Глава 1. Отрасль жилищно-коммунального хозяйства и ее проблемы
-
Жилищно-коммунальное хозяйство как отрасль сферы услуг
Самое важное и ценное в жизни человека- это его здоровье, семья и дом, в котором он живёт. Жилищная политика, проводимая государством, представляет собой элемент, который влияет на многие аспекты в человеческой жизни. Например, в социально- экономическом блоке она отвечает за рост благосостояния населения, а также тесно связано с иными составляющими качества жизни. Но мало обеспечить население жильём, его ещё необходимо поддерживать в надлежащем виде и обслуживать.
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — одна из наиболее социально важных и системообразующих отраслей экономики нашей страны. Наиболее часто встречающаяся интерпретация, представляет его как совокупность отраслей экономики, которые обеспечивают работу механизмов инфраструктуры населённых пунктов, различных сооружений в них, создают безопасность, удобство и комфорт для жизни с помощью коммунальных ресурсов и обширного ряда жилищных услуг, предоставляемых им. Другими словами, ЖКХ- это система, которая предоставляет потребителям жилищно-коммунальные услуги за плату. [Кондратьева, 2009]
Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ)- это осуществление деятельности исполнителя по созданию, поддержанию и возобновлению должного санитарного, технического состояния домов, строений, пристроек, аппаратуры, связей объектов жилищно-коммунального предназначения, вывоз бытового мусора и прочих отходов, снабжение потребителей электричеством, водой и газом. Обязательное условие для предоставления данных услуг- безопасность для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.
Существуют три способа управления многоквартирным домом, жильцы должны сами выбрать один из способов. Первый способ- прямое управление собственниками. Второй способ- формируется товарищество собственников или жилищный кооператив. Третий способ считается самым распространённым- управление осуществляется управляющей организацией. [Приказ Минфина России № 33н, 1999]
В каждом доме присутствуют внутридомовые инженерные системы, благодаря им существует возможность снабжать жильцов коммунальными услугами, их состав разнообразен, потому что определяется степенью благоустройства дома. Холодное и горячее водоснабжения, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение- перечень обязательных услуг. С содержанием общего имущества жильцов возникают сложности, ведь обязательного списка работ нет, всё зависит от степени физического, технологического износа и иных характеристик, которые может содержать многоквартирный дом. Существует договор управления домом, в котором прописан размер платы на содержание и ремонт помещений, общего имущества. Оплата происходит в определенное в договоре время, в равных долях между жильцами.
-
Основные понятия и элементы управляющих компаний
В Российском законодательстве управляющая компания обозначает акционерное общество или общество с ограниченной ответственность, которое создано в соответствие с законодательством РФ, имеет лицензию Банка России на то, чтобы реализовывать деятельность по управлению паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами в соответствии с федеральным законом «Об инвестиционных фондах». [Дорофеев,2009]
Если рассматривать иные значения термина в российской практике, то в свою очередь, можно наткнуться на общее определение, что УК-это организация, деятельность которой, направленна на получение прибыли, она осуществляет доверительное управление имуществом других лиц, соответственно с договором управления.
Проблемы управляющих компаний (УК) в отрасли жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) возникают по ряду причин, начиная с организации учёта на учреждениях, заканчивая тем, что многочисленное количество наших с вами сограждан имеет некорректное представление об УК. Чаще всего, можно услышать, что вышеупомянутое словосочетание обозначает организацию, которая предоставляет услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Чтобы разобраться, что в действительности означает данное словосочетание, обратимся к истокам его происхождения.
Термин «управление жилыми зданиями» берёт своё начало в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Данный термин определяется как общий комплекс имущества, который включает в себя земельный участок в определенных границах и жилое здание на его территории, а также прочие объекты недвижимости, в котором отдельные доли, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности". [Кириллова,2010]
Но не следует принимать и это определение за истинное и единственно верное, так как сейчас на территории нашей страны действует новый Жилищный кодекс РФ. Его разработка и принятие были необходимы, потому что «старый» кодекс не соответствовал требованиям времени, а также ситуации сложившийся в стране.
По данным нового ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирным жилым домом. Первый способ- это прямое управление помещениями в многоквартирном доме собственниками, второй предполагает управление товариществом собственников жилья или иным специальным потребительским кооперативом, а третий способ- это управление, осуществляемое при помощи управляющей организацией. Также там представлена схема управления многоквартирным жилищным фондом, она включает в себя собственников жилья, управляющие компании и подрядчиков, то есть организации, которые обеспечивают работы и услуги для исполнения обязанностей по управлению жилым домом. [Приказ Минфина России № 33н, 1999]
С учётом всех примечаний, управление многоквартирным жилым домом можно представлять, как, деятельность, которая была согласованна между собственниками помещений в многоквартирном доме, а также привлеченных ими лиц, направленна она на предоставление благополучных условий проживания граждан, должного содержания общего имущества в многоквартирном доме, урегулирование вопросов пользования общим имуществом, а также обеспечение коммунальных услуг жильцам такого дома.
Если обратиться к мировой практике, то малый бизнес давно уже взял на себя роль по предоставлению услуг по содержанию и ремонту домов. Ведь, это действительно экономически выгодно для управляющей компании, ей нет необходимости содержать штат, то есть дворники, ремонтники, садовники могут принадлежать к разным компаниям. Для выполнения конкретной работы требуется её заказать, проверить выполнение и оплатить.
Опыт жилищных реформ в разных зарубежных странах, давно уже показал, что возможно снизить затраты на обслуживание жилья, с помощью применения многообразных форм владения им, это также повлияет на развитие конкурсных отношений в сфере управления жильём, технического обслуживания, в том числе на конкурсной основе. Воспользуемся несколькими примерами из зарубежных стран.
Отсутствие жилищно- эксплуатационных служб в Германии привычное дело, то есть на рынке жилищно-коммунальных услуг не существуют посредников между производителями и потребителями услуг. Если рассматривать отрасль теплоснабжения, то это один большой оптовый рынок тепла, на нём действуют частные лица. Договор будет заключатся с организацией, которую потребитель посчитает более надёжной, предоставляющей качественные услуги по низким ценам. [Николаева, 2002]
Если рассматривать реформы ЖКХ в США, то все они свелись к тому, что услуги будут оказываться на основе франчайзинга. Это договор между территориальными органам управления и небольшими фирмами, которые сохраняют полную самостоятельность, но имеют обязанности перед местным бюджетом, а именно отчислять 5-10% своего дохода, иметь одного из представителей местной власти в составе правления и рекламировать фирменный знак территориального органа.
Интересен и опыт Польши в данном вопросе, ведь там все виды коммунальных услуг объединены в единую компанию, которая была создана в виде акционерного общества со 100% государственным капиталом, там присутствует сфера энергетики, водоснабжения, водоотведения, а все акции принадлежат муниципалитету. А все не коммунальные услуги, типа уборки мусора, ремонта жилья предоставляются частными компаниями.
«Жизненно важные» так определяют коммунальные услуги и работы по благоустройству домов практически во всех странах мира. Современные передовые подходы к управлению системой ЖКХ, которые были изучены и проанализированы на странах, представленных выше, в ходе небольшого исследования, позволяют произвести следующие выводы: реформа собственности в жилищном хозяйстве обязана повлечь создание двух типов конкурентных отношений. Первый тип - это конкуренция в сфере управления недвижимостью, именно в отношение заказа, который поступает от собственника на управление жилищным фондом. Второй подразумевает конкуренцию между подрядными организациями, кто из них получит заказ на обслуживание жилья от управляющей компании. [Pavlenkov и др., 2013]
Нельзя игнорировать международный опыт, если мы хотим ускорить решение стратегических задач и проблем в сфере ЖКХ. С какими проблемами сталкивается жилищно-коммунальное хозяйство в РФ, будет освещено чуть позже, а теперь перейдем непосредственно к услугам, которые оказывает управляющая компания.
Как уже неоднократно упоминалось выше, есть два типа услуг, которые оказывает управляющая компания. Первые услуги- это коммунальные ресурсы, предоставляемые жильцам, а вторые включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого дома. Оба вида услуг оплачиваются собственниками помещений.
Разберём более детально виды услуг, оказываемые управляющей компанией. Жилищные услуги делятся на содержание и ремонт домов, а именно обеспечение найма жилого помещения, управление домом, а также капитальный или текущий ремонт совместного имущества дома. Коммунальные ресурсы, приобретаются УК у ресурсоснабжающей организации и предоставляются потребителям в виде коммунальных услуг. (рис. 1.1.)
Рис.1.1. Схема взаимоотношений УК с ресурсоснабжающими организациями и собственниками жилых помещений
|
Исходя из схемы (рис.1.1) можно понять, что первоначальные обязанности по оплате за поставленные коммунальные услуги ложатся на УК, а затем уже на непосредственного потребителя, он выплачивает средства управляющей компании в размере, указанном в договоре управления. По этому договору компания осуществляет свою деятельность, она устраивает работы по обслуживанию общего имущества в доме, предоставляет коммунальные услуги жильцам.
Для осуществления деятельности любой коммерческой организации необходимо иметь денежные средства. Можно задаться вопросом, а откуда берёт финансы управляющая компания? По данным, отраженным на схеме (рис.1.2.), можно проследить структуру формирования источников доходов и финансовые потоки УК.
Рис. 1.2. Схема финансовых потоков управляющей компании
Легенда:
Красные стрелки: основные потоки
Синие стрелки: финансирование ремонта жилья
Фиолетовые стрелки: дополнительные источники финансирования
Платежи, которые вносят собственники и арендаторы помещений за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт общего имущества, составляют финансовые потоки управляющей компании. Следующим звеном в этой цепочке будут поставщики и подрядчики, они будут являться получателями оплаты за оказанные услуги и выполненные работы. Существует право на использования бюджетных средств или заёмных, чтобы воплотить в жизнь задуманные мероприятия, но на возвратной основе.
Размер платы, которую жильцы будут готовы потратить на содержание и ремонт их общего «хозяйства», устанавливается на общем собрание, а фонд формируется в расчёте на год, равными ежемесячными/ежеквартальными платежами, данную сумму прописывают в договоре управления. С коммунальными услугами немного посложнее, потому что формирование платы происходит исходя из наличия считывающих приборов, если их нет, то оплата также фиксирована в течение года. Взаимодействие с поставщиками и подрядчиками выстраивается через договор субподряда. Управляющие компании ведут учёт средств, поступивших от граждан, на своих счетах.
Обслуживание жилых домов- это дорогостоящее занятие, целью, которого является не только должное содержание жилых домов и предоставление коммунальных услуг, но и сокращение расходов на их оплату. Управляющая компания-это коммерческая организация, её доход зависит от выбора поставщиков и подрядчиков, с конкурентным предложением цены. Но не нужно забывать, что собственников жилья интересует такой критерий выбора как цена-качество, а если они вольны сами избирать управляющую организацию, то данный критерий должен быть основным для УК (высоконадежные поставщики, контроль качества, снижение себестоимости работ и так далее).
Помимо обязательных вышеописанных услуг УК может предоставлять дополнительные, тем самым повышая свою доходность. По желанию собственников, они могут заказать их на всех или в индивидуальном порядке. Перечень услуг устанавливает сама компания по мере своих возможностей.
Теперь можно подытожить всё вышесказанное, и перечислить основные источники дохода управляющий компании:
платежи граждан за услуги по управлению жилым домом, если по результатам деятельности получается сэкономить, то это тоже считается источником дохода.
платежи граждан за дополнительные услуги, предоставляемые УК.
вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества.
пени и штрафы, которые взымаются с собственников и нанимателей помещений за неоплату жилищно-коммунальных услуг. [Fomin,2015]
-
Цели, задачи и функции управляющих компаний
Необходимо помнить, что важной особенностью УК является ее коммерческая составляющая, ведь она осуществляет предпринимательскую деятельность. Её положение в бизнес-среде определяется исходя из конфликтов интересов, потребители хотят получать качественные услуги по низким ценам, а компания не хочет работать себе в убыток, при всём этом она должна не встречать претензий со стороны закона, экологии и элементарной этики.
Цели, которые преследует управляющая организация, при осуществлении своей деятельности:
Качественное содержание совместного имущества в многоквартирном доме.
Благоприятная обстановка и безопасные условия для жильцов в их домах.
Удовлетворение потребностей граждан в жилищных и коммунальных услугах, в должном объёме, которое отвечает нормативам потребления.
Разработка и становление стоимости жилищно-коммунальных услуг для домовладельцев, а также пути её снижения.
Работа организаций ведётся ежедневно. Достигая определенных задач, они сразу же ставят новые перед собой, выделим несколько из них:
Сохранение должного состояния совместного имущества граждан.
предоставление санитарных, экологических, противопожарных и других надлежащих условий для жильцов многоквартирного дома;
обеспечение чувства защищенности проживания в доме;
отбор надежных подрядчиков и поставщиков;
формирование и реализация контроля за исполнением договора;
согласование и поддержание связи всех участников цепочки процесса предоставления жилищно-коммунальных услуг;
эффективное управление денежными средствами;
повышение качества жизни населения.
Главные функции, которые выполняет УК можно разделить на несколько блоков, в зависимости от достигаемой цели. Компания выступает в роли заказчика и покупателя энергоресурсов и различных услуг для жильцов, выступает посредником между ними и поставщиками, продавцами услуг. Она устанавливает правоотношения с обеими сторонами, а подрядные организации только с УК. [Maksimov и др., 2012]
Первый блок функций - технический контроль и планирование, в него входят:
Контроль за санитарной и технологической составляющей состояния жилого дома (график санитарных уборок, контроль технологического обслуживания многоквартирных домов).
Ведение учёта данных по размеру оплаты жилищно- коммунальных услуг, их корректировка, в случае отклонения качества от нормативного уровня.
Разработка алгоритма по переходу домов и близлежащей территории от одного сезона к другому.
Установка счётчиков для учёта энергоресурсов.
Обеспечение проверки состояния домов, с дальнейшим проведением капитального ремонт, если есть нужда.
Можно выделить несколько функций из второго блока- работа с населением:
Создание и управление базой данных по лицевым счетам проживающих в доме.
Получение, анализ и обеспечение исполнения заявок, предложений и требований от жильцов.
Расчёт с жильцами по оплате услуг каждый месяц, выявление должников по платежам, начисление пени в установленном законодательстве порядке при нарушении потребителями сроков уплаты, взыскание задолженностей через судебные органы.
Информирование граждан, проведение собраний, работа с населением.
Функции, которые осуществляются в финансово-экономической деятельности:
Оформление договоров, выполнение расчётов с подрядными организациями, поставщиками за реализованные работы и услуги, оценка качества их работ.
Сбор денежных средств с населения, а также с бюджетов разного уровня за капитальный ремонт и прочие услуги.
Ввод и применение штрафных санкций против неплательщиков за услуги.
Компания самостоятельно, исходя из экономической эффективности, целесообразности и рациональности устанавливает перечень расходов, организует учёт и контроль затрат.
Создание, разработка и внедрение предложений по корректировке тарифов.
Четвёртый блок- это договорно-правовая деятельность. Он содержит функции по правовым аспектам деятельности УК, например, защита прав собственников при предоставлении ЖКУ. [Алмаев и др., 2007]
Деление по блокам, которое представлено выше, условное, потому что зависит от величины обслуживаемого жилищного фонда, ведь функции могут переходить из одного блока в другой, создаваться новые, осуществляться несколькими работниками или одним.
-
Проблемы жилищно-коммунального хозяйства в современной России
Сфера жилищно-коммунального хозяйства на данный момент времени является источником постоянного социального напряжения, а также провоцирует социальные конфликты. Зачастую местное самоуправление следит за функционированием жилищно- коммунального хозяйства, которое в свою очередь на прямую влияет на уровень и качество жизни многочисленного количества людей. Основные проблемы, которые можно выделить в данной отросли экономики, звучат следующим образом:
Жилищный фонд и коммунальные сети обладают высокой изношенностью и низкой эффективностью.
Присутствует непрозрачность в процедурах установления тарифов на услуги ресурсоснабжающих организаций и в других.
Отсутствие установления индивидуальной платы для каждого дома за жилое помещение.
Конкуренция на данном рынке услуг, почти отсутствует. В связи с этим управляющие компании устанавливают высокую стоимость на предоставляемые услуги, которая сопровождается их низким качеством.
Собственники жилых помещений обладают низкой правовой грамотностью в данной сфере, а это ведёт к тому, что недобросовестные должностные лица пользуются этим.
Падение качества и комфорта проживания граждан РФ.
Управляющие компании не ставят своей задачей повышение уровня эффективности использования ресурсов, снижение потерь.
Старые постройки домов, годов так 1950-х, являются старым жилищным фондом. Чтобы бесперебойно предоставлять людям свет, воду и тепло, необходима исправность всех инженерных коммуникаций.
Если же по предыдущему пункту следует отрицательный ответ, то исправность всей этой системы требует колоссальных финансовых затрат.
Люди, которые платят за услуги и работы управляющей компании абы как, в связи с этим ощущается дефицит поступления денежных средств в фонд.
Предыдущий пункт вызывает следующую проблему: компания не имеет возможность оплатить услуги подрядчиков и поставщиков из фонда, а использует свои собственные средства. Таким образом нарушается финансовый поток в схеме жильцы-управляющая компания-поставщик/подрядчик.
Проблема оптимизации деятельности предприятий сферы услуг ЖКХ из-за устаревшей модели ведения бизнеса.
Система управления затрат не обеспечивает эффективность использования материальных, трудовых, энергетических и финансовых ресурсов.
Недостоверная информация о расходовании полученных средств. [ЖУРНАЛ: ECONOMICS, 2016], [Скрипник, 2011]
Рис. 1.3 Статистика в процентах «Проблемы ЖКХ по мнению граждан РФ», %
Опираясь на проблемы, которые изложены выше, и приведённую статистику (рис.1.3), можно сделать вывод, что ключевыми вопросами в жилищно-коммунальном хозяйстве, граждане нашей страны считают деятельность управляющих компаний, непрозрачность начисления платы, перерасчеты и другие трудности, требующие немедленного внимания и мер. Ежедневно жильцы с разных городов, районов, улиц обращаются за помощью в региональные центры общественного контроля. [Степашин, 2011]
|
