Финансирование мероприятий совета многоквартирного дома
Помимо вознаграждения председателю (и членам) совета дома, которое может устанавливать решением общего собрания собственников помещений, может возникнуть необходимость в финансировании со стороны собственников других расходов, связанных с деятельностью совета дома – выполнением отдельных функций совета, с проведением заседаний совета и других мероприятий. Например, для подготовки предложений для общего собрания собственников помещений по планированию и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества и подготовке заключения по условиям проектов договоров управления наверняка потребуется достаточно большое количество бумаги, канцелярские принадлежности. Будут также расходы на копирование документов, на телефонные переговоры и т.д. Расходы могут возникнуть и у комиссий собственников помещений.
Как и в отношении вознаграждения председателю совета дома, закон не установил возможности и порядка создания какого-либо фонда или кассы для сбора средств на расходы, связанные с осуществлением деятельности совета дома. Совет дома не является юридическим лицом, у него не может быть своего расчетного счета. Совет не может заключить с собственниками помещений договор на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета, поскольку сам совет не представляет собой организацию, а избранные собственниками члены совета дома не могут вступать с собственниками в договорные отношения, не нарушив закон.
Поэтому создание общественной кассы для сбора средств на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета дома возможно только на добровольных началах, без возможности воздействовать на собственников, которые не хотят участвовать в формировании «фонда совета дома». При этом членам совета дома придется предусмотреть порядок сбора, хранения и расходования средств из такого фонда (общественной кассы), предоставления финансовых отчетов собственникам помещений, чтобы уменьшить риск подозрений в недобросовестном использовании советом дома, его председателем общественных средств. Возможно, заботу об «фонде совета» стόит возложить, например, на финансовую комиссию собственников или избранного общим собранием общественного кассира.
Еще одним возможным вариантом обеспечения деятельности совета дома является включение в перечень работ и услуг управляющей организации по договору управления многоквартирным домом «предоставление офисных услуг», включая, например, набор на компьютере, печатание, копирование по заданию совета многоквартирного дома объявлений, информационных и отчетных материалов, анкет и других документов, обеспечение совета дома канцелярскими принадлежностями, телефонной связью и др.
Для того, чтобы заказать такую «офисную услугу» и определить, сколько она будет стоить, а затем действительно воспользоваться ею, совету многоквартирного дома необходимо составить детальный годовой план своей работы (и работы комиссий собственников), для каждого пункта плана оценить, какие документы, какого объема и в каком количестве экземпляров будут подготавливаться (или использоваться) советом. Собрать сведения о стоимости компьютерной печати, копирования документов на рынке услуг, стоимости канцелярских материалов и т.д. Иначе говоря, разработать не только план работы совета, но и смету расходов для реализации этого плана. Затем на основании этой информации предварительно договориться с управляющей организацией об объеме и стоимости офисных услуг, определить, сколько они будут стоить в расчете на 1 кв. метр площади помещений собственников в месяц. После чего подготовленное предложение об обеспечении деятельности совета путем заказа офисных услуг управляющей организации можно выносить на рассмотрение общим собранием собственников помещений. Если собственники принимают соответствующее решение, совет дома может пользоваться дополнительной услугой управляющей организации в рамках договора управления домом. Детализированное описание услуги и ее количественных характеристик (количества набранных на компьютере страниц, количество напечатанных страниц, количество копий и т.д.) обеспечивает совету возможность получить заказанную и оплаченную собственниками услугу в полном объеме.
Заказ управляющей организации офисных услуг в сочетании с добровольческой деятельностью членов совета может снять проблему с финансированием собственниками помещений деятельности совета дома.
Возможно, активная работа совета многоквартирного дома и вовлечение большинства собственников помещений в процесс подготовки и принятия решений по управлению общим имуществом приведет к созданию товарищества собственников жилья. В этом случае у собственников помещений появится законная возможность выплачивать вознаграждение тем людям, которые занимаются текущей работой по управлению домом (председателю и членам правления товарищества), и оплачивать расходы, связанные с деятельностью правления. Эти расходы покрываются за счет взносов собственников помещений, размер которых определяется утвержденной общим собранием сметой расходов товарищества, а оплата производится с расчетного счета юридического лица, контролируемого самими собственниками помещений в доме. Возможность иметь «счет дома» и контролировать расходование средств - одно из основных преимуществ товарищества собственников жилья перед способом управления управляющей организацией.
СПИСОК ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ
Жилищный кодекс Российской Федерации
Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании"
Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)
Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354)
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731)
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) (рекомендательный документ)
Приложение 1. Вопросы, принятие решений по которым является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
|
Вопросы
|
Количество голосов для принятия решения
|
Статья ЖК
|
1.
|
О реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой)
|
Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
1а.
|
Об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции МКД
|
Согласие всех собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 36, ч.3
|
2.
|
О строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (как увеличение состава общего имущества)
|
Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
3.
|
О капитальном ремонте общего имущества в МКД
|
Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
4.
|
О текущем ремонте общего имущества в МКД
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п.4.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
5.
|
О пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им
|
Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
6.
|
О пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД
|
Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 36, ч.4
ЖК, ст. 44, ч.2, п.3
ЖК, ст. 46, ч.1
|
6а.
|
Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключении договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
|
Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п.3.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
7.
|
О выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 44, ч.2, п. 4
ЖК, ст. 46, ч.1
|
Исключения: 1. Если собственники помещений самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом (или не реализовали выбранный способ) в течение года до проведения конкурса, управляющую организацию отбирает на открытом конкурсе орган местного самоуправления
|
|
ЖК, ст. 161, ч.4
|
2. Если доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД более 50 %, то способ управления МКД – управляющей организацией, установлен законом.
|
|
ЖК, ст. 163, ч.2
|
3. Способ управления многоквартирным домом, введенного в эксплуатацию по окончанию строительства, определен законом – управление управляющей организацией, выбираемой органом местного самоуправления на открытом конкурсе.
|
|
ЖК, ст. 161, ч.13
|
8.
|
О выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом, условиях договора управления МКД
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 162, ч.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
Исключения: 1. Если в доме создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) или дом управляется жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК), решения о выборе управляющей организации и условиях договора управления МКД принимают органы управления ТСЖ, ЖК СПК
|
|
ЖК, ст. 137, ч.1, п.1
|
2. Если доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД более 50 %, управляющую организацию выбирает на открытом конкурсе орган местного самоуправления
|
|
ЖК, ст. 163, ч.2
|
9.
|
О выборе лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту МКД (только при непосредственном управлении домом собственниками помещений)
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 164, ч. 1 и 1.1
|
10.
|
О перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт МКД
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 156, ч.7
ЖК, ст. 158, ч.2
ЖК, ст. 162, ч.1, ч.3
|
Исключения: 1. Если в доме создано ТСЖ, годовой план содержания и ремонта общего имущества (перечень работ и услуг), смет доходов и расходов (размера взносов/платы) утверждает общее собрание членов ТСЖ
|
Большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей
|
ЖК, ст. 156, ч.8
ЖК, ст. 145, ч.2, пп. 8 и 8.1
ЖК, ст. 146, ч.4
|
2. Если собственники помещений в МКД на общем собрании
не приняли решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества в МКД), решение принимает орган местного самоуправления
|
|
ЖК, ст. 158, ч.4
|
3. Если МКД управляется ЖК или СПК решения принимают органы управления этих организаций (общее собрание членов или правление)
|
|
ЖК, ст. 156, ч.8
|
4. Если МКД управляется управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по конкурсу, перечень работ и услуг и размер платы устанавливаются по результатам конкурса
|
|
|
11.
|
Об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 162, ч. 8.2
ЖК, ст. 46, ч.1
|
12.
|
О внесении собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям
|
|
ЖК, ст. 155, ч.7.1
|
Исключение. Если в доме создано ТСЖ или МКД управляется ЖК или СПК, решение принимает общее собрание членов ТСЖ либо ЖК или СПК.
|
Большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей, членов ЖК, СПК
|
ЖК, ст. 155, ч.6.3,
ЖК, ст. 146, ч.4
|
13.
|
Об избрании совета многоквартирного дома (в случае если в доме не создано ТСЖ либо дом не управляется ЖК или СПК)
|
Большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений
|
ЖК, ст. 161.1, ч.1
ЖК, ст. 46, ч.1
|
14.
|
О создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава
|
Большинством голосов (более чем 50%) от общего числа голосов собственников помещений в МКД
|
ЖК, ст. 136, ч.1,
ЖК, ст. 135, ч.2
|
|
