Ю.Г.Бубнов
ПАМЯТКА
о структуре и порядке формирования
размера платы за содержание и ремонт жилья
(в помощь собственникам помещений в многоквартирном доме
и членам Советов многоквартирного дома)
г.Ангарск
2012 год
Уважаемые собственники помещений!
Анализ обращений граждан в ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль” наглядно показал, насколько назрела необходимость более активно заниматься жилищным просвещением собственников помещений в многоквартирных домах, которые по причине своей правовой неосведомленности не могут реально защитить свои права, в результате чего недобросовестные руководители управляющих организаций фактически «грабят» собственников и нанимателей жилых помещений, собирая с них огромные суммы платежей за содержание и ремонт жилья, но в лучшем случае лишь для видимости оказывая минимум услуг и выполняя незначительные ремонтные работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов.
Настоящая Памятка является кратким изложением готовящихся к изданию Методических рекомендаций для собственников помещений в многоквартирных домах о порядке расчёта и определении размеров платы за жилое помещение и призвана помочь собственникам помещений в МКД самостоятельно разобраться в структуре и порядке определения размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в МКД и эффективно контролировать деятельность управляющих организаций в сфере ценообразования и целевого использования платежей за жилое помещение.
Председатель ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль”: С.Э.Нечепоренко
Содержание:
1. Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения 4
2. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения 6
3. Порядок формирования размера платы за содержание и ремонт жилого помещения 8
4. Рекомендации по расчету размера платы за жилищные услуги 12
4.1. Расчет платы за услугу «Управление жилым домом» 12
4.2. Расчет платы за услугу «Содержание придомовой территории» 13
4.3. Расчет платы за услугу «Санитарное содержание помещений общего пользования» 14
4.4. Расчет платы за услугу «Текущий ремонт внутридомовых санитарно-технических сетей» 15
4.5. Расчет платы за услугу «Текущий ремонт внутридомовой системы центрального отопления». 16
4.6. Расчет платы за услугу «Текущий ремонт и содержание жилого дома» 16
4.7. Дератизация 18
1. Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения
В части 1 ст. 153 ЖК РФ закреплена общая обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Однако законодатель разделяет обязанность по оплате за жилое помещение для нанимателя и для собственников жилого помещения.
Так, если в части 3 ст. 678 ГК РФ и в пункте 5 части 3 ст. 67 ЖК РФ для нанимателя жилого помещения предусмотрена обязанность по оплате за жилое помещение, то собственники помещений в многоквартирном доме, являющиеся одновременно долевыми собственниками всего общего имущества в таком доме, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, а также части 3 ст. 30 и части 1 ст. 39 ЖК РФ обязаны соразмерно со своей долей в общем имуществе участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, законодатель ограничивает обязанность собственников помещений по оплате за жилое помещение их издержками по содержанию и сохранению общего имущества в многоквартирном доме. Именно поэтому в статье 154 ЖК РФ определены разные структуры платы за жилое помещение, которые включают в себя:
а) для нанимателей жилого помещения:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
б) для собственника помещения в многоквартирном доме:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Значит, как наниматели жилых помещений, так и собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно площади занимаемого жилого помещения (для нанимателей) и своей доле в праве общей собственности на это общее имущество (для собственников помещений) путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Но в отличие от собственников помещений наниматели жилых помещений не несут расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а собственники помещений, в отличие от нанимателей, не несут расходы по оплате за пользование жилым помещением.
В частях 1 и 2 статьи 154 ЖК РФ определяется также структура платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя:
а) плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
б) плату за услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
в) плату за услуги и работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следует обратить внимание на то, что во всех случаях говорится о двух составляющих: об услугах и о работах.
В соответствии с пунктом 3 Указаний по заполнению в формах федерального статистического наблюдения показателя "Объем платных услуг населению", утвержденными Приказом Росстата от 23.07.2009 № 147, под услугами понимаются полезные результаты производственной деятельности, удовлетворяющие определенные потребности граждан, но не воплощающиеся в материально-вещественной форме, на которую могли бы распространяться права собственности (например, ведение учёта, начисление квартплаты, оформление регистрации по месту жительства, выдача справки и т.д.). Соответственно, под работами следует понимать результаты производственной деятельности, воплощающиеся в материально-вещественной форме, на которую могут распространяться права собственности (например, ремонтные работы, установка оборудования и т.д.).
Таким образом, содержание и ремонт жилого помещения - это деятельность по выполнению целого комплекса определенных услуг и работ. Но тут возникает вопрос: какие услуги и работы имеются в виду? Для ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться к соответствующим подзаконным актам и методическим рекомендациям.
Так, в п. 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 перечислены конкретные составляющие содержания общего имущества, которые можно систематизировать по следующим группам:
- осмотр общего имущества;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
- уборка помещений и земельного участка;
- сбор и вывоз бытовых отходов;
- подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества;
- текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Первые пять мероприятий из данного списка групп соответствуют понятию услуг, являющихся предметом договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).
А вот проведение текущего и капитального ремонта - это уже выполнение определенных работ, подпадающих под признаки предмета договора подряда (гл. 37 ГК РФ).
В соответствии с п.18 вышеуказанных Правил содержания общего имущества текущий ремонт общего имущества проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, а также для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
В соответствии с п. 21 вышеуказанных Правил содержания общего имущества капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с п.24 вышеуказанных Правил содержания общего имущества сведения о составе и состоянии общего имущества, на основании которых должны приниматься решения о проведении соответствующих ремонтных работ, отражаются в технической документации на многоквартирный дом, а именно:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
Если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено после 1 июля 2007 г., то к технической документации также относится инструкция по эксплуатации многоквартирного дома установленной формы, которая включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Несколько сложнее с раскрытием понятия «управление многоквартирным домом».
Нормы об управлении многоквартирным домом в Гражданском кодексе РФ не имеется, но есть Глава 53 о доверительном управлении имуществом, в отдельных нормах которой перечисляются функции управления (например, части 2 и 3 ст. 1012, часть 1 ст. 1018, части1 и 3 ст. 1020 ГК РФ), в полной мере применимые и к услугам по управлению многоквартирным домом. Из указанных норм закона следует, что управленческие функции - это организация, учёт и контроль.
А с учетом определенных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ требований к деятельности по управлению многоквартирным домом можно определить управленческие функции как комплекс услуг и работ по организации, учёту и контролю деятельности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, необходимых для жизнеобеспечения данного многоквартирного дома.
Из анализа Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, а также из анализа судебной практики (например, Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 № А33-14256/2006) можно сделать вывод о том, что к управленческим услугам и работам управляющей организации, которые включаются в оплату за управление домом, в частности, относятся:
- хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
- заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
- заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
- начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по указанным платежам;
- осуществление контроля качества коммунальных услуг;
- диспетчерское обслуживание;
- осуществление регистрационного учета граждан;
- выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
- информирование собственников помещений об изменении тарифов;
- подготовка предложений о проведении текущего и/или капитального ремонта в многоквартирных домах.
|
