 
|
Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая
организация оценщиков
«Экспертный совет»
|
109028, г. Москва, Б. Трехсвятительский пер., д. 2/1, стр. 2. Тел.: 8 (800) 200-29-50, (495) 626-29-50, (916) 683-68-14
www.srosovet.ru, mail@srosovet.ru
|
Методическое пособие
Определение физического износа движимого имущества
2013 г.
АВТОРЫ
Путятин Александр Юрьевич
Член Совета НП «СРОО «Экспертный совет»,
преподаватель факультета МИПК Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова (г. Москва), Государственной Академии промышленного менеджмента им. Н.П. Пастухова (г. Ярославль),
Академии бизнеса и управления собственностью (г. Волгоград)
|
|
Горев Сергей Владимирович
Член Экспертного совета
НП «СРОО «Экспертный совет», преподаватель Московского государственного строительного университета
|
|
ОГЛАВЛЕНИЕ
4.6 Метод покомпонентного анализа износа различных узлов 30
4.6 Метод покомпонентного анализа износа различных узлов 30
Введение
Настоящие методические пособия открывают цикл учебно-методической литературы, разрабатываемой НП «СРОО «Экспертный совет» в соответствии с положениями Открытой Концепции развития оценочной деятельности на 2013-2017 годы.
По мере развития в России рыночных отношений движимое имущество всё чаще становится объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных или обязательственных прав на него. Одновременно растет и многообразие сопутствующих этим сделкам услуг, которые традиционно обеспечивают беспрепятственное движение товаров на свободном рынке. Оценка стоимости является одной из них и выполняется с целью содействия проведению коммерческих операций с имуществом различных форм собственности, а также для упорядочивания финансовой отчетности и учета имущественных ценностей.
Настоящие методические пособия являются результатом обобщения многолетнего оценочного опыта, а также преподавательской деятельности авторов по дисциплинам оценочного пула в Российском экономическом университете имени Г.В. Плеханова, Московском государственном строительном университете, Центре подготовки специалистов по оценке собственности Международного Университета и других ВУЗах в период
с 1998 по 2013 год. Пособия опираются на материалы семинаров и практикумов, проведенных НП «СРОО «Экспертный совет» в более чем 20 регионах России в 2009-2013 годах.
Пособия носят практическую направленность. Авторы преследовали цель предоставить начинающим Оценщикам наглядное описание основных методов определения величины физического износа движимого имущества.
Обратим внимание, что фундаментальным принципом оценки является принцип независимости Оценщика – Оценщик вправе самостоятельно выбирать метод оценки в зависимости от специфики конкретной оценочной ситуации.
В электронном виде Методические пособия доступны на сайте НП «СРОО «Экспертный совет» (srosovet.ru) в разделе «Методические материалы».
1. Износ и устаревания: определения И классификация
Особенностью объектов движимого имущества с позиции определения стоимости является их разнообразие. Дадим определение, в рамках которого пойдет дальнейшее описание методов и приемов оценки физического износа.
Под движимым имуществом мы будем понимать те наиболее типичные виды машин, оборудования и транспортных средств (далее по тексту – МО и ТС), которые ни при каких условиях не могут быть отнесены к составным частям того или иного объекта недвижимости.
Рассматриваемые в данном методическом пособии МО и ТС являются классическими объектами движимого имущества, поскольку они не связаны жестко с землей, без существенных затрат могут быть перемещены в другое место, не изменяя при этом сколько-нибудь значительно свою стоимость. Эти объекты могут быть функционально самостоятельными, а могут входить в состав более сложных технологических линий и промышленных комплексов. При этом самым существенным отличием МО и ТС от недвижимости (с экономической точки зрения) является отсутствие их неразрывной связи с конкретным земельным участком.
Такие транспортные средства, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты в соответствии со статьёй 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации отнесены к числу объектов недвижимости, однако оцениваются они аналогично движимому имуществу.
Бывают случаи, когда при оценке имущества чётко разделить его на движимое и недвижимое практически невозможно из-за того, что объекты оценки, сами по себе являющиеся движимым имуществом благодаря способу их установки (постоянно прикреплены к недвижимости или неразрывно встроены в неё), должны быть не только юридически, но экономически (полностью или частично) отнесены к недвижимому имуществу и оцениваться в виде его составных частей. Это в наибольшей степени относится к системам вентиляции, коммуникациям, отопительным и энергетическим сетям, лифтовому и эскалаторному хозяйству и т.д. В каждом из подобных случаев Оценщик принимает решение о соответствующей классификации объекта оценки и в дальнейшем рассматривает его как часть объекта недвижимости или как движимое имущество.
Второй по значению характеристикой, по которой этот вид имущества заметно отличается от недвижимости, является фактор физического износа. В отличие от земельных участков, в большинстве своём совершенно не подверженных разрушению, а также сравнительно медленно изнашивающихся зданий и сооружений, МО и ТС в физическом плане разрушаются более интенсивно.
Износ – это технико-экономическое понятие, отражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или снижение потребительской привлекательности тех или иных значимых свойств оцениваемого объекта с течением времени. При этом существенно, что уменьшение степени эксплуатационной пригодности может обуславливаться как фактическим ухудшением вышеуказанных свойств, так и увеличением вероятности подобного ухудшения. С экономической же точки зрения износ выражается в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Отметим, что в современной научно-методической литературе и федеральных стандартах оценки используется также термин «устаревание». Однако сложившаяся общая практика показывает, что термин в основном используется в следующих словосочетаниях: моральное (функциональное) устаревание или внешнее (экономическое) устаревание. Авторы в данном пособии не делают смысловое различие между устареванием и износом объектов движимого имущества.
Существует достаточно много различных классификаций износа. Так, к примеру, эксплуатационные службы обычно делят его по причине возникновения. С их точки зрения необходимо различать:
износ первого рода – который накапливается в результате нормальной эксплуатации объекта;
износ второго рода – который возникает вследствие стихийных бедствий, катастроф, аварий и иных нарушений условий эксплуатации.
Ремонтные и сервисные организации чаще всего классифицируют износ по времени протекания. В этом случае выделяют:
непрерывный износ – выражающийся в постепенном снижении технико-экономических показателей объекта по мере его эксплуатации;
аварийный износ – быстрый по времени износ, в считанные минуты достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация объекта становиться невозможной.
Для наглядности учебного примера рассмотрим эти виды износа на примере предшественницы телег и карет – степной арбы1. Классифицируем арбу как один из механизмов, облегчающих перевозку грузов при помощи домашних животных (наряду с волокушами, нартами, санями, телегами и каретами).
В результате длительного использования у арбы выщербились и частично прогнили борта, вследствие чего ее цена уменьшилась:
по причине возникновения - это физический износ первого рода;
по времени протекания он может быть отнесён к непрерывному механическому износу узлов и агрегатов.
Во время эксплуатации у арбы постепенно изнашивалась колесная ось, что никак не сказывалось на ее потребительских свойствах, но в определенный момент (например, при пересечении оврага) ось переломилась:
по причине возникновения - это физический износ первого рода;
по времени протекания относится к аварийному.
Возчикам удалось отремонтировать арбу и продолжить движение. На ближайшей ночёвке они решили отметить это важное событие. Однако на радостях несколько переборщили с возлияниями. В результате одно из колёс арбы заехало в костёр и частично обгорело. Нанесённый пожаром ущерб должен быть отнесён к физическому износу второго рода, а по времени протекания – к аварийному.
Нетрудно убедиться, что этими видами износа в оценке не обойтись. Стоимость арбы может упасть даже в том случае, если её физическое состояние не изменяется. Допустим, к примеру, что через некоторое время в степи кроме одноосной арбы появилась двухосная телега. За счёт более совершенной системы центровки она позволяла тем же числом лошадей перевезти большее количество груза. Стоимость арбы из-за этого сразу же упадет. Такой износ называется моральным устареванием.
По мере того, как росла экономическая мощь земледельцев, усиливалось и политическое влияние их правителей. Через некоторое время князь соседней земледельческой области принял закон, по которому все перевозки на местные рынки должны осуществляться только телегами. После этого рыночная стоимость на арбу упала ещё ниже. Такое снижение стоимости оцениваемого объекта, связанное не с появлением более совершенных аналогов, а с внешними по отношению к перевозочным средствам процессами, носит название экономического устаревания.
Таким образом, нам удалось выяснить, что причины износа могут лежать как в самом объекте, так и в ближайшем окружении этого объекта (в его аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно включен объект), а равно и в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту (наступление кризиса перепроизводства, изменение таможенного законодательства). В зависимости от этого Оценщики выделяют три вида износа:
физический износ – потеря стоимости объекта, обусловленная ухудшением его основных характеристик под воздействием различных природных и технологических фактов;
функциональное (моральное) устаревание объекта – обусловлено появлением на рынке новых, более прогрессивных видов МО и ТС, имеющих лучшие потребительские характеристики, либо развитием технологий в сопутствующих областях применения;
внешнее (экономическое) устаревание – обычно бывает связано с потерей привлекательности некоторых свойств объекта оценки, обусловленной воздействием внешних по отношению к объекту (в основном экономических) факторов.
При этом моральное и экономическое устаревание можно учесть косвенно через цены аналогов (поскольку данные виды износа распространяются одновременно на все однотипные объекты), а физический износ определяется напрямую, т.к. он индивидуален для каждого конкретного объекта. Чтобы не ошибиться с определением величины износа, не забыть тот или иной вид износа и в то же время не учесть один и тот же износ дважды, необходимо очень четко различать различные виды износа.
В настоящем Методическом пособии мы подробно остановимся на методике определения физического износа.
2. Теоретические основы определения физического износа движимого имущества
С точки зрения оценочной теории, основным следствием износа является уменьшение полезности МО и ТС, т.е. его доходности. Уменьшение доходности обычно бывает обусловлено абсолютным или относительным (по сравнению с аналогами) снижением производительности, увеличением ресурсоемкости и значительным ростом сервис-фактора, т.е. стоимости издержек на техобслуживание и поддержание МО и ТС, в рабочем состоянии.
Рассмотрим действие разрушающих объект факторов на примере автомобиля, принадлежащего частному лицу.
Песчинки и куски гравия, вылетающие из под колёс машин во время движения, образуют сколы на лакокрасочном покрытии. Фактор, разрушающий автомобиль – физический (механическое ударное воздействие). Износ, к которому он приводит – тоже физический. Попавшая в сколы грязная вода вызывает коррозию металла. Фактор, воздействующий на автомобиль – химический (реакции окисления). Износ, к которому он приводит – физический. Во время зимнего хранения в гараже крысы сгрызли часть электропроводки. Налицо воздействие биологического фактора (диких животных). Износ – физический.
При этом нетрудно заметить, что хозяин автомобиля на смену украденного подфарника сразу же купит новый, испорченную крысами проводку перед выездом из гаража заменит, но автомобиль из-за каждого скола перекрашивать не станет. То есть, одну часть физического износа он устраняет немедленно после обнаружения, а другую – оставляет «на потом».
Описанный пример иллюстрирует деление физического износа на устранимый и неустранимый:
устранимым называют такой износ, немедленное устранение которого не только физически возможно, но и экономически целесообразно;
к неустранимому же относят такой износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, поскольку расходы на ремонт превысят ожидаемый прирост стоимости после устранения износа.
При этом важно помнить, что один и тот же по виду износ может распространяться равномерно на весь объект целиком, а может в разной степени отражаться на разных его элементах. Так, например, у металлорежущих станков быстрее всего выходят из строя резцы и движущиеся части, а неподвижные составляющие, такие как станина, изнашиваются на порядок медленнее. Поэтому в промежуточных расчётах Оценщику часто приходится оперировать не износом всего агрегата в целом, а отдельными величинами для каждого из составляющих его элементов.
Кроме того, при определении износа каждой детали МО и ТС требуется не только представлять, какая доля стоимости объекта приходится на данный элемент, но и принимать во внимание срок экономической жизни этой детали. Так называют наиболее вероятный период времени, который проходит от установки до замены данной части объекта. По сроку экономической жизни выделяют долгоживущие и короткоживущие элементы.
К короткоживущим относят такие узлы или детали, период службы которых меньше срока экономической жизни всего объекта в целом, и которые, следовательно, требуют периодической замены в процессе его нормальной эксплуатации.
Долгоживущие элементы не подвергаются замене. Их срок службы совпадает со сроком службы объекта в целом. И возможно, некоторые из них могут продолжать эксплуатироваться по своему прямому назначению и после выхода объекта из строя в качестве запасных частей на других аналогичных объектах.
Объект может подвергаться одновременно разным видам физического износа, следовательно, при его оценке необходимо учитывать совокупный физический износ, который определяется как суммарная потеря стоимости под воздействием всех, участвующих в разрушении объекта, природных факторов. Совокупный физический износ чаще всего рассчитывают по формуле:
 ,
где:
|
Иф –
|
физический износ, доли ед.;
|
|
Иуф –
|
устранимый физический износ, доли ед.;
|
|
Инф –
|
неустранимый физический износ, доли ед.
|
|
