Методическое пособие для граждан
«Объединения граждан на «дальневосточных гектарах»
Введение
В настоящем пособии представлены рекомендации по обустройству территориальных сообществ, получивших в пользование земельные участки на территории Дальневосточного федерального округа и намеренных не только организовать на таких земельных участках ведение хозяйственной деятельности, но и постоянно проживать на этой территории.
Под территориальными сообществами подразумеваются сообщества лиц, получивших в пользование смежные/соседние земельные участки в соответствии с Федеральным законом от 01 мая 2016 г. № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 119-ФЗ).
Территориальное сообщество (далее – ТС) может избрать различные формы самоорганизации в целях жилищного строительства, управления жилищным фондом, организации планировки территории, обеспечения коммунальными услугами и социальной инфраструктурой, организации хозяйственной деятельности. Такая самоорганизация эффективна при организации взаимодействия с органами публичной власти, в первую очередь – органами местного самоуправления.
Рекомендации по осуществлению обустройства земельных участков и организации отдельных элементов жизнедеятельности на таких участках представлены с учетом детального анализа норм действующего законодательства Российской Федерации, что позволяет снизить риски неопределенности правового положения членов территориальных сообществ, обязательств органов публичной власти по отношению к таким сообществам.
Настоящее пособие состоит из следующих разделов.
1. Выбор места для размещения объемлющего земельного участка селения.
2. Подача одного заявления несколькими заявителями с необходимыми приложениями. Приобретение права безвозмездного пользования объемлющим земельным участком селения, который предстоит сформировать.
3. Приобретение статуса земель населенного пункта.
4. Организация территориального общественного самоуправления.
5. Рекомендации по возможным формам объединения граждан в целях совместного обустройства земельных участков, организации жизнедеятельности.
6. Возможные формы «общественного договора» (внутренних правил общежития)
7. Обустройство отдельных земельных участков в составе селения, строительство объектов, приобретение прав собственности на построенные объекты.
8. Приобретение прав собственности или аренды на отдельные земельные участки по прошествии пятилетнего периода.
9. Рекомендации по строительству жилья на земельных участках: выбор типовых проектов, оформление собственности на вновь построенное жилое помещение с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 119-ФЗ, использование возможных механизмов кредитования жилищного строительства.
10. Инфраструктурное обеспечение территории проживания, жизнедеятельности, осуществлению на предоставленном земельном участке разрешенной деятельности
1. Выбор места для размещения объемлющего земельного участка селения
1.1. Выбор предварительной схемы планировочного устройства селения - выбор формы сочетания земельных участков в составе объемлющего земельного участка селения
Почему это важно ?
До того, как приступить к выбору места для селения1, следует понять «что» будет располагаться и происходить в месте, которое надлежит выбрать. «Что» - это особенности селения, прежде всего в части того, как будут располагаться земельные участки друг относительно друга, относительно общей внутренней дороги2, относительно других территорий.
Выбор предварительной схемы планировочного устройства селения предполагает следующие шаги.
Шаг 1. Принять решение о количестве земельных участков в составе селения
Это вопрос не столько о том, сколько в данный момент имеется потенциальных поселенцев, готовых взаимодействовать на сопряжённых земельных участках. Это вопрос о рациональном устройстве жизни в более отдалённом будущем.
Рекомендуется принимать решение, исходя из следующей логики:
по одному коллективному заявлению предоставляется большой (объемлющий) земельный участок, площадью не более 10 га (часть 3 статьи 4 Федеральный закон № 119-ФЗ). То есть, «за один раз» может быть предоставлен один большой земельный участок, слагаемый из 10 будущих земельных участков, площадь каждого из которых не может превышать 1 га3;
в ближайшие пять лет поселенцы сами должны определиться с внутренними границами большого земельного участка;
если сейчас для подачи коллективного заявления не набирается 10 человек, а только 2, 3, 4 потенциальных поселенца, целесообразнее не дожидаться остальных, подавать заявление уже сейчас, но в составе приложения к такому заявлению представить эскиз-пожелание относительно будущей планировочной организации большого земельного участка в 10 га4.
Шаг 2. Определить предварительно планируемые виды деятельности
Будущие поселенцы должны решить для себя вопрос о специализации селения – вопрос функциональной сопоставимости различных смежно расположенных видов деятельности. Этот вопрос рекомендуется решить на этапе подготовки заявления. Решение вопроса о функциональной специализации может предопределить решение другого вопроса – о пропорциях земельных участков (квадратные, либо продолговатые, и т.п.), их расположении относительно внутренней дороги, о местах расположении строений на земельных участках.
Шаг 3. Выбрать одну из типологических схем планировочной компоновки земельных участков
Существуют три основные типологические схемы планировочной компоновки земельных участков в составе объемлющего земельного участка селения - в зависимости от особенностей его объемлющего контура:
а) простой контур (рис. 1, схема 1);
б) простой контур с «выгрызом» для внутренней дороги (рис. 1, схема 2);
в) сложный контур с «выгрызом» для внутренней дороги в сочетании с дополнительными образованиями (см. рис. 1, схема 3).
Эти схемы имеют следующие преимущества и недостатки.
Объемлющий земельный участок селения с простым контуром (см. рис. 1, схема 1):
условия применения схемы: относительно ровная территория без пересечений в виде оврагов, заболоченных участков, крутых холмов и проч.;
преимущества: относительная простота первоначального оформления – регистрации права безвозмездного пользования объемлющего (с простым контуром) земельного участка селения по одному заявлению, подписанному всеми поселенцами;
недостатки:
– площадь будущей внутренней подъездной дороги входит в состав площади каждого земельного участка, то есть, непосредственно для внутреннего хозяйственного использования остаётся площадь, несколько меньшая, чем 1 га. Недостатки (в сравнении со схемами 2 и 3): по прошествии 5 лет земельный участок для внутренней подъездной дороги в соответствующих границах не переходит в государственную, или муниципальную собственность и, соответственно, обязательства по содержанию этой дороги не переходят на сторону муниципалитета, но остаются на стороне поселенцев;
– по истечение пяти лет встанет вопрос о том, в каких официальных границах будут фиксироваться права аренды, или собственности на земельные участки. Здесь возникают два варианта – вариант с выделением и вариант без выделения полосы для внутренней подъездной дороги:
вариант (1) с официальным выделением полосы для внутренней подъездной дороги. По истечении пяти лет, права аренды или собственности на земельные участки поселенцев оформляются в размерах меньше одного гектара, потому что от каждого земельного участка переселенца вычитается часть площади для внутренней подъездной дороги, на которую оформляется право государственной или муниципальной собственности.;
вариант (2) без официального выделения полосы для внутренней подъездной дороги. Отличие от варианта (1): а) номинально каждый земельный участок фиксируется в документах регистрации прав в размерах 1 га, обязательства по обслуживанию дороги не переходят на сторону муниципалитета, то есть, эта дорога фактически (не формально-юридически) занимает часть каждого земельного участка; б) для юридического оформления фактического положения дел следует в документах внутреннего распорядка селения (например, в уставе ТОС) фиксировать обязанности каждого поселенца в отношении всеми используемой внутренней подъездной дороги (не огораживать пространство дороги, не блокировать проезд, участвовать в совместном обслуживании дороги) (см. раздел 6 настоящего пособия);
Рисунок 1, схема 1 – Объемлющий земельный участок селения с простым контуром
Объемлющий земельный участок селения с простым контуром и с «выгрызом» для внутренней дороги (см. рис. 1, схема 2):
условия применения схемы: относительно ровная территория без пересечений в виде оврагов, заболоченных участков, крутых холмов и проч.;
преимущества: 1) земельные участки поселенцев не теряют в площади за счёт передачи части площади под внутреннюю подъездную дорогу; 2) по прошествии пяти лет помимо оформления в аренду, или собственность земельных участков поселенцев оформляется также в государственную, или муниципальную собственность в соответствующих границах земельный участок под внутреннюю подъездную дорогу и, соответственно, переходят обязанности содержания такой дороги муниципалитету;
недостатки: по сравнению со схемой 1: относительно более высокая сложность действий на стадии первоначального оформления – регистрации права безвозмездного пользования объемлющего земельного участка селения по одному заявлению, подписанному всеми переселенцами, по причине необходимости выстраивания более сложного контура – вычленения из контура объемлющего земельного участка будущей внутренней подъездной дороги;
Рисунок 1, схема 2 – Объемлющий земельный участок селения
с простым контуром и с «выгрызом» для внутренней дороги
Объемлющий земельный участок селения сложного контура с «выгрызом» для внутренней дороги в сочетании с дополнительными элементами (см. рис. 1, схема 3):
условия применения схемы: сложные условия рельефа – наличие пересечений в виде оврагов, заболоченных участков, холмов и проч., что обуславливает необходимость формировать объемлющий единый земельный участок селения как бы из отстоящих друг от друга на некотором расстоянии частей;
преимущества: 1) возможность располагать селение в живописных местах не из разрозненных образований, но как относительно целостное образование; 2) земельные участки поселенцев, как правило, не теряют в площади за счёт передачи части площади под внутреннюю подъездную дорогу (за исключением случаев устройства «перемычек»); 3) по прошествии пяти лет, помимо оформления прав аренды или собственности на земельные участки поселенцев, оформляется также в государственную или муниципальную собственность в соответствующих границах земельный участок под внутреннюю подъездную дорогу и, соответственно, переходят обязанности содержания такой дороги муниципалитету;
недостатки: по сравнению со схемами 1 и 2: при схеме 3 требуются относительно более сложные действия на стадии первоначального оформления – регистрации права безвозмездного пользования объемлющим земельным участком селения по одному заявлению, подписанному всеми поселенцами, по причине необходимости выстраивания более сложного контура – вычленения из контура будущей внутренней подъездной дороги, а также определения «перемычек», обеспечивающих целостность и саму возможность регистрации прав на единый объемлющий земельный участок по одному заявлению.
Рис. 1, схема 3 – Объемлющий земельный участок селения сложного контура с «выгрызом» для внутренней дороги в сочетании с дополнительными элементами
Шаг 4. Выбрать территорию – место расположения объемлющего земельного участка селения
Следует принимать во внимание важные условия относительно возможных мест размещения селений – условия, определённые Федеральным законом № 119-ФЗ.
Условие первое. Не все свободные территории Дальнего Востока могут быть предоставлены в безвозмездное пользование5.
Условие второе. В определенных Федеральным законом № 119-ФЗ случаях6 органы государственной власти, органы местного самоуправления оказывают содействие обустройству территории посредством строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.
Ниже представлена пошаговая инструкция по изысканию наилучших мест расположения объемлющего земельного участка селения, с использованием Федеральной информационной системы «НаДальнийВосток.рф».
ШАГ 4.1. Авторизоваться в Федеральной информационной системе https://надальнийвосток.рф (далее - ФИС «На Дальний Восток») через Единый портал государственных услуг https:// www.gosuslugi.ru/ с помощью подтверждённой учетной записи.
ШАГ 4.2. Определить территории, места, где потенциально может быть размещено селение.
Где найти информацию?
На сайте ФИС «НаДальний Восток» (https://надальнийвосток.рф) перейти к разделу «карты» – в этом разделе территории, где нельзя размещать селения отмечены серым тоном (рис. 2).
Рис. 2 – Фрагмент карты с обозначением ареалов возможного размещения селения. Источник: https://надальнийвосток.рф
ШАГ 4.3. Из состава территорий, где можно размещать селения, выделить те, где образовать селение предпочтительно, более выгодно.
Рекомендуется выбрать территорию размещения селения там, где:
1) можно, ссылаясь на часть 24 статьи 8 Федерального закона № 119-ФЗ, претендовать на помощь власти в части обеспечения селения инфраструктурой;
2) поблизости располагаются существующие, либо планируемые дороги, линии электропередач, линии газопроводов и т.д.
Для того чтобы узнать, какие инфраструктурные объекты – существующие и планируемые – располагаются на территориях, где можно размещать селения, необходимо обратиться к документам территориального планирования и градостроительного зонирования. При этом необходимо понимать, что на одну и ту же территорию каждый уровень публичный власти планирует свои объекты инфраструктуры, поэтому необходимо ознакомиться с планами инфраструктурного освоения территории, отраженными в документах территориального планирования всех уровней публичной власти7. На схеме территориального планирования Российской Федерации можно увидеть существующие и планируемые автомобильные, железнодорожные дороги федерального значения, аэропорты, морские и речные порты, прочее (рис. 3). Также следует обратить внимание на особые экономические зоны, отражённые на схеме, в которых в соответствии с п.18 ст.7 Федерального закона № 119-ФЗ запрещено предоставление гражданину земельного участка в общее пользование.
Где найти информацию?
На сайте Федеральной государственной информационной системой территориального планирования http://fgis.economy.gov.ru
Рис. 3 – Фрагмент схемы территориального планирования Российской Федерации. Источник: http://fgis.economy.gov.ru
Оказать влияние на выбор территории будущего селения также могут зоны с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные зоны предприятий, водоохранные зоны, и т.д.), территории охотничьих угодий, территории объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Где найти эту информацию?
На сайте ФИС «На Дальний Восток» https://надальнийвосток.рф
В материалах по обоснованию документов территориального планирования, в правилах землепользования и застройки (если утверждены) на сайте http://fgis.economy.gov.ru, частично можно увидеть на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/
Например, на рис. 4 показаны границы санитарно-защитной зоны предприятия, само предприятие, являющееся источником санитарно-защитной зоны, в территорию выбора не включено, но его санитарно-защитная зона накрывает часть территории, в границах которой может быть выбран земельный участок будущего селения. Следовательно, в этой части, нельзя будет, например, построить жильё.
Рис. 4 – Фрагмент карты с особыми условиями использования земельных участков. Источник: веб-портал Южно-Сахалинск
На выбор территории будущего «поселения» также может оказать влияние категория земель и будущее разрешённое использование земельных участков селения, а также прилегающих земельных участков.
Согласно ст.8 Федерального закона № 119-ФЗ, если на территорию будущего «поселения» утверждены правила землепользования и застройки, то гражданин вправе использовать земельный участок в соответствии с любым видом разрешённого использования, установленным градостроительным регламентом. Если будущее «поселение» расположено в границах территории, применительно к которой не утверждён градостроительный регламент, то гражданин имеет право использовать земельный участок в соответствии с любым видом использования (подробнее см. раздел 3 настоящего пособия). В связи с этим, рекомендуется найти информацию о наличии утверждённых правил землепользования и застройки для территории, на которой находится испрашиваемый земельный участок.
Где найти информацию?
На сайте Федеральной государственной информационной системой территориального планирования http://fgis.economy.gov.ru
На официальном сайте администрации городского округа, поселения, муниципального района (для межселенных территорий).
Рис. 5 – Фрагмент карты градостроительного зонирования. Источник: веб-портал Южно-Сахалинск
Например, на карте градостроительного зонирования (рис. 5) отображены различные территориальные зоны: жилая, производственная, общественно-деловая, сельскохозяйственного использования и т.д., к каждой территориальной зоне предписан градостроительный регламент, определяющий допустимое использование земельного участка, иные виды использования8.
Также рекомендуется предварительно ознакомиться с геологическими, почво-климатическими особенностями территории, в границах которой может быть размещено будущее «поселение» (рис. 6).
Где найти информацию?
Необходимо воспользоваться информационной системой www.национальныйатлас.рф9
Рис.6 – Фрагмент карты почвенного покрова. Источник: национальныйатлас.рф
|
