Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда
МДК 2-04.2004
(утв. Госстроем РФ)
Введение
За последние годы в ходе реформирования собственности и реализации программных мер по реформированию жилищной сферы существенным образом изменились организационно-экономические условия содержания и ремонта жилищного фонда всех форм собственности.
Это в свою очередь вызвало необходимость пересмотра основополагающих принципов и определений составляющих комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда, а также собственно нормативной схемы организации и регламентирования этого процесса. Существенным стимулом такой работы стал выход в 2003 г. Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг".
В настоящем издании приведены принципиально новые и важные материалы, определяющие новую схему содержания и ремонта жилья, отличную от существовавшей длительный период системы технической эксплуатации; современные и канонические требования к реализации технологических процессов, работ и услуг; механизмы реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей"; перечни обязательных работ, входящих в плату за содержание жилья и в плату за ремонт (текущий ремонт) жилья, а также переченьдополнительных работ, выполняемых по заказам и за счет средств потребителей.
Необходимость выпуска настоящего издания диктуется также отсутствием на местах подобного рода методической литературы.
Авторы заранее благодарят всех приславших свои отзывы и замечания по настоящему Методическому пособию.
1. Общие положения
1.1. Настоящее Методическое пособие (далее - Пособие) разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации*(1), Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"*(2), Федерального закона от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" с учетом основных положений Федерального закона от 06.05.2003 г. N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг".
1.2. Методическое пособие разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ*(3) и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонтаобщего имущества многоквартирного жилого дома в целях:
защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды;
обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности;
неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда;
обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
1.3. Пособие может быть использовано органами местного самоуправления, организациями, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, организациями различных организационно-правовых форм, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, а также органами государственного контроля и надзора в соответствии со ст.46 Федерального закона от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" в качестве вспомогательного методического материала по вопросам содержания и ремонта жилищного фонда.
1.4. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, технических регламентов по содержанию и ремонту жилищного фонда и других нормативных правовых и нормативно-технических актов в настоящее Пособие будут вноситься необходимые изменения и дополнения.
1.5. Права и обязанности нанимателей, собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме в части пользования, содержания и ремонта собственно жилых помещений регламентируются Правилами пользования и содержания жилых помещений, утверждаемыми постановлением Правительства Российской Федерации, и в настоящем Пособии не рассматриваются.
2. Структура и состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда
2.1. Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:
а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.
Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья, приведен в приложении 1 к настоящему Пособию.
2.2. Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.
Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), приведен в приложении 2 к настоящему Пособию.
2.3. Структура работ и услуг, взаимосвязь отдельных "блоков" комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда схематически изображены на рисунке 1.
----------------------------------------------------------------------------------------------------¬
¦ Содержание и ремонт жилищного фонда ¦
L--------------------------------------------------T-------------------------------------------------
¦
------------------------+------------------------------¬
Ў Ў
--------------------------------------------------------¬ -------------------------------¬
¦ Содержание ¦ ¦ Ремонт ¦
L--------------------------T----------------------------- L------------T------------------
¦ ¦
-------------+---------------------¬ ¦
Ў Ў Ў
-----------------------------¬ -------------------------------¬ ----------------------------¬
¦Содержание общего имущества ¦ ¦Техническое обслуживание общих¦ ¦ Текущий ремонт общего ¦
--+ жилого дома ¦ ¦ коммуникаций, технических +-¬ ¦ имущества жилого дома +-¬
¦ ¦ ¦ ¦ устройств и технических ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ помещений жилого дома ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ L----------------------------- L------------------------------- ¦ L------------T--------------- ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Ў ¦
¦ ---------------------------------------¬ ¦ ----------------------¬ ¦
¦ ¦ ¦<-------------+ ¦ Восстановление ¦ ¦
+------------>¦ Технический надзор +--------------+---->¦ исправности или ¦ ¦
¦ L----T------------------------T--------- ¦ ¦ работоспособности ¦ ¦
¦ Ў Ў ¦ ¦ жилого дома, ¦ ¦
¦ -----------------------------¬ -----------------------------¬ ¦ ¦ частичное ¦ ¦
¦ ¦ Плановые общие и частичные ¦ ¦ Плановые общие и частичные ¦ ¦ ¦ восстановление его ¦ ¦
¦ ¦осмотры (обследования) крыш,¦ ¦осмотры (обследования) общих¦ ¦ ¦ресурса с заменой или¦<---+
¦ ¦ чердаков, подъездов, ¦ ¦ коммуникаций, технических ¦ ¦ ¦ восстановлением ¦ ¦
¦ ¦подвалов, фасадов и внешнего¦ ¦ устройств и технических ¦ ¦ ¦ составных частей ¦ ¦
¦ ¦ благоустройства ¦ ¦ помещений ¦ ¦ ¦ ограниченной ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ номенклатуры ¦ ¦
¦ L----------------------------- L----------------------------- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ---------------------------------------¬ ¦ L---------------------- ¦
¦ ¦ Подготовка к сезонной ¦<-------------+ ¦
+------------>¦ эксплуатации +--------------+----------------¬ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ Ў ¦
¦ L-----T-----------------------T--------- ¦ ----------------------¬ ¦
¦ Ў Ў ¦ ¦ Поддержание в ¦ ¦
¦ -----------------------------¬ -----------------------------¬ ¦ ¦ исправности и ¦ ¦
¦ ¦ Крыши, чердаки, подъезды, ¦ ¦ Общие коммуникации, ¦ ¦ ¦ работоспособности ¦ ¦
¦ ¦ подвалы, фасады и внешнее ¦ ¦ технические устройства и ¦ ¦ ¦ конструкций, ¦ ¦
¦ ¦ благоустройство ¦ ¦ технические помещения ¦ ¦ ¦ помещений и ¦ ¦
¦ L----------------------------- L----------------------------- ¦ ¦ инженерного ¦ ¦
¦ ¦ ¦ оборудования жилых ¦ ¦
¦ ---------------------------------------¬ ¦ ¦квартир по заказам и ¦<----
¦ ¦ Аварийное обслуживание - ¦ ¦ ¦ за счет средств ¦
¦ ¦ незамедлительное устранение аварий и ¦<-------------- ¦ потребителей* ¦
¦ ¦ неисправностей ¦ ¦ ¦
¦ L--------------------------------------- ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦ ---------------------------------------¬ L----------------------
¦ ¦ Санитарная очистка подъездов, ¦
L------------>¦ чердаков, подвалов и придомовых ¦
¦ территорий ¦
L---------------------------------------
______________________________
* При условии, что собственники, наниматели жилых помещений осуществили замену или модернизацию технических устройств и (или) оборудования в них до истечения срока службы за счет собственных средств
3. Общие требования к организации содержания и ремонта
3.1. Информационные требования
3.1.1. Требования об информировании потребителей жилищных и коммунальных услуг - нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах (далее - потребители) - базируются на принципах открытости, "прозрачности", полноте и доступности информации.
3.1.2. Собственник государственного, муниципального жилищного фонда, уполномоченное им юридическое лицо (далее - уполномоченный собственника), управляющая организация (компания) обязаны предоставить потребителюследующую информацию:
- перечень исполнителей по отдельным видам услуг - управляющей организации (компании) и организации, обслуживающей данный жилищный фонд; предприятиям водо-, тепло- и энергоснабжения с указанием их адресов и телефонов;
- телефоны и адреса аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;
- телефон и адрес территориального органа Государственной жилищной инспекции.
Примечание - Данная информация должна размещаться у входов в жилые дома в месте, удобном для ознакомления потребителями.
3.1.3. Исполнитель (производитель работ) - организация, обслуживающая данный жилищный фонд, подрядная ремонтная организация - обязан предоставить потребителю следующую информацию:
- полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов*(4), их адреса и телефоны;
- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг ЖКУ, предоставляемых исполнителем в счет установленной ежемесячной оплаты ЖКУ;
- порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам и за счет финансирования потребителями;
- установленные в данном муниципальном образовании стандарты и (или) нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;
- планируемые на календарный год и (или) сезон года объемы работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию данного жилого дома, секции, подъезда (размещается у входа в жилые дома в удобном для ознакомления месте);
- сроки и качественные (характер) изменения условий предоставления отдельных видов жилищных и коммунальных услуг и их продолжительность как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и непредвиденные: отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза ТБО (информация размещается у входов в жилые дома и (или) доставляется в абонентские почтовые ящики);
- размеры тарифов, установленных для населения в данном муниципальном образовании по каждому виду жилищных и коммунальных услуг, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления ЖКУ;
См. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303
- порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем своих обязательств;
- список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.
3.1.4. Контроль полноты и доступности информации, предоставляемой потребителям ЖКУ собственником (уполномоченным собственника), управляющей организацией (компанией) и исполнителем, возлагается на территориальные органы Государственной жилищной инспекции Российской Федерации.
3.2. Договорные требования
3.2.1. Процесс предоставления жилищных и коммунальных услуг потребителям в многоквартирных жилых домахосуществляется на основании договоров:
- собственника государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченного собственника) и управляющей организации (компании) на предмет управления общим имуществом жилого дома и заключения договоров на предоставление жилищных и коммунальных услуг;
- управляющей организации (компании) и подрядных жилищных, коммунальных и специализированных организацийна предмет предоставления жилищных и коммунальных услуг;
- нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме и наймодателя в лице органа местного самоуправления, собственника (уполномоченного собственника) - договор найма жилого помещения, регламентирующий порядок найма, обслуживания и предоставления коммунальных услуг;
- собственников квартир в многоквартирном доме и управляющей организации (компании) на предмет технического обслуживания жилья и предоставления коммунальных услуг.
3.2.2. Собственник государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченный собственника) вправе возложить функции управления жилищным фондом на управляющую организацию (компанию) на основании соответствующего договора.
В соответствии с данным договором управляющая организация (компания) в пределах переданных ей собственником прав и полномочий осуществляет управление общим имуществом жилого дома (группы домов) и представляет интересы потребителей, заключает договоры с организациями, обслуживающими жилищный фонд, коммунальными ресурсоснабжающими организациями и специализированными организациями на предоставление необходимых жилищных и (или) коммунальных услуг.
Собственник жилищного фонда (уполномоченный собственника) обеспечивает финансирование комплекса обязательных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и контроль выполнения управленческих функций, а также обеспечивает необходимость и возможность выполнения дополнительных работ, финансируемых за счет средств потребителей.
3.2.3. Управляющая организация (компания) на основании и в соответствии с договорами с подрядными организациями-исполнителями контролирует и обеспечивает соблюдение последними установленных органами местного самоуправления стандартов и (или) нормативов условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг; отвечает перед потребителем за полноту, своевременность и качество услуг исполнителя, за возможные последствия нарушений стандартов и (или) нормативов; информирует потребителя о порядке предоставления ЖКУ; контролирует соблюдение потребителями правил пользования жилыми помещениями; обеспечивает своевременность и полную оплату услуг потребителями; регулирует размеры платежей в сторону их уменьшения при нарушении исполнителем (поставщиком) услуг параметров качества, установленных в данном муниципальном образованиистандартами и (или) нормативами предоставления ЖКУ и соответствующими договорами.
3.2.4. Наймодатель в лице собственника государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченного собственника) обязан предложить нанимателю жилья в многоквартирном доме заключить в письменной форме договор социального найма, который должен содержать:
- обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование; предоставить или обеспечить предоставление ему за плату коммунальные услуги; выполнить работы (услуги) посодержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с приводимым в договоре перечнем обязательных работ в счет ежемесячных платежей;
- права, обязанности и ответственность нанимателя по пользованию жильем;
- условия оплаты, ее размер и порядок определения и изменения при нарушении обязательств исполнителем;
- порядок выявления и регистрации отклонений от установленных критериев качества жилищных и коммунальных услуг;
- условия и порядок приостановления или ограничения предоставления жилищных и коммунальных услуг нанимателю, а также его выселения при нарушении им обязательств по оплате услуг;
- порядок и сроки устранения аварий и неисправностей;
- перечень членов семьи нанимателя, совместно с ним проживающих;
- ответственность наймодателя и нанимателя за нарушением# жилищного законодательства.
К договору социального найма должны прилагаться: технический паспорт жилого помещения, акт приема-передачи жилого помещения.
3.2.5. Наймодатель в лице юридического или физического лица, которому жилищный фонд принадлежит на праве собственности, либо уполномоченной им управляющей организации (компании) должен заключить с нанимателем договор социального найма, в который должны быть включены условия найма жилья и условия, приведенные в п.3.2.4.
3.2.6. Управляющая организация (компания) либо организация, осуществляющая работы по содержанию и ремонтужилищного фонда, обязаны предложить собственнику квартиры в многоквартирном доме заключить в письменной форме договор технического обслуживания жилья и предоставления коммунальных услуг, который должен содержать:
- условия, приведенные в п.3.2.4, за исключением условий найма;
- перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, выполняемых в счет ежемесячной оплаты;
- акт проверки технического состояния жилого помещения.
3.2.7. Во всех договорах, упомянутых в пп.3.2.4-3.2.6, должны гарантироваться соблюдение критериев качества обслуживания, устанавливаться размер оплаты услуг в соответствии с ценами и тарифами, определенными стандартами и (или) нормативами потребления ЖКУ, утвержденными органами местного самоуправления.
3.2.8. Договор с потребителем считается заключенным с момента его подписания сторонами или фактического начала пользования жилищными и коммунальными услугами.
3.2.9. В случае если договор исполнителя с потребителем не заключен, то их права и обязанности определяются в соответствии с действующим законодательством.
|
