Договор № IMM-__.__/1
на оказание услуг по управлению и эксплуатации
г. Москва «» _______ года
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СИТИ», именуемое в дальнейшем «Управляющий», в лице Управляющего директора Жарова Дмитрия Анатольевича, действующего на основании Доверенности № 12/14 от 12.11.2014, с одной стороны, и
___________________________, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, в дальнейшем при совместном упоминании именуемые «Стороны»,
принимая во внимание, что:
Заказчик является собственником Помещения № ______________________________________по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 6, стр. 2, (далее по тексту Здание);
Заказчик заинтересован в найме Управляющего для совершения действий по управлению и эксплуатационному обслуживанию, а Управляющий за плату и в соответствии с условиями настоящего Договора соглашается оказывать услуги по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания;
Управляющий обладает квалифицированным штатом сотрудников и необходимым опытом для совершения действий фактического порядка по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания;
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
-
В соответствии с настоящим Договором Управляющий обязуется оказывать Заказчику помещений (офис) № _________, общей площадью ________. (именуемого в далее – «Помещение»), расположенных на __________ этаже в здании (далее по тексту – «Здание»), расположенном по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д.6, стр.2 следующие услуги (далее по тексту именуемые «Услуги»):
По обслуживанию Помещения Заказчика в объеме, предусмотренном Приложением № 1 к настоящему Договору после окончания строительных и отделочных работ в помещении Заказчика и сдачи их Управляющему, в рамках заключенного Дополнительного договора на обслуживание;
По управлению техническими площадями Здания, площадями общего пользования Здания (именуемые далее – «Места общего пользования»);
По управлению инфраструктурой, эксплуатации и техническому обслуживанию инженерных систем Здания (под инженерными системами Стороны понимают соответствующие системы и сети Здания от точки их подключения к городским инженерным сетям) (именуемых далее - «Инженерные системы») до точек подключения Заказчика в соответствии с актами разграничения эксплуатационной ответственности;
По содержанию и уборке внутренних помещений указанных в пункте 1.1.2, а также прилегающей территории (именуемых далее - «Территория»).
По обеспечению коммунальными услугами (электроснабжением, водоснабжением и канализованием, теплоснабжением) Помещение Заказчика, а также Здания.
Заказчик обязуется оплачивать Услуги оказанные Управляющим согласно п.п. 1.1.2., 1.1.3, 1.1.4. и 1.1.5. в соответствии с условиями настоящего Договора, а также Приложений и Дополнений к нему.
Перечень дополнительных услуг, их стоимость, порядок оплаты и порядок их оказания регулируются Дополнительным договором на обслуживание или дополнительными соглашениями к настоящему Договору.
Управляющий оказывает Услуги в сроки, в объеме, и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
Перечень (объем) оказываемых Управляющим Услуг по настоящему Договору определен в Приложениях №№ 1 и 2 к настоящему Договору.
-
В рамках настоящего Договора Управляющий оказывает следующие Услуги в отношении Здания, Инженерных систем и Территории:
Услуги по технической эксплуатации Инженерных систем, оборудования, коммуникаций, конечных устройств и арматуры от точек подключения к городским сетям до точек подключения указанных в акте разграничения эксплуатационной ответственности, подписываемых между Управляющим и Заказчиком согласно Приложению № 5.
Круглосуточный режим работы диспетчерской службы и аварийных бригад специалистов по инженерному обеспечению (сантехники, электрики, диспетчеры, электромеханики по лифтам), обеспечивающие надежную работу систем и оборудования, и своевременное выявление и оперативное устранение возникших аварий, неполадок, включая ремонт Инженерных систем.
Проведение технического обслуживания и текущего ремонта Инженерных систем и элементов здания, согласно утвержденному Управляющим графику и программы планово-предупредительного ремонта инженерного оборудования для поддержания исправного состояния и заданных параметров работы.
-
Оказание иных услуг, связанных с эксплуатацией Здания, Мест общего пользования и Территории, в частности:
управление инфраструктурой и охраной Здания, эксплуатация систем охранной сигнализации, видеоконтроля, контроля доступа, пожарной сигнализации, установление пропускного режима и утверждение правил функционирования Здания;
проведение уборки Здания и Территории, благоустройство и озеленение Территории.
-
Дополнительные услуги, связанные с эксплуатацией Здания, Мест общего пользования и Территории, включает:
работы капитального характера в отношении Здания и его инженерных систем, территории, проведение экспертной оценки и на ее основании согласования рабочей (проектной) документации на проведение Заказчиком ремонта Помещения, перепланировки (переоборудования) Помещения на предмет ее соответствия Техническим регламентам и требованиям градостроительного законодательства Российской Федерации и города Москвы.
Стоимость и сроки оказания услуг указанных в п. 1.4.5. определяется дополнительными соглашениями к настоящему Договору.
Уборочные работы по настоящему Договору выполняются в соответствии с Технологическими программами уборки (Приложение №3) с использованием материалов и оборудования Управляющего или привлеченных им к исполнению настоящего Договора третьих лиц.
-
Управляющий для оказания Услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) Здания, Инженерных систем и Территории принимает следующие объекты эксплуатации:
электрическое, сантехническое, тепловое и холодильное (инженерное) оборудование, система отопления: трубопроводы, отопительные приборы, регулирующая и запорная арматура; система водоснабжения и канализации: вводные устройства, трубопроводы внутри здания, краны, смесители, сантехнические приборы (ограниченные точкой их подключения к городским инженерным сетям и/или границами разграничения эксплуатационной ответственности) и др.);
коммуникационные и электрические сети (инженерные системы), необходимые для эксплуатации Здания (электрические сети: ГРЩ, кабельная проводка, шинопроводы, электрические щиты, защитные приборы, выключатели, счетчики, осветительная арматура (все от низковольтных контактов трансформатора в сторону ввода Заказчика до электрического щитка, установленного в Помещении Заказчика и указанного в акте разграничения эксплуатационной ответственности), системы приточной и вытяжной вентиляции от ввода в Здание и до вводов в Помещение и др.);
иные инженерные системы и оборудование (лифтовое оборудование, холодильный центр, эскалаторы, ливневая канализация (отвод воды с крыши Здания), окна, двери, столярка и др.), находящиеся в Здании и необходимые для его функционирования, прилегающую к Зданию Территорию и элементы благоустройства, а также иные технические системы Здания.
Настоящий Договор в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ является смешанным договором и содержит в себе элементы договора на оказание услуг, договора подряда, агентского договора и других договоров, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
2. Права и обязанности Сторон
-
Управляющий обязуется:
Содержать Здание, Места общего пользования, Инженерные системы и Территорию, включая элементы благоустройства, в соответствии с действующими правилами и нормами эксплуатации и ремонта нежилого фонда, техническими требованиями по эксплуатации, регламентному обслуживанию и ремонту инженерных систем, оборудования, приборов и установок, а также договором аренды земельного участка.
-
Обеспечить:
техническую эксплуатацию, профилактику и текущий ремонт Инженерных систем с регулярностью и в порядке согласно указаниям предприятий-изготовителей.
подготовку и сдачу (предъявление) Инженерных систем контролирующим (надзирающим) органам,
подготовку систем теплоснабжения к отопительному сезону;
приобретение и поставку комплектующих изделий и расходных материалов (ЗИП), необходимых для эксплуатации Инженерных сетей
выполнение ремонтных работ Инженерных систем.
Контролировать работу систем учета и, в случае выявления недостатков в работе приборов, незамедлительно сообщать о необходимости их замены Заказчику.
Организовать работу диспетчерской аварийной службы.
Вести журналы обследования Инженерных систем и оборудования, в котором будет фиксироваться дата, время и тип работ (работы по техническому обслуживанию, аварийные работы, дополнительные работы по заявке Заказчика), подтверждаемые подписью ответственного работника Управляющего.
Устранять аварийные ситуации в работе Инженерных систем в разумный срок. Работы по письменным заявкам, необходимые для ликвидации аварийной ситуации, выполняются по возможности немедленно после подачи заявки, прочие работы выполняются по мере необходимости и очередности.
Соблюдать при исполнении настоящего Договора требования техники безопасности, правила охраны труда, пожарной безопасности и охраны окружающей среды.
В случае производства ремонтных или профилактических работ по инициативе Управляющего заблаговременно уведомлять Заказчика о сроках и продолжительности приостановки подачи в Здание и/или Помещение каких-либо ресурсов.
Обеспечить соблюдение пропускного режима в Здании посредством привлечения соответствующего охранного предприятия. Порядок допуска в Здание, а также вноса (выноса), ввоза (вывоза) имущества и иных материальных ценностей утверждается Управляющим и доводится до Заказчика.
Предоставлять Заказчику в согласованной (письменной или устной) форме необходимую информацию, непосредственно связанную с вопросами, входящими в компетенцию Управляющего, а также информировать Заказчика о событиях и совершаемых действиях, связанных с эксплуатацией Здания, Инженерных систем и Территории.
Проводить экспертную оценку и на ее основании согласовывать или не согласовывать рабочую (проектную) документацию в отношении ремонта, перепланировки (переоборудования) Помещения на предмет ее соответствия полученным Техническим условиям, установленным регламентам и требованиям градостроительного законодательства Российской Федерации и города Москвы.
В срок до 30 (тридцати) календарных дней с момента получения рассматривать поступившие от Заказчика письменные жалобы и/или предложения по предмету настоящего Договора.
-
Управляющий имеет право:
Требовать надлежащего исполнения Заказчиком обязательств по оплате оказываемых Управляющим Услуг, а также своевременного внесения иных платежей. Требовать возмещения всех убытков, понесенных Управляющим в результате нарушения Заказчиком обязательств по платежам, а также иных убытков и расходов, понесенных Управляющим вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения Заказчиком условий настоящего Договора, а также приложений и дополнений к нему.
В целях надлежащего выполнения условий настоящего Договора заключать соответствующие договоры с другими юридическими и физическими лицами по своему усмотрению, аккредитовывать при Управляющем организации, централизованно выполняющие проектные работы, архитектурные работы, подрядные работы, а также поставку материалов и оборудования и т.д.
Вызывать представителя Заказчика в любое время суток в случае аварии Инженерных систем и коммуникаций на территории или в Помещении, принадлежащем Заказчику.
Предварительно уведомив Заказчика, входить в Помещение с целью осуществления контроля за работой Инженерных систем, снятия показаний приборов учета, а также контроля за соблюдением Заказчиком условий настоящего Договора.
Без предварительного уведомления Заказчика и без его представителя входить в Помещение в случае нештатных и/или чрезвычайных обстоятельств, включая, среди прочего: пожар, затопление, сбой в работе или поломку Инженерных систем или совершение незаконных действий с тем, чтобы предотвратить или ликвидировать такие чрезвычайные ситуации или их последствия, а также в случае срабатывания в Помещении Заказчика системы пожарной сигнализации.
Приостанавливать подачу каких-либо ресурсов в Здание и/или Помещение Заказчика заблаговременно, уведомив об этом в письменном виде за 3 (три) календарных дня.
Приостанавливать оказание Услуг по настоящему Договору в случае их несвоевременной оплаты (нарушение сроков двух и более платежей подряд) Заказчиком или иного нарушения Заказчиком условий настоящего Договора до момента устранения допущенных нарушений. Управляющий извещает Заказчика о приостановлении исполнения своих обязательств в письменной форме предварительно уведомив о допущенных нарушениях и установив 14-ти дневный (календарный) срок для их устранения. При таких обстоятельствах неоказание Услуг является следствием просрочки Заказчиком оплаты Услуг Управляющего и не освобождает Заказчика от оплаты в полном объеме Услуг по настоящему Договору.
-
Заказчик обязуется:
Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента монтажа и ввода в эксплуатацию систем и/или оборудования передать согласованную с уполномоченным органами государственной власти, органами местного самоуправления и организациями (в том числе БТИ, Энергонадзор, УГПН, СЭС) комплект проектной документации;
Оплачивать оказываемые Управляющим Услуги в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, а также возмещать в полном объеме согласованные с Заказчиком, понесенные Управляющим необходимые расходы, связанные с осуществлением его прав и исполнением обязанностей, вытекающих из настоящего Договора, а также приложений и дополнений к нему.
Компенсировать в течение 30 (тридцати) календарных дней после даты подписания настоящего Договора эксплуатационные расходы Застройщика по содержанию здания, начиная с даты ввода здания в эксплуатацию (с 08 ноября 2011г.) в порядке, установленном п.3.3.5 Договора № 1 участия в долевом строительстве от 24.04.2007г. пропорционально площади передаваемых по Договору помещений к общей площади Здания.
Не производить переоборудование Инженерных сетей, не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности электрической сети Здания или лимиты (объемы), установленные Управляющим, не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств или сертификатов), не отвечающих требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам; не допускать выполнение работ или совершение других действий, которые могут привести к порче Инженерных систем Здания; не осуществлять никаких перепланировок и переустройств Помещения без предварительного письменного согласования и разрешения Управляющего.
В случае обнаружения Управляющим вышеуказанных действий и их последствий, таковые должны быть ликвидированы Заказчиком в кратчайшие сроки, установленные в требовании Управляющего, за счет Заказчика.
Не допускать самовольного подключения третьих лиц к энергосетям, системам водоснабжения и канализации, телефонным сетям и незамедлительно письменно информировать Управляющего о каждом выявленном нарушении.
Не ухудшать состояние Здания и его Инженерных систем более степени их нормального износа.
Немедленно извещать Управляющего о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Зданию и его Инженерным сетям ущерб и незамедлительно и своевременно принять все необходимые и возможные меры по предотвращению аварии, угрозы против дальнейшего разрушения или повреждения Здания или Инженерных систем. Если помещения третьих лиц, Здание или его Инженерные системы в результате действий или бездействия Заказчика или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то Заказчик обязан восстановить их своими силами, за счет своих средств, а также возместить причиненные Управляющему и третьим лицам убытки в полном объеме.
Заказчик обязан соблюдать в Здании и Помещении требования компетентных органов, установленные Управляющим правила и требования, правила обеспечения безопасности посетителей, правила техники безопасности при работе с оборудованием, энергоустановками, теплоустановками, правила пожарной безопасности и производственной санитарии, а также иные отраслевые правила и нормы. Заказчик обеспечивает и несет ответственность за пожарную безопасность Помещения согласно правилам пожарной безопасности, действующим в Российской Федерации и г. Москве.
Заказчик обязан возместить Управляющему все убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего пункта, в том числе штрафы, наложенные соответствующими компетентными органами на Управляющего в полном объеме в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента выставления соответствующего требования или счета.
Незамедлительно информировать Управляющего о получении каких-либо приказов, уведомлений, требований, указаний и пр. от должностных лиц компетентных органов и/или государственных учреждений, а также обо всем, что может оказать какое-либо влияние на процесс исполнения настоящего Договора.
По заранее согласованным заявкам обеспечивать беспрепятственный доступ в Помещение работникам организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт Здания и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, для выполнения необходимых работ, контроля показаний средств учета и контроля за выполнением условий настоящего Договора, а для проведения работ по ликвидации аварий либо неисправностей оборудования, приборов учета и контроля – немедленно, по требованию Управляющей Компании.
В течение 3 (трех) рабочих дней по письменному требованию Управляющего обеспечить свою явку или явку своего уполномоченного представителя для решения вопросов, связанных с исполнением настоящего Договора.
В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора назначить своего уполномоченного представителя, обеспечить надлежащее оформление его полномочий, а также письменно уведомить об этом Управляющего с указанием контактных адресов и телефонов с приложением заверенной копии документа, подтверждающего полномочия представителя.
Установить приборы коммерческого учета потребления коммунальных услуг на вводе в Помещение, либо в ином месте по согласованию с Управляющим. Для установки приборов учета привлекать только организации, имеющие на это соответствующие разрешения. По факту установки приборов учета Сторонами составляется соответствующий акт; приборы учета пломбируются в установленном порядке.
Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента получения требования Управляющего предоставлять ему копии, имеющейся у Заказчика документации, необходимые для надлежащего исполнения Управляющим обязательств по настоящему Договору.
Заключить Договор с оператором связи¸ уполномоченным Управляющим на оказание телекоммуникационных услуг в Здании. Заключение Договора на указанные услуги с иным оператором связи производится Заказчиком только после получения письменного разрешения Управляющего.
Обеспечить Управляющему беспрепятственный доступ во все подлежащие уборке помещения в т.ч. технические помещения. На время проведения уборки (кроме поддерживающей уборки) не использовать убираемые площади без согласования с Управляющим.
Обеспечить безопасную эксплуатацию Инженерных систем, установленных в помещениях принадлежащих Заказчику на правах собственности, и их исправное содержание, путем организации технического обслуживания оборудования и приборов, связанных с потреблением каких-либо коммунальных ресурсов.
Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента наступления соответствующего события письменно уведомлять Управляющего об изменении банковских реквизитов, юридического адреса-для юридических лиц (места жительства-для физических лиц), контактных данных либо режима использования эксплуатируемых объектов, приводящего к необходимости перерасчета количества и объемов предоставляемых Управляющим услуг, а также о других обстоятельствах, требующих внесения изменений в настоящий Договор.
При проведении строительно-отделочных работ в Помещении соблюдать согласованные сторонами правила и Технические регламенты по проведению строительно-отделочных работ в Помещении, указанных в соответствующих приложениях к настоящему Договору.
В случае проведения текущего или капитального ремонта Помещения включать представителя Управляющего в состав рабочей комиссии по приемке работ, а также предоставлять Управляющему всю техническую документацию, связанную с таким ремонтом. Письменно согласовывать с Управляющим рабочую (проектную) документацию в отношении ремонта, перепланировки (переоборудования) Помещения на предмет ее соответствия Техническим регламентам Управляющего и требованиям градостроительного законодательства Российской Федерации и города Москвы.
Неукоснительно соблюдать общие правила и инструкции поведения в Здании (Приложение № 4 настоящему Договору). Соблюдать Порядок допуска в Здание и вноса (выноса), ввоза (вывоза) имущества и материальных ценностей, утвержденный Управляющим.
Строго соблюдать установленное правило для всех собственников/пользователей Помещений по установке входной двери в Помещение (однотипный фасад), а также однотипная внутренняя сторона внешнего фасада Здания (жалюзи) согласно установленному архитектурно-планировочному решению.
Не соблюдение Заказчиком указанных обязательств дает Управляющему право на применение к Заказчику санкций (штраф в размере 300 000 (триста тысяч) рублей за каждый факт нарушения условия настоящего пункта), а также требовать устранения допущенного нарушения в установленный Управляющим срок.
Назначить ответственного за пожарную безопасность и ответственного за электрохозяйство в помещении, о чем письменно уведомить Управляющего.
Предварительно за 5 (пять) рабочих дней до начала работ согласовывать с Управляющим все выполняемые проектные работы, архитектурные работы, подрядные работы, а также материалы и оборудование для выполнения отделочных работ в помещении, которое предусмотрено настоящим Договором, а также приложениями к нему.
В случае отчуждения (продажи) либо сдачи в аренду (субаренду) Помещения Заказчиком, последний должен уведомить Управляющего об этом в письменной форме.
Заказчик перед отчуждением Помещения или сдачей его в аренду обязан уведомить нового собственника/арендатора Помещения о существовании настоящего Договора и включить в договор купли-продажи/аренды Помещения обязанность по заключению новым собственником/арендатором договора на оказание Услуг на условиях, определенных настоящим Договором.
-
Заказчик имеет право:
Осуществлять контроль над ходом оказания и качеством оказываемых Управляющим Услуг, не вмешиваясь при этом в деятельность Управляющего и привлеченных им третьих лиц. В случае обнаружения серьезных отступлений от условий настоящего Договора Сторонами составляется и подписывается Акт с указанием недостатков и сроков их устранения.
Заявлять Управляющему об ошибках, обнаруженных в счетах и других расчетных документах и требовать их устранения.
Обратиться за оказанием каких-либо услуг, связанных с управлением и эксплуатацией (обслуживанием) Здания, Помещения, Инженерных систем и Территории, к иному лицу только в случае невозможности оказания таких услуг Управляющим, что подтверждается соответствующим письменным отказом Управляющего от оказания требуемых Заказчиком услуг.
В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о том, что действия Управляющего и/или привлеченных им третьих лиц могут причинить Заказчику существенные убытки, незамедлительно потребовать прекращения этих действий путем направления Управляющему соответствующего письменного требования.
Без согласования с Управляющим проводить в собственном Помещении мелкий текущий ремонт, не связанный с изменением, переоборудованием (модернизацией), реконструкцией конструктивных и/или несущих элементов Здания, (в т.ч. его внешнего фасада), и/или Помещения, а также внутренних инженерных систем Помещения, пожарной сигнализации, электрических и иных сетей и оборудования, которые связаны с общими сетями Здания.
|
