Приложение к приказу
от ___ ____________ 2010 г. №_____
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ПРОВЕДЕНИЮ ЭКСПЕРТИЗЫ КРЕДИТНЫХ ДЕЛ,
применяемая в рамках программы по ипотечному кредитованию военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
Москва
Цели создания Инструкции по проведению экспертизы кредитных дел
Настоящая Инструкция по проведению Экспертизы кредитных дел применяемая в рамках программы по ипотечному кредитованию военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – Инструкция) разработана в целях:
- унификации правил определения соответствия Закладной, документов Кредитного дела законодательству Российской Федерации, Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее - Стандарты) и Основным параметрам программы «Военная ипотека»;
- определения правил присвоения Закладной (Кредитному делу) Класса, выражающего степень его соответствия законодательству Российской Федерации, Стандартам ОАО «АИЖК» и Основным параметрам программы «Военная ипотека»;
- учета особенностей оформления документов по ипотечным сделкам, оформленным в рамках программы «Военная ипотека» (по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих).
Термины и определения
В целях настоящей Инструкции используются следующие термины и определения:
Агентство – Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Заказчик – юридическое лицо, заключившее с Экспертом Договор об оказании услуг по Экспертизе закладных.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по Кредитному договору (Договору займа), обеспеченному залогом Предмета ипотеки, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на Предмет ипотеки.
Ипотечная сделка - совокупность сделок, направленных на заключение Кредитного договора (Договора займа) под залог недвижимого имущества, а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним Заемщиком своих обязательств.
Класс закладной – показатель степени соответствия закладной (Кредитного дела) требованиям действующего законодательства Российской Федерации и Стандартам Агентства, Основным параметрам программы «Военная ипотека».
Кредитное дело – комплект подлинников и/или копий закладной, договоров и иных документов, предоставляемых, заключаемых и составляемых при совершении Ипотечной сделки. Кредитное дело содержит коммерческую тайну и персональные данные.
Первый процентный период - период с даты, следующей за датой предоставления Ипотечного кредита (займа), по последнее число месяца, в котором предоставлен Ипотечный кредит (заем). Предоставление Ипотечного кредита (займа) в последний день месяца не допускается.
Поставщик – юридическое лицо, созданное и действующее в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляющее передачу прав на закладные Агентству на основании договоров, заключаемых в порядке и на условиях предусмотренных Стандартами Агентства.
Процентный период - период, считая с первого по последнее число календарного месяца (обе даты включительно).
Прогнозная процентная ставка - ожидаемый размер процентной ставки на каждый последующий календарный год, который определяется с учетом прогнозного значения уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации и рекомендованного Минэкономразвития России.
Стандарты Агентства – Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденные Агентством и действующие на момент составления закладной.
Основные параметры программы «Военная ипотека» – основные параметры и условия предоставления ипотечных кредитов (займов) по программе кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих «Военная ипотека», а также типовые формы документов, утвержденные Агентством в целях применения в рамках программы «Военная ипотека» и действующие на момент оформления ипотечной сделки.
Эксперт – юридическое лицо, прошедшее аккредитацию при Агентстве в соответствии с утвержденным Агентством Порядком аккредитации организаций, уполномоченных Агентством на проведение Экспертизы закладных, заключившее с Агентством Соглашение о сотрудничестве на основе типовой формы и осуществляющее Экспертизу закладных на основании заключенного с Заказчиком Договора об оказании услуг по Экспертизе закладных.
Экспертиза кредитного дела (далее по тексту «Экспертиза») – совокупность действий Эксперта, направленных на проверку соответствия закладной и Кредитного дела требованиям, критериям и условиям действующего законодательства Российской Федерации, Стандартов Агентства и Основным параметрам программы «Военная ипотека».
Иные термины, используемые в настоящем документе, толкуются в соответствии со Стандартами Агентства и Основными параметрами программы «Военная ипотека».
Раздел I. Общие положения
1. Правила проведения экспертизы закладных
Эксперт проводит проверку Закладной, всех документов Кредитного дела и соответствующей ему информации в ЕИС АИЖК и на основании результатов Экспертизы присваивает Закладной Класс. Передача документов Кредитного дела Эксперту производится в порядке, установленном договорами и соглашениями, заключаемыми Экспертом с Заказчиком услуг по Экспертизе.
Проверка проводится на предмет соответствия требованиям действующего законодательства Российской Федерации, Стандартов Агентства и Основных параметров программы «Военная ипотека», то есть соответствия установленным единым требованиям к Ипотечной сделке по содержанию, построению и оформлению документации в целях обеспечения законности правоотношений и сделок, минимизации сопутствующих рисков. Параметры Ипотечной сделки (документов Кредитного дела) и степень соответствия требованиям законодательства Российской Федерации, Стандартов Агентства и Основным параметрам программы «Военная ипотека» оцениваются Экспертом на дату, определяемую в соответствии с требованиями Стандартов Агентства и условий Договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки). Документы, составляющие Кредитное дело, не должны содержать противоречивой информации.
Исходные материалы, предоставленные для экспертизы, и результаты экспертизы содержат персональные данные, в отношении которых Эксперт обязан обеспечить конфиденциальность этих данных.
При проведении экспертизы и предоставлении результатов экспертизы Эксперт обязан обеспечить безопасность персональных данных при их обработке: принимать меры для защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения данных, а также от иных неправомерных действий.
При проверке Закладной и материалов Кредитного дела Эксперту следует руководствоваться положениями следующих нормативных актов:
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Семейный кодекс Российской Федерации;
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»);
Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
Федеральный закон от 27.05.1998 № 67-ФЗ «О статусе военнослужащих»;
Указ Президента РФ от 20.04.2005 № 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих";
Постановление Правительства РФ от 07.11.2005 № 655 "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих";
Федеральный Закон РФ от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219);
Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213);
Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, также погашения целевых жилищных займов (утвержденные, постановлением Правительства РФ от 15.05.08 № 370);
Федеральный закон «О персональных данных» № 152-ФЗ от 27.06.2006 г.;
Федеральный закон от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне»;
иные нормативные правовые акты в области регулирования ипотеки, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также оценочной деятельности.
А также:
Стандартами Агентства;
Основными параметрами программы «Военная ипотека»;
Разъяснениями и информационными письмами, доводимыми Агентством и размещаемыми на официальном сайте Агентства;
ответами на вопросы, приведенными и постоянно актуализируемыми и размещаемыми на официальном сайте Агентства;
договорами и соглашениями, заключаемыми Экспертом с Заказчиком услуг по Экспертизе.
2. Описание классов Закладных
На основании результатов Экспертизы, проведенной в соответствии с правилами, указанными в настоящей Инструкции Эксперт присваивает Закладной Класс.
По результатам проведённой Экспертизы Эксперт обязан выдать Заказчику экспертное заключение по каждой проверенной Закладной, в котором Закладная (Кредитное дело) отнесена к одному из следующих Классов Закладной:
- Стандартная (I Класс);
- Нестандартная с устранимыми несоответствиями (II Класс);
- Нестандартная с неустранимыми несоответствиями, либо с не устранёнными в установленные сроки несоответствиями (III Класс).
2.1. I Класс присваивается Закладным в случае, если:
- параметры Ипотечной сделки и документы Кредитного дела полностью соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, Стандартов Агентства и Основным параметрам программы «Военная ипотека»;
- информация, отраженная в ЕИС АИЖК полностью соответствует сведениям, содержащимся в документах кредитного дела;
Класс I может быть присвоен только тем Ипотечным кредитам (займам), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам Ипотечных сделок, и выданы в соответствии с требованиями Стандартов Агентства, Основных параметров программы «Военная ипотека», либо приведены на момент предложения к выкупу в соответствие этим требованиям, если иное не установлено заключенными соглашениями о сотрудничестве с Поставщиком или/и Договором купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).
2.2. II Класс присваивается Закладным в случае, если:
- параметры Ипотечной сделки и документы Кредитного дела имеют устранимые отклонения от требований Стандартов Агентства, Основных параметров программы «Военная ипотека» и/или законодательства Российской Федерации;
- информация, отраженная в ЕИС АИЖК полностью соответствует сведениям, содержащимся в документах кредитного дела;
Выявленные Экспертом отклонения от требований Стандартов Агентства, Основных параметров программы «Военная ипотека» в Закладной и документах Кредитного дела, а также ошибки при заполнении полей ЕИС АИЖК, указанных в Приложении № 6 к настоящей Инструкции, подлежат обязательному устранению. По договоренности с Поставщиком ошибки в полях ЕИС АИЖК могут устраняться Экспертом.
2.3. III Класс присваивается Закладным в случае, если замечания, выставленные Экспертом, являются неустранимыми (приложение № 1 к Инструкции), либо не были устранены Поставщиком закладных в срок, установленный соглашением о сотрудничестве с поставщиком.
2.4. Эксперт вправе в экспертном заключении, после указания замечаний и определения Класса Закладной, указать рекомендации по оформлению документов (рекомендации могут быть указаны при присвоении любого Класса Закладной).
Перед указанием перечня рекомендаций должно быть явно указано, что они не носят обязательного характера для исполнения Поставщиком в момент устранения выявленных несоответствий.
Наличие в кредитном деле каких-либо несоответствий, которые не являются основанием для присвоения Закладной класса II и III, может быть согласовано разъяснениями или/и письмами Агентства. В рассматриваемой ситуации Эксперту рекомендуется указывать такие несоответствия и ссылку на источник, послуживший основанием для снятия замечания в вышеуказанном списке рекомендаций.
Раздел II. Требования к документам Кредитного дела
1. Перечень документов (копий1), предоставляемых на экспертизу
Эксперт должен проверить комплектность Кредитного дела, в зависимости от характера и условий Ипотечной сделки. Проверить документы кредитного дела на соответствие требованиям, предъявляемым Стандартами Агентства, основными параметрами программы «Военная ипотека» и разъяснениями, размещенными на официальном сайте Агентства.
Кредитное дело Заёмщика, поступившее на Экспертизу, должно включать следующий перечень документов:
копия Закладной, оформленной согласно типовой форме, утвержденной Агентством;
копия Кредитного договора (Договора займа), оформленного согласно типовой форме, утвержденной Агентством;
копия паспорта гражданина Российской Федерации либо документа, согласно действующему законодательству его заменяющего (документа, удостоверяющего личность Залогодателя (Заёмщика), Представителя Залогодателя(Заемщика);
копия Отчета (Заключения) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и Предмета ипотеки;
копия Графика ежемесячных платежей, составленного на момент выдачи кредита (займа) (далее – Первоначальный График ежемесячных платежей), подписанного Заемщиком и представителем Кредитора (Займодавца), подпись которого должна быть удостоверена печатью Кредитора (Займодавца), копия Последующего Графика ежемесячных платежей, действующего на дату предложения закладной к выкупу Агентством, подписанного либо Заемщиком и представителем Кредитора (Займодавца), либо только Кредитором (Займодавцем) с предоставлением документального подтверждения о получении Заемщиком данного графика (копия уведомления отправителя о вручении соответствующего почтового отправления адресату или письма от имени Кредитора (Займодавца) с сообщением даты и способа передачи Графика Заемщику, которое оформляется в соответствии с правилами документооборота Кредитора за подписью уполномоченного Кредитором лица);
копия гарантийного письма (приложение № 11 к Соглашению о сотрудничестве с поставщиком) с приложением (при наличии) оригиналов платежных документов, подтверждающих фактическое предоставление кредита (займа) Заемщику и частичное исполнение обязательств Заёмщиком по кредитному договору (договору займа), составляющих единый документ (прошитый и заверенный Поставщиком);
копия всех листов Отчета об оценке Предмета ипотеки;
копия Выписки из ЕГРП о регистрации обременения;
копия Договора приобретения Жилого помещения со всеми отметками о произведённых регистрационных действиях в установленном законом порядке;
копии документов, подтверждающих получение денежных средств в размере стоимости жилого помещения, определенной договором приобретения жилого помещения, продавцом (расписка или платежное поручение о перечислении денежных средств на счет продавца);
копии действующих договоров страхования (имущественное страхование, личное страхование Заёмщика), оформленных согласно типовым формам, утвержденным Агентством;
копия документа, подтверждающего оплату страховой премии (взноса) за весь срок страхования;
копия доверенности, подтверждающей полномочия представителя страховой компании;
копия договора целевого жилищного займа;
копия свидетельства о праве Участника НИС на получение целевого жилищного займа предоставленного Участнику НИС Уполномоченным федеральным органом.
копия долгосрочного распоряжения по осуществлению обслуживающей кредитной организацией ежемесячных переводов в валюте Российской Федерации с текущего счета Заемщика на счет Кредитора (Займодавца) в качестве исполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита (займа);
копии договора об открытии банковского счета и дополнительного соглашения к договору об открытии банковского счета о безакцептном списании денежных средств Кредитором со счета Заемщика в счет погашения обязательств по Кредитному договору (Договору займа).
копии нотариально заверенных копий доверенностей, подтверждающих полномочия Заемщика/представителя Заемщика;
копии доверенностей (заверенных организацией - доверителем), подтверждающих полномочия представителей первичного кредитора, страховой компании на момент соответствующей сделки (если какие-либо действия по ипотечной сделке совершались по доверенности).
Примечание: В случае возникновения обоснованных сомнений в правомерности Ипотечной сделки или в подлинности документов, Эксперт вправе запросить у Поставщика закладных иные копии документов, включая первичные, как по Ипотечной сделке, так по Заемщику (Залогодателю). В случае отказа Поставщика в предоставлении запрашиваемых документов, Эксперт обязан указать на это в экспертном заключении.
2. Соответствие закладной и иных документов кредитного дела, предоставляемых на экспертизу, требованиям законодательства Российской Федерации и Стандартов Агентства
Документы, составляющие Кредитное дело не должны содержать разночтений, при этом информация, содержащаяся в них, должна соответствовать аналогичной информации, содержащейся в других документах Кредитного дела и Закладной.
2.1. Закладная
2.1.1. При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие Закладной следующим требованиям:
Закладная должна соответствовать типовой форме, утвержденной Агентством и действующей на момент составления Закладной.
Закладная должна быть оформлена в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с Инструкцией по заполнению типовой формы закладной.
Закладная составляется Залогодателем - должником по обеспеченному ипотекой обязательству. (По ипотечному продукту должником и залогодателем выступает только одно единственное лицо – участник НИС).
Регистрационные номера, штампы и печати регистрирующего органа и подписи Государственного регистратора должны быть четкими и позволять однозначно идентифицировать их как на оригинале, так и на сканированных копиях документов, прикреплённых к соответствующему Кредитному делу. Допустимым исключением является неаккуратный почерк Государственного регистратора, тем не менее, позволяющий с наибольшей вероятностью идентифицировать регистрационные номера и иные данные.
В надписи на сшиве Закладной должно быть указано общее количество пронумерованных и скрепленных (сшитых) листов Закладной, фамилия и инициалы Государственного регистратора, дата внесения записи. Допустимо наличие на сшиве только печати органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Также допустимы ситуации, когда на сшиве Закладной указана фамилия и подпись одного Государственного регистратора, а в иных разделах Закладной – фамилия и подпись другого Государственного регистратора. Случаи использования в Закладной на номере регистрации ипотеки и в Закладной на сшиве разных печатей не допустимы.
В случае если законный владелец Закладной не является первичным кредитором, его права на Закладную должны быть подтверждены непрерывной последовательностью отметок на Закладной о новом владельце, произведенных в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и Стандартов Агентства (надлежащее наименование лица, которому передавались права на Закладную, указание основания передачи прав, наличие подписи уполномоченного представителя юридического лица, наличие печати юридического лица).
ж) В случае заключения соглашения об изменении содержания Закладной в соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» такое соглашение подлежит государственной регистрации. На указанном соглашении регистрирующим органом должна быть произведена отметка о проведенной государственной регистрации соглашения. Кроме того, регистрирующий орган обеспечивает указание в тексте Закладной на то, что данное соглашение является неотъемлемой частью Закладной. Такое соглашение составляется в единственном экземпляре, подшиваемом к Закладной.
з) Закладная не должна содержать отметку «дубликат» (не представлять собой дубликат Закладной).
и) Информация в ЕИС АИЖК и содержание других документов Кредитного дела, должна соответствовать содержанию Закладной. Исключением являются случаи, когда в ходе проведения экспертизы Экспертом выявлены однозначные обоснованные указания на то, что именно содержание Закладной является неверным.
2.1.2. Кроме требований обозначенных п. 2.1.1 Экспертом проверяется:
-
разделы «1. Залогодатель», «2. Должник»:
соответствует ли информация о Залогодателе (Должнике), указанная в Закладной, информации указанной в иных документах Кредитного дела (документ, удостоверяющий личность, Кредитный договор (Договор займа)), Договор, влекущий возникновение права собственности и/или ипотеки – при наличии таковых, Договор целевого жилищного займа);
-
соответствие данных, указанных в разделах, данным, содержащимся в копиях документов Кредитного дела:
копии Отчета (Заключения) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и Предмета ипотеки;
копии Выписки из ЕГРП о регистрации обременения;
копии Договора приобретения Жилого помещения;
копии действующих договоров страхования (имущественное страхование, личное страхование Заёмщика);
копии документа, удостоверяющего личность;
копиях иных документов, предоставленных на экспертизу/выкуп;
|
