КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ
Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
«Промышленно-экономический колледж»
(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (КУРСОВАЯ РАБОТА)
по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»
Тема: «Оценка стоимости недвижимого имущества»
Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения
Руководитель
|
_______________
подпись
|
В.В.Демина
|
Выполнил студент группы 53604
|
_______________
подпись
|
А.А. Захарова
|
Санкт-Петербург
2016 г.
Содержание
Введение………………………………………………………………..................3
-
Основные положения…………………………………………………………..5
Задание на оценку объектов недвижимости……………….................5
Сертификация оценки………………………………………………....6
Лимитирующие условия и ограничения………………....................7
-
Базовые понятия и технология оценки………………………......................8
Базовые понятия стоимости объекта недвижимости………………..8
Технология оценки объекта недвижимости…………….…………...13
Описание объекта недвижимости……………………………..…………….19
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……….…21
Расчет стоимости объектов недвижимости………………………………...24
5.1. Затратный метод………………………………………………….…….24
5.2. Доходный метод……………………………………………………..….27
5.3. Метод прямого сравнительного анализа продаж…………………..…30
6. Согласование результатов оценки…………………………………………32
Заключение………………………………………………………………………33
Список использованной литературы…………………………………..……..34
Введение.
Под понятием «недвижимость» понимают землю и все объекты, закрепленные за ней. В ГК РФ [1, ст.130], дается определение этого понятия: «Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимость имеет значимую социальную роль, является основой жизни. Для каждого человека приобретение собственной недвижимости является главнейшей целью. Владение недвижимостью престижно в обществе и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Это приводит к тому, что рынок недвижимости переполнен процессами продажи, покупки и аренды.
Недвижимость является важнейшей частью национального богатства, которая обеспечивает должный уровень жизни населения на многие годы.
Потребность в профессиональных оценщиках недвижимости дала знать о себе в полной мере во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов. До этого периода оценка недвижимости была мало разработанным занятием, и имелось мало доступного учебного материала, хотя уже в 1929 г. Национальная ассоциация управления недвижимостью опубликовала Стандарты оценочной практики. Для первых оценщиков рыночная цена означала рыночную стоимость.
Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т. д.
Оценка стоимости недвижимости актуальна всегда до тех пор, пока существует понятие «собственность». С каждым годом всё больше людей и организаций связаны с операциями, связанными с недвижимостью, вследствие этого все больше возрастает и роль профессионального оценщика, на которого возлагается важная для этого процесса обязанность. Оценщик является важным звеном при купле-продаже, как для продавца, так и для покупателя. Во многих случаях заключение оценщика является обязательным.
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на данный момент с увеличением операций на рынке недвижимости всё больше возрастает необходимость в объективной и профессиональной оценке стоимости недвижимого имущества, поэтому с возрастающей потребностью в оценке с каждым годом данная тема требует совершенствования в её изучении.
Цель работы – анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки недвижимости на практике.
Объект исследования: склад концентрированных кормов.
Предмет исследования: оценка стоимости объекта недвижимости – склада.
Задачи:
- определить сущность недвижимости
- изучить основные этапы оценки недвижимости
- выявить основные характеристики трех подходов в оценке ( сравнительного, доходного, затратного)
- проанализировать объект оценки
- сделать вывод о наилучшем использовании объекта недвижимости
- определить рыночную стоимость объекта недвижимости
Основные положения
1.1. Задание на оценку объектов недвижимости
Состав оцениваемых объектов недвижимости:
здание склада концентрированных кормов;
участок земли, на котором расположен склад концентрированных кормов.
Адрес расположения объектов:
Ленинградская обл., Лужский район, пгт Толмачево, Киевское шоссе, 1
Цель оценки:
Определение возможной продажной цены склада концентрированных кормов вместе с занимаемым им земельным участком.
Действительная дата оценки:
25 мая 2016 года.
Собственник объектов:
ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
График изучения объектов:
Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.
1.Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.
3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.
4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, а также Федеральным стандартам оценки.
1.3. Лимитирующие условия и ограничения
Сертификация оценки, приведенная в п.1.2, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:
Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной.
Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.
Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.
В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.
Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость.
Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов зданий и сооружений, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.
Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости объектов недвижимости по дополнительному соглашению.
В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования оцениваемых зданий и сооружений.
2. Базовые понятия и технология оценки
Базовые понятия стоимости объекта недвижимости
Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Рассмотрим основные определения стоимости объекта недвижимости:
Рыночная стоимость.
Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.
В ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указано: «...Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» [2]
Согласно МСО-1: «Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. [12]
Необходимость определения рыночной и других видов стоимостей недвижимости производится в целях:
- купли-продажи;
- переоценки основных фондов для корректировки налогооблагаемой
базы;
- акционирования предприятия и перераспределения имущественных
долей;
- определения начальной цены на торгах;
- кредитования;
- раздела имущества;
- определения размера компенсации;
- внесения в качестве неденежного вклада в уставный фонд предприятия;
- постановки на баланс и др.
В качестве объекта оценки может выступать практически весь спектр
недвижимого имущества:
- объекты жилого назначения (квартиры, индивидуальные дома, коттеджи, дачи);
- объекты коммерческого использования (офисы, магазины, гостиницы, рестораны, АЗС и др.);
- объекты производственного и коммунально-складского назначения;
- оборудование (станки, приборы, технологические комплексы и поточные линии, силовые агрегаты, оргтехника, мебель, офисное оборудование, бытовые предметы и др.);
- сооружения (мосты, площадки, дороги, ограждения, благоустройство, наземные и подземные емкости и др.);
- инженерные коммуникации (линии электропередач, трубопроводы);
- объекты незавершенного строительства;
- земельные участки. [15]
Полная восстановительная стоимость.
«...Полная восстановительная стоимость основных фондов - это полная стоимость затрат на замену имеющихся основных фондов аналогичными им новыми объектами, определенных по ценам и тарифам, существующим на дату переоценки...» [9]
Полная восстановительная стоимость - это расчетные затраты на воссоздание новых основных фондов аналогичных переоцениваемым. [25]
Полная восстановительная стоимость - это стоимость всех затрат, которые будут осуществлены организацией при замене объектов основных средств на аналогичные новые объекты по рыночным ценам.
Полная восстановительная стоимость - определяется как стоимость воспроизводства основных фондов в новом виде в современных условиях. .Различия между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов зависят от изменения цен на их отдельные элементы. Оценка основных фондов по восстановительной стоимости позволяет унифицировать основные фонды, введенные в действие в разные периоды. Она необходима для определения объема капитальных вложений и анализа воспроизводства основных фондов. [18]
Физический износ.
Износ - это постепенная утрата основными средствами своей потребительной стоимости. Следует различать моральный и физический износ.
Физический износ - это утрата основными средствами своей потребительской стоимости в результате снашивания деталей, воздействия естественных природных факторов и агрессивных сред. Физический износ может быть двух видов: продуктивный и непродуктивный. Продуктивный физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации, непродуктивный износ характерен для основных средств, находящихся на консервации вследствие естественных процессов старения. [21]
Согласно Приказа Минземстроя РФ: «..Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы...» [10]
«...Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени...» [11]
Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
Оновными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания. [26]
Физический износ - изменение технического состояния изделия в результате механического износа и старения, химического и физического воздействия среды, а также неправильных (виновных) действий лиц, осуществляющих эксплуатацию. [24]
Остаточная восстановительная стоимость.
Остаточная восстановительная стоимость - стоимость основных фондов, не перенесенная на созданный продукт. Определяется по результатам переоценки основных фондов как разница между полной восстановительной стоимостью основных фондов и денежной оценкой, по данным бухгалтерского учета, изношенности инвентарных объектов.
В балансе по полной стоимости основные фонды рассматриваются с точки зрения их физического объема (но в ценностном выражении), который для каждого объекта остается неизменным за все время его функционирования. В этом балансе отражаются наличие основных фондов на начало года, ввод новых фондов, поступление по источникам, ликвидация, выбытие по направлениям, наличие основных фондов на конец года, а также среднегодовая стоимость основных фондов. [14]
Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость).
Первоначальная стоимость объекта оценки – стоимость нового объекта оценки, определяемая затратами воспроизводства и вновь созданной стоимостью в базисном или другом, отличном от базисного уровне цен. [15]
«...Балансовая стоимость - сумма, в которой актив признается после вычета сумм накопленной амортизации и накопленных убытков от его обесценения...».[4]
Полная первоначальная стоимость - это их фактическая стоимость на момент ввода в эксплуатацию, которая включает весь объем затрат на сооружение или приобретение основных фондов, а также расходы на транспортировку и монтаж. [18]
Полная первоначальная стоимость - стоимость нового объекта в условиях производства того времени, когда он был изготовлен, введен в действие.
Полная первоначальная стоимость определяется фактической суммой, которая уплачена за каждый объект при его строительстве или приобретении, включающая также расходы на транспортировку и монтаж. Сюда входят затраты, которые связаны с расширением и модернизацией средств труда в процессе их эксплуатации. В первоначальную стоимость включаются и суммы процентов, уплачиваемые поставщикам, если основные средства приобретались с рассрочкой платежа, либо в кредит.
По полной первоначальной стоимости основные фонды зачисляются на баланс основной деятельности предприятия. Ее величина остается неизменной в течение всего срока функционирования объекта до момента очередной переоценки основных фондов, после которой они учитываются на балансе по современной восстановительной стоимости. Этот вид оценки применяется при определении величины налога на собственность и начислении амортизационных отчислений.[27]
Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость).
Согласно Постановлению Росстата: «...Остаточная балансовая стоимость отражает изменение состояния основных фондов, постепенную утрату ими потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы и вследствие технического прогресса, в размере накопленного износа. При этом величина износа определяется в соответствии с нормами и методами начисления амортизации и износа, применяемыми в бухгалтерском учете. Остаточная балансовая стоимость основных фондов равна разнице их полной учетной стоимости и суммы износа, начисленного за весь период с начала эксплуатации соответствующих объектов, с учетом их изменения в результате переоценки...»
|
