[7]
2.2.Технология оценки объекта недвижимости
Одним из важнейших элементов системы управления недвижимым имуществом является оценка ее стоимости. Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета). [19] Вид стоимости и применяемые методы оценки зависят от конкретно поставленной задачи.
На стоимость недвижимости влияет большое количество различных факторов. Именно по этой причине очень важно принимать во внимание дату оценки, так как при неблагоприятном сочетании факторов стоимость может резко изменяться. Поэтому следует прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.
При определении стоимости объекта недвижимости учитываются все факторы, влияющие как на рынок недвижимости в целом, так и в частности на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделены следующие факторы, которые наиболее существенно влияют на оценку стоимости недвижимости:
- физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
- политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяют получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.
Начиная приблизительно с 1910 г. в литературе обозначилось три
основных подхода к оценке рыночной стоимости: затратный, сравнения
продаж и доходный. Дойдя до нашего времени, они претерпели изменения, и были разработаны варианты для решения специфических задач оценки.
Затратный метод применяется к земельным участкам с улучшениями, и
наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда объекты недвижимости, сопоставимые с данным, продаются часто. Этот подход чаще всего используется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоенных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости.
Таким образом, метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что сделки купли-продажи на рынке недвижимости осуществляются по аналогии, т. е. основаны на информации об аналогичных сделках. То есть, это говорит о том, что покупатель вряд ли захочет заплатить за данный товар большую сумму, чем за аналогичный ему товар.
В практической деятельности основные этапы процедуры оценки по данному подходу включают:
1. Изучение рынка недвижимости, сбор информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор наиболее схожих объектов, по которым заключены договоры купли-продажи.
3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными аналогичными объектами и внесение поправок в цены этих объектов.
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Данные в затратном подходе обрабатываются поэтапно по ниже представленной схеме [13]
1. Расчет стоимости земельного участка и связанных с ним улучшений.
2.Расчет восстановительной стоимости улучшений (некоторые оценщики используют стоимость замещения; если применяется расчет стоимости замещения, то на это надо указывать в общем разделе отчета);
3. Расчет величины износа вследствие всех причин с разбивкой его на три основных типа износа: физический, функциональный и внешний износ;
4. Вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений;
5. Суммирование стоимости земельного участка, затрат на благоустройство участка (ландшафтное оформление) и стоимости улучшений (с учетом соответствующего износа).
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
Доходный метод удобнее применять для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются для извлечения дохода; в основном, это недвижимость, которая будет сдаваться в аренду.
Доходный метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость с целью будущих доходов или выгод. Это значит, что стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
В практической деятельности основными этапами процедуры оценки являются:
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода.
5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годовой размерности в текущую стоимость.
Общая схема процедуры оценки рыночными методами объекта недвижимости включает в себя следующие действия:
- обследование оцениваемого объекта недвижимости;
- собеседование с собственником данного объекта недвижимости;
- анализ рынка продаж схожих объектов недвижимости в районе расположения данного объекта;
- сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;
- расчет восстановительной стоимости здания;
-оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;
-анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости. Заключительный этап оценки - сравнение результатов оценок, полученных при расчете всеми методами, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя анализ слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.
3.Описание объекта недвижимости
Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.
Транспортная доступность – удовлетворительная.
Коммерческая привлекательность объекта – умеренно привлекательный.
Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью.
Площадь застройки – 117,2 м2.
Площадь помещений – 100,8 м2.
Высота здания – 3,28 м.
Строительный объем – 302 м3.
Год постройки – 1983 г.
Основные конструктивные элементы здания приведены в таблице 1
Таблица 1
Конструктивные элементы здания
Конструктивный
|
Описание
|
Фундаменты
|
Кирпичные ленточные
|
Стены
|
Силикатные блоки, ракушечник
|
Перегородки
|
Силикатные блоки
|
Перекрытия
|
Железобетонные
|
Кровля
|
Совмещенная
|
Полы
|
Бетонные
|
Дверные проемы
|
Металлические ворота
|
Оконные проемы
|
Отсутствуют
|
Электротехнические устройства
|
То же
|
Внутренняя отделка
|
Удовлетворительная
|
Состояние объекта:
Фундамент – незначительные трещины в цоколе, повреждения (выветривание и осыпание) штукатурного слоя, следы увлажнения стен.
Стены – отдельные трещины и выбоины, местное отслоение и отпадение штукатурки.
Перегородки – незначительные трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, малочисленные сколы, местами разрушение перегородок.
Перекрытия – небольшие трещины, местные следы протечек на потолке.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Так как оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования показывает наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта.
Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости.
Стоимостная основа любой недвижимости – это стоимость земельного участка. Если сооружения, расположенные на данном участке, могут быть подвержены изменениям, то сам же участок обычно остается неизменным. Доход любого участка будет зависеть от его использования. Инвестор, выбирая участок, понимает, что разница в стоимости объясняется различными качественными характеристиками. Для выявления наиболее эффективного использования объекта следует провести подробное исследование рыночной ситуации и характеристик оцениваемого объекта. Кроме того, следует провести тщательную оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования. Окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости можно делать только после расчета стоимости.
В книге «Оценка недвижимости» [22] говорится: «Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость».
Определение наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости предполагает реализацию следующих этапов:
- анализ всех возможных вариантов использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся рыночной ситуации на момент оценки и перспектив её изменения;
- проверка юридической допустимости и физической возможности отобранных вариантов;
- оценка финансовой состоятельности этих вариантов;
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимого имущества, который будет обеспечивать максимальную продуктивность.
Анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
1. рыночный анализ;
2. анализ реализуемости варианта;
3. анализ наиболее эффективного использования.
Все направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
Рыночный анализ предполагает выявление спроса на варианты использования, альтернативные данному, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ реализуемости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает составление детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, который обеспечит максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
1. юридическая допустимость - рассмотрение таких вариантов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
2. физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.
3. финансовая обеспеченность - рассмотрение того, какой вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу.
4. максимальная продуктивность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
На основании исследования рынка оцениваемых объектов недвижимости эксперт пришел к заключению, что текущее использование здания склада для хранения концентрированных кормов является наиболее эффективным использованием. Это подтверждается наличием долгосрочных заявок сельскохозяйственных предприятий на поставки крупных партий концентрированных кормов.
5. Расчёт стоимости объектов недвижимости
5.1.Затратный метод
Затратный метод основан на определении стоимости аналогичного оцениваемому объекту недвижимости в современных условиях на дату оценки.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Суть затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, а также его благоустройство и строительство или реставрацию на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Стоимость недвижимости по затратному подходу = стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости – износ + стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).
С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.
По сути, затратный подход устанавливает стоимость объекта недвижимости путем суммирования:
- затрат на приобретение земли (в данном контексте термин “земля”
включает права на земельный участок и сам земельный участок, исключая любые земельные улучшения - здания, сооружения и прочие элементы благоустройства участка);
- затрат на создание земельных улучшений аналогичной полезности путем строительства нового или реконструкции существующего объекта (при этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика).
Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости:
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается и стоимость права аренды;
2. Рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения;
3. Подсчитываются все виды износа: физический, функциональный, внешний;
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Суммируется стоимость земельного участка, стоимость зданий и сооружений и стоимость работ по благоустройству.
Оценка износов
В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.
Физический износ – это результат воздействия на конструктивные элементы объекта различных природно-климатических факторов внешней среды.
Используют несколько способов определения физического износа. Наиболее распространенные из них:
1.метод обследования физического состояния объекта;
2.метод срока жизни объекта;
3.метод разбиения на виды износа;
4.метод определения износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления объекта.
Функциональный износ (устаревание) - это потеря в стоимости, которая объясняется тем, что объект не соответствует современным стандартам по различным характеристикам, таким как: функциональная полезность, архитектурно-эстетические, объемно-планировочные, конструктивные решения, благоустроенность, безопасность, комфорт.
Различают следующие виды функционального износа:
- исправимый (когда дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
- неисправимый (когда дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Внешний износ – это обесценивание объекта, которое обусловлено негативным влиянием внешней среды, а именно: рыночной ситуации, наложенных сервитутов, изменение окружающей инфраструктуры, законодательное решение. Внешний износ в большинстве случаев является неустранимым и по своей значимости внешний износ может оказаться решающим в отношении физического и функционального износа. Определяется остаточная восстановительная стоимость от оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:
От = Sт х (100 – И):100.
Таблица 2
Определение стоимости с учётом элементов износа
№ п.п
|
Конструктивные элементы здания
|
% от общего объема здания
|
Стоимость, руб.
|
Процент износа
|
Сумма износа
|
Остаточная стоимость
|
1
|
Фундамент
|
41
|
3430242,03
|
10
|
343024,19
|
3087217,83
|
2
|
Стены и перегородки
|
32
|
2677262,08
|
10
|
267726,2
|
2409535,86
|
3
|
Перекрытия и покрытия
|
13
|
1087637,71
|
15
|
163145,65
|
924492,06
|
4
|
Кровля
|
2
|
167328,87
|
20
|
33465,77
|
133863,1
|
5
|
Проемы
|
1
|
83664,44
|
10
|
8366,44
|
75297,98
|
6
|
Полы
|
1
|
83664,44
|
50
|
41832,22
|
41832,22
|
7
|
Электроосвещение
|
3
|
250993,32
|
10
|
25099,32
|
225893,94
|
8
|
Прочие работы
|
7
|
585651,07
|
15
|
87847,37
|
497806,87
|
|
ИТОГО:
|
100
|
8366443,98
|
|
970507,51
|
7395940
|
Таким образом, стоимость здания составляет 7395940 руб.
5.2. Доходный метод
Основной целью приобретения объектов недвижимости является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый склад концентрированных кормов в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:
- доходы за счет регулярной арендной платы;
- доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.
Предпосылки метода дисконтирования денежных потоков:
а) Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.
б) Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
в) Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.
г) Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.
Информация для расчета объекта:
Площадь – 100,8 м2;
Арендная ставка в месяц – 1500 руб./ м2;
Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта V в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5 % ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении 5 лет) по формуле
V = ∑ NOI/(1+R)n,
где NOI – величина годового денежного потока, руб.;
R – ставка дисконтирования, %.
Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.
Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5 % ежегодно.
Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом и составляет 26,5 %.
Безрисковая ставка - средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий, со сроком привлечения свыше 3 лет.
Таблица 3
Поток денежных поступлений
Показатели
|
Год
|
Реверсия, руб.
|
Доход от аренды в месяц
|
453600
|
498960
|
548856
|
603741
|
664116
|
16228500
|
Число месяцев
|
12
|
12
|
12
|
12
|
12
|
Потенциальный валовой доход за год
|
5443200
|
5987520
|
6586272
|
7244898
|
7969389
|
Коэффициент загрузки
|
0,75
|
0,75
|
0,75
|
0,75
|
0,75
|
Фактический валовой доход за год
|
4082400
|
4490640
|
4939800
|
5433600
|
5976900
|
Затраты на ремонт в год
|
1500000
|
1575000
|
1653900
|
1736400
|
1823400
|
Эксплуатационные расходы, руб.кв.м./год
|
6000
|
6000
|
6000
|
6000
|
6000
|
Ставка дисконтирования,%
|
26,5
|
26,5
|
26,5
|
26,5
|
26,5
|
Годовой i-й денежный поток
|
2065920
|
2332512
|
2628762
|
2957790
|
3323010
|
Текущая стоимость денежного потока
|
16331370
|
14576160
|
12986130
|
11550630
|
10258440
|
Текущая стоимость реверсии
|
500970
|
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом
|
11580000
|
Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 11580000 руб.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие доходный подход в определении итоговой стоимости.
Стоимость объекта определяется по формуле
V = V1*Q1+V2*Q2+V3+Q3,
где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием подхода, руб.;
Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности подхода
Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта V= 13844400 руб.
|
