Раздел 3.3). Согласно анализу рынка, видно, что средневзвешенная стоимость манипулятора КМУ-95 составляет 632 000 рублей, т.е. стоимость объекта – аналога №2 в расчетах следует увеличить на данную стоимость, что составляет 22,6%.
Корректировка на физическое состояние (Кфиз)
Методика определения корректировки на физическое состояние
Физический износ – это потеря стоимости актива за счет естественных процессов в период эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, коррозии, поломке и конструктивных дефектов.
Корректировка на физическое состояние определяется на основании сравнения величин физического износа объекта оценки и сопоставимого объекта.
|
()
|
где,
|
|
-
|
износ объекта оценки, %,
|
|
-
|
износ сопоставимого объекта, %.
|
Определение величины износа на основе совместного анализа возраста и его технического состояния на дату оценки39
Определение физического износа определено согласно нижеуказанной таблице.
Таблица
Шкала экспертных оценок для определения коэффициента АМТС40
Физическая характеристика состояния АМТС
|
Оценка состояния
|
Коэффициент физического износа, %
|
1
|
2
|
3
|
Новое, не зарегистрированное в ГИБДД АМТС в отличном состоянии, после выполнения предпродажной подготовки, без признаков эксплуатации
|
Новое
|
0-10
|
Практически новое АМТС на гарантийном период эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания и не требующие ремонта или замены каких-либо частей
|
Очень хорошее
|
10-20
|
АМТС на послегарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, не требующие текущего ремонта или замены каких-либо частей
|
Хорошее
|
20-40
|
Бывшее в эксплуатации АМТС с выполненными объемами технического обслуживания, требующего ремонта или замены некоторых деталей
|
Удовлетворительное
|
40-60
|
Бывшее в эксплуатации АМТС, в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации после выполнения работ текущего ремонта (замены) агрегатов, ремонта (наружной окраски) кузова (кабины)
|
Условно пригодное
|
60-75
|
Бывшее в эксплуатации АМТС, требующее капитального ремонта или замены номерных агрегатов (двигателя, кузова, рамы), полной окраски
|
Неудовлетворительное
|
До 80
|
Бывшее в эксплуатации АМТС, требующее ремонта в объеме, превышающем экономическую целесообразность его выполнения; отсутствие технической возможности осуществления такового; непригодное к эксплуатации и ремонту
|
Предельное
|
80 и более
|
В рамках ниже представленной таблицы, произведем определение физического износа объектов оценки.
Таблица
Определение физического износа объектов оценки
№ п/п
|
Наименование объекта оценки
|
Год выпуска
|
Нормативный срок службы, лет
|
Источник информации о нормативном сроке жизни
|
Год оценки
|
Фактический срок службы (Тф) , лет
|
Физическое состояние
|
Физ износ %
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1
|
Автотопливозаправщик марки УСТ 54538Р
|
2015
|
10
|
Руководство по эксплуатации41
|
2016
|
1
|
Хорошее
|
20
|
2
|
Шасси Камаз-65222
|
2013
|
10
|
2016
|
3
|
Удовлетворительное
|
40
|
3
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
2014
|
10
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
4
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
2014
|
10
|
2016
|
2
|
Удовлетворительное
|
40
|
Примечание:
К(2,3)
|
-
|
Источник данных раздела 2.3.
|
К(6)
|
-
|
Задание на оценку
|
К(8,9)
|
-
|
Источник данных Таблица
|
К(8)
|
-
|
Источник данных Таблица
|
Определение величины физического износа объектов аналогов
Исходя из выше описанного, в рамках ниже представленной таблицы, произведем определение физического износа объектов аналогов.
Таблица
Определение физического износа объектов аналогов
№ п/п
|
Наименование
|
Год выпуска
|
Нормативный срок службы, лет
|
Источник информации о нормативном сроке жизни
|
Год оценки
|
Фактический срок службы, лет
|
Физическое состояние
|
Физ износ %
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1.
|
УСТ 54538Р
|
|
|
Аналог №1
|
2014
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
|
Аналог №2
|
2014
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
|
Аналог №3
|
2014
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
2.
|
Камаз-65222
|
|
|
Аналог №1
|
2010
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
6
|
Удовлетворительное
|
25
|
|
Аналог №2
|
2014
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
3
|
7886К8-20
|
|
|
Аналог №1
|
2016
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
0
|
Новое
|
5
|
|
Аналог №2
|
2014
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
4
|
7886К8-20
|
|
|
Аналог №1
|
2016
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
0
|
Новое
|
5
|
|
Аналог №2
|
2014
|
10
|
руководство по эксплуатации
|
2016
|
2
|
Хорошее
|
20
|
Примечание:
К(2,3)
|
-
|
Копии объявлений указанных в ссылке приложены к отчету (см. Приложение № 2)
|
К(6)
|
-
|
Задание на оценку
|
К(8)
|
-
|
Согласно информации, указанной в объявлении (см. Приложение №2)
|
К(9)
|
-
|
Источник информации - Таблица
|
4.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ42
Важно отметить, избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов43.
Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: сравнительного, затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать, но должен обосновать этот отказ, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.
Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают разную величину стоимости. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согласования полученных результатов и обоснования итоговой величины стоимости.
Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достоинства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально отдать предпочтение какому-либо одному. В ниже представленной таблице представлены достоинства и недостатки подходов оценки.
Таблица
Достоинства и недостатки подходов оценки
Подход
|
Достоинства
|
Недостатки
|
1
|
2
|
3
|
Затратный
|
Учитывает влияние на стоимость производственно-технологических факторов
Методы оценки достаточно универсальны и применимы практически к любым объектам оценки (в том числе к специализированным и специальным)
|
Не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты
Дает оценку только с позиций интересов производителя
Требует большой работы по учету влияния всех видов износа
Требует получения надежной производственно-технологической информации от заводов-изготовителей
|
Сравнительный
|
Базируется на реальных рыночных данных
Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операций купли-продажи
Учитывает влияние большого перечня ценообразующих факторов
|
Исходная информация быстро устаревает и нуждается в обновлении
Искажение ценовой информации на монополизированном рынке
Затруднительно применительно к объектам оценки, не обращающимся открыто на рынке
|
Доходный
|
Дает оценку стоимости с позиций интересов пользователя (инвестора)
Отражает перспективную ценность объекта для пользователя
Учитывает факторы эксплуатации объекта
в течение жизненного цикла
|
Сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у пользователя
Неопределенность в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов
Чрезмерная привязка к конкретному бизнес-проекту
Затруднительно применение для объектов, не дающих конечной продукции или услуги
|
Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя, инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые параллели между задачами оценки и ценообразования, так как предсказать стоимость — это, по сути, то же, что и предсказать цену.
Первое восприятие полученных разными подходами (методами) результатов складывается в зависимости от того, как располагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл выяснять предпочтения в отношении отдельных примененных подходов(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеарифметического значения стоимости.
Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в дополнительном анализе на достоверность.
Наконец, третья ситуация имеет место тогда, когда наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимости с учетом этого качества.
Согласование результатов оценки, полученных разными подходами (методами), в рамках отчета произведем Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Критичный взгляд оценщика на результаты собственного труда помогает подойти к
достоверному итоговому результату путем расчета средневзвешенной величины стоимости.
Для получения средневзвешенной итоговой величины стоимости необходимо прежде всего
установить критерии, по которым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
делаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточно большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анализа иерархий, моделирования предпочтений и др.). Оценщик считает наиболее приемлемым использование метода,
использующего процедуру ранжирования.
Ранжирование — это расположение результатов оценки, полученных разными подходами (методами),в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты их использования. Выделим четыре основных критерия качества результатов оценки, примерно равноценных по своей значимости:
достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;
способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта;
способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца;
соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.
Для ранжирования подходов оценки в соответствии с выбранными критериями оценщик выбирает трехбалльную систему факторов. По каждому критерию каждому из использованных методов присваивается:
0 баллов – если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
1 балл – если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
2 балла - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатам данного метода;
3 балла - если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.
Для расчета весов результатов использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:
построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
найдем сумму баллов каждого подхода;
найдем сумму баллов всех используемых для оценки подходов;
по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес данного подхода в процентах;
на основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.
Согласно ФСО-1 п.25. при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
Таблица
Итоги результатов оценки
№ п/п
|
Наименование
|
Результаты оценка полученные в рамках
|
затратного подхода, руб.
|
сравнительного подхода, руб.
|
доходного подхода, руб.
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
1
|
Автотопливозаправщик марки УСТ 54538Р
|
подход не применялся
|
2 547 800
|
подход не применялся
|
2
|
Шасси Камаз-65222
|
подход не применялся
|
1 465 300
|
подход не применялся
|
3
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
подход не применялся
|
3 138 500
|
подход не применялся
|
4
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
подход не применялся
|
1 948 100
|
подход не применялся
|
|
ИТОГО:
|
|
9 099 700
|
|
Примечание:
К(3-5)
|
-
|
Отказ от применения того или иного подхода отражен в Таблица
|
К(4)
|
-
|
Источник данных - Таблица
|
Выводы:
Объекты оценки рассчитываются только одним подходом – сравнительным, таким образом подходу вес присвоен равным 100% (1,00), в связи с чем Оценщик не приводит суждения о причинах расхождения результатов оценки по подходам.
Заданием на оценку предусмотрено: Оценщик не приводит суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться итоговая стоимость объекта оценки в соответствии с требованиями пунктов ФСО-1.
Исходя из выше сказанного, произведем итоговое согласование полученных результатов, в рамках ниже представленной таблицы
Таблица 34
Согласование результатов
№ п/п
|
Наименование
|
Затратный подход
|
Сравнительный подход
|
Доходный подход
|
Рыночная стоимость, с учетом НДС, руб.
|
Ст-ть с НДС, руб.
|
Доля весов
|
Ст-ть с НДС, руб.
|
Доля весов
|
Ст-ть с НДС, руб.
|
Доля весов
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1
|
Автотопливозаправщик марки УСТ 54538Р
|
не применялся
|
0,00
|
2 547 800
|
1,00
|
не применялся
|
0,00
|
2 547 800
|
2
|
Шасси Камаз-65222
|
не применялся
|
0,00
|
1 465 300
|
1,00
|
не применялся
|
0,00
|
1 465 300
|
3
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
не применялся
|
0,00
|
3 138 500
|
1,00
|
не применялся
|
0,00
|
3 138 500
|
4
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
не применялся
|
0,00
|
1 948 100
|
1,00
|
не применялся
|
0,00
|
1 948 100
|
|
ИТОГО (округленно)
|
|
|
9 099 700
|
|
|
|
9 099 700
|
Примечание:
К(5)
|
-
|
Источник данных - Таблица .
|
К(9)
|
-
|
Формула расчета – К(5) *1,00
|
|
