 руб., стоимость участка 15 000 руб. Задача № 5. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 85 000 руб., стоимость участка 23 000 руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет. Задача № 6. Склад 40*50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток машин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 руб./м2 в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды? Задача № 7. Торговый центр, имеющий 500 м2общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 100 руб. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3. Определить вид устаревания. Какова его сумма? Задача № 8. Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за 4 000 руб. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют 12 000 руб.
Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания. Практическая работа № 5. Рассчитать стоимость воспроизводства здания на основе сметной стоимости строительства. Цель:закрепит умение проводить расчеты воспроизводства здания на основе сметной стоимости строительства. Время выполнения:6 часов Знать: - проектно-сметное дело - подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества Уметь: - производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества; - определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки. Литература:
Основные сведения. Задание для практической работы. Задача 1. Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка – 12%. Задача № 2. Определить максимально допустимые для застройщика затраты наприобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания соследующими параметрами: - площадь возводимого здания составляет 3000 кв. метров; - удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая:подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятыйкредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют31000 рублей за квадратный метр. Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельнымучастком), но площадью 2700 квадратных метров было недавно продано на рынкежилых объектов за 83700000 рублей. Задача № 3 Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 кв.м, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — 5 лет, стоимостьстроительства 1 м2недавно построенного аналогичного здания — 30000 рублей. Практическая работа № 6. Определить стоимость объекта затратным подходом. Определить стоимость объекта сравнительным подходом. Цель: закрепить умение проводить расчеты стоимости объекта затратным и сравнительным подходами. Время выполнения:6 часов Знать: - подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества Уметь: - производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества. Литература:
Основные сведения. 2.5. Подходы к оценке недвижимости 2.5.1. Сравнительный подход Сравнительный подход к оценке −это совокупность методов оценкистоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Основные требования к аналогу: - аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; - сходные условия сделки. Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: - изучение рынка; - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажуили недавно проданных аналогах объекта оценки; - сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; - установление стоимости объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировокпроизводится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетомзначимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 2.5.2. Затратный подход Затратный подход −это совокупность методов оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а неподрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: - расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективногоиспользования (Сз); - расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); - расчет накопленного износа (Ин): - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияниявнешних неблагоприятных факторов; - функциональный износ - износ из-за несоответствия современнымтребованиям, предъявляемым к подобным объектам; - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си; - определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су. Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения. Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как впроцессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России. Задание для практической работы. Задача № 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости Затратным подходом, используя следующую информацию. 1. Описание объекта. Складской комплекс, состоящий из земельного участка размером 50 х 50 м2в собственности и здания площадью 12 х 24 м2, высотой 7 метров, оценивается для свободной продажи на рынке. А. Здание: хронологический возраст Тхр. = 10 лет, короткоживущие элементы (35% стоимости здания) условия эксплуатации хорошие Тэф.= 5 лет, нормативный срок эксплуатации Тнорм.= 20 лет, долгоживущие элементы (65% стоимости здания) качество строительства низкое Тэф.= 5 лет, нормативный срок эксплуатации Тнорм.= 100 лет, эксплуатация здания возможна только при выполнении следующих работ (с указанной стоимостью их выполнения): замена ворот 4 000 долл., ремонт осветительной системы 1 500 долл., экономически целесообразно провести следующие работы: устройство системы охранной и противопожарной сигнализации 12 000 долл., перепланировка помещений с частичной разборкой перегородок 2 500 долл., затраты на строительство подобного здания составят из расчета на 1м3 строительного объема 40 долл./м2, типичная для этого сегмента рынка прибыль девелопера = 20%, коэффициент капитализации для здания Rb= 30%, среднерыночная арендная ставка для складских помещений подобного уровня в месяц 2 долл./м2, Анализ рынка складских помещений позволяет сделать заключение, что в среднем в течение года только 50% предлагаемой площади сдается в аренду. Б. Земельный участок: площадь S = 2 500 м2, рыночная ставка аренды земельного участка в год – 4 долл./м2, коэффициент капитализации для земли RL = 25%. Задача № 2. Имеются следующие данные рыночных продаж.
Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировку на разницу количества мест в гараже и на наличие камина. |
Похожие:
 |
Методические рекомендации о порядке списания движимого и недвижимого... Настоящие методические рекомендации разработаны в целях оптимизации работы по списанию движимого и недвижимого федерального имущества,... |
|
Извещение и документация об аукционЕ «упки» (1 объект недвижимого имущества, 1 земельный участок, 36 единиц движимого имущества) являющегося собственностью ООО «Комбинат... |
 |
Курсовой проект (курсовая работа) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» «Недвижимость (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию... О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию движимого и недвижимого имущества, находящегося на балансе Государственного... |
|
Документация об аукционе в электронной форме размещается в сети Интернет... Информационное сообщение о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта недвижимого... |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности |
|
Извещение Запрос предложений на право заключения договора аренды... Ооо «эра терминал» приглашает делать предложения (далее Оферты) на право заключения договора аренды недвижимого имущества (коммерческих... |
|
Отчёт о результатах контрольного мероприятия «Проверка правомерности... «Проверка правомерности и оценка целесообразности приобретения имущества в муниципальную собственность» |
|
23-й Пан-Тихоокеанский конгресс Оценщиков Недвижимого имущества,... |
|
Извещение о проведении аукциона (в электронной форме) Лот №1: Объект недвижимого имущества «Блок обслуживания с переходом (мжк-1) 219 кв-л» |
|
Сведени я Перечень объектов недвижимого имущества на праве собственности или находящихся в пользовании вид, площадь, страна расположения каждого... |
|
Декларированный годовой доход государственного гражданского служащего (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности... |
|
Общая сумма декларированного годового дохода за 2010 г. (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |