Best Paper Award
23rd Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers,
Valuers and Counselors
San Francisco, California, USA
September 16 to 19, 2006
|
Награда за лучшую публикацию
23-й Пан-Тихоокеанский конгресс Оценщиков Недвижимого имущества,
Оценщики и Консультанты
Сан-Франциско, Калифорния, США
16 - 19сентября, 2006
|
Econometric Solutions for Real Estate Valuation
Automated Valuation Models – Friend or Foe?
By
Eugene Pasymowski, MAI,
RealStat®, Inc. (USA)
502 Fairmont Drive
Chester Springs, Pennsylvania 19425 USA
Tel: 610.458.0400
www.realstat.com pasym@realstat.com
“Best Paper Award” at the 23rd Pan Pacific Congress of Real Estate
Appraisers, Valuers and Counselors selected by a panel of real estate experts and econometricians representing countries from the entire Pacific Ocean Rim including United States, Canada, Mexico Japan, Taiwan, Korea, Australia, Philippines, Indonesia, Singapore, Malaysia, and New Zealand.
Pan Pacific Congress 2006
http://www.appraisalinstitute.org/
ppc/default.asp
Pan Pacific Congress Workshops
http://www.appraisalinstitute.org/ppc/
ppc_wrkshpschd.asp#workshop1b
Pan Pacific Congress Abstract Eugene Pasymowski MAI
http://www.appraisalinstitute.org/ppc/
abstract2.asp#ws1t1a
If fee appraisers use AVM technology, it can be their friend. If they ignore AVM technology, their appraisal services will become obsolete.
The appraisal profession needs to understand that our competition is not just other appraisers but investment analysts with MBA’s from Harvard University, Stanford University, University of Pennsylvania (Wharton), Massachusetts Institute of Technology (Sloan), Northwestern University (Kellogg), University of Chicago, etc.
These MBA’s know and understand statistical modeling (regression analysis) and can do the number crunching. If appraisers competently utilize AVM’s they can be competitive and produce a superior estimate of value since appraisers understand the unique nature of real estate v. other investment alternatives.
Typically appraisers make subjective, anecdotal, arbitrary, and unscientific “adjustments” to market data without objective market-based support for their valuation process that relies on comparable building sales (Sales Comparison Approach), rental rates (Income Capitalization Approach) and land sales (Cost Approach) arriving at guesstimates of value. Guesswork is no longer an acceptable methodology in our advanced technological world.
Fee appraisers must understand and competently use AVM technology as much as they rely on personal computers to perform discounted cash flow analysis and complex building cost calculation.
The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) set forth the requirements for appraisers as follows:
USPAP 2006 Standards Rule 1-1.
“In developing a real property appraisal, an appraiser must:
be aware of, understand, and correctly employ those recognized methods and techniques that are necessary to produce a credible appraisal;”
“Comment: This Standards Rule recognizes that the principle of change continues to affect the manner in which appraisers perform appraisal services. …To keep abreast of these changes and developments, the appraisal profession is constantly reviewing and revising appraisal methods and techniques and devising new methods and techniques to meet new circumstances. For this reason, it is not sufficient for appraisers to simply maintain the skills and the knowledge they possess when they become appraisers. Each appraiser must continuously improve his or her skills to remain proficient in real property appraisal.”
USPAP 2006 Advisory Opinion 18 (AO-18) “Use of an Automated Valuation Model (AVM)”
provides the appraiser with detailed advice as to the proper use of AVM’s. Appraisers must read Advisory Opinion 18 in order to comply with USPAP 2006 Standards Rule 1-1 that requires an appraiser to “be aware of, understand, and correctly employ those recognized methods and techniques that are necessary to produce a credible appraisal.”
Automated Valuation Models (AVM) utilizing econometric multiple regression analysis have been a basic tool for mass appraisal tax assessment. They required large mainframe computers to handle the enormous database required for mass appraisals.
The capacity of desktop personal computers has grown exponentially during the past decade. Ten years ago, a multiple regression calculation using a personal computer and Microsoft Excel required 30 minutes of computing time. Current state-of-the-art personal computers and Microsoft Excel 2003 can perform the same calculation in two seconds! Personal computer hardware and software now have the capacity and speed necessary for fee appraisers to perform high quality data intense analysis in their normal day-to-day appraisal assignments.
Market data availability has been resolved with the Internet. Access to data ranging from local, regional, national and global sources is widely available and can be downloaded instantly.
ECONOMETRICS & REGRESSION ANALYSIS
The term econometrics literally means economic measurement. It is the application of statistical analytical mathematical tools, mainly regression analysis, to the real word of economics. Its purpose is to:
1. Describe economic reality (via regression charts),
2. Test hypotheses about economic theory and significance of factors,
3. Predict economic activity (estimate value of real estate)
Regression analysis is defined as:
“A method that examines the relationship between one or more independent variables and a single dependent variable by plotting points on a graph; used to identify and weight analytical factors and to make forecasts.”
Appraisal Institute. The Dictionary of Real Estate Appraisal, 3rd Edition Appraisal Institute, 1993, Page 299.
Econometrics empowers real estate appraisers to describe accurately the relationship between sale price and the various factors that contribute to the value of real estate, test the significance of these factors and apply the resultant econometric indicators to a credible estimate of value for a particular property. A scientific approach, it can be replicated by review appraisers who can verify the appropriateness of the method used and confirm the credibility of the estimated value.
The use of econometrics and regression analysis is a superior tool compared to so-called “traditional” appraisal techniques as summarized here:
|
Эконометрические решения для оценки недвижимости
Автоматизированные модели оценки - друзья или враги?
Евгений Pasymowski, МАИ,
RealStat ®, Inc (США)
502 Fairmont Drive
Честер Спрингс, Пенсильвания 19425 США
Тел: 610.458.0400
www.realstat.com pasym@realstat.com
"Награда за лучшую публикацию" на 23м Пан-Тихоокеанском конгрессе оценщиков недвижимости, Оценщики и Консультанты, выбранная группой экспертов по недвижимости и эконометристов, представляющих страны со всего Тихоокеанского региона, включая США, Канаду, Мексику Японию, Тайвань, Корею, Австралию, Филиппины, Индонезию, Сингапур, Малайзию и Новую Зеландию.
Pan Pacific Конгресс 2006
http://www.appraisalinstitute.org/
ppc/default.asp
Pan Pacific Конгресс Семинары
http://www.appraisalinstitute.org/ppc/
ppc_wrkshpschd.asp # workshop1b
Pan Pacific Конгресс Аннотация Евгений Pasymowski МАИ
http://www.appraisalinstitute.org/ppc/
abstract2.asp # ws1t1a
Если независимые оценщики используют технологию AMО, она может быть их другом. Если они игнорируют AMО технологии, их оценочные услуги будут устаревать.
Оценочная профессия должна понимать, что конкуренция идет не только с другими оценщиками, но и с инвестиционными аналитиками с дипломами MBA Гарвардского и Стэндфордского университетов, университета Пенсильвании (Wharton), Массачусетского технологического института (Sloan), Северо-западного университет (Kellogg), Чикагского университета и т.д. Эти обладатели MBA знают и понимают статистическое моделирование (регрессионный анализ) и могут проводить математические вычисления.
Если оценщики грамотно освоят АМО, они могут быть конкурентоспособными и делать превосходную оценку стоимости, т.к. оценщики понимают уникальную природу недвижимости против других инвестиционных альтернатив.
Обычно оценщики делают субъективные, анекдотические, произвольные и ненаучные "корректировки" к рыночным данным без объективной рыночной поддержки их процесса оценки, опирающейся на сопоставимые продажи зданий (Подход сравнение продаж), арендные ставки (Подход капитализации дохода) и продажи земельных участков (Затратный подход), что приводит их к приблизительным оценкам стоимости. Догадки больше не являются приемлемым методом в нашем передовом технологичном мире.
Независимые оценщики должны понимать и грамотно использовать технологию AMО так же, как они полагаются на персональные компьютеры при выполнении анализа дисконтированных денежных потоков и расчета стоимости комплексной застройки.
Унифицированные Стандарты Профессиональной Практики Оценки (USPAP) так излагают требования к оценщикам:
Стандарты USPAP 2006 Правило 1-1
"При выполнении оценки недвижимости, оценщик должен:
быть в курсе, понимать и правильно использовать те признанные методы и приемы, которые необходимы для получения достоверной оценки"
"Комментарий: Это правило Стандартов признает, что принцип изменения влияет на манера, в которой оценщики оказывают услуги по оценке. ... Чтобы быть в курсе этих изменений и развиваться, оценочная профессия постоянно обозревает и пересматривает методы и приемы оценки и разрабатывает новые методы и технологий в соответствии с новыми обстоятельствами. По этой причине для оценщиков недостаточно просто поддерживать навыки и знания, которые они получают, когда становятся оценщиками. Каждый оценщик должен постоянно совершенствовать свои навыки, чтобы оставаться знатоком оценки недвижимости".
USPAP 2006 Консультативное заключение 18 (АО-18) "Использование автоматизированных моделей оценки (АВМ)"
обеспечивает оценщика подробной консультацией относительно правильного использования АВМ. Оценщики должны прочитать консультативное заключение 18 для того, чтобы соответствовать Правилу 1-1 Стандартов USPAP 2006, которое требует от оценщика "быть в курсе, понимать и правильно использовать признанные методы и приемы, которые необходимы для получения достоверной оценки".
Автоматизированные Модели Оценки (AMО), использующие эконометрический многомерный регрессионный анализ, были основным инструментом для массовой оценки для налогообложения. Они требовали мощных больших компьютеров для обработки огромных баз данных, необходимых для массовой оценки. Мощность настольных персональных компьютеров значительно выросла в течение прошлого десятилетия. Десять лет назад расчет множественной регрессии на персональном компьютере в среде Microsoft Excel требовал 30 минут машинного времени. Сегодня на современном персональном компьютере в Microsoft Excel 2003 можно выполнить тот же расчет за две секунды!
Сейчас «железо» и программное обеспечение персональных компьютеров имеют мощность и скорость, необходимую независимым оценщикам для выполнения качественного и глубокого анализа данных в своих повседневных оценочных заданиях.
Проблема доступности рыночных данных была решена благодаря Интернету. Данные от местных, региональных, национальных и глобальных источников широкодоступны и могут быть моментально загружены.
ЭКОНОМЕТРИКА и РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗ
Термин эконометрика буквально означает экономические измерения. Это применение статистических аналитических математических инструментов, главным образом - регрессионного анализа, в реальных экономических задачах. Его целью является:
Описание экономической реальности (через регрессионные зависимости),
Проверка экономических гипотез и значимости факторов,
3. Предсказание экономической деятельности (оценка стоимости недвижимости)
Регрессионный анализ определяется как:
"Метод, который рассматривает взаимосвязь между одним или более независимыми переменными и одной зависимой переменную путем построения точек на графике; используется для определения и взвешивания аналитических факторов и формирования прогнозов ".
Институт Оценки. Словарь по оценке недвижимости, 3е издание, Институт Оценки, 1993, стр. 299.
Эконометрика позволяет оценщикам недвижимости четко описать соотношения между ценой продажи и различными факторами, которые вносят свой вклад в стоимость недвижимости, проверить значимость этих факторов и применить полученные в результате эконометрические показатели для надежной оценки стоимости конкретной собственности. Это научный подход, он может быть многократно применен оценщиками, которые могут убедиться в целесообразности используемого метода и подтвердить доверие к рассчитанной стоимости.
Использование эконометрики и регрессионного анализа является превосходным инструментом по сравнению с так называемыми «традиционными» методами оценки, как кратко показано ниже:
|
-
-
-
Methods:
|
Traditional
|
Regression
|
Nature of Analysis
|
Subjective
|
Objective
|
Quantification of Factors
|
No
|
Yes
|
Market Supported Adjustments
|
No
|
Yes
|
Hypothesis Testing
|
No
|
Yes
|
Charts With Trend Lines
|
No
|
Yes
|
Replication / Scientific Testing
|
No
|
Yes
|
Variance Calculation
|
No
|
Yes
|
“Paired Sales” Analysis
|
False Assumption: Perfect Market
|
NA
|
|
