ПАМЯТКА ПО СОБЛЮДЕНИЮ
ПРАВИЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ БАЛКОНОВ И ЛОДЖИЙ
Согласно ст.36 Жилищного кодекса, Правил содержания общего имущества в МКД от 13 августа 2006 г. N 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003г. балконы, лоджии являются общедомовым имуществом и предназначены для отдыха в летнее время.
Несоблюдение правил эксплуатации балконов и лоджий может создать потенциальную угрозу обрушения их конструкций и, как следствие, угрозу жизни граждан.
При эксплуатации балконов и лоджий не допускается:
- загромождение балконов и лоджий, размещение на них тяжелых вещей и материалов, старой мебели, холодильников, телевизоров и других тяжелых предметов;
- создание не предусмотренных проектом нагрузок и других воздействий;
- хранение легковоспламеняющихся веществ, горючих материалов и жидкостей и т. п.;
- уменьшение нормативной высоты ограждения (не менее 1,1 м от пола) за счет увеличения толщины пола или иных действий;
- перекрашивание ограждений балконов и лоджий в цвета, отличающиеся от проектных;
- изменение формы и конструкции балконов и лоджий;
- самовольное устройство козырьков, наружных приспособлений для сушки белья и т. п.;
- устройство не отапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий без согласования с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства.
При обнаружении дефектов (замокание плит, расшатывание креплений ограждений, отслоение бетона плит, в том числе вышерасположенных балконов, лоджий и козырьков) необходимо немедленно сообщить об этом в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда
1. РЕКОМЕНДАЦИИ (ПАМЯТКА) ДЛЯ ГРАЖДАН О ПРАВИЛАХ
ЭКСПЛУАТАЦИИ БАЛКОНОВ И ЛОДЖИЙ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
(Приняты на заседании технического совета РУП «Институт
«Белжилпроект», протокол от 25 августа 2009 года.
Размещены в информационном бюллетене Министерства жилищно-
коммунального хозяйства Республики Беларусь № 1-2010 г.
Зарегистрированы в управлении жилищно-коммунального хозяйства
Гомельского облисполкома, входящий № 2458 от 14 декабря 2009 года)
Предоставлены Гражданской кампании «Наш Дом»
ГО «Минское городское жилищное хозяйство»
и ЖЭУ-9 КЖРЭУП «Сельмашевское» г. Гомеля
Несоблюдение правил эксплуатации балконов и лоджий может создать потенциальную угрозу обрушения их конструкций и, как следствие, угрозу жизни граждан.
Граждане должны знать, что:
1. При эксплуатации балконов и лоджий не допускается:
- размещение на балконах и лоджиях тяжелых вещей и материалов, загромождение старой мебелью, холодильниками, телевизорами и другими тяжелыми предметами;
- хранение легковоспламеняющихся веществ, горючих материалов и жидкостей и т. п.;
- уменьшение нормативной высоты ограждения (не менее 1,1 м от пола) за счет увеличения толщины пола или иных действий;
- перекрашивание ограждений балконов и лоджий в цвета, отличающиеся от проектных;
- изменение формы и конструкции балконов и лоджий;
- самовольное устройство козырьков, наружных приспособлений для сушки белья и т. п.;
- устройство не отапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий без согласования с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства.
2. При обнаружении дефектов (замокание плит, расшатывание креплений ограждений, отслоение бетона плит, в том числе вышерасположенных балконов, лоджий и козырьков) необходимо сообщить в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, которая должна зарегистрировать обращение и принять необходимые меры по устранению дефектов и обеспечению безопасных условий проживания граждан.
2. ПАМЯТКА ПО СОБЛЮДЕНИЮ
ПРАВИЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ БАЛКОНОВ И ЛОДЖИЙ
Предоставлена Гражданской кампании «Наш Дом»
ГО «Минское городское жилищное хозяйство»
В ходе проведения плановых и внеплановых обследований балконов и лоджий необходимо обратить внимание на состояние: экранов, перильных ограждений, балконных поручней, решеток, балконной плиты.
Для безопасной эксплуатации балконов
следует соблюдать следующие требования:
- балконные ограждения должны быть прочно и жестко закреплены в стене и не должны быть подвержены коррозии;
- стойки балконного ограждения должны иметь надежные крепления к плите;
- металлические конструкции и детали не должны быть подвержены коррозии, покрыты ржавчиной, в противном случае они очищаются и окрашиваются масляной краской на натуральной олифе за два раза;
- плиты перекрытия не должны иметь: трещин, отслоений бетонного покрытия, оголения арматуры и закладных деталей, разрушений поверхностного слоя, нарушений гидроизоляции, протечек в нижней зоне, сверхнормативных прогибов;
- для обеспечения беспрепятственного стока атмосферных осадков уклон балконных плит должен быть наружу, от стены здания и составлять не менее 0,03;
- высота ограждений балконов и лоджий должна быть не менее 1,0 м, ограждения выполняются из несгораемых материалов;
- нормативная нагрузка на балконную плиту не должна превышать 250 кг/м2;
- нагрузка на перильное ограждение не должна превышать - 30 кгс/м;
- схема остекления балконов должна быть согласована с эксплуатационной организацией, в случае расположения дома вдоль центральных улиц и основных магистралей - дополнительно с архитектором района.
В процессе эксплуатации балконов жильцы должны:
- в соответствии ТКП 45-1.04-14-2005 (приложение Е) наряду с другими видами работ, выполняемыми в установленном порядке за счет нанимателей и собственников жилых помещений, производить окраску полотков, стен балконов и лоджий;
- не допускать загромождения балконов, не создавать не предусмотренные проектом сосредоточенные нагрузки и другие воздействия на несущую консоль;
- не допускать, чтобы за пределы ограждения балкона выступали посторонние предметы, конструкции, оборудование;
- следить, чтобы балконы были защищены от воздействия атмосферных осадков, поверхность плит должна быть сухой, в зимний период балконы регулярно очищались от наледи и снега.
Выявленные неисправности и недостатки должны быть незамедлительно устранены. В случае аварийного состояния элементов балконов, лоджий и их ограждений, эксплуатирующей организации следует закрывать и опломбировать выходы на них до приведения в технически исправное состояние.
Содержание балконов: инструкция к применению
В случае аварийного состояния балконов и лоджий необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению.
Для предотвращения протечек и промерзаний в местах сопряжения стен и заполнений оконных (балконных) проемов по периметру оконных (балконных) коробок должна быть герметизация и утепление (войлок, пакля, поролон и др.) с обжатием на 30 — 50%. С целью экономии топлива и улучшения температурно-влажностного режима помещений оконные (балконные) проемы должны оборудоваться уплотняющими прокладками, лучше из пенополиуретана (поролона), которые подлежат замене не реже 1 раза в 5 лет.
Не стоит забывать и о внешнем виде балконов (лоджий). Металлические ограждения, сливы из черной стали, а также цветочные ящики должны периодически окрашиваться атмосфероустойчивыми красками. Цвет краски должен соответствовать указанному в колерном паспорте фасада. Расположение, форма и крепление цветочных ящиков должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания. Цветочные ящики следует устанавливать на поддонах, с зазором от стены не менее 50 мм; если проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий). В случае, если балкон застеклён, окраска окон должна производится 1 раз в 5 лет.
В ряде многоквартирных домов балконы или лоджии, оборудованные наружной лестницей, поэтажно соединяющие балконы или лоджии, относятся к аварийным выходам. Двери выходов на лестницы не должны иметь замков или других запоров снаружи. Кроме того, балконы или лоджии, через которые осуществляется эвакуация, не должны быть застеклёнными. Также не допускается загромождение лоджий или балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой и другими).
Отдельное внимание стоит уделить возможной нагрузке на балкон, поскольку многие жители нашей страны используют его как кладовую комнату. В соответствии со СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия», полосовая равномерная нагрузка на участке шириной 0, 8 м вдоль ограждения балкона должна составлять 400 кг/м2. По всей площади балконной плиты – 200 кг/м2. Горизонтальная нагрузка на поручни перил балконов равна 30 кг/м2.
По материалам портала "ЖКХприм"
Правила содержания
балконов и лоджий жильцами:
Согласно определению «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
Характерными недостатками при эксплуатации балконов являются: разрушение бетона в местах сброса атмосферных осадков, разрушение заделки сварных элементов ограждения и их крепления к закладным в конструкциях.
Предохранить балконные плиты (бетон и раствор) от разрушений возможно при соблюдении следующих условий:
- содержание балконов в чистоте, не допуская на них скопления снега и льда, громоздких и тяжелых вещей;
- своевременного выполнения ремонта гидроизоляции и сливов, принятия конструктивных мер по укреплению балконов;
- систематической проверки надежности и штукатурки и бетона, чтобы вовремя принять защитные меры и своевременно выполнить необходимый ремонт.
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. В комментируемой статье регулируются отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.
2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается многоквартирным домом и на него распространяются все правила многоквартирного дома.
В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).
В состав общего имущества, согласно этим Правилам, включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
3. В п. 8 вышеназванного Положения говорится, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
В то же время в подп. "ж" п. 2 этого же Положения указано, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом. Данные объекты расположены на придомовой территории, т.е. на каком-то расстоянии от дома.
Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят расположенные на этой территории объекты, которые предназначены для обслуживания дома. Но если трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, входят в состав общего имущества, то сети электро-, теплоснабжения, выходящие из этих объектов, также входят в состав общего имущества, несмотря на то что находятся на расстоянии от внешней стены дома.
Следовательно, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, находящиеся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и расположенные на расстоянии от стены дома, входят в общее имущество независимо от соглашения с исполнителем коммунальных услуг. И поскольку земельный участок находится в общем имуществе многоквартирного дома, то и инженерные коммуникации также должны быть включены в общее имущество. Жилищный кодекс РФ не предусматривает иных вариантов.
4. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Однако границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, установлены далеко не во всех случаях.
В п. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В свою очередь, в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если на момент вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу ЖК РФ.
В случае, когда границы земельного участка не установлены, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
С момента постановки на кадастровый учет возникает земельный участок как объект, он включается в состав общего имущества многоквартирного дома и по факту его формирования.
Вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, после введения в действие ЖК РФ принимаются в эксплуатацию только при формировании земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то права собственности на земельный участок включаются в состав многоквартирного дома и переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома, если при сдаче первой очереди не будет сформирован земельный участок только под существующей застройкой. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту сформирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.
Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36) Вводным законом к ЖК РФ (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.
5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, установлена обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).
Обременения, существовавшие до введения в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если стороны не достигли соглашения о обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.
7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома, домовладельцев.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и иных объектов в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.
Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.
8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.
Некоторые части общего имущества могут быть присоединены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). После получения согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование третьим лицам некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.
В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме.
Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал). Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности.
В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.
Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.
При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме созданы товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступает от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
10. В случае разрушения или сноса многоквартирного дома земельный участок остается в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который ранее находился на этом участке. Доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются теми же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме.
Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным ч. 6 комментируемой статьи имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Однако в ч. ч. 10, 11 и 12 ст. 32 ЖК РФ собственники такого земельного участка существенно ограничены в распоряжении этим земельным участком (см. комментарий к указанной статье).
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354,
от 03.04.2013 N 290, от 14.05.2013 N 410)
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
Утверждено
Постановлением
Госстроя России
от 27 сентября 2003 г. N 170
Общероссийским строительным каталогом (СК-1) настоящим Правилам присвоен номер МДК 2-03.2003.
По вопросу, касающемуся расходов на техническое обслуживание внутридомового оборудования см. Информационное письмо ФСТ РФ от 23.06.2005 N СН-3765/9.
ПРАВИЛА
И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
1.4. Граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;
3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
1.7.4. Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
|
