Скачать 0.67 Mb.
|
НП «Воронежское Содружество ТСЖ» «Народный институт» ВГТУ Воронеж 2017 Что нужно знать собственнику жилья? Ольга Фролова, Председатель правления НП «Воронежское Содружество ТСЖ, руководитель Воронежского городского Центра общественного контроля в сфере ЖКХ У нас разные профессии, социальный статус, материальное положение…. Но всех нас объединяет одно – мы являемся собственниками/пользователями помещений в многоквартирных домах. Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Стареют дома, ветшают коммуникации, и от этого не уйти. Уже сейчас надо вместе оценить сложившуюся ситуацию и подумать, что нужно сделать, чтобы жизнь во всех многоквартирных домах стала безопасной и комфортной. Мы все хотим жить в мире и дружбе, хотим знать всех, кто живет в нашем доме, подъезде, хотим собираться вместе на праздники двора, как это делали наши родители и деды много лет назад. Не зря мы с особенным теплым чувством смотрим старые советские фильмы, в которых соседи-друзья и товарищи вместе переживают трудности войны, вместе радуются трудовым успехам, отмечают праздники. Добрососедские отношения - это основа для грамотного и эффективного управления нашим домом. Только в мире с соседями можно создать ТСЖ или проверить, как работает управляющая компания, и правильно ли вам рассчитали тарифы на воду и т.д. Но самое важное - только вместе мы сможем бороться против откровенной и наглой несправедливости, которая все чаще касается нас, жильцов именно в вопросах жилищно-коммунального хозяйства. «Мой дом – моя крепость» - этот девиз должен применяться не к квартирам, в которых Вы проживаете, а ко всему ДОМУ в целом. Ведь любой многоквартирный дом – это единый организм, и жильцам пора учиться управлять своим общим имуществом, нести ответственность за его содержание в надлежащем состоянии. Управляющие организации, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений. Контроль за соблюдением выполнения обязательств этих организаций в первую очередь осуществляют сами собственники. Если собственники не организованы и пассивны, то дом, в котором они живут, будет стремительно разрушаться. И никакие жалобы в контролирующие организации не помогут… Пока не изменится психология самих жителей, пока они не почувствуют себя собственниками всего дома, а не только своей квартиры, Вы будете ходить по грязным подъездам, в Ваших подвалах будет стоять вода, вместо уютного двора под Вашими окнами будет стоянка машин. Активного собственника необходимо воспитывать с детства. Объяснять малышу, что, сломанный домофон – лишняя трата денег, которые могли пойти так же и на устройство новых качелей на детской площадке. Что выброшенная шкурка от банана может привести к травме, может быть, и его близких… Чтобы завтра жить комфортно в уютном, ухоженном доме, уже сегодня стоит посадить у подъезда цветы, к Новому году совместно с соседями украсить гирляндами подъезд… В тех домах, где живут активные собственники, нет выбитых окон, разломанных дверей, разрисованных стен, неблагоустроенных детских площадок. Сейчас самое время познакомиться со своим соседями по дому и начать жить по-новому. От того, насколько Вы активны как собственник в процессе управлению общим имуществом, зависит комфортность проживания в Вашем доме и стоимость Ваших квартир. Управление многоквартирным домом (далее - МКД) – согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая: - надлежащее содержание общего имущества (далее - ОИ), - решение вопросов пользования этим имуществом, - предоставление коммунальных услуг (далее - КУ) гражданам, проживающим в этом доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния ОИ, исходя из минимального перечня услуг и работ (ПП РФ №290), необходимого для обеспечения надлежащего содержания ОИ (ПП РФ №416). Управление МКД регламентируется постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», которое установило стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению МКД: а) собственниками помещений при непосредственном управлении; б) ТСЖ, ЖК или иными СПК, осуществляющими управление МКД без заключения договора управления с УО; в) УО по договору управления МКД. Управление МКД обеспечивается выполнением следующих стандартов: а) прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление; б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений, а также о лицах, использующих ОИ на основании заключенных договоров; в) подготовка предложений собственникам по вопросам содержания и ремонта ОИ: - разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ с учетом минимального перечня (ПП РФ 290); - финансовое обоснование услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ с указанием источников их финансирования; - подготовка предложений по вопросам проведения капремонта (реконструкции) МКД, а также повышения его энергоэффективности; - подготовка предложений о передаче объектов ОИ в аренду; - обеспечение ознакомления собственников с подготовленными документами; г) организация рассмотрения на ОСС вопросов, связанных с управлением МКД, подготовка документов для проведения ОСС; д) организация оказания услуг и выполнения работ, утвержденных решением ОСС: - выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, и заключение с ними договоров; - заключение с собственниками договоров, содержащих условия предоставления КУ; - заключение договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов в МКД, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем; - осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту ОИ исполнителями, документальное оформление их приемки, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества; - ведение претензионной, исковой работы при выявлении фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества; е) взаимодействие с органами госвласти и ОМСУ по вопросам управления МКД; ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту ОИ, управлению МКД и КУ: - начисление платежей за ЖКУ; - оформление платежных документов и направление их собственникам/пользователям помещений в МКД; - осуществление расчетов с РСО за поставленные коммунальные ресурсы; - ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за ЖКУ; з) обеспечение собственниками, органами управления ТСЖ и кооператива контроля за исполнением решений ОСС, выполнением перечней услуг и работ, достижением целей деятельности по управлению МКД: - предоставление собственникам отчетов по выполнению ДУ; - раскрытие информации о деятельности по управлению МКД (ПП РФ 731); - прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников/пользователей в МКД; - обеспечение контроля собственников за качеством услуг и работ. УО, ТСЖ или кооператив по требованию собственников обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а при необходимости - заключения экспертных организаций, чтобы подтвердить необходимость выполнения работ/оказания услуг (п.6 ПП РФ 416). Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и график их выполнения (п.8 ПП РФ 416). Общее имущество собственников помещений в МКД Общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД. Возникновение права общей долевой собственности на ОИ в МКД неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме (ст.290 ГК РФ и ст.36-38 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются ОИ (ч.1ст.30 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч.2 ст.37 ЖК РФ). Определение размера доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. При расчете площадь ОИ не учитывается! Собственник помещения в МКД не вправе (ч.4 ст.37 ЖК РФ): 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности. Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена ч.2 ст.290 ГК РФ. Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции. Все решения об использовании ОИ принимаются на ОСС не менее чем 2/3 голосов от голосов всех собственников помещений в МКД. Состав общего имущества определяется (п.1 ПП РФ 491): а) собственниками помещений в МКД - в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) ОМСУ - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч.4 ст.161 ЖК РФ. Состав общего имущества определяется собственниками в МКД на основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания. При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п.3 ПП РФ 491). В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4 ПП РФ 491). С 1 января 2017 года сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч.2 ст.1 218-ФЗ). Обязанности собственников: 1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п.28, 30 ПП РФ 491). 2. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, а также Правила содержания ОИ (ч.4 ст.30 ЖК РФ). 3. Выбрать способ управления домом (ст.161 ЖК РФ). 4. Реализовать его – выбрать УО и заключить с ней ДУ или зарегистрировать ТСН/ТСЖ. Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п.41 ПП РФ 491). УО и лица, оказывающие услуги/выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п.42 ПП РФ 491). Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД. Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД. Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме (ч.1 ст.36 ЖК РФ): 1) помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
2) помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в МКД:
3) крыши, 4) ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) и ненесущие конструкции (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) данного дома; 5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 6) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (приборы учета, устройства сбора и передачи данных, программные продукты для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в МКД; 7) земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для его обслуживания (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки). Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения: - стояки, - ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, - ОДПУ холодной и горячей воды, - первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенного на этих сетях. Внутридомовая система водоотведения (п.5 ПП РФ 491): - канализационные выпуски, - фасонные части (отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники), - стояки, - заглушки, - вытяжные трубы, - водосточные воронки, - прочистки, -ответвления от стояков до первых стыковых соединений, - другое оборудование, расположенное в этой системе. Внутридомовая система отопления, (п.6 ПП РФ 491): - стояки, - обогревающие элементы, - регулирующая и запорная арматура, - ОДПУ тепловой энергии, - другое оборудование, расположенное на этих сетях. В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Самостоятельная замена собственниками помещений в МКД радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) может повлиять на тепловой баланс и температурный режим МКД за счет:
Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД. Договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД. В соответствии с ГОСТ 31311-2005 "Приборы отопительные. Общие технические условия" полотенцесушитель – это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений. Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. № 93-КГ16-2 устанавливает, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т.е. входят в состав ОИ. Внутридомовая система электроснабжения (п.7 ПП РФ 491):
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав ОИ, является внешняя граница стены МКД. Внутридомовая система газоснабжения определяется в зависимости от типа газа, поставляемого в МКД и описана в п.5 ПП РФ 491. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п.9 ПП РФ 491). Состав имущества общего использования при создании ТСЖ в нескольких МКД:
имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения (технологического присоединения) к ОИ в другом МКД из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств Абонентский почтовый шкаф - это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (ст.2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»). Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах МКД. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД (ст.31 176-ФЗ). Решением ВС РФ от 17 января 2012 г. № КАС11- 789 подтверждено, что балконные плиты, которые отнесены к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивают его прочность и устойчивость. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство (помещение балкона) и его ограждение, т.к. предназначено для обслуживания только этого помещения. Насосы подкачки (повысительные насосы), расположенные в подвале МКД, обеспечивающие гарантируемый напор в зоне определенной этажности – если был установлен уже после ввода МКД в эксплуатацию (в рамках реконструкции, или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), то следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это оборудование. Установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МКД местами общего пользования что недопустимо без решения ОСС. Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена ст.ст. 7.21, 7.23 КоАП РФ. МКД, построенные застройщиком на едином земельном участке - если земельный участок, на котором расположены несколько МКД, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно производить |
Отчет Ревизионной Комиссии тсж «Каменка» Тсж, провела ревизию финансово-хозяйственной деятельности тсж за 2013г. (далее — отчетный период), с целью объективной независимой... |
Отчет Ревизионной Комиссии тсж «Каменка» Тсж за период с 1 января 2013 г по 31 марта 2013г. (далее — отчетный период), с целью проверки и оценки деятельности Правления тсж,... |
||
Отчет ревизора тсж «Гулливер» Тсж за период с 1 января 2014 г по 31 декабря 2014г. (далее — отчетный период), с целью объективной независимой проверки этой деятельности... |
Отчет Председателя тсж за 2016 г отчет Деятельность тсж «Гагарина, 105» направлена на улучшение условий проживания граждан – собственников и членов тсж «Гагарина, 105».... |
||
Должностная инструкция уборщицы тсж «Диадема» Уборщица назначается на должность и освобождается от нее приказом председателя правления тсж на основании решения правления тсж |
1. Отчет Председателя Правления тсж рябухиной Н. В. о работе в марте... Правления тсж бондаренко В. А., Вдовина И. Д., Рябухина Н. В., Соболенко Е. В. и Марголина М. В. из 5 |
||
Отчет по результатам ревизии финансово-хозяйственной деятельности тсж «Мурино» за 2014 год Председателем Правления тсж петровым В. В. на основании решения Правления тсж о проведении ревизии финансово-хозяйственной деятельности... |
Протокол №11 заседания правления тсж «Эдем» г. Московская область,... Сложение полномочий председателя тсж, подготовка к выборам нового председателя тсж |
||
Отчет ревизора тсж "Управдом по ул. Космонавтов" Тсж и краткий обзор финансовой документации и данных бухгалтерских регистров для подтверждения информации, представленной собственникам... |
Отчёт ревизионной комиссии товарищества собственников жилья «новосёл»... Руководствуясь Жилищным кодексом РФ и Уставом тсж, провела ревизию финансово – хозяйственной деятельности тсж за период с 01. января... |
||
Отчет ревизионной Комиссии тсж "Псковская 28" Тсж за период с 21 марта 2014 г по 31 декабря 2014г. (далее — отчетный период), с целью объективной независимой проверки этой деятельности... |
Отчет ревизионной Комиссии тсж "Дубрава-38" Тсж за период с 1 января 2015 г по 31 декабря 2015г. (далее — отчетный период), с целью объективной независимой проверки этой деятельности... |
||
Отчетизаключениеревизи и Тсж «Марс» была проведена членом ревизионной комиссии Максимовой Л. Е. за период с 7 марта 2015 г по 21 марта 2015 г в соответствии... |
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется... Правления тсж «Уют» между тсж «уют» и Насалевич А. В., проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности тсж «уют» (далее тсж,... |
||
Должностная инструкция уборщика придомовой территории (Дворника )... Дворник назначается и освобождается от должности приказом председателя тсж «Уют» |
2. Решение о допуске участников к участию в аукционе и об отказе в допуске Глазкова Л. П. заместитель Главы Кыштымского городского округа, руководитель Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского... |
Поиск |