Тема 1: "Основные требования, предъявляемые к договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Практика применения мер административной ответственности за нарушение положений законодательства о порядке заключения договоров участия в долевом строительстве"
Основные требования, предъявляемые к договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
1. Существенные моменты правового регулирования отношений по оформлению договоров участия в долевом строительстве и привлечению денежных средств участников долевого строительства:
1) Закон № 214-ФЗ не даёт определения «долевого строительства», ограничившись понятием «объекта долевого строительства» (п.2 ст.2 Закона № 214-ФЗ), под которым понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
2) Закон № 214-ФЗ не дает определения «многоквартирного дома».
По мнению службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба), исходя из сложившейся судебной и административной практики для целей исполнения законодательства о долевом строительстве под многоквартирным домом следует понимать жилой дом, состоящий не менее чем из двух квартир, то есть изолированных жилых помещений.
Таким образом, если участниками долевого строительства одной квартиру являются разные лица, то после окончания строительства и передачи таким участникам долевого строительства указанной квартиры у них возникнет право общей собственности на неё.
3) Объектами капитального строительства по договорам участия в долевом строительстве могут выступать иные объекты недвижимости, при чем как самостоятельно, так и вместе с многоквартирным домом (или домами).
4) Закон не дает общего понятия «привлечения денежных средств для долевого строительства».
Однако, исходя из различных положений Закона № 214-ФЗ и судебной практики, можно сказать, что под привлечением денежных средств для долевого строительства следует понимать деятельность юридических лиц по непосредственному получению денежных средств (или иного имущества) граждан, индивидуальных предпринимателей и/или юридических лиц, переданных застройщику для целей строительства (или достройки) объектов капитального строительства, связанную с возникновением у указанных лиц права собственности на помещения в таких объектах капитального строительства или на такие объекты капитального строительства в целом, и которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
5) Каковы законные способы привлечения денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов?
Перечень законных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах (которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности), указан в ч.2 ст.1 Закона № 214-ФЗ и расширению не подлежит. Таковыми способами привлечения являются:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Средства юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей могут привлекаться иными способами.
При этом передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В соответствии с ч.1 ст.14.28. КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
При этом невозврат в установленном порядке лицом, безосновательно получившим от гражданина указанное имущество на указанные цели, будет рассматриваться как незаконное привлечение денежных средств для долевого строительства, ответственность за которое установлена ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.
В соответствии с примечанием к ст.14.28 КоАП РФ ответственность за совершение административного правонарушения предусмотренного ч.1 указанной статьи наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
6) В соответствии с ч.2.1 Закона № 214-ФЗ незаконные сделки по привлечению денежных средств граждан могут быть признаны недействительными только судом и только по иску гражданина, чьи денежные средства привлечены.
Таким образом, пока суд не признает такую сделку недействительной, лицо допустившее незаконное привлечение денежных средств гражданина:
А) несет обязанность по её исполнению;
Б) несет ответственность за её не исполнение;
В) несет административную ответственность за незаконное привлечение денежных средств гражданина.
7) Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства имеет специальный субъект – застройщик, которым может быть юридическое лицо любой организационно – правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок (а по Федеральному закону № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» - на праве безвозмездного пользования) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство, путем заключения договоров участия в долевом строительстве.
Право на получение денежных средств участника долевого строительства возникает у застройщика после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве в настоящее время не считается публичным договором (что следует из ч.1 и ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ) из чего следует, что цена договора участия в долевом строительстве устанавливается соглашением сторон. Указанное исключает возможность применения признака публичности договора об одинаковой цене для всех потребителей (ч.2 ст.426 ГК РФ), хотя ч.2 ст.4 Закона № 214-ФЗ содержит один признак публичности договора участия в долевом строительстве: право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении. Но пока таких правил не издано.
Необходимо сказать, что распоряжением Правительства Красноярского края от 26.10.2010 № 887-р, была утверждена форма примерного договора участия в долевом строительстве которая:
А) носит рекомендательный характер;
Б) устарела, но разработана уточненная форма примерного ДДУ, которая в настоящее время проходит процедуру согласования.
8) Договор участия в долевом строительстве должен содержать ряд существенных условий, перечень которых установлен ч.4 ст.4 Закона № 214-ФЗ, а именно:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в отношении договоров участия в долевом строительства определенного объекта недвижимости, если первый такой договор зарегистрирован после 01.01.2014).
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных указанной нормой, такой договор считается незаключенным.
В соответствии с ч.11 ст.4 Закона № 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, не применяются положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности изъятия у собственника по решению суда объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном по результатам аукциона, путем продажи с публичных торгов.
Кроме того, необходимо учитывать особенности заключения договоров участия в долевом строительстве, в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», а также в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ч.10.1 и ч.10.2 ст.4 Закона № 214-ФЗ).
9) В соответствии с ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
2. Практика применения мер административной ответственности за нарушение положений законодательства о порядке заключения договоров участия в долевом строительстве:
За 2014 год в сфере долевого строительства жилья Управлением Роспотребнадзора по Красноярскому краю было проведено 26 проверок, в том числе 5 плановых, 2 внеплановые проверки по контролю за исполнением ранее выданных предписаний и 19 – в порядке административного расследования. За истекший период 2015 года количество надзорных мероприятий в указанной сфере составило 13 (50 % к уровню прошлого года), из которых 2 – плановые, 2 – по проверке предписаний, 2 – по жалобам потребителей, 7 – административных расследований.
Результативность надзора в указанной сфере потребительских отношений показывает, что на 1 проверку (административное расследование) в среднем приходится около 5 выявленных нарушений. Это более чем в 2 раза превышает показатель, характеризующий среднее количество выявленных нарушений по проверкам законодательства о защите прав потребителей в целом по всем подведомственным Управлению видам хозяйственной деятельности. Так, в 2014 году на 1 проверку в рамках федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей приходилось 2,33 нарушения, в России – 2,3 нарушения.
Анализ структуры выявленных нарушений указывает, что наибольшее их количество приходится на нарушение статьи 16 Закона о защите прав потребителей, которое характеризуется включением в договор условий, ущемляющих права потребителей. Указанное нарушение установлено в 85 % случаев. Нарушение права потребителей на получение необходимой и достоверной информации имеет незначительный показатель, всего 10 таких нарушений выявлено в 2014 г. и за истекший период текущего года.
По фактам выявленных нарушений специалистами Управления было возбуждено 32 дела об административных правонарушениях в 2014 году и 15 дел в 1 квартале 2015 года.
Правонарушения, допущенные субъектами строительной отрасли, квалифицированы по следующим составам КоАП РФ: части 2 статьи 14.8 (80% протоколов), части 1 статьи 14.8 (1 протокол), статье 14.7 (1 протокол), а также по составам, предусматривающим ответственность за правонарушения против порядка управления (19.6, 19.4.1.) и за неуплату административного штрафа в установленный срок (20.25).
По результатам рассмотрения административных дел, возбужденных специалистами Управления, а также поступивших из органов прокуратуры, в 2014 году вынесено 43 постановления о назначении административного наказания в виде штрафа на сумму 252 тыс. руб., в 1 квартале 2015 года – 10 постановлений на общую сумму 86 тыс. руб. Таким образом средняя сумма административного штрафа на 1 постановление за нарушение прав потребителей в сфере долевого строительства составила 5860 руб. (2014г.) и 8600 руб. (1 кв. 2015 г.).
С целью пресечения нарушений, выявленных при проведении проверок, а также предупреждения совершения новых административных правонарушений руководителям строительных организаций:
- в 2014 году внесено 14 представлений об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения и 5 предписаний об устранении выявленных нарушений;
- за истекший период 2015 года – 5 представлений и 3 предписания.
Факт невыполнения требований представления выявлен в только в 1 случае, о чем составлен протокол по ст. 19.6 КоАП РФ, по результатам рассмотрения которого судом вынесено постановление о назначении административного наказания в виде штрафа в размере 4000 руб. виновному должностному лицу.
Фактов неисполнения предписаний не установлено. В 1 случае проконтролировать исполнение требований выданного предписания не представилось возможным, в связи с уклонением застройщика от проведения проверки, о чем составлен протокол по ч. 2 статьи 19.4.1. КоАП РФ и передан на рассмотрение в суд.
Вместе с тем, в 2014 году Управлением рассмотрено 120 обращений граждан с жалобами на действия застройщиков, из которых 65 имели устный характер, 55 – письменный. В 1 квартале 2015 года зарегистрировано 31 обращение от граждан, в том числе 21 устное и 10 письменных.
Предметом обращений потребителей являлись нарушения:
- сроков окончания строительства и передачи объектов недвижимости (статья 6 Закона о долевом строительстве, статья 27 Закона о защите прав потребителей);
- требований к качеству строительства в отношении квартир, а также общего имущества в многоквартирном доме (статья 7 Закона о долевом строительстве, статья 4 Закона о защите прав потребителей);
- нарушения, связанные с требованием об оплате дополнительных денежных сумм по договору в связи с увеличением площади жилого помещения либо, напротив, отказами застройщиков уменьшить цену договора, вследствие уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с установленной договором (статья 5, 7 Закона о долевом строительстве, статья 28 Закона о защите прав потребителей).
- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.
По поступившим обращениям потребителям давались устные консультации, письменные разъяснения, проводились проверки (3 - в 2015г.), административные расследования (5 – в 2014 г.), оказывалась помощь в судебной защите нарушенного права.
Так, в 2014 году специалистами Управления в судах по искам потребителей было дано 7 заключений в порядке статьи 47 ГПК РФ в целях защиты прав потребителей, во всех случаях требования потребителей были удовлетворены судами. К выплате присуждено 921 400 руб., из них в счет компенсации морального вреда – 25 000руб.
В текущем году Управление уже вступило в 3 гражданских процесса по искам граждан о нарушении их прав в связи с участием в долевом строительстве жилья, решения по которым до настоящего времени не приняты.
Условия, ущемляющие права потребителей,
характерные для договоров участия в долевом строительстве
1. Условия, досрочно переводящие на участника бремя содержания объекта долевого строительства, а также риск его случайной гибели или повреждения.
Например, условие, позволяющее застройщику составить односторонний акт приема-передачи по истечении 7 дней со дня предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства. Такое условие нарушает требование части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве предусматривающее право застройщика составить односторонний акт только по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Условие, предусматривающее обязанность участника долевого строительства нести расходы по содержанию объекта долевого строительства с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, т.е. до момента передачи нежилого помещения участнику долевого строительства, что нарушает требования пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Условие, обязывающее участника долевого строительства принять квартиру по акту приема-передачи в течение 14 рабочих дней со дня получения уведомления застройщика о завершении строительства, что минимизирует срок принятия объекта долевого строительства по сравнению с установленным статьями 6, 8 Закона о долевом строительстве.
2. Условия, ограничивающие права потребителей, при выявлении недостатков объекта долевого строительства.
Условие, устанавливающее гарантийный срок исключительно на жилое помещение (квартиру), что в нарушение части 5 статьи 7 Закона о долевом строительстве ограничивает право потребителя на предъявление застройщику претензий в связи с ненадлежащим качеством общего имущества в многоквартирном доме.
Условие, определяющее течение гарантийного срока не с момента передачи объекта участнику долевого строительства, а с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, что фактически сокращает реальный срок на предъявление претензий застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.
Условие, позволяющие участнику долевого строительства в случае обнаружения скрытых дефектов жилого помещения (квартиры) в период его эксплуатации, но не позднее гарантийного срока, потребовать от застройщика только безвозмездного устранения дефектов, что ограничивает права потребителя на предъявление застройщику иных требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве: на соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков.
3. Условия, нарушающие права участников долевого строительства, связанные с оплатой цены договора.
Условие, предусматривающее в качестве основания для изменения цены договора – нарушение участником долевого строительства сроков внесения денежных средств (на 1000 рублей за 1 кв.м площади квартиры на следующий день после истечения установленного договором срока оплаты и в последующем – на 1 % в месяц). В свою очередь правовые последствия нарушения участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора установлены частями 4-6 статьи 5, статьей 10 Закона о долевом строительстве, которые позволяют застройщику потребовать от участника долевого строительства уплаты неустойки, отказаться от исполнения договора при существенной просрочке, а также потребовать полного возмещения убытков. При таких обстоятельствах увеличение цены договора в указанных случаях свидетельствует об установлении дополнительного (не предусмотренного законом) вида финансовой ответственности участника долевого строительства за нарушение срока оплаты цены договора.
Условие, обязывающее участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее его цену, в течение 10 дней с момента направления застройщиком уведомления о необходимости подписания такого соглашения, что противоречит свободе договора, гарантированной субъектам гражданских правоотношений пунктами 1 и 2 статьи 1, статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условие, исключающее перерасчет общей цены договора в том случае, если после обмера фактической площади объекта разница между проектной и фактической площадью составит менее 5 %, 1 кв.м., 5 кв.м. Указанное условие по сути исключает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, так как общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве является существенным условием договора, характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства, и непосредственно влияет на его цену.
Условие, допускающее возможность оплаты цены договора только в безналичном порядке, что ограничивает право участника долевого строительства на выбор формы оплаты услуг, предусмотренное статьей 16.1 Закона о защите прав потребителей, согласно которой исполнитель обязан обеспечить возможность оплаты услуг путем использования национальных платежных инструментов, а также наличных расчетов по выбору потребителя. При этом в соответствии с частью 1 статьи 861 ГК РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке.
Условие, предусматривающее обязанность участника долевого строительства до регистрации договора открыть покрытый (депонированный) безотзывный аккредитив в пользу застройщика, уплатив расходы по открытию аккредитива, что нарушает требования статей 164, 307 ГК РФ, согласно которым правовые последствия сделки, в том числе связанные с оплатой цены договора, могут возникнуть только после его государственной регистрации.
4. Условия, ограничивающие право участников долевого строительства на уступку прав требований по договору (без перевода долга).
Условие, устанавливающее запрет для участника долевого строительства осуществлять уступку права требования по договору без письменного согласия застройщика, что создает для участника долевого строительства дополнительные, не предусмотренные действующим законодательством ограничения при реализации права на уступку прав требований по договору (без перевода долга на нового участника долевого строительства), так как по общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется.
5. Условия, возлагающие на участника долевого строительства обязанности, не связанные с предметом договора.
Условие, возлагающее на участника долевого строительства обязанность использовать нежилое помещение в соответствии с его предназначением, не производить самовольную перепланировку и переоборудование в период гарантийного срока, что выходит за предмет договора участия в долевом строительстве, а стало быть не может составлять обязанность стороны такого договора.
|
