Оценка недвижимого имущества
|
Скачать 1.11 Mb.
|
|
Задание для практической работы. Задача 1. Определите оценочную стоимость земельного участка методом весовых коэффициентов. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб ., срок его экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Задача 2. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6% Практическая работа № 11. Выполнить задание преподавателя по согласованию результатов оценки методом анализа иерархии. Цель: закрепит умение использования метода анализа иерархий для определения стоимости объекта недвижимости Время выполнения: 4 часа Знать: - методику анализа иерархий для определения стоимости объекта недвижимости Уметь: - производить расчеты на основе методики анализа иерархий для определения стоимости объекта недвижимости Литература:
Основные сведения. Метод анализа иерархий. Этот метод разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analitychierarchyprocess». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий»*. Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом: Уровень 0: цель — оценить вес подхода к оценке. Уровень 1: Критерии: — надежность получаемых результатов; — соответствие целям оценки. Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2 как: 1) надежность, обусловленная достоверностью информации; 2) надежность, обусловленная обширностью информации. Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т.д. На практике можно ограничиться и уровнем 1. Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице. Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бы составить следующую таблицу (табл. 9.2). Таблица 9.2 Нормирование данных аналогов с заданными параметрами
Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных, например, по критерию «надежность информации» для разных подходов. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в табл. 9.3. Таблица Шкала оценки результатов сравнения альтернатив
Результаты парных сравнений альтернатив записываются в виде табл. 9.4. Таблица
Результат парных сравнений альтернатив На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее определяется сумма по строке, полученные значения нормируются и для целей согласования округляются (табл. 9.5). Таблица Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий
Достоинства метода анализа иерархий: — использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив; — численная оценка превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы; — возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности уровней. Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже с применением шкалы — довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчетов. Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным, т.е. 5, 6 или 7 баллов. Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, еще раз логически оценить результаты расчетов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании. Согласование результатов оценки Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. 2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j. Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 - равная важность; 3 - умеренное превосходство одного над другим; 5 - существенное превосходство; 7 - значительное превосходство; 9 - очень сильное превосходство; 2,4,6,8 - промежуточные значения. Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5. Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно. Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.  Рис. 3.6. Согласование результатов оценки 2.6.2. Структурирование по иерархии А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца. Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ. В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.). Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев. Таблица 3.6 Матрица согласования критериев
Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию. Таблица 3.7 Оценка результатов по критерию А
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице. Таблица 3.8 Матрица согласования результатов
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле: С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8). Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 |
Методические рекомендации о порядке списания движимого и недвижимого... Настоящие методические рекомендации разработаны в целях оптимизации работы по списанию движимого и недвижимого федерального имущества,... |
|
Извещение и документация об аукционЕ «упки» (1 объект недвижимого имущества, 1 земельный участок, 36 единиц движимого имущества) являющегося собственностью ООО «Комбинат... |
 |
Курсовой проект (курсовая работа) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» «Недвижимость (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию... О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию движимого и недвижимого имущества, находящегося на балансе Государственного... |
|
Документация об аукционе в электронной форме размещается в сети Интернет... Информационное сообщение о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта недвижимого... |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности |
|
Извещение Запрос предложений на право заключения договора аренды... Ооо «эра терминал» приглашает делать предложения (далее Оферты) на право заключения договора аренды недвижимого имущества (коммерческих... |
|
Отчёт о результатах контрольного мероприятия «Проверка правомерности... «Проверка правомерности и оценка целесообразности приобретения имущества в муниципальную собственность» |
|
23-й Пан-Тихоокеанский конгресс Оценщиков Недвижимого имущества,... |
|
Извещение о проведении аукциона (в электронной форме) Лот №1: Объект недвижимого имущества «Блок обслуживания с переходом (мжк-1) 219 кв-л» |
|
Сведени я Перечень объектов недвижимого имущества на праве собственности или находящихся в пользовании вид, площадь, страна расположения каждого... |
|
Декларированный годовой доход государственного гражданского служащего (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности... |
|
Общая сумма декларированного годового дохода за 2010 г. (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |